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多彩贵州小镇营销4季度运营营销方案贵阳友道房地产营销有限公司CreateprofessionalservicesPart1本体分析Part2项目站位分析Part4Q4季度销售策略Part5项目整改及打造建议Part3项目运营打造建议Chapter项目本体分析1n区域介绍分析n本体分析n前期销售分析贵阳友道房地产营销有限公司Createprofessionalservices贵州旅游产业简述n从2008年至2013年贵州省旅游人数年平均增长率26.75%，按照目前旅游发展速度发展速度在2019年贵州省旅游人数接待量将突破5亿人次；n2013年贵州省共计旅游收入2358亿元，同比四川、云南还处于待开发水平，但随着旅游业发展2008年至2013年每年平均增长29.7%，按照目前旅游发展速度，有望在2018年实现翻番；贵阳友道房地产营销有限公司Createprofessionalservices本案区位情况n贵阳的区位：地处国务院确定的“南、贵、昆经济带”和“重庆三小时经济圈”的核心区域。n瓮安县的区位：位于贵州省中部，贵阳市的东北部，西距省会贵阳市89公里，北距历史名城遵义市150公里。瓮安已融入到重庆3小时经济圈，成为连接贵阳与遵义、重庆、成都的次中心区域，区位优势明显。贵阳友道房地产营销有限公司Createprofessionalservices瓮安县经济／人口／旅游n经济：2014年，全年实现县内生产总值86.85亿元，固定资产投资118.33亿元，财政收入17.57亿元，城镇居民家庭人均可支配收入21891元，农村居民人均可支配收入7519元；n人口：据2014年统计，瓮安县总人口约48万人，以汉族为主，少数民族约占4.3%；n旅游：瓮安加快旅游发展步伐，其中打造的猴场镇被列入全省十大小城镇示范样板镇。全县全年接待旅客219.8万人次，同比增长28%；旅游收入17.8亿元，同比增长28%，增速名列全州第一。贵阳友道房地产营销有限公司Createprofessionalservices瓮安县简介瓮安县，位于黔中腹地，隶属黔南州，是黔中经济区东北区域中心城市。其下辖2个街道办、10个镇、1个乡（瓮水街道办事处、雍阳街道办事处、银盏镇、江界河镇、猴场镇、珠藏镇、中坪镇、平定营镇、永和镇、玉山镇、天文镇、建中镇、岚关乡）。珠藏镇江界河镇天文镇玉山镇中坪镇建中镇银盏镇☆猴场镇永和镇雍阳街道办瓮水街道办平定营镇岚关乡黔南布依族苗族自治州黔东南苗族侗族自治州安顺市铜仁地区遵义市毕节地区黔西南布依族苗族自治州六盘水市贵阳市贵阳友道房地产营销有限公司Createprofessionalservices猴场概况猴场镇，位于瓮安县城东北部，距县城16公里，历史悠久，文化底蕴深厚。猴场镇成为瓮安旅游发展的核心区域，是全省十大小城镇示范样板镇，全镇将大力发展文化休闲旅游产业，主力打造多彩贵州小镇和兴隆湖生态湿地公园。n多彩贵州小镇（原名，草塘千年古邑）：旅游区汇聚了土司文化、商贾文化、龙狮文化和红色文化，有着川湘滇黔民风民俗的深厚文化底蕴。旅游区是集休闲度假、旅游观光、产业配套服务的国家4A级旅游景区。n兴隆湖生态湿地公园：是一片集自然体验、水上娱乐、红色旅游、商业景观及红色文化展示于一体的湖景公园，总占地面积约7万平米左右，但现阶段施工缓慢。珠藏镇江界河镇天文镇玉山镇中坪镇建中镇银盏镇☆猴场镇永和镇雍阳街道办瓮水街道办平定营镇岚关乡Chapter项目本体分析1n区域介绍分析n本体分析n前期销售分析贵阳友道房地产营销有限公司Createprofessionalservices本体分析技术指标多彩贵州小镇总占地面积约12.6万方，建筑面积约14.2万方，在规模上无疑是一个大型的古镇项目。