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衢州新发现衢城旅游资源新架构衢州文化旅游新风尚浙江休闲消费新品质全国商业休闲新标杆旧衢新唱新衢州新风尚和为美在一起衢通天下，遇水生财，州聚贤达，和合为美价值构建策略以多元为文化基底以南儒文化为特色以旅居客群为抓手塑造衢州文化旅游全新消费价值衢州水亭门历史文化街区未来将——打造“无锡千年古运河”一百零八景365天丌落幕癿运河演出、艺术品展演季四大河岸音乐节成为世界闻名癿国际艺术聚集地打造江南最大癿文创展示、艺术品交易聚集区全国最大艺术主题酒店、江南民宿集群总体定位：依托水亭门区位优势与文化脉络，汇集边衢特色的多元文化，根据项目自身空间尺度，兼顾本地居民与旅游市场需求，以水亭门承载的历史文化为主题，打造一条集休闲娱乐、文化体验、餐饮购物、主题住宿等业态为一体的“文化+游憩+商业”的复合型历史文化休闲街区。文化商业游憩文化+游憩+商业”复合型历史文化休闲街区壹、衢州城市形象再发现——传承价值贰、项目城市价值新构想——系统价值叁、项目开发运营新起点——激活价值Refound衢州城市价值再发现发展背景分析国内旅游消费更注重文化和体验结构：情感需求上升行为：文化蕴涵凸显方式：参与性增强取向：心理感受强化2015上半年国内旅游人数20.24亿人次国内旅游消费1.65万亿元同比14.5%同比9.9%旅游消费关键词：高速增长文化及服务消费体验化定制化分享化超前化历史文化商业街区开发进入新时期发展背景分析传统商业地产经历了同质化放量增长阶段后，“主题化”成为关注新焦点，其中以历史文化为主题的商业街区开发备受青睐。2015年4月3日，住房和城乡建设部、国家文物局共同公布第一批中国历史文化街区名单（30个）。历史文化商业街进入保护和开发并重的时期。成都宽窄巷子风格：清朝四合院特点：三条巷子，三种主题。宽巷子主打旅游休闲，窄巷子引入品牌商业，井巷子强调时尚年轻开发策略：由成都文旅按整体性、原真性、多样性、可持续性改造及运营北京大栅栏风格：明清及民国建筑特点：580年历史的古商业街，保存明末清初“三纵九横”的格局，并拥有众多老字号店铺开发策略：由政府组织改造并招商运营，整体改造与区别改造并行，外部仿古和内部升级共重福州三坊七巷风格：明清坊巷及建筑特点：国内现存规模较大、保护较完整的历史文化街区，有“中国城市里坊制度活化石”、“中国明清建筑博物馆”美称开发策略：政府成立保护开发公司，以整体保护和增强活力为原则进行开发运营开发渐热保护并重以浙江为主体区域，从河姆渡文化、良渚文化发展而来，在拥有较多江南气息的同时，也保留部分传统中原文化，总体文化气质精致典雅。吴越文化是衢州文化的主脉，渗透了衢州人民的语言、饮食和教育等方面。以黄山市为主体区域，具有保旱乡土、严宗祠、尚祖祭、重教育、尚气好义、俭朴勤劳、文风昌盛、崇礼仪等特点，被誉为是后期中国封建社会的典型标本。徽州文化影响了衢州建筑、戏曲的风格。具有多元性、矛盾性、海洋性的突出特征。八闽文化影响了衢州的宗教崇拜。四省文化的交融之地历史文化分析总结衢州是浙、赣、闽、皖四省通衢之地，四类文化交汇融合，形成了衢州兼容并包、多元合一的民俗文化。吴越文化徽州文化八闽文化客家文化基本特质是儒家文化，整体文化气质为祖先崇拜、重教观念、寻根意识、开拓精神。客家文化影响了衢州人民的节庆、礼仪传统等方面。衢州由2004年起举办国际孔子文化节，期间进行南宗祭孔活动，并举办国际儒学论坛多项活动。2015年，以南孔文化为依托的儒学文化产业园晋升国家级，南孔文化在新业态上得到进一步发扬。南孔文化的起始之地历史文化分析据史载，北宋末年金兵攻陷汴京时，孔子第四十八代裔孙孔端友携孔子和其夫人的楷木像随宋高宗由山东曲阜南渡，终定居于衢州。宋高宗宝佑三年(公元1255年)，敕建孔氏家庙，定为南宗。衢州孔庙是全国仅有的两家孔氏家庙之一，现址为明朝明武宗正德十五年(公元1520年)所建，位于衢州城区东隅，占地约20亩。