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玉堂岷江国际旅游度假区整体运营策略第一章——项目资源、运营目标及核心运作策略第二章——项目产品价值分析及定位第三章——项目整体营销策略目录第一章项目资源、运营目标及核心运作策略市场背景及分析项目营销目标项目核心运作策略项目核心资源盘点项目自持物业规划本案如何运作才能实现借势而为并形成旅游休闲度假目的地？蓝光如何在都江堰低迷的市场中突围？1、季节性明显：仅有半年的旅游旺季，冬季人流惨淡2、销售期短：11月—4月为淡季；每年仅有半年的可售期；3、地震后遗症：2012年市场整体去化较慢，住宅市场整体月均去化仅20套：商业市场2012年基本无成交；众多品牌开发商应对乏力；1、离成都最近的世界5A“双遗产”旅游景区2、项目地处都青旅游圈核心区3、都汶高速路出口，交通便捷4、63万当地人口以及约300万/年的游客流量市场支撑市场劣势市场背景及优劣势项目运营目标•树立蓝光在都江堰的优势品牌地位，为都江堰的后续项目奠定品牌基础•探索商业项目的运作新模式，锤炼精英团队，磨合出高水平外脑团队公司目标•打造都江堰度假旅游休闲目的地•实现政府对项目的支持，以保障项目的良性运作项目目标•销售部分：实现总体销售收入8.6亿元，并实现3.02亿的毛利润•自持部分：通过项目的成功开发，形成8.85亿元的优质资产自持财务目标•构建业态互补、消费互动、品质协调的全链条、全时制、高品质商业系统•全面支撑项目经营品质及价值、全面提升项目物业品质及价值招商目标说明：财务目标以9月18日已上会稿为数据基础进行测算2、赵公大院——营造文化氛围和商业预期，串联产业链，提振市场信心，先租后售，租售并举基于市场现状，为保障市场价格和市场信心。必须先租后售，通过带租约销售方式提振信心，保障精装房的价格；通过小批量多批次的开盘，依托酒店管理公司的市场影响力，逐步实现酒店集群化，最终实现价量的市场保障；充分借势万豪酒店的市场影响力，实现酒店差异化发展，炒作养生度假主题，树立项目高端市场价值预期。2、推广策略文化包装策略：做足占位和项目文化包装，通过多种媒介炒作，吸引社会舆论的关注提升项目人气，从而提升项目品牌；借势青城山度假文化和养生主题对假日半岛和赵公大院进行包装和打造，实现其价值提升；项目定位为“品牌+利润”项目，推广中必须确保项目整体运作的价值提升；利用淡旺季，实现多点多地营销；前期以高性价比冲击市场的策略，力争用6-8个月达到项目现金流平衡，实现滚动开发，后期拉高价格保证项目整体达到预期的利润率。媒体策略：多媒体包装、通过主流影视平台和网络媒体全方位造势吸引社会关注，营造文化议题，提升项目影响力1、青城假日半岛——招商先行，实现带租约销售，保障投资客市场信心前期通过对示范区优质资源的自持，以招商带动商业氛围的快速呈现，为商业和公寓销售营造良好的市场预期；结合假日半岛销售，实现5月1日示范区亮相和销售并保证9月初开街，促进9月份二期销售条件的达成和热销；通过滚动推售，争取2014年实现除示范区和自持物业以外的商业销售。立足项目核心价值及定位，特拟定以下六大开发策略以保证其目标的达成1、销售策略——招商先行，租售并举，小批量多批次惜售，保障投资客市场信心项目核心运作策略4、招商策略：文化立本、品牌立市、特色立异、品质立果地标式建筑：以主动线为核心，分布项目地标式建筑或主力店，并围绕其延展动线设计；少量高端产品拉升品质，占位优质地段，建立高端形象；在做满指标的前提下，划小面积控制总价，提高产品实际得房率，增加1层面积，增加2层的赠送率。高溢价灰空间：20%-90%超大的可变空间比例，灰空间形式尽量做成房间。