项目共分为A、B、C、D四个区域，其中：nA区：包含湖广会馆，主要以商业为主，商业面积建筑约35240平米；nB区：包含景区的主要景点，戏楼、旗山书院、进士楼、博物馆，除景点外，商业建筑面积约28108平米（不含景点）；nC区：主要以商业为主，其中商业建筑面积约38925平米，车位面积3047平米；nD区：以独栋式住宅为主，建筑面积约27365平米；A区B区C区D区项目外围贵阳友道房地产营销有限公司Createprofessionalservices本体分析项目分区nA区：整体景点、文化资源较差，主要以中低端居住、餐饮、商业、娱乐等分布为主；nB区：核心景点区域，以古文化建筑为核心，划分戏台、进士楼、书院等文化景点，周边景点购物、餐饮为主；nC区：东南侧区域主要以商业配套为主要建设，西北侧由温泉度假酒店为主，主要以高端消费为主；nD区：相对密封的区域，主要以酒店客房为主；A区B区C区D区项目外围多彩贵州小镇共分为4个区域，其中A区以特色的客栈、餐饮、商业、娱乐配套为主，B区主要为核心景点区，C区主要为温泉度假酒店区，D区为别墅区。贵阳友道房地产营销有限公司Createprofessionalservices本体分析区位交通重庆遵义贵阳都匀铜仁本案区位图交通图道瓮高速江瓮高速贵瓮高速瓮马高速已建成未建成n项目至县城：约13公里，20分钟可直达；n项目至贵阳：经贵瓮高速，89公里直达省会贵阳，约1小时可至贵阳（在建中）；n项目至遵义／重庆：经道瓮高速，约2小时到遵义，3小时到重庆（在建中）；n项目至都匀：瓮马高速，贯通瓮安、福泉、都匀的快速通道，至都匀约1小时；n项目至铜仁：江瓮高数，起点在江口县闵孝镇，终点在瓮安县（在建中）。贵州多彩小镇地处黔中腹地，瓮安县城东北部，草塘镇中心位置，区位较好，随着多条高速的建设，未来交通便利，融入到贵阳1小时经济全、遵义2小时经济圈和重庆3小时经济圈。贵阳友道房地产营销有限公司Createprofessionalservices本体分析建筑特色细究草塘民居建筑风格，可总结为以下特色：n中原遗风：四合院落n徽派和赣南格调：三合院+马头墙n川南民居：两层，干栏式建筑，四立三间或长五间n湖广市井风味：临街面店铺商号n西南土司文化内涵：“一颗印”高大坚固n明清遗风：木质门窗工艺考究马头墙木质门窗灰砖灰瓦多彩贵州小镇建筑风格融入了多种风格，有徽派、赣南、川南、湖广、西南各地风格，也有明清建筑遗风、特色的民居风格，多种风格形成古镇特色的建筑文化。贵阳友道房地产营销有限公司Createprofessionalservices本体分析项目现状现阶段，多彩贵州小镇的建筑几乎得以全部呈现，并且已经有少许商业（客栈、酒吧、湖广会馆、会所）开始试运营，但项目仍旧缺乏人气，较为冷清。湖广会馆客栈酒吧会所贵阳友道房地产营销有限公司Createprofessionalservices本体分析景点资源（内部）晴雨双面古戏楼是迄今为止创世界基尼斯之最，其运用了古建“模数”结构法，用168棵两人合抱的大木，托起24个飞檐翘角和一棵有上百个古代神话人物和亭台楼阁的红木木雕横梁，而且屋脊和门窗上有着大量的木雕和砖雕，美轮美奂。旗山书院以瓮安县境内的“旗山”命名的一座徽派建筑群，由一栋主楼四栋副楼组成，整个书院分为“礼堂”、“讲堂”、“学堂”，“蕴堂”、“示堂”五大殿堂，是贵州目前最大的一座木结构书院古建筑群。草塘安抚司署结构为三厅二天井，一进五凤楼门头五开间四翘脚三重檐旋蓬式布局，内置5座各样式藻井。二进衙署大堂气势恢宏，威严庄重，建筑结构为三重檐重叠式。三进府衙后堂为平常土司办公及小憩之地。衙署气势恢宏、用料考究，雕刻精美。黔山进士楼采用庑殿、歇山、悬山、挑檐、架构、斗拱等“模数”结构的施工方法建造，楼内浮雕、木雕、砖雕、石刻工艺精湛，是中国著名的进士楼。进士楼是瓮安古代书院，是瓮安文脉的发祥地和重要历史文化印记。古戏楼黔山进士楼旗山书院安抚司署古镇内部景点以四大建筑群为主，分别是古戏楼、黔山进士楼、旗山书院、安抚司署，其建筑价值和文化价值都较高。