【湖南】益阳江南古城项目定位及运营发展报告-98页

益阳江南古城项目定位及运营发展报告谨呈：中垠地产开发现状及测算分析项目开发机会及模式分析各阶段开发投入分析后期开发可行性及风险评估PartOnePartTwoPartThreePartFour报告目录壹开发现状及测算分析1.现阶段开发体量及销售情况分析2.现阶段置业客户分析3.现阶段开发运营测算4.中原对于本案运营的思考PartOne开发现状及测算分析•现阶段开发体量及销售情况分析供应已售现阶段速度下的去化周期产品类型面积（㎡）均价（元/㎡）货值（万元）套数面积（㎡）货值（万元）去化率商业81913.85800475,100,040254099.2226,750,5955.00%21年洋房95798.62500239,496,5003137009,889,0753.86%双拼合院18293.925500100,616,5602596.642,828,7303.26%独栋合院35535.066500230,977,89052134.7812,398,0086.01%办公17394.24450078,274,0800000.00%客栈16380.45455074,531,0480000.00%酒店22254.874550101,259,6590000.00%物管用房373.33————————————公厕225.39————————————合计288169.66——13002557766310530.64518664083.65%项目一期可出售产品28.82万方，目前仅去化3.65%，产品滞销严重，各类物业去化速度缓慢，根据粗略测算，一期整体去化完成需21年。PartOne开发现状及测算分析•现阶段置业客户分析通过对现阶段目标市场的主流项目进行分析，远郊盘客户购买核心点在于：资源、生活配套、教育配套、区位等因素。益阳恒大绿洲客户购买因素：品牌，学位配套，园林展示。滨江花园客户购买因素：地段，学位配套，配套。会龙山溪谷客户购买因素：稀缺资源、低总价。PartOne开发现状及测算分析•现阶段置业客户分析通过分析市场客户的需求及置业敏感点，对比本案现有条件发现，客户对于本案最大的抗性点在于项目目前区位较为陌生、配套匮乏、资源不稀缺、展示不足0%50%100%价格环境资源配套地段品牌交通物业管理升值潜力户型市场客户置业关注点分析0%20%40%60%80%100%商业休闲娱乐场所运动教育医院车位市场客户对于各类配套的需求分析项目现状：区位陌生配套匮乏资源不稀缺展示不足PartOne开发现状及测算分析•现阶段开发运营测算-原价方案一：按原价进行正常销售第一阶段2014年-2023年（10年）参考本案现阶段月均去化速度办公、客栈、酒店参考本案商业现阶段去化速度洋房：2220㎡/年别墅：1639㎡/年商业：2460㎡/年办公、客栈、酒店：2460㎡/年第二阶段2024年-2028年（5年）因区域及本案经过10年的发展，成熟度逐渐提高，本案产品去化速度提升，拟提升100%洋房：4440㎡/年别墅：3278㎡/年商业：4919㎡/年办公、客栈、酒店：4919㎡/年第三阶段2028年以后因区域及本案发展成熟度逐渐提高，拟定该阶段每5年项目的去化速度提升100%洋房：8880㎡/年别墅：6555㎡/年商业：9838㎡/年办公、客栈、酒店：9838㎡/年PartOne开发现状及测算分析•现阶段开发运营测算-原价按原价进行正常销售：在所有物业均出售的前提下，根据现阶段项目去化速度进行测算，项目整体去化周期约21年，总销售额14.57亿元，总亏损6839万元，去化周期冗长，风险巨大。销售总收入截止至2016年成本期间成本盈利统计14.56亿元6.84亿元期间成本不断变化，详情见附表6839万元（亏损）2013年-2016年5月2016年6-12月2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年2026年2027年2028年2029年2030年2031年2032年2033年2034年合计均价商业65006500650065006500650065006500650065006500650065006500650065006500洋房2700270027002700270027002700270027002700270027002700270027002700270027002700别墅56005600560056005600560056005600560056005600560056005600560056005600办公650065006500650065006500客栈650065006500650065006500酒店6500650065006500650065006500销售面积商业40991435246024602460246024602460246049194919491949194919983898389838505381914洋房3700129522202220222022202220222022204440444044404440444088808880888088808880866495799别墅2731956163916391639163916391639163932783278327832783278655565556555261553829办公24602460246024604919263717394客栈24602460246024604919162316380酒店246024602460246049194919257922255销售收入商业2675933159915991599159915991599159931973197319731973197639563956395328553254洋房9893505995995995995995995991199119911991199119923982398239823982398233925856