（在不增加成本的情况下尽量扩大赠送）总平及环境的打造，直接营销现场氛围，实现细节的高品质打造基于市场研判的商业规划强化资源控制的招商推进贯穿文化落地的立体营销致力品质提升的整合运营3、产品策略：高端形象占位、主打中高端市场，主推高价值产品2、赵公大院——控总价，控面积，大小结合，高赠送率，扩大临街面，合理分布业态特色外立面，超高性价比赠送率，完美的内装设计和效果保证，树立都江堰特色度假休闲酒店的新标杆；高赠送率+高性价比装修+带租约=高价值的投资产品+高品质舒适型度假产品；实现面积控制，总价控制，分区开发保证产品差异化；公区配套实现养生度假功能区的全面打造，形成投资消费吸引力。1、青城假日半岛——面积控制、总价控制、品质保证，打造高品质超高性价比产品5、商业价值最大化策略以资产资本价值最大化考虑，尽可能提升商业价值。在推售和资产自持方面，以保障商业价值最大化为前提进行思考，实现自持物业和可售物业的价值最大化；以价值预期吸引投资，以投资回报保障价格，以多业态合理配置保障共赢引进全国级的高端餐饮品牌：做高形象，做高资产资本价值，执领休闲商业品牌。6、树立大众认同的旅游目的地和建立良好社会形象的策略借势景区绿色资源，打造项目的良好社会形象和公司品牌形象。通过和政府的共同努力，实现项目的旅游目的地，并实现社会的价值认同结合政府对都青旅游圈旅游发展略微发展的规划，争取政府支持示范区精品商家汇聚都青旅游圈都江堰、青城山景区青城假日半岛养生度假特色酒店万豪酒店世界三大知名品牌赵公山旅游风景区风水仙山、熊猫基地中国休闲养生旅游度假目的地项目核心资源体系■特色主题酒店■养生度假社区■特色酒店集群■都江堰景区、啤酒广场■青城前山后山■街子古镇、都汶景区■赵公山景区■熊猫野放基地■水磨镇景区■世界三大酒店品牌■川西地区唯一一家■主力品牌商家■主力高端商家汇聚■餐饮娱乐商家统一入驻■商业区前景展示外围核心资源项目核心资源岷江大剧院城岷江部落大剧院■都江堰文化名片■主题戏剧大舞台■商业模式的文化胜地项目核心资源可售部分产品形态总体量（平米）栋数套数面积区间均价（元/平米）预估总产值（万元）青城假日半岛酒店公寓314566栋85226-59公寓部分10000元/㎡车位7.5万/个（车位69个）28078赵公大院4113729栋35411-320老宅子2万/㎡；新建筑均价17000万/㎡；58256合计72593---/86334本数据来源于9月上会方案数据，后期实际销售数据以报建文本、市场情况和定价策略为准。酒店公寓岷江大剧院赵公大院万豪酒店（自持）青城假日半岛（销售）赵公大院（销售+自持）大剧院（自持）项目资源盘点[赵公大院：50-320平米商铺，总货值约5.8亿元]一期一批次二期三期一期二批次组团楼栋可售面积（平米）一期一批次（示范区）12*、13、14、15、16*、17、19、20、245395一期二批次18、21、22、235033二期26、27、32、33、34、38、4210226三期28、29、30、35、36、37、39、40、4111434合计2932088以上面积是源于各版本方案变更所致，最终数据以报建文本和测绘面积为准。商业分期计划及各期楼栋和面积说明：独立商铺的产权划分原则：1、老宅子由于柱网复杂，不进行过多的划分。2、临街尽量考虑小铺，以控制总价，院落在保证业态情况下尽量划小。新建筑在满足每间铺可单独经营的情况下尽量单独划小。面积间数总面积面积比户均面积小于50181622020%3450-10071504316%71100-20062923730%148200以上401056934%26435431130--商铺划分后面积段（暂定，以报建文本为准）二期9号楼二期6号楼一期8号楼一期5号楼三期10号楼三期7号楼1、此编号为报建编号，在上会通过后楼栋编号重新编排。2、销售数据位预估数据，最终以报建文本和价格体系的数据为准。