公寓市场调研长沙

公寓市场调研报告营销策划部目录宏观经济概述长沙公寓市场调研常德公寓市场调研湘潭公寓市场调研株洲公寓市场调研020304050106公寓市场总结宏观经济概述01湖南十四大地州市2017年GDP、人口及人均GDP城市GDP常住人口（万）人均GDP（元）长沙10536792135388岳阳325857357349常德323858555404衡阳313249643233株洲258040264248郴州233854849514湘潭205628572256永州172826431585邵阳169239223018益阳166515337745娄底154547339555怀化150473830445湘西州58372122094张家界542439354423千亿级3千亿级以下万亿级注：经济/人口比计算方式：用某地区GDP占全国份额与人口占全国份额相除。当比值＞1，则该地区经济实力较强，吸引人口；当比值＜1，则该地区人口吸附力较弱，人口流出，居住需求缩减。宏观经济—各地区经济与人口的关联性地州市中，以湘潭、株洲、岳阳市呈现强劲的经济实力，对于人口的吸附力高，当地房地产市场需求空间大人口流入型城市湖南十四地州市2017年城镇化率及增幅城市2017年增幅能级长沙77.59%1.60%第一能接株洲65.67%1.57%第二能级湘潭62%1.70%岳阳57.21%1.59%郴州53.80%1.50%衡阳52.46%0.56%常德51.60%2.05%益阳50.12%2.25%永州48.25%1.95%第三能级张家界48%1.90%娄底47.31%2.02%怀化46.15%1.87%邵阳45.89%1.90%湘西州44.97%1.91%湖南省各地州市城镇化率由西向东逐渐提高，处于省会长沙直接辐射范围内的株洲、湘潭及岳阳明显高于其他地州市，城市人口及需求潜力居前列。湖南十四大地州市城镇化率主要城市棚改增速——地州市棚改力度分化2017年5月，国务院常务会议提出了“三年棚改攻坚计划”，按照计划，2018年到2020年，我国将再改造各类棚户区1500万套。该任务较2015年~2017年的1800万套棚改目标有所降低，但仍处于较高水平。近两年棚改力度逐渐减小，省会周边城市湘潭后劲大。预计到2020年前棚改仍将利好三四线城市。截止到2018年6月底湖南省主要城市库存现状城市均价（元/㎡）现有库存（万方）供求比（新增供应/新增需求）去化周期（月）长沙110004410.944.7株洲　68001740.9　3.6湘潭　57501160.7　3.4衡阳　63252070.7　5.9岳阳　73861161.1　7常德　6499351.1　1.4郴州　60551580.74　6.2益阳　62001200.87　9.9Ø多数城市去库存任务已完成，益阳去库存仍需时日；Ø从2018上半年供求比来看，除岳阳和常德供求平衡外，其余六大城市均供不应求，其中一大贡献是长沙多重政策压顶，原籍客户回流至州市购房；Ø当前均价基本超过6000元/平米，近两年库存快速去化，引致供求关系转变，是房价走高的主要诱因供求关系转变，对于房价上涨过快的州市可能出台限制价格涨幅政策截止到2018年6月底湖南省主要城市商品房楼面价与成交均价分析表城市楼面价（元/㎡）住宅均价（元/㎡）比值长沙3070902834%株洲2589652639%湘潭1864526035%衡阳1610609226%岳阳2719769635%常德1958615931%郴州900515217%益阳1537580027%Ø地价/房价≥长沙：株洲、湘潭、岳阳Ø地价/房价=长沙：常德Ø地价/房价长沙：衡阳、益阳、郴州房价/地价关联性—除郴州外，其他七大城市购地成本较高，风险相对较大湖南省主要城市政策现状城市限购指导价限签限售信贷上浮竞地价长沙　√√　√　√　√　√　株洲　　　　√　　湘潭　　√　　√　　衡阳　√　　　√　　岳阳　√　　　√　　常德　√　　　√　　郴州　　　　√　　益阳　　　　√　　Ø限购+限售+竞地价：仅省会长沙在执行；Ø房贷利率：所有城市在基准利率基础上均有不同幅度上浮；Ø预售指导价：株洲、湘潭、郴州、益阳未出明文规定；Ø限签：仅长沙和湘潭执行频次高、力度相对强。