别墅152353591891891891891891891818361836183618361836367136713671146530138办公15991599159915993197171411306客栈15991599159915993197105510647酒店159915991599159931973197167614466销售收入合计5187181831163116311679127912791279121582412198790862326232124631246312463714723982339145667PartOne开发现状及测算分析•现阶段开发运营测算-原价方案二：住宅产品降价促销，商业产品保持原价降价促销策略：住宅——项目住宅于2016年6月起实施降价促销策略，洋房产品均价下调700元/㎡，别墅产品综合均价下调2100元/㎡洋房去化速度约2930㎡/月降价后均价2000元/㎡别墅综合去化速度约2930㎡/月降价后均价3500元/㎡商业去化速度约745㎡/月“办公、客栈、酒店”整体去化速度参考本案商业，于2020年入市销售，约745㎡/月去化速度拟定原则：住宅——降价后，去化速度参考“2015年益阳成交排行前20住宅项目的平均月均去化”商业——住宅于2018年基本实现清盘，项目人气提升，带动商业去化，该阶段商业去化速度参考“2015年益阳成交排行前10非住宅项目的平均月均去化”PartOne开发现状及测算分析•现阶段开发运营测算-降价降价促销：2016年6月开始根据区域市场去化较快的价格水平进行降价促销，项目整体去化周期需14年，总销售额13.50亿元，总亏损3.07亿元。销售总收入截止至2016年成本期间成本盈利统计13.48亿元6.84亿元期间成本不断变化，详情见附表-30697万元（亏损）2013年-2016年5月2016年6-12月2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年2026年2027年均价商业65006500650065006500650065006500650065006500洋房2700200020002000别墅56003500办公650065006500650065006500客栈650065006500650065006500酒店65006500650065006500650065006500销售面积商业40991435246024608940894089408940894089408940888181914洋房3700205103516035160126995799别墅2731205103272255963办公29802980298029802980249417394客栈29802980298029802980148016380酒店2980298029802980298029802980139522255销售收入商业2675933159915995811581158115811581158115811577353254洋房98955387032703225420845别墅1523114861145324461办公19371937193719371937162111306客栈1937193719371937193796210647酒店193719371937193719371937193790714466销售收入合计51871795620084863160651162211622116221162211622103327710907134980PartOne开发现状及测算分析•现阶段开发运营测算-对比分析方案一：正常销售方案二：降价销售21年14年亏损0.68亿元亏损3.07亿元去化周期盈亏额正常销售情况下，且项目去化周期长，期间需进行较大的银行贷款，资金压力大该方案去化周期虽有压缩，但仍需较长的去化周期，且亏损严重，通过降价快速去化效果并不明显。方案评价PartOne开发现状及测算分析•开发背景分析小结结论一：板块区域长远规划的利好，但短中期内无利好刺激，或利好刺激带动有限结论二：客户以地缘性本地客户为绝对主力，客户需求无变化结论三：本案目前的客栈、办公、酒店基本不具备销售可能结论：核心市场自然外溢或利好带动的机会不明显核心外部环境无利好内部缺乏启动引擎PartOne开发现状及测算分析•中原对于本案运营的思考如何开发高盈利型产品，来平衡一期的亏损？如何通过价值点的打造缩短去化周期？如何盘活现有产品？关键问题项目通过正常销售及降价促销均不能产生利润，平衡收支，中原对于本案运营的思考：贰项目开发机会及模式分析•案例及启示•区域现状分析及预判•各阶段开发策略分析PartTwo项目开发机会和模式分析•商业型案例——本地义乌小商品市场商业型案例：规模化主题集中式商业受热捧；但当地商业开发存在四、五线城市开发的通病——有主题难兑现。同时也反映本地客户对于购买高预期经营性物业投资的热情和消费力较高前后经历了义乌小商品市场向进口商品城主题的转换，前期开发主题未能兑现万国荟进口商品城义乌小商品市场总占地面积——200亩，主体市场建筑面积——约5万平米商铺价格——10000-18000元/平米左右整体去化情况——良好开盘时间——2014年义乌小商品市场麒麟广场物业性质——shoppingmall建筑风格——现代化商业街主力户型——60-80平米商铺价格——10000元/平左右开盘时间——2011年整体去化情况——火爆开发商：益阳盛世麒麟置业有限公司PartTwo项目开发机会和模式分析•远郊大盘案例——浏阳山水洲项目远郊大盘案例：依托资源带动，以“生态休闲生活”为理念，集休闲度假配套，实现人居与环境的可持续发展。但本地人口更多是作为产业人口参与而非大规模进驻。区位：距浏阳城区40公里；长沙39公里，临近浏阳柏加镇，属城市远郊，交通发达；规模：占地面积2484亩（不含水库）；定位：集居住、度假、休闲、投资于一体，融合各种建筑风格的主题风情小镇。核心资源：1