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区位背景LOCATIONBACKGROUND基地位于西安国际港务区，港务区属于灞桥区新筑街办。主要以纺渭路、北铁路线、灞河、北三环为界，位于东三环与北三环转角处,距离市中心约14公里。鄂邑区周至县长安区蓝田县高陵区临潼区阎良区西安咸阳国际机场西安火车站窑村机场SITE基地区位/Location8km图例：城市环路灞桥区城市边界国际港务区上位规划/Proposedplan基地位于国际港务区西侧靠近灞河滨水活力带，右侧靠近港务西路综合发展轴同时位于新中轴活力带上，区域规划位置优越西安国际港务区区域交通/Regionaltransportation柳林路（规划路）M图例：城市主干道城市快速路地铁线路灞河灞河地块距离地铁3号线新筑站1.2KM，距离双寨站1.5KM，距离地铁14号线奥体中心站1.1KM交通便利，柳新路以西可至西安北站，沿潘骞路往东可至窑村机场MM地块交通/Trafficanalysis基地车行人流以南侧与东侧快速路为主，西侧与北侧道路为辅。基地步行人流来自以东北侧地铁方向,西南侧奥体中心方向为主。灞河1.基地周边快速交通环绕.灞河灞河2.基地东侧绿化带为70m，南侧绿化带为25m.3.距基地南侧1.7KM有西安绕城高速入口与收费站,至北三环。4.车行/步行人流被绿化带阻隔难以到达.``灞河图例：城市道路图例：城市绿带``图例：车行人流步行人流图例：高速入口路线周边景观资源分析/Analysisoflandscaperesources8.西安世博园地块西侧1.2KM处为灞河及长安码头水上公园，东北侧2.7公里为陆港足球主题公园，南侧2.7KM为新寺遗址公园，3公里范围内，基地周边景观景观资源优越5.未央湖公园1.西安浐灞国家湿地公园1.西安浐灞国家湿地公园2.灞河3.长安码头水上公园4.新寺遗址公园1.2km3.长安码头水上运动公园2.灞河4.新寺遗址公园6.陆港足球主题运动公园7.西安华夏文旅海洋公园周边现状及配套/Generalsituationsurvey西安医学院校医院西安国际陆港第二小学西安西港花园高级中学西安市浐灞实验小学未央区和平小学华南城购物中心润家购物广场华鑫天悦城购物中心西安国际陆港第一小学地块紧邻西安奥体中心，周边除商业配套其他配套基本完善，3公里范围内，大中型商业配套稍有欠缺（仅有华南城购物中心）1.奥体中心现状2.迎宾大道现状3.杏渭路现状1.西安奥体中心竞品研究/Productresearch1.西安奥体中心SITE1.1668新时代广场（0.83w/㎡2022交房）2.欧亚风景（1.2w/㎡2021年底交房）3.华南城华誉（0.89w/㎡2020年底交房）4.瑞斯丽悦庭（1.1w/㎡2021-06-30交房）5.源创国际(2.5w/㎡2023-06-30交房）6.世园大观(1.1w/㎡2022-06交房）7.伯马都(1.3w/㎡2021-10-31交房）8.融城璟荟(0.99w/㎡2020-12交房）9.世园悦府(1.9w/㎡2022-5-31交房）10.世园菁英汇(1.7w/㎡2021年底交房）11.西安赢台（2.5w/㎡待定）2.4.3.5.6.7.8.9.10.3公里范围内基地北侧西侧无在售公寓楼盘，南侧靠近双寨地铁站，国际港务区地铁站周边有在售公寓楼盘基地周边高端在售公寓楼盘多为位于地铁站附近，或靠近灞河及景观优越处11.1.1668新时代广场1.1668新时代广场(面积段均为50㎡）2.欧亚风景(面积段均为46-92㎡）3..华南城华誉(面积段均为38㎡）4.瑞斯丽悦庭((面积段33-50㎡）5.源创国际((面积段55-118㎡）6.世园大观(55㎡）7.伯马都((面积段50-100㎡）8.融城璟荟((面积段38-86㎡）9.世园悦府(面积段60-100㎡）10.世园菁英汇(面积段51-89㎡）`基地周边无暂无在售高端楼盘。基地临近灞河，靠近新筑地铁站，区域资源优势明显11.