环长株潭城市圈购房信贷利率上浮是普遍现象宏观经济地区政策宏观调控政策不动摇紧跟政策。坚持“房子是用来住的，不是用来炒”的号召。“八限”政策再升级，监管从严，调控力度上升至全国最严等级。随着棚改的深入，在2020年前依然利好三四线城市的房地产市场。在政策风险较低的城市长期布局，持续监控，对于后期进入有积极意义经济的持续增长，长沙步入“万亿级”城市，“棚改”政策的持续，对于住房的需求意愿也逐步加强。尤其是人口流入型城市对于住宅的需求较大，未来可以作为重点布局城市。小结长沙公寓市场调研02　2017年常住人口净流入人口　2017年2016年2015年北京2170.7-2.22.418.9严控新增流入人口总量基数大上海2418.3-1.374.43-10.41广州144945.4954.2441.49深圳1252.855.852.9760长沙791.527.2921.3412.03提速增长武汉1091.412.6715.8526.97平稳增长南昌546.49.216.856.27合肥796.59.67.959.4随着调控政策的层层加码，没有购房资格的客户选择公寓、商铺、写字楼作为投资选择。而公寓作为低总价又成为投资首选。长沙人口基数规模与一线城市差距较大，但增速快于同等级城市，有一定的公寓市场需求；商办公寓的投资属性强于居住属性，因此在流动人口多的大城市相对来说市场需求更旺，长沙表现优于同等级城市。宏观政策—政策挤压、住宅限购，没有“房票”的市民选择公寓作为投资首选近两年40年产权公寓供销两旺，2018年上半年供销已达2017年近6成，受住宅受限政策利好，势头强劲；2018年半年度TOP20中，地段、精装、LOFT成为40年产权最重要卖点。供求平衡供求供求排名项目名称板块成交套数套均面积（㎡）卖点1卓越浅水湾梅溪湖109437地段、LOFT2宇成开福广场火车站区域79545地段、返租3奥克斯洋湖广场含浦洋湖78055江景、价格4绿地之窗高铁新城60148品牌、LOFT5Cpark天悦城麓谷52841价格6芙蓉万国城隆平高科41342价格7东盈商业广场芙蓉马王堆37438LOFT8钰龙天下大市府36460配套、精装9荣盛花语书苑书院路区域36345地段、LOFT10里约荟月湖城北35371地段、精装长沙公寓特征——量价齐涨，势头强劲备注∶截至2018年6月底，内五区40年公寓库存面积90万方，去化周期9.7个月长沙内五区在售公寓产品类型占比长沙公寓分布特征——多分布在二环周边，产品结构灵活+23%LOFT产品﹣20%传统平层﹣2%毛坯产品+3%精装产品2018年上半年内五区商务公寓售价TOP10排名项目名称月均去化均价（元/㎡）公寓类型装修情况成交主力面积项目卖点1天心白沙里623234平层精装30—40㎡地段、精装2华远华中心2422000LOFT/平层精装/毛坯50—80㎡地段、地铁、LOFT3圆泰长沙印3118938LOFT/平层精装/毛坯50—60㎡地段、LOFT、返租4达美梅溪湾1518318LOFT毛坯30—50㎡地段、LOFT、湖景5壹廷中央府院0.317000平层精装/毛坯30—40㎡地段、精装6远洋外滩壹号3815685LOFT/平层精装40—50㎡地段、LOFT7大汉海派1215069LOFT/平层精装/毛坯50—60㎡地段、LOFT8宇成开福广场13314934平层精装/毛坯40—50㎡地段、返租9卓越浅水湾18214525LOFT/平层精装30—40㎡地段、精装、湖景资源10君合天玺3313000平层精装30—40㎡地段、精装公寓关键词——成熟地段、精装、LOFT、景观、中小面积总价可控备注∶去化套数以网签为依据。