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金茂三亚南繁科技城启动区1号地商办项目方案设计PlanningschemeofStartingAreaofNanfanScienceandTechnologyCity目录Contents前期分析PRE-DESIGNANALYSIS问题阐述FORMULATEPROBLEM设计策略DESIGNSTRATEGY案例分析REFERENCERESEARCH总体布局MASTERPLANNING立面设计FACADEDESIGN建筑设计ARCHITECTURALDESIGN01060207030405前期分析PRE-DESIGNANALYSIS项目区位崖州湾地区中心环岛高铁环线高速三亚中心城区大三亚湾综合服务主城区红塘湾机场（规划）滨海旅游发展带南繁科技城南山货运港中心渔港崖州湾新兴产业城海棠湾地区中心海棠湾旅游度假新城区崖州湾将成为三亚城市副中心、科技创新驱动核心未来将打造成为科创主体功能区，三城一体的“三亚科技城”，推动崖州湾成为三亚4.0发展的重要区域，带动三亚两翼的平衡发展。项目区位生态节点生态节点生态踏脚石生态踏脚石生态踏脚石至乐东至三亚市区南山综合港南繁检验检疫码头深海海洋科考码头大学城科教码头大学城深海科技城南繁科技城生活配套服务区生活配套服务区宁远河南繁育种基地核心区红塘湾发展带龙栖湾发展带中心渔港港城融合发展区中心渔港南山佛教文化胜地组团渔港-保港组团南繁科技城—崖州湾功能发展带上的战略辐射核产城融合总体布局：崖州湾产城融合以“产业联动，三生融合，三业并举”为指导理念，以产促城，以城兴产，产城互动，和谐共融。大学城：大力发展高等教育、涉海科研和孵化配套三大业态。深海科技城：大力发展涉海科研、深海海洋装备中试转化和涉海科研配套三大业态。南繁科技城核心布局结构：大力发展育种科技、种业交易和育制繁种。以中心发展轴为骨架，南繁科技城为核心，打造三城一体的空间结构，整体构建带动崖州湾发展的龙头。以南繁科技城为辐射核心，打造横贯滨海东西，纵接崖州湾三城的空间结构体系项目区位G98高速公路滨海旅游发展带三亚崖州铁路货运线起步区南繁科技城南繁科技成——总规划面积6025亩启动区规划面积约900亩南繁科技城整体定位——构建“一体两翼”空间格局项目北侧为宁远河西侧为G98高速公路南侧为G98高速公路崖城互通东侧为三亚崖州铁路货运线。根据产城发展需求及地块价值判断，构建“一体两翼”空间格局上位规划图（控规）SITE交通条件机动车出入口城市干道30Ｍ城市干道24Ｍ城市干道28ＭYK01-02-01-03YK01-02-01-01YK01-02-01-04YK01-02-01-02城市干道24Ｍ海南环线高速G98景观资源SITE基地周边景观资源丰富及：西侧为中央绿廊东侧为南繁公园东南侧为南繁广场南繁公园南繁博物馆+南繁广场中央绿廊规划指标条件YK01-02-01-03YK01-01-02-01YK05-02-02YK05-01-02YK05-01-09YK05-01-10YK05-01-11YK05-01-12YK05-01-01YK05-01-03YK01-02-02YK01-02-03YK01-03-01YK05-01-26YK01-01-27YK05-01-04YK01-01-02-02YK01-01-02-04YK01-01-02-03120M80M60M60M40M0M180M40M40M40M60M60M150M180M180M60M60M60M80M80M80M120M120M120MYK01-02-01-01YK01-02-01-04YK01-02-01-02YK05-01-05YK05-01-06YK05-01-07YK05-01-17YK05-01-18YK05-01-19YK05-01-0860M60M60M80M60M10M60M本基地周边现状为空地，未来规划多为商办混合用地以及科研用地。周边道路建设中。高速下穿环线- 紧临项目用地。视角其他商务混合服务型公寓混合零售商业用地绿化周边建筑限高30m60m80m60m60m150m180m80m?1规划商办混合用地规划科研用地规划商办混合用地规划商办混合用地科研用地规划科研用地规划科研用地规划科研用地7.4.1①号地块——用地分析本基地周边现状为空地，未来规划多为商办混合用地以及科研用地。周边道路建设中。高速下穿环线- 紧临项目用地。