搜索
新力琥珀园开盘总结广东中原地产代理有限公司事业三部2019年10月本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。兰园凤翎台营销推广策略及执行目录Contents市场概况1首开货量及目标2目标客群定位3营销铺排42020年初疫情蔓延，投资、消费、出口都将受明显冲击，预计年内将有较大降准降息空间以确保流动性充裕、支撑经济增长。市场政策2020年，央行于新年第一天即宣布全面降准，加上1月中旬中美第一阶段经贸协议顺利签署，短期提振了市场信心；但1月下旬起，新冠肺炎疫情加速向全国蔓延，交通、旅游、餐饮等行业遭受较大冲击，同时波及制造业、房地产、基建等投资；在疫情防控特殊时期，预计年内将有较大降准降息空间以保证经济增长。二代征信系统上线，非主贷人离婚后也无法低首付再次购房市场政策自2020年1月19日起，中国人民银行征信中心面向社会公众金融机构提供二代格式信用报告查询服务；与一代征信系统相比，二代征信系统提供的信用报告主要是丰富了基本信息和信贷信息内容，改进了信息展示形式，提升了信息更新效率。1月下旬起多城暂停开放售楼处，房企转战线上营销但成效相对有限大市概况保利珠江投资中国金茂华润置地金科1月26日，中国房地产业协会在官网发布倡议书，号召全国房企应暂时停止售楼处销售活动，待疫情过后再行恢复；目前全国已有湖北、浙江、江西、广西、河南、辽宁、黑龙江、福建、广东等省份超50个城市暂停开放售楼处。多家房企转战线上，通过“线上售楼处”“线上看房”等形式进行宣传促销。具体优惠政策恒大集团2020年2月18日至2月29日期间，线上购房（含公寓和写字楼）可享75折优惠。楼栋去化率超80%,额外享受至少97折优惠。一次性付款93折，常规按揭95折。在恒大平台缴纳5000元定金并签罟《商品房网上认购书》，将以最低价购房。雅居乐2020年2月17日起，线上订房享额外98折优惠。缴纳认购定金1000元，30天内无理由退房。富力截至2020年6月30日，客户均可“无理由退房”。如在此之前该房源价格下调，承诺补差价。在富力平台缴纳3000元定金并签署《商品房网上认购书》,享受多项权益。推荐新客户，最高奖励500元。方圆购房客认购之日起,三十天内，可无理由退房退定。还可享更名、换房免手续费等权益。缴纳5000元定金，30天内购房,享住宅低扣券1万元，车位抵扣券1000元。保利8.8元抵1万元电子优惠券。无理由退房。实地2.16-3.31日认购，享受“10%年化收益率”理财式购房。2.16-2.29日，缴纳5000元认购定金，可锁定房源和优恵，自购或是推荐都能够获得佣金和奖励。龙湖98折购房券。老业主推荐成交，最高享2万元奖励。世茂缴纳5000元定金并签署《商品房网上认购书》,可享受优惠红利。购房享额外最高3万元现金补贴。首创“租户购房补贴计划。”缴纳10%首付优惠加码、佣金加码、首付超过10%,再享二重优惠，返佣高达5%.阳光城活动期间指定房源可无理由退房。缴纳5000元定金可获得自购额外2%优惠.推荐购房获得1%佣金奖励.，第三方购房给予5000元补偿金。2.6-3.31草签并支付规定首付比例的房源，半年内无理由退房。融信无理由退房，时限最长可延至交房前.。低门槛锁定房源。具体优惠政策奥园3.20日前，2000元定购金，享有一次更名权。4.15日推荐客户转售，享1%-3%佣金。60天无理由退房。到访赠送防疫用品。龙光缴纳5000元购房定金享2万元购房优惠。成功推荐购房，推荐人可退回本金，并获得1%奖金。推荐人发展的下线成功推介，推荐人获得0.5%起的奖励。首付比例一成起，30天无理由退房.花样年3.30日前线上认购优惠1万元。成功推介获得1%佣金，新客户获得1.5%额外折扣优惠。商办类项目首付比例降至10%，成交送礼品。美的置业线上购房98折。2月认购,15天无理由退房。中南5.20日前，5000元定金抵2万元购房款。推荐他人成功购买有1%佣金+1万元现金奖励+定金返还。