商业地产项目财务模型

单位商业+地下停车场地下商业㎡26113地下停车场㎡14525地面停车楼㎡0总投资万元41089开发成本万元38014开发费用万元3075财务费用万元1524自有资金万元17069银行贷款万元23318租金总收入万元134222销售总收入%25068税后净利润%66250全投资IRR%11.93%财务净现值万元10453静态回收期年10.0动态回收期年15.7比选方案财务评价指标对比用地指标方案比较财务指标410893321711.93%13.69%2000025000300003500040000商业+地下停车场商业+地面停车楼（万元）开发方案财务评价结果对比总投资自有资金IRR商业+地面停车楼23208081003321730605261212301377518818120883222806296113.69%122409.013.2比选方案财务评价指标对比13.69%9%11%13%15%业态类型适合引入品牌所占比例华强北租金水平地铁商场租金水平案例A1－国际知名时尚品牌H&M19%500-800300-500华强北儿童世界1F700A2－情侣服饰Clride6%300-750300-350A3－时尚饰品、礼品Pucca8%300-750300-350中信地铁商城爱情密码350A4－自助式餐饮可咖家咖啡屋5%350-600150-250振兴路满京华305栋一楼550A5－美容美甲美发Salonesprit3%300-450——燕南路沃尔玛一楼400A6－互动游乐中心EA游戏体验中心13%150-200——罗湖M-Zone体验店150B－国际品牌折扣店ESPRIT折扣店6%200-300——曼哈领跑折扣店250C－特色餐饮、快餐蕉叶南亚汇12%350-600150-250华强北华美大厦一楼300D－即时消费类屈臣氏、7-Eleven5%500-700700-800中信地铁商场怡糕坊750E－精品超市华润Ole18%50-10080-150吉之岛45＋浮动租金F－其他亲密爱人婚纱摄影5%300-750300-500曼哈1F苏菲雅婚纱摄影750100%三、售价测算商铺租金229税前投资回报率8%租金年增长率3%商场使用年期38回报率反推商铺售价48000四、停车场收费假设停车场营业时间16每个车位平均停车频数免费停车1234平均每次停车时间—16854首两小时收费—10101010后续收费—3333每次收费最高标准—30303030每个车位每次收入—30281916每个车位每天收入—20565764各个频次车位比例25%25%20%12%8%每个车位权重收入051175平均每个车位每天收入停车场收费计算取值根据实际情况，按较优惠标准收费3534.76一、地价测算本案市场租金水平（按建筑面积计算）二、商业租金测算（按建筑面积计算）建议租金水平加权租金28053.230018300241809300916020.828016.818021.6300159016.225012.5合计216.1567833221010101033333030303013101010656070804%3%2%1%100%3211根据实际情况，按较优惠标准收费3534.76租金建议一计算期1起始年份20102结束年份20293建设期24租赁期185起租年份20126转售年份20297计算期20二用地指标序号项目单位1用地面积13400㎡2总建筑面积31308㎡3物业类型地下商业地下停车场地面停车楼3.1建筑面积23208081003.2单位地价3500150025003.3单个车位建面43.7522.53.4停车位个数03603.5总车位基坑支护单价费用2200商场扶梯个数12基坑支护面积14000商场升降机个数4商业摊分基坑支护费比例1三项目投资估算合计商业地下停车场停车楼1开发成本3060525281053241.1土地成本104528366020861.2前期费用57442501481.3建筑工程10573984407291.4安装工程51423101020411.5装饰工程2467232101461.6地面配套工程431431001.7其他费用57246201101.8不可预见费3953320632开发费用2612229403182.1管理费用758758002.2财务费用123091103182.3销售费用624624003总投资332172757505642四融资条件序号项目比例1银行贷款（=65%）60.00%2贷款年限3贷款年利率5.94%五租售条件序号项目商业停车场停车楼1租赁条件1.1租金水平（2010）216360项目计算期按20年计算，其中建设期为2年10431.2租金增长率3%1.3租金调整周期11.4可出租面积比例80%1.5初始出租率80%2销售条件2.1售价（2009）480002.2销售比例20%3转售条件3.1转售年份20293.2转售资本化率20%六税费率标准序号税项比例计算基数1工程管理费用3%土地建安2营业税5%租金收入3城建7%+教育附加3%10%营业税4维修费用5%租金收入5房产税12%租金收入6商业运营费用15%租金收入7停车场管理费用5%租金收入8印花税0.05%租金收入9销售费用2.80%销售额10所得税25%利润额11城镇土地使用税（元/㎡）21土地面积12商业基准收益率8%贷款比例税后净利润全投资IRR净现值静态回收期动态回收期60%6296113.69%122409.0313.2550%6357713.60%120899.0913.3640%6402513.53%119749.1313.4530%6424713.50%119169.1513.4920%6438313.48%118809.1613.5210%6451213.46%118389.1813.540%6464013.43%117959.1913.57销售比例税后净利润全投资IRR净现值静态回收期动态回收期