贵阳友道房地产营销有限公司Createprofessionalservices本体分析景点资源（外部）傅家大院宋钦故居红军干部团修养连旧址猴场会议会址傅家大院，傅玉书（1746—1812）故居。傅玉书，字素余，号竹庄，清代平越州瓮安县草塘里人，乾嘉时期贵州著名学者，是一代文学宗师也是瓮安文化顶峰的圣贤，黔中文化巨擘。毛泽东故居也在此处。宋钦，原名宋阳举，蒙古名为宋蒙古歹，原世袭旧州草塘等处长官司长官，元末钦命为镇国上将军，授八番顺元等处沿边宣慰使。明洪武五年，开设贵州宣慰司，官职定为贵州洪边、水西宣慰使各一员，贵州宣慰同知一员。猴场会议会址，1934年12月31日下午至1935年1月1日凌晨，中共中央在这里召开政治局会议，从思想上、组织上、军事上为遵义会议的胜利召开奠定了基础，猴场会议被周恩来誉为“伟大转折的前夜”。猴场会议期间，红军干部团是一个由中央红军干部的家属与部分老弱伤残人员组成的特殊团队，团长是陈庚，政委是宋任穷。里面住着红军“三十女杰”，在这开展文艺活动，宣传长征精神，鼓舞士气，留下了一段历史佳话。多彩贵州小镇邻近多个景点，其中包括傅家大院（毛泽东故居）、宋钦故居、猴场会议会址及纪念馆、红军干部团修养连旧址，是草塘的文化精髓。贵阳友道房地产营销有限公司Createprofessionalservices本体分析文化资源土司文化红色文化戏曲文化国学文化地方文化商贾文化n土司文化：贵州现存唯一的安抚土司署衙，承载了明代西南少数民族大一统的历史价值；n红色文化：彪炳史册的猴场会议，伟大转折的前夜；n戏曲文化：草塘以前被称为“戏窝子”、结合中国的各种戏曲文化，演变成草塘的独特戏曲文化；n国学文化：瓮安自古有崇文之风，贵州第一位进士在瓮安，明清出了19人考取进士、110人考取举人；n地方文化：龙狮文化、草塘火龙、灯夹戏等，本地非物质文化遗产文化；n商贾文化：具有一定历史文化及民族特色文化的商家及体验式销售；草塘文化丰富多姿，有历史的土司文化、革命意义的红色文化、典雅的戏曲文化、璀璨的国学文化、特色的地方文化和繁荣的商贾文化。贵阳友道房地产营销有限公司Createprofessionalservices价值点梳理土司文化戏曲文化国学文化红色文化泡汤文化多彩贵州文化核心价值商贾文化龙狮文化自然文化名人文化休闲文化餐饮文化园林／小品建筑文化湖广文化土司文化+国学文化+戏剧文化+红色文化+泡汤文化+多彩贵州文化通过核心文化，构筑项目六大文化体系：贵阳友道房地产营销有限公司Createprofessionalservices草塘安抚司、土司文化体验馆、特色土司宴打造————多彩贵州小镇的“土司文化”贵阳友道房地产营销有限公司Createprofessionalservices围绕旗山书院和黔山进士楼打造————多彩贵州小镇的“国学文化“贵阳友道房地产营销有限公司Createprofessionalservices围绕标志性建筑“大戏台”打造————多彩贵州小镇的“戏剧文化”贵阳友道房地产营销有限公司Createprofessionalservices猴场会议会址及项目周边红色景点打造————多彩贵州小镇的“红色文化“贵阳友道房地产营销有限公司Createprofessionalservices项目主力特色温泉酒店打造————多彩贵州小镇的“泡汤文化“贵阳友道房地产营销有限公司Createprofessionalservices围绕传习所、贵州样板间客栈以、地方文化特色灵魂业态打造————多彩古镇小镇的“多彩贵州文化“贵阳友道房地产营销有限公司Createprofessionalservices本体分析总结n随着通往瓮安的高速公路的建成，未来瓮安将融入到贵阳一小时经济圈，遵义二小时经济圈，重庆三小时经济圈，交通的便捷，为项目带来机会点；n项目内部和外部拥有较好的景点资源，同时，古镇成为各种文化和多种建筑风格融合的交融点；n项目现阶段较为冷清，导致前期客户的不满意，在客户回访中，客户的建议大多都是围绕如何提升古镇人气；n根据项目的价值点，构筑项目六大文化体系——“土司文化+国学文化+戏剧文化