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××可行性研究××集团2010-8-15序号内容页码备注1编制说明2总平方案3总体规划指标表4财务运营指标表5项目分期开发节点计划表1公司财务报表表2项目全投资现金流量表表3项目自有资金现金流量表表4项目分业态现金流量表表4-1商办现金流量表表4-2酒店现金流量表表4-3街区商业现金流量表表4-4会所现金流量表表4-5物管现金流量表表4-6代建劳务现金流量表表5全损益表表5-1销售损益表表5-2销售税费表表6持有物业估值表表7项目总投资估算表表7-1建安成本明细表（商业综合体）表7-2建安成本明细表（商业街）目录序号内容页码备注目录表7-3建安成本明细表（高层）表7-4建安成本明细表（小高层）表7-5建安成本明细表（普通多层）表7-6建安成本明细表（多层洋房）表7-7建安成本明细表（联排）表7-8建安成本明细表（双拼）表7-9建安成本明细表（独栋）表8项目分期投资估算表表9成本费用分摊表表10项目投资与资金筹措表表11资金来源与运用表表12贷款还本付息表表13盈亏平衡分析表14敏感性分析辅表1租售运营收入表辅表1-1租售单价辅表1-2租售指标辅表2商业租赁分析辅表2-1商业租赁台帐辅表2-2租金调研及租金确定辅表3折旧摊销估算表辅表4产品交付标准表序号内容页码备注目录辅表5项目公司组织架构辅表6工作流程图辅表7费项说明编制说明整体预测说明A1、本表适用于××集团新项目（或收购项目）财务测算的统一格式。A2、本表填报的主要责任部门为财务部、发展部、业务部、合约部和规划设计部。其中项目节点计划需发展部汇总填报；总体规划指标和业态规划明细需规划设计部填报，产品、业态定位及租售数据由业务部填报，建造标准按业务、设计、合约、工程等相关的部门的讨论结果确定；报批报建费根据发展部提供的《房地产前期税费一览表》及当地优惠政策进行填写，具体项目可根据当地的政策自行增加或删减。开发间接费中的行政费用、资本化利息和期间费用，请财务部提供。如规划有酒店业态，请酒店管理公司填报运营数据。A3、本表以项目业态定位、总平方案及总体节点计划为预测依据。A4、第一级成本项目及其下的第二级成本项目为集团统一设定，第三级以下的成本项目可根据实际情况进行调整。A5、本表各业态面积按建筑面积口径，统计预测期为2010年-2025年（其中运营期15年）。分类预测说明-收入预测B1、本测算中出租商业收入预测将以--地区--商圈运营数据作为预测依据，同时参考周边其它零售业态（百货、购物中心）运营数据。B2、本测算中酒店收入预测将按--地区酒店平均业绩作为预测依据，同时参考当地商务、旅游市场和其它*星级酒店运营数据。B3、本测算中写字楼收入预测将以__地区写字楼当地平均租金水平、年平均增长率、出租率作为预测依据，同时结合集团招商情况进行调整。B4、本测算中住宅、公寓收入预测将以__地区住宅当地平均售价水平、年平均增长率、出租率作为预测依据，同时结合集团招商情况进行调整。B5、本测算中车位收入预测按项目周边车位平均租金水平、平均售价水平、年平均增长率、出租率作为预测依据。B6、本测算中物管收入预测将以——地区物管收入调研数据为预测依据，同时参照当地物价部门物价批复等政策材料B7、本测算中代建项目劳务收入预测参照集团以往代建合同估算分类预测说明-成本费用预测C1、开发阶段成本费用C11、本项目开发阶段成本费用应按总平方案进行测算；C12、成本测算时应根据量价分离的原则进行计算，并注明量、价的计算思路。新项目或项目定位时的成本测算如无法细分时，可根据当地已结算的同类工程直接填写总价和单价，但应注明参考项目的成本情况。C13、项目规模较大或分期开发时，《目标成本测算》中的地价宜按各期或各产品类型的占地面积分摊（当期中的公共用地按各产品类型的可售面积比例分摊），以免因后期规划调整对已完工程的成本核算造成影响。C14、商业综合体和可销售的商铺如可独立核算，应作为独立的产品类型计算其开发成本和收益情况。其中开发成本需按各业态建筑面积比例进行分摊。C15、地面车库、地下车库、会所、学校有产权可销售时应作为独立的核算对象，单独计算其主体建安成本，并根据售价决定是否需要分摊其它六类公摊费用。如其不可售时，其建安成本应全部作为配套设施费全部摊销。C16、本表财务费用（资本化利息）将在酒店、办公和购物中心间按建筑面积比例进行分摊;资本化利息确认时间节点为项目竣工交付运营时间。C2、运营阶段成本费用C21、本表购物中心运营成本费用将由资产运营管理公司提供C22、本表酒店运营成本费用将由酒店管理公司提供；其中酒店机器设备、运输设备、电子设备按5年计提折旧，残值率5%C23、酒店翻新费用将作为长期待摊费用处理，摊销期5年C24、房产折旧费用、土地摊销费用将按酒店、办公和出租商业建筑面积比例进行分摊，折旧年限30年，平均年限法，残值率5%，年折旧率3%C25、成本分摊中土地费、基础设施工程费按占地面积分摊；其他公摊费用按建筑面积分摊；资本化利息按各业态实际发生额分摊编制说明编制说明C3、税费C31、本表营业税将按运营收入的5%计提C32、本表教育费附加和城市维护建设税将分别按营业税的4%和7%计提C33、本表出租商业办公物业的房产税将按租金收入的12%计提C34、本表印花税按不同物业的征收税率计提C35、本表酒店的房产税收入将按固定资产原值扣除30%后的余值的1.2%计提C36、本表不动产销售的土地增值税按预征率分年预提，待物业销售达到清算条件时进行清缴汇算C37、本项目所得税率为25%，分年预提，待销售物业部分待销售达到清算条件时进行清缴汇算C4、融资费用C41、本项目自有资金与贷款比例将根据集团项目整体投资与融资计划确定C42、本项目开发贷款利率以央行同期贷款基准利率上浮5个点为准昆山金鹰天地概况项目名称项目区位所属商圈项目定位规划业态项目总体指标用地性质商业居住总用地面积72,623㎡建设用地面积72,623㎡总建筑面积416,