视角其他商务混合服务型公寓混合零售商业用地绿化周边建筑限高30m60m80m60m60m150m180m80m?1规划商办混合用地规划科研用地规划商办混合用地规划商办混合用地科研用地规划科研用地规划科研用地规划科研用地7.4.1①号地块——用地分析用地分析7.4.1①号地块——规划条件4?1用地性质：其他商务混合服务型公寓混合零售商业用地地块面积： ㎡容积率：建筑总量： ㎡建筑限高：S?1用地性质：其他商务混合服务型公寓混合零售商业用地地块面积： ㎡容积率：建筑总量： ㎡建筑限高：S?1用地性质：其他商务混合服务型公寓混合零售商业用地地块面积： ㎡容积率：建筑总量： ㎡建筑限高：S?1用地性质：其他商务混合服务型公寓混合零售商业用地地块面积： ㎡容积率：建筑总量： ㎡建筑限高：S、总用地面积 ㎡容积率建筑密度≤ 绿地率≥ 建筑高度≤S、退界地块多层建筑控制线距西北侧甘农北路米，距西南侧号路米，距东南侧号路S，距东北侧崖州大道S。高层建筑控制线距西北侧甘农北路米，距西南侧号路米，距东南侧号路S，距东北侧崖州大道S。SSSSSSSS规划条件问题阐述WHATTODO?……一、如何应对高密度开发二、多功能如何共存三、如何使上下游产业链协调四、如何使工作与游憩人群共用五、企业如何在地发展设计策略HOWTODO?……科技绿色混合活力多功能全时段创新中心开放混合式生态科技城一、混合的功能布局产城合一，商务办公、娱乐休闲、居住融为一体功能定位：以“宜业宜居生态”为导向，坚持产城融合、科技低碳、功能混合、健康生态产业定位：着眼产城深度融合，把握产业功能与城市生活功能内在平衡，全面发展科技和现代服务经济公共空间服务空间共享空间专属空间总部办公创客办公特色商业公园与屋顶平台未来的办公模式？？未来的办公模式！！高度连通高渗透性+灵活多变可识别性+真实可信充满活力二、体验型商业的导入阳光健康的生活时尚开放的街区多元融合的文化安全舒适的环境办公服务，游览体验，目的消费，城市探险全人群，全时间三、符合多层级客群的产品四、形成区域标杆案例分析CASES案例分析CASES……园区运营启示围绕两个中心定位不宜过细发展紧跟政府导向以企业为中心、以企业的人为中心。产业定位过细容易忽略产业链的延展和融合性。园区发展与政府导向和区域发展紧密结合。营造创新与高效营造创新、高效的园区文化，确保每个企业进行良好的互动。商业配套很重要商业配套的打造与企业引进同样重要。园区应有活力保证物业的正常流通才有园区的活力。综合案例-天安云谷案例分析CASES总体布局MASTERPLANNING……3.2鸟瞰图3.2效果图规划总图数值单位备注40177㎡222290㎡160708.0㎡79689.0㎡64283.2㎡16070.8㎡66561582㎡4.004.040.00%40%30.00%25%100m120m1608辆1.0车位/100㎡建筑面积130辆1478辆2411辆1.5车位/100㎡建筑面积0辆2411辆其中地上停车位地下停车位其中办公公寓商业配套面积总经济技术指标项目建设用地面积总建筑面积地上建筑面积其中地上停车位地下停车位非机动车数地下建筑面积容积率建筑密度绿地率建筑高度机动车数交通分析图PPPPPP汽车泊位25辆汽车泊位4辆汽车泊位6辆汽车泊位28辆汽车泊位56辆汽车泊位8辆办公地库出入口办公地库出入口公寓地库出入口公寓地库出入口车行方向场地出入口公寓地库出入口办公地库出入口车行流线临时车行流线流线分析图办公人行流线办公主入口独栋办公主入口独栋办公主入口公寓主入口公寓主入口公寓主入口公寓人行流线商业人行流线办公人行流线独栋办公人行流线公寓主入口办公主入口独栋办公主入口公寓人行流线商业人行流线消防分析图消防车道应急消防车道消防登高场地消防出入口景观结构分析图景观轴线中央绿地景观组团景观内庭院城市公园景观面功能分布图独栋办公办公商业公寓天际线分析100M150M180M180M80M80M立面设计FACADEDESIGN立面意向——方案一FacadeDesignIdea“稻苗”“ricestraw”塔楼立面FacadeDesign从饱满向上生长的稻苗中获得灵感。源于稻叶形状的竖向杆件将建筑围合，并且伴随这建筑本身曲线形成了柔和的渐变效果。“横看成岭侧成峰”，每个角度都会给人们带来不同的视觉体验。竖向杆件在塔冠处形态变化，寓意丰满的稻穗。节点大样4200420042004200剖面节点详图幕墙单元点详图方案二FacadeDesignIdea“稻田”“paddyfields”塔楼立面FacadeDesignIdea从灵动生机的稻田获得灵感。取材于田间的横向线条多变，与建筑本身曲线相辅相成。“九曲客路到云边,万亩梯田奔眼前”，线条竖向变化上随着视点而变化，从底部仰望建筑，气势磅礴。节点大样420042004200420042004200420042004200剖面节点详图幕墙单元点详图建筑设计ARCHITECTURALDESIGN办公标准层平面图独栋办公设计独栋办公平面图公寓标准层平面图商业设计设计目标商业策略早上8:00中午12:00晚上18:00全天候：餐饮ALL-DAY娱乐不打烊Streetretail+Residential街区商业+公寓商业一层平面图商业一层平面商业二层平面图商业二层平面