[青城假日半岛资源分析：面积为26-59平米公寓，总货值约2.8亿元]总收入（含车位）29,166万元公寓面积28,683㎡地下车位69个体块型号户型型号套内面积公摊面积建筑面积灰空间面积灰空间率实得面积套数套数占比5、6、8、9号楼户型122.86.2429.0412.1841.94%41.2252461.5%户型222.86.2429.0415.6653.93%44.70647.5%户型320.935.6426.5814.0552.86%40.6311213.1%户型420.935.6426.5817.5365.95%44.11161.9%7、10号楼户型545.3710.4355.84.057.3%58.85161.9%户型645.610.4856.084.057.2%60.1381%户型748.3611.0259.385.068.5%64.44161.9%户型844.0510.6554.704.057.3%58.75161.9%户型944.2210.6954.914.057.2%58.9681%户型1046.9811.2658.245.068.5%63.30161.9%户型1130.149.1139.2545.0115%84.25242.8%户型1244.2212.6756.894.057.1%60.94161.9%户型1331.0225.9356.9553.0093%109.95161.9%合计-852-[赵公大院自持物业规划]作为文旅“重资产”项目，整个项目自持数额和比例都很大，具体如下：1、资产自持万豪酒店、岷江大剧院、赵公祠、假日半岛会所、架空层自持；此外赵公大院预计自持30%（以老宅等优质资源为主）；2、赵公大院自持物业规划：1）示范区自持：楼栋：12、13、14、15、20，面积3200平米2）后期物业自持：按整体30%比例自持优质资源自持物业类型建筑面积（平米)评估价值（万元）万豪酒店4287570000岷江大剧院964415000赵公祠3805800人防车位73958800公寓会所12122060架空层4913——第二章项目产品价值分析及定位四大产品价值细分价值体系支持及关系梳理项目定位1、项目整体定位2、赵公大院定位赵公大院价值体系构架业态定位及一批次商家定位市场客群分类及定位3、青城假日半岛定位万豪国际酒店岷江大剧院商业占位青城假日半岛都青汶旅游环线中央商圈民俗主题文化商业街区文化度假岷江主题秀全球三大高端星级酒店集团之一养生度假功能全疗养区成都唯一岷江文化演艺中心赵公大院都青汶旅游环线顶级度假体验场中国首个世界级疗养住区1.民族餐饮2.民俗购物3.高端会所4.风情客栈5.娱乐休闲6.祈福朝圣1.健康体检中心2.膳食调理中心3.中医养生中心4.康体理疗中心5.矿泉养生中心6.文化娱乐中心川西小丽江休闲度假目的地中国式“蒙特勒”特色小镇市场形象1.星级商务2.星级住宿3.星级餐饮4.星级服务岷江文明奇幻史诗洞天福地里的奢华假日独一无二的主题秀岷江国际旅游度假区中国休闲养生旅游度假目的地项目四大产品价值细分[价值体系支撑及互动关系]居住人流消费人流酒店人流游客游客居住人流消费人流万豪酒店青城假日半岛赵公大院岷江大剧院游客消费人流居住人流居住人流衍生人流中国休闲养生旅游度假目的地的价值支撑体系风水仙山第一镇都青旅游圈核心蓝光商业品牌嘉宝品牌国际高端旅游度假区岷江国际世界双遗产民俗文化主题四大复合产品体系[项目整体价值体系梳理]中国休闲养生旅游度假目的地——都江堰版“耍都”宏观都青大旅游世界双文化遗产，都江堰·青城山旅游目的地及必经消费地；大商业——集商、贸、吃、住、会、购、娱、艺、游为一体的旅游商业交互中心大区位——占地300亩的旅游商业项目，处于都江堰和青城山旅游圈核心位置，四通八达大增值——区域价值、产品价值、规划价值、万豪品牌价值、都江堰的“国际城南”中观高端区域微观特色产品世界疗养圣地，休闲养生文化主题小镇；休闲养生的新去处民俗文化主题街区，特色购物餐饮的聚集地万豪品牌价值体现、商务会议、休闲养生、主题商业街区、中轴水景打造、文化旅游观光产业链的形成、背包客、自驾游的休息站5大黄金业态：主题商业街、道家养生会所、特色餐饮娱乐、特色客栈、高端私人会所大交通：西南唯一同时具有高速、快铁及地铁（规划）三位一体交通格局，半小时通成都风水仙山第一