20%6296113.69%122409.0313.250%6724511.15%941510.7117.275%6624211.63%1010910.3616.3610%6522112.20%108069.9715.3920%6296113.69%122409.0313.2525%6172614.68%129798.4412.0630%6038715.94%137397.7610.7935%5891617.56%145316.959.40贷款比例销售比例10%70%350013.69%250014.84%↓1000300014.25%↓500350013.69%→400013.14%↑500450012.63%↑1000250013.69%150014.16%↓1000200013.92%↓500250013.69%→300013.46%↑500350013.24%↑100013.69%0%5%10%15%20%200012.46%13.03%13.70%14.50%15.48%250012.00%12.54%13.17%13.93%14.84%300011.56%12.07%12.67%13.39%14.25%350011.15%11.63%12.20%12.87%13.69%400010.76%11.21%11.75%12.38%13.14%450010.39%10.82%11.33%11.92%12.63%500010.04%10.45%10.93%11.48%12.15%IRR总投资100%13.69%3321790%10.88%33100-10%95%12.22%33152-5%100%13.69%332170%105%15.13%332825%110%16.60%3334710%100%13.69%3321790%15.58%3003695%14.58%31626100%13.69%33217105%12.88%34807110%12.16%36397100%13.69%3321790%14.21%3212195%13.94%32669100%13.69%33217105%13.43%33765110%13.19%34313100%13.69%90%13.30%95%13.49%100%13.69%租金商业地价销售比例商业售价建安成本土地成本商业单位地价停车楼单位地价全投资IRR3003632121326693000031000320003300034000350003600037000-10%-5%各因素变化对总开发成本的影响分析建安成本14.84%14.25%14.16%13.92%12%13%14%15%↓1000↓500商业和地面停车楼单位地价变化对商业单位地价105%13.86%110%14.02%商业售价10.88%12.22%15.13%16.60%13.30%13.49%13.69%13.86%14.02%14.21%13.94%13.43%13.19%15.58%14.58%12.88%12.16%10%12%14%16%18%-10%-5%0%5%10%各因素变化对IRR的影响分析租金商业售价土地成本建安成本七敏感性变化系数1地价变化率100%2建安成本变化率100%3运营成本变化率100%4商业售价变化率100%5初始租金变化率100%八财务评价汇总表序号财务指标1总投资332171.1开发成本306051.2开发费用26121.2.1财务费用12302自有资金137753银行贷款188184租金总收入1208835销售总收入222806税后净利润629617全投资IRR13.69%8财务净现值122409静态回收期9.0310动态回收期13.2525%30%35%16.69%18.24%20.28%15.98%17.42%19.31%15.32%16.67%18.43%14.68%15.94%17.56%14.07%15.23%16.73%13.50%14.57%15.96%12.96%13.97%15.25%销售比例31626332173480736397326693376534313-5%0%5%10%各因素变化对总开发成本的影响分析建安成本土地成本14.25%13.69%13.14%12.63%13.92%13.46%13.24%500→↑500↑1000商业和地面停车楼单位地价变化对IRR影响分析商业单位地价停车楼单位地价建筑面积31308序号项目名称计算依据合计（万元）单价（元/单位）合计单价（元/单位）合计单价（元/单位）合计一开发成本30605108932528100657253241.1土地成本104523605836615450257520861.1.1分类地价101483500812315000250020251.1.2契税3%30410524445075611.2前期工程费57418342514501831481.2.1前期咨询顾问费12038890038311.2.2勘察测量费3110231001081.2.3规划设计费2197016270070571.2.4三通一平费78255825025201.2.5临时设施费125409340040321.3建筑工程费1057351209844512009007291.3.1土石方8685580855074601.3.2基坑支护330822003080220002822281.3.3防水工程1877517475016131.3.4降排水工程2249020990019151.3.5主体建筑工程523521004874210004463611.3.6分段盖挖临时楼盖工程750600699600064521.4安装工程费5142115531016980252020411.4.1给排水工程25065151300123991.4.2强电工程125132575432506134971.4.3弱电工程346902094501701