以7月26—28日为例，内五区7—8000元/平暂签约4套，8—10000元/平暂签约2套，其他暂缓同一项目商务公寓VS住宅价格对比区域楼盘品质装修情况住宅价格（元/㎡）商务公寓售价（元/㎡）价格提升（元/㎡）相对住宅溢价率岳麓区中端精装1000013000200020%岳麓区高端毛坯1150014000250022%岳麓区高端毛坯/精装1266620000（LOFT，装修报价2000）480038%天心高端毛坯1250015000250020%雨花中端毛坯1000013000300030%价格提升2000—4800元/㎡溢价20%—38%商务公寓VS普通住宅公寓溢价能力——溢价能力高于普宅，价格优势明显在住宅限价严厉执行环境下，商业性质公寓产品相比住宅更具溢价能力且不限购平层与LOFT售价差异区域楼盘品质装修情况平层售价（元/㎡）LOFT售价（元/㎡）价格提升（元/㎡）相对平层溢价率芙蓉区中高端毛坯1250014500200016%雨花区中高端毛坯915011500200022%岳麓区中端精装950012500300022%岳麓区高端毛坯17000（精装部分3000）21000400024%天心区高端毛坯/精装2200025000300014%岳麓区高端精装1400017500350025%雨花区中端毛坯/精装12000（精装部分1600）毛坯13000260025%精装VS毛坯售价区域楼盘品质精装售价（元/㎡）毛坯售价（元/㎡）价格提升（元/㎡）相对平层溢价岳麓区中高端14000同片区均价11800220019%岳麓区中端88007000180020%岳麓区中端12000同片区均价9600240025%天心区高端14500同片区均价11000350032%统一装修水平下，loft产品较平层公寓价格提升2000-3000元/㎡，溢价约16%-25%同一项目、同一片区及同一层高下，精装公寓较毛坯公寓价格提升1800-3500元/㎡，溢价约20-32%公寓产品对于溢价能力细分——LOFT、精装对于价格提升幅度本月公寓市场量跌价涨，各区成交均有小幅上涨，但供应量有所下跌；近3个月稳定的去化，也体现了公寓市场的热度持续，整体均价为11523元/㎡，基本稳定。长沙公寓市场六月整体表现指标本月环比同比供应面积/万㎡5.64﹣10.86%12.62%套数14220.42%15.80%成交面积/万㎡15.09﹣1.78%53.26%套数33756.64%51.75%价格元/㎡115230.05%27.33%公寓市场评述Ø本月公寓市场有供应面积5.64万方，环比下降10.86%；成交趋于稳定，成交15.09万方，环比下降1.78%；均价11523元/㎡，环比上涨0.1%，公寓市场整体量平价稳。Ø从区域来看，本月岳麓区和雨花区为成交主力，弘坤云寓等多个新盘首开，助推区域量价齐涨。公寓市场去化以商业型公寓为主，近3个月稳定的去化，也表明公寓市场的“投资”数据表现良好，后期预计成交仍将持续。对于地段成熟、先天素质优越的商务公寓项目，通过精装、LOFT产品打造实现更高溢价。提溢价：精装修、LOFT商务公寓首付门槛要求高，资金需求大，因此，需考虑客户资金承受能力，划小单套面积，控制总价低门槛：小面积、控总价限购限售政策下，商品住宅的改善、投资等需求被抑制；满足客户的过渡性居住需求、陪读需求、养老需求需要增强商务公寓的居住属性，如通燃气、民水民电、学校等配套。强定位：增强居住属性保证纯投资客户需求，保障稳定的收益来源，引进酒店式公寓服务，让客户即买即收益。稳收益：酒店式公寓返租长沙公寓小结∶抓住商务公寓发展新机遇，冲销量、提溢价随着长沙调控政策的层层加码，商务公寓的不限购满足了消费者对于房产投资的热情；整体呈现供需两旺的情况。典型案例解析项目地址芙蓉中路与湘雅路交汇处东南角占地面积1.9万方建筑面积28万方容积率9绿化率25%装修状态精装项目规划2栋LOFT（55层），1栋平层（25层），3层商铺面积区间复式；40-92平；平层；39-53平产权年限4