西安赢台（面积段550-640㎡）1.1668新时代广场（0.83w/㎡2022交房）2.欧亚风景（1.2w/㎡2021年底交房）3.华南城华誉（0.89w/㎡2020年底交房）4.瑞斯丽悦庭（1.1w/㎡2021-06-30交房）5.源创国际(2.5w/㎡2023-06-30交房）6.世园大观(1.1w/㎡2022-06交房）7.伯马都(1.3w/㎡2021-10-31交房）8.融城璟荟(0.99w/㎡2020-12交房）9.世园悦府(1.9w/㎡2022-5-31交房）10.世园菁英汇(1.7w/㎡2021年底交房）11.西安赢台（2.5w/㎡待定）竞品研究/Productresearch1.1668新时代广场1668新时代广场(面积段均为50㎡）72.7㎡（两居室）35.2㎡（一居室）欧亚风景(面积段均为46-92㎡）A户型：46㎡(2室2厅2卫）华南城华誉(面积段均为38㎡）38㎡(一居室)B户型：46㎡(2室2厅2卫）瑞斯丽悦庭((面积段33-50㎡）47㎡(一居室)33㎡(一居室)71㎡(一居室)竞品研究/Productresearch1.1668新时代广场源创国际((面积段55-118㎡）48㎡82㎡欧亚风景(面积段均为46-92㎡）92㎡(3室2厅3卫）世园大观((55㎡）55㎡(一居室)68㎡(3室2厅3卫）世园悦府(面积段60-100㎡)50㎡A50㎡B竞品研究/Productresearch1.1668新时代广场源创国际((面积段55-118㎡）55㎡118㎡世园菁英汇(面积段51-89㎡）51㎡西安赢台（面积段550-640㎡）510㎡89㎡世园悦府(面积段60-100㎡)70㎡100㎡640㎡竞品研究/Productresearch1.1668新时代广场设计条件/DesignconditionGW1-17-3用地条件：1.用地范围：柳新路以北，杏渭路以西。2.建设用地：商业用地3.容积率：≤2.64.建筑密度：≤50%5.绿地率：≥25%5.地上建筑面积：≤70330㎡6.地下建筑面积：29538.21㎡建筑退让距离：严格按照2015年（西安市城乡规划管理技术规定）相关要求执行城市设计要求（一）建筑风格：现代、时尚、大气、绿色，要求红色坡屋面。（二）建筑主色彩：符合(国际港务区城市规划设计导则）要求（三）建筑形体：多层、高层建筑1.1668新时代广场价值分析/ValueanalysisSN价值高价值较高道路轴线景观轴线基地周边南侧和东侧价值较高；北侧和西侧价值较低.机遇与挑战/OpportunityandChallengeSWOT较好的对外交通条件灞河景观资源。位于港务区新中轴。基础设施建设相对滞后，商业配套设施相对薄弱。“全运机遇”下，西安国际港务区东部新中心的地位将日益突出。来自周边在售公寓的竞争。规划愿景PLANNINGVISION1.1668新时代广场中航国际航空产业城：景观绿轴+广场广场广场广场城市聚合型办公综合体，由十栋建筑单体组成，均匀沿长型地块的南北边界分布，建筑群围合的中心散布有姿态各异的都市绿色景观。园区内的“绿化轴线”刻画了设计的核心理念，串联中心广场，提供了园区内人们交流休憩的公共开放空间景观绿轴案例研究/Casestudy1.1668新时代广场虹桥绿谷广场：注重街区的“微气候”。以中心庭院作为办公园区的环境主题，结合独立庭院绿化，平台绿化、屋顶花园来实现清新怡人的办公、休息环境。绿色+生态C屋顶绿化庭院绿化平台绿化平台绿化案例研究/Casestudy1.1668新时代广场围合+开放上海创智天地产业园区：通过围合的规划形式形成内部，公园社区，局部打开围合，连接周边地块功能，形成开放的共享空间。案例研究/Casestudy1.1668新时代广场方案愿景/Scenariovision商业景观公寓办公人车分流空间共享完善社区职能-加深生活沟通超市会所餐饮花园办公绿色平台办公组团公寓组团Organization功能组织打造西安国际港务区办公、公寓标杆1.1668新时代广场社区广场儿童广场植物广场公共空间Park公园体验打造围合式共享绿色空间社区广场儿童广场植物广场方案愿景/Scenariovision规划方案LOCATIONANDPOSTIONING如何把地块的价值最大化？