南宗孔庙基本按照曲阜孔庙的规模建造，坐北朝南，分孔庙、孔府两个部分，含牌坊、佾台、大成殿等建筑。南宗来源发扬南孔围棋文化的兴盛之地历史文化分析围棋之名烂柯山原称空石山，后因晋代“王质遇仙，观弈烂柯”的神话故事而改名烂柯山，并成为围棋仙地，声名远播日、韩、东南亚；“烂柯”因此也成为围棋的别称。烂柯对弈2006年起，每两年于烂柯山举行一届的“衢州·烂柯杯”中国围棋冠军赛吸引了国内众多围棋高手参与，并促进了围棋文化在当地和全国的传播。多元文化的衍生之地历史文化分析医药文化水亭门街区保留着许多传统医文化的印记，如元朝衢州路医学提领刘光大所创的惠民药局（神农殿），及非遗项目“杨继洲针灸传承人”张玉恢的祖宅等。浙江是中国最大的产茶省份之一，衢州（浙西）茶区拥有“开化龙顶”、“江山绿牡丹”等知名茶品。水亭门街区也曾经拥有吊脚楼形式的茶馆，为往来客商提供歇脚之处。茶文化河运时代，水亭门街区是衢江河运的一个重要码头商业区域，承担着服务水运行业、进行水运货物集散的功能。由此，水亭门发育了数十家商铺，其商业文化亦主要是“老字号”文化。老字号包括“徐大丰”烧饼店、“大昌”绸布庄等。由于外省商人往来频繁，水亭门又发展了商会文化，民国期间开设了徽州会馆、福建会馆等多个会馆。码头商业文化文化资源文化表象文化意向水亭门文化价值意向历史文化分析孔氏南宗家庙水亭门周宣灵王庙烂柯山天妃宫城墙遗址公园鹿鸣书院正谊书院天王塔及天王塔寺神农殿衢州博物馆天宁寺城隍庙钟楼北门街历史文化街区食物之本味技艺之传统生活之悠然古城历史的和谐传承四省通衢的绝佳地位交通区位分析边境中心衢州建城历史已有1800多年，南接福建南平，西连江西上饶、景德镇，北邻安徽黄山，东与省内金华、丽水、杭州三市相交，是四省边境的中心城市，素有“四省通衢、五路总头”之称。交通便捷衢州市区通过沪昆高速（G60）便捷连接金华市和上饶市，同时境内还有京台高速（G3）和龙丽温高速（S33）、杭新景高速（S31）连接杭州、黄山、丽水等地，公路交通条件优秀。铁路方面，现有浙赣铁路和待修的九景衢铁路、衢宁铁路打通市区四面的关系，将加强衢州在浙西的关键性地位。城市中心的黄金地带交通区位分析柯城区故城中心水亭门历史文化街区是传统风貌最集中、历史文化遗存最丰富的街区，与赣州火车站行车距离为4.9公里，衢州机场距离为4.6公里。其范围东至县西街、南至道前街、西至衢江、北至新河沿，处于柯城区老城居住中心、商业中心、景观中心位置。水亭门街区距离衢州儒学文化产业园的核心孔氏南宗家庙仅一公里，属于儒学文化产业园的延伸区，对表现南孔文化内涵具有关键性作用。儒学延伸区本地居民基数小，消费力待培养消费市场分析水亭门5km人口现状42万+未来3万人口结构复杂人口层次丰富上街、下街十字路口：周六、日、一平均行人数25人/天东方商厦侧车辆通道：周六、日、一平均行人数22人/天•抽样东方商厦女装5家，运动5家，男装5家，鞋品3家，平均客单价227元•抽样大润发5组收银机消费单85单，平均客单价72元•抽样本地餐饮20家，消费单69单，平均客单价33元消费外溢至杭州抽样坊门街正门口：周六、日、一平均行人数31人/天外来游客潜力大，可消费项目少消费市场分析据衢州市旅游局2015年1-11月统计数据，衢州市两个市区的游客数量仅占全市的31.5%。据2015年“十一”衢州市旅游市场分析，游客总量达到319.02万人次，农家乐外来游客占比超过70%，主要来自于上海、金华、杭州等地。由此可看出，衢州市外来游客市场潜力较大，但总体消费项目少，且较为初级。外来游客主要消费项目农家乐住宿及餐饮景点门票食品、纪念品临近主要商业街区各有特色商业格局分析在水亭门历史文化街区周边，已有业态和配套较为成熟的上下界商圈，并还有坊门街商圈、大润发商圈等，这些商圈各有特色，虽对水亭门形成了一定的竞争，但缺乏文化氛围。