427㎡地上建筑面积334,580㎡建筑物占地面积31,199㎡代征面积-㎡景观面积21,489㎡地下建筑面积81,847㎡建筑密度43%容积率4.20绿地率30%自有商业建筑面积72,980㎡机动车位1,070个地上机动车位30个地下机动车位2,245个非机动车位个建筑限高150M综合体层街区商业层别墅(独栋/双拼/联排)层多层洋房住宅层普通多层住宅层小高层住宅层高层住宅层机动车位配建要求公共设施配套要求建筑间距、退红线及其他要求裙楼商业及地下商铺48,000㎡街区商业及地下商铺19,500㎡住宅底商-㎡其他商业5,480㎡写字楼及配套40,000㎡酒店及配套29,600㎡住宅153,700㎡公建配套1,100㎡裙楼商业-百货(代建)45,000㎡街区商业-百货(代建)-㎡产权车位1,870个人防及其他车位405个可售商业1,200㎡可售办公-㎡可售住宅153,700㎡可售公建配套-㎡可租商业71,780㎡可租办公39,000㎡自营酒店28,000㎡不可租售及自营物业17,300㎡可售车位849个可租车位1,283个其他车位143个总体规划指标表商业、办公、酒店、住宅公寓、会所及公建配套建筑名称地上/地下部位业态占地面积㎡建筑面积㎡可售建筑面积㎡可租建筑面积㎡自营建筑面积㎡不可租售建筑面积㎡精装修面积㎡车位（个）可售车位（个）可租车位（个）其他车位（个）产权车位（个）人防车位（个）其他车位（个）非机动车位(个)商业-非百货46,00046,0009,200商业-百货40,00040,000-大堂-写字楼1,0001,0001,000大堂-酒店800800800写字楼39,00039,0007,800酒店客房12,00012,00012,000酒店配套16,00016,00016,000商业-非百货2,0002,000400商业-百货--商业配套480480酒店配套800800-车库-非百货26,73426,734-车库-百货5,0005,000-车库-公寓--人防、辅房及其他6,1926,192-10,280196,00645,000113,73428,0009,27247,2001,084-941143907177-商业-非百货19,50019,5003,900商业-非百货--商业-百货--车库-非百货3,9983,998-车库-百货--人防、辅房及其他780780-7,30025,4781,20023,498-7805,100137-137-11422-高层153,700153,700---30,740底商------车库29,71529,715----人防、辅房及其他6,148---6,148-3,600189,563183,415--6,14830,7401,025849176-849176-会所1,0704,2804,280-1,284居委会2501,1001,1001,3205,380-4,280-1,1001,28430-30---3022,500416,427229,615141,51228,00017,30084,3242,2758491,2831431,87037530业态规划明细表-地下-商业街住宅综合体地下地上地上地上裙楼塔楼-10,280----------849-137-小计合计-地上公建配套---小计------177907--小计-114-143941----176--1371,0256,500小计1,084-地上地下3,600176---22--308493030----总投资开发成本营销管理费用(开发)资本化利息336201万元293091万元22974万元20135万元所得税前财务内部收益率(FIRR)动态投资回收期财务净现值(FNPV)12.95%15.21年107121万元所得税后财务内部收益率(FIRR)动态投资回收期财务净现值(FNPV)7.61%15.75年17733万元营业利润率营业净利率投资利润率投资净利率40.7%22.2%96.7%52.7%所得税前财务内部收益率(FIRR)动态投资回收期财务净现值(FNPV)58.5%3.10年108211万元所得税后财务内部收益率(FIRR)动态投资回收期财务净现值(FNPV)47.7%3.17年62272万元销售毛利率销售净利率盈亏平衡均价（元/㎡）盈亏平衡面积（㎡）盈亏平衡比例80.9%51.2%1078812035365.2%综合体商业综合体写字楼综合体酒店综合体车位评估值107848万元43525万元79334万元19998万元评估增值率173.3%30.7%14.8%17.6%街区商业街区商业车位会所会所车位评估值54585万元2814万元13748万元0万元评估增值率105.8%67.4%265.1%-百货-裙楼商业百货-街区商业评估值37844万元0万元项目整体财务指标财务运营指标表销售物业财务指标2持有物业估值(评估基准日:2025.12.31,收益法)31代建物业估值(成本法)4财务运营指标表5运营物业财务指标序号指标合计2010A2011E2012E2013E2014E2015E2016E2017E2018E2019E2020E2021E2022E2023E2024E2025E持有物业EBITDA66,075--1911395401,2791,7802,4653,7945,0905,5316,9947,8578,43310,44911,533商业写字楼39,544--471262497391,0371,5052,3173,1163,3394,2484,7155,0286,2276,851酒店9,857---(143)451562433385347458591,1151,2601,3341,6251,745街区商业13,497--1431572043214075097771,0011,0821,3271,5081,6522,0722,336会所3,177----4262921131662282513053744195256026公司财务指标序号指标