——用足密度/LOFT最大化。方案推演/Programdeduction极限方案强排满密方案LOFT最大化方案项目单位指标说明总用地面积㎡61818.98净用地面积㎡27050.14总建筑面积㎡97360.35其中地上建筑面积㎡70330.35独栋办公㎡42000.00LOFT㎡64980.35商业㎡5000.00公厕㎡150.00垃圾收集点㎡200.00地下建筑面积㎡27030.00其中普通机动车库㎡25830.00人防机动车库㎡1200.0010层以上按首层建筑面积，10层以下按地上总建筑面积4%容积率2.60≤2.60建筑基底面积㎡8750.00建筑密度32.35%≤50%机动车停车位辆810商业1.2辆/100㎡，办公1.1辆/100㎡项目单位指标说明总用地面积㎡61818.98净用地面积㎡27050.14总建筑面积㎡97360.35其中地上建筑面积㎡70330.35LOFT㎡64980.35商业㎡5000.00公厕㎡150.00垃圾收集点㎡200.00地下建筑面积㎡27030.00其中普通机动车库㎡25830.00人防机动车库㎡1200.0010层以上按首层建筑面积，10层以下按地上总建筑面积4%容积率2.60≤2.60建筑基底面积㎡8750.00建筑密度32.35%≤50%机动车停车位辆810商业1.2辆/100㎡，办公1.1辆/100㎡满密/LOFT最大化是否适合非市中心的本地块？——单品过于单一，不利于销售；独栋办公产品不宜过多。LOFT+独栋办公1-1.2W（+平层办公）1.1668新时代广场LOFT+独栋办公组合模式东西分区南北分区围合布局半围合布局优势分区明确分区明确，南向景观利用率高南向景观利用率高，减少北向公寓房间，可形成较大的共享庭院，城市形象优东向、南向景观利用率高，减少北向公寓房间，可形成较大的共享庭院，城市形象优劣势独栋产品量过多，不利于销售城市形象不优公寓北向房间过多，北侧高层公寓对北面住宅地块有日照影响，城市形象不优分区较为明确分区较为明确城市形象+品质+快周转方案推演/Programdeduction√×√×方案一竹简规划亮点/Planningfeatures在立面设计上，提炼出竹简的元素，以竖向线条作为立面的主要要素。效果图/Rendering效果图/Rendering效果图/Rendering效果图/Rendering效果图/Rendering效果图/Rendering效果图/Rendering效果图/Rendering效果图/Rendering效果图/Rendering效果图/Rendering效果图/Rendering效果图/Rendering效果图/Rendering效果图/Rendering效果图/Rendering效果图/Rendering1.1668新时代广场总平面图+指标/MasterPlan&Statistics项目层数层高（m）户数电梯数标准层面积（㎡）总面积（㎡）商业22247.35市政配套15.410350.00350.00独栋办公44.2612465.0011160.00LOFT019.05.425821355.0012195.00LOFT025.05.41022976.004880.00LOFT039.05.422221125.0010125.00LOFT0417.05.42522651.0011067.00LOFT0518.05.42132651.0011718.00LOFT069.05.41322732.006588.00总计2670330.35项目单位指标说明总用地面积㎡61818.98净用地面积㎡27050.14总建筑面积㎡97699.57其中地上建筑面积㎡70330.35其中LOFT复式创意空间㎡5657