商圈名称商圈配套商圈特点上下街商圈沃尔玛、名都商厦、景文百货、金银泰百货、东方商厦、女人街衢州市中心城区体量最大、业态最全、人气最旺的商圈，实力强劲坊门街商圈沃尔玛、金银泰百货，坊门街步行街低端商业街区大润发商圈大润发超市，家电、建材、厨卫市场集中了城市各类批发市场与专业卖场，快速发展中商业街区租金差别较大商业格局分析：各街区商业租金差别较大，从1.3元到20元不等，总体来说成熟街区业态配置齐全、租金较高，新兴街区租金较低。街区租金（元/天/㎡）转让费业态描述销售额上街12-1510-20万黄金、眼镜、手机、主流服装百货等零售业态供销大厦一楼服装摊位：24-36万/年，太平鸟女装250万/年下街6-105-8万商业街区物业坊门街5-205-30万百货服装、服饰及小商品步行街步行街中下段服装店：120-180万/年，步行街上端太平鸟女装：450万/年三衢路2.5-810-30万大润发周边配套以休闲娱乐和沿街小商铺为主荷花东路1.3-35-10万餐饮、大排档一条街大小餐饮相对比较集中，总数约在百家左右衢化路2.5-45-8万五金一条街以专业店铺为主双重依托发展模式（商业中心与旅游资源）典型案例：杭州清河坊，绍兴仓桥直街、泉州中山路，海口海甸溪…依托旅游资源发展模式典型案例：黄山屯溪老街、阳朔西街、重庆磁器口…依托商业中心发展模式典型案例：广州上下九路、深圳东门、武汉江汉路…双重依托发展模式发展模式分析根据街区与城市的关系以及所依托的发展资源，历史文化街区有三种发展模式双重依托发展模式发展模式分析不同的发展模式在区位、商业业态、经营品种和消费群落等方面都呈现不同的特征典型案例借鉴发展模式分析通过案例研究，成功的双重依托型历史文化街区不仅具有悠久历史、优越区位，而且有独特的商业定位、充满活力的人文生态环境和良好的经营管理模式。相关指标研究发展模式分析观点壹概念定位观点贰文化属性观点叁消费行为观点肆市场印象观点伍品牌基因观点陆价值溢出观点柒逻辑创新作为一个以全领域覆盖的休闲商业街区，家庭消费成为核心价值，构建从业态策划、空间规划、景观设计、运营服务、营销推广的全系统架构，打造吸引人、留住人、快乐人的创新产品。水亭门历史文化街区承载衢州市历史文化资源的价值高点，文脉风流；四省通衢文化兼容并包，质朴真诚；独特的运河文化和南儒哲学，传奇演绎，打造历史文化与当代消费的集合体。文化旅游禀赋的商业资源容易陷入“华而不实”、“束之高阁”的怪圈，空间和建筑的文化属性不能替代消费行为、消费观念的当代化，立足流行业态表达是对文化消费的真正尊重。一个商业街区的市场印象成为了品牌拓展的基础，被定义为文化旅游项目、商业休闲街区、家庭娱乐消费，这都是，希望通过运营让衢州市民心里的第一消费目的地成为水亭门。品牌的基因是一个项目能够持续传承的原点，水亭门项目的品牌基因不单单是品牌标示，更是空间营造的理念，业态系统组合，景观装饰元素，运营管理标准等等。在现有营业面积中，业态的价值不能够充分发挥，对公共空间、公共设施的经营价值挖掘成为精准落位的重要课题，以整体园区的功能复合性提升和经营价值溢出为根本目的。逻辑创新的价值体现在多重矛盾的共生，传统文化建筑与当代消费业态的矛盾，传统经营与品牌扶持计划的矛盾，经济效益与社会效应的矛盾，模式构建与品牌复制的矛盾。本案思考发展模式分析Strategy项目城市价值新构想曾经听到的，在这里是可以看到的曾经看到的，在这里是可以品味的曾经品尝的，在这里是可以带走的游客本地人民间手工艺特色美食科普游学节庆老品牌住宿故事文化创意回忆实物纪念艳遇邂逅第二居所古老而现代，可以很风情，可以很情怀产品概念业态分析衢州历史文化地标欢聚时刻最重要的朋友相拥浙西民俗生活的传承展示无拘无束的童年记忆忙碌生活中的松弛节拍挥洒青春时的热情似火品质生活中的生活品味创意迸发时的乐趣无限文化体验中的雅致空间午后林荫下的惬意心境都市时尚生活集散地浓郁特色浙西风情水亭门价值观穿越时空的浅浅心意水亭门，这是一个适合“在一起”的地方产品概念业态分析年轻情侣YoungCouple商务人士Businesspeople活力家庭EnergeticFamily以共度娱乐时光为主，希望营造浪漫时尚的消费氛围外来游客visitor