第三方购买，定金返还+5000元奖励。未成功销售定金全退，推荐一个新客户最高500元。新湖集团每日签到、有效转发、资讯点击等方式赚取积分抽奖，有机会获得1000元住宅抵用券和5000元商铺抵用券。融创无理由退房，有效期60天。蓝光5000元认购金抵2万元购房款，推荐成功享2%佣金+定金返还，第三方购买，定金返还+5000元奖励。未成功销售定金全退，推專一个新客户最高500元。当代置业90天无理由退房。新力地产3000元定金抵5000元购房券。新城3.31日前，5000元定金，7天内补齐首付，住宅公寓优惠28888，商铺优惠58888。60天无理由退房，未购买，退定金。3.31日前，成功推荐购买住宅，奖励1.2%，购买商铺，奖励3%。禹洲1000元定金享购房99折。随心忧退，买贵退差价。预定房源被抢，返还双倍定金。备注：信息更新至2月18日大市概况各大型房企纷纷出台优惠措施区域情况项目名称复工情况看房要求防疫措施下阶段营销动作、销售政策日期形式融创文旅城2/17轮值提前1小时预约测温仪、定时消毒、工作人员戴口罩B4栋认筹中，加推时间待定都湖国际2/10正常上班提前预约预计5、6月加推二期路劲天隽峰2/11轮值提前1天预约60天内无理由退房越秀臻系列2/17轮值提前预约暂无奥园誉湖湾待定缴纳5千认购定金锁定房源；优恵自荐他人购房奖励1万+1%佣金；无理由退房、更名；第三方购房双倍定金补偿阳光城兰园翡澜花园2/11轮值提前预约测温仪、定时消毒、工作人员戴口罩——华润金茂桐悦2/17正常上班暂无预计4月开盘，推15-16#新力荔红花园2/17正常上班提前预约保证现场仅接待一组客户实行无理由退房里城樾公馆2/17轮值提前预约，原则上同一时间段不接待两组客户测温仪、定时消毒、工作人员戴口罩、护目镜、手套；讲解时保持1米以上距离无理由退房（仅限2020年2月份）远洋芙蓉墅2/17正常上班电话或微信预约测温仪、定时消毒、工作人员戴口罩实行无理由退房班芙小镇2/17轮值不需预约，客户需携带本人身份证并登记健康情况——⚫新冠肺炎疫情爆发，进一步加大经济下行压力1月下旬起，新冠肺炎疫情加速向全国蔓延，投资、消费、出口都将受明显冲击，预计年内将有较大降准降息空间以支撑经济增长。房地产开启免“疫”模式，多城暂停开放商品房售楼处，房地产销售转战线上，部分房企出台大尺度优惠（无理由退房，低定金锁房源、第三方购房给予补偿金等），但预计成效相对有限，2020年一季度的市场将呈现明显下行态势。⚫预售条件放松或加快审批，宽松政策促流动性恢复2月17日起“新批预售”已恢复，将推动新房市场尽快复苏，预计3月份会明显增强。预计中央将继续加大相关政策的支持力度，如降准降息、减税降费、加大基建投入、稳就业、促消费等。⚫疫情影响下，未来5月份将成为集中推货节点，竞争异常激烈由于疫情影响导致2020年首个重要推售节点延迟至5月，房企去化压力大，必将上演一场腥风血雨的激烈竞争。小结目录Contents市场概况1首开货量及目标2目标客群定位3营销铺排4首推3号楼共118套，约1.15万㎡产品占比产品房型套数配比85.63㎡3房2厅1卫3832%95.90㎡3房2厅2卫3832%94.93㎡3房2厅2卫2017%116.23㎡4房2厅2卫2017%168.14㎡4房2厅2卫11%183.90㎡4房2厅2卫11%总计118100%首推货量表栋号总套数单元号户型建面（㎡）套数总建面（㎡）3#标准层114套（2-20F）13房2厅95.90191822.123房2厅95.90191822.134房2厅116.23192208.3743房2厅85.63191626.9753房2厅85.63191626.9763房2厅94.93191803.67顶层4套（21F）14房2厅183.901183.9024房2厅116.231116.2334房2厅168.141168.1443房2厅94.93194.93总计11811473.3801020405063#03核心户型重要户型溢价户型首期货量首推产品去化分解推货楼栋产品房型货量总建面比例去化目标（套）去化面积（㎡）去化率备注时间面积(㎡)（套）（㎡）5月1日3#(21F)85.63㎡3房2厅1卫383253.9433%322765.8585%北向94.93㎡3房2厅2卫201898.6017%171613.8185%南北对流95.90㎡3房2厅2卫383644.2033%302915.3680%南向116.23㎡4房2厅2卫202324.6017%141627.2270%南北对流合计11611121.34100%938922.2480%全力冲刺61天、成交93套，全面渗透花都，精准收网日均来访需达到32组，整体转化率需要高达80%，才能达成营销目标蓄客认筹190个来访约1900组成交93套去化率80%转化率10%转化率50%按2020年3月1日营销中心正式开放倒排首开目标全职外拓+竞品拦截+线上推广+全民营销多管齐下各渠道客户目标分解客户渠道各渠道目标分解占比来访量认筹量成交量商业广场外拓/企业拓展/商会拓展/医院拓展/村拓350351718%竞品拦截（竞盘对手业主）300301516%自然到访及其他渠道（公交站牌、微信网媒等、途经等等）650653234%全民营销（员工介绍）/泛销售1001055%中原资源客户（竞盘、过往售罄楼盘业主资源）500502527%合计190019094100%备注：1、阳光城提供数据：大润发展点8月18日启动截止9月9日，来访120组，认筹7组。2、中原提供数据：都湖国际来访获知途径80%为中介渠道带客上访，20%为楼体字。各渠道目标分解目录Contents市场概况1首开货量及目标2目标客群定位3营销铺排4基于区域市场的特征，我们聚焦本案周边的各大竞品——都湖国际、路劲天隽峰、融创文旅城、越秀臻悦府等项目的客户情况做详细分析。融创万达文旅城越秀臻悦府路劲天隽峰区府板块都湖国际本案客户调研分析来源➢来源区域：客户以消化本地客户为主，新城区占比最高，旧城区排第二，白云区客户为辅，花都其他镇及广州其他占比较少；➢需求产品：95-115主流三房受客户接受程度最高，以刚改自住型为主。52%21%10%9%8%都湖国际客户来源花都旧城花都其他广州其他花都新城76%12%5%5%2%越秀臻悦府客户来源花都新城花都旧城花都其他广州其他白云41%33%14%9%3%路劲天隽峰客户来源白云花都其他花都旧城花都新城广州其他37%30%19%10%4%融创文旅城客户来源花都其他区花都新城白云花都旧城广州其他区11%45%44%融创文旅城产品需求比例91-92㎡两房131-146㎡四房111-117㎡三房74%26%越秀臻悦府产品需求比例96-106㎡复式110-118㎡平层62%34%4%路劲天隽峰产品需求比例177㎡四房133-145㎡96-111㎡三房14%49%37%都湖国际产品需求比例110-130㎡三房83㎡两房137-163㎡四房周边竞品以花都本地客为主，均占6成以上，以新城区客户为主流；白云客为辅；需求产品以95-115㎡三房为主，注重自住的舒适性客户来源及产品需求预判区府及周边板块约70%，空港/白云北约25%，广州其他区域约5%；——综合考虑本案的滨水新城地段、周边交通、学校、生活等配套、品牌吸引力等方面预判客户结构！1.花都本地客户占比约70%，来自区府、新华旧区、狮岭、新雅街、北站等镇街的客户等；2.多为从事皮革、珠宝等老板、周边分红村民、机关企事业高管，希望给予家人更好的居住空间及环境，追求生活舒适性。区府及周边板块70%空港、白云北（人和、江高、神山、夏茅等）25%1.空港及白云北客户占比25%；2.多为民航系统员工，包括机长、机师及中高层管理人员等；属于地缘性客户，同时还有白云北分红村民，为了改善居住条件到花都居住。广州（白云南、天河北）客户5%1.主要来自广州白云南、天河北及越秀等客户；2.受房价高企、地价暴涨等综