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星沙商业市场调研合正行项目组11.15一、星沙商圈商业规划二、星沙商业销售情况三、星沙商业客户分析四、星沙运营项目分析五、中茂商业竞品分析星沙商业发展现状近几年星沙发展迅速，商业逐步形成了1个中心，4个商圈商圈规划中南商圈中心商圈东南商圈灰埠商圈长沙星沙商圈规划星沙近几年房地产发展迅速，已形成一定格局。根据区位、地段、商业居住集群特征等因素，业内将星沙片区分为五大板块：中心板块：沿板仓路、星沙大道，南北至漓湘路、开元路，以中茂商业广场、金科、新长海、蝴蝶谷为代表楼盘；东南新城板块：以泉塘安置区为核心辐射周边，以中铁国际、康桥长郡、方略萧邦为代表楼盘；开元东路板块：沿开元东路片区，以幸福里、凯旋门、筑梦佳园、诺亚山林为代表楼盘；万家丽北板块：沿万家丽路北段，以山水湾、好望谷、三一街区为代表楼盘；中南板块：以中南汽配城为核心辐射周边，以紫晶城、星城雅郡为代表楼盘。中心商圈分析中心区商圈分布于星沙大道以西、特立路以南，京珠高速以东、漓湘路以北区域，是星沙最成熟，也是星沙最大的商圈，它以通程商业广场及周边为中心，其辐射范围涵盖星沙及周边乡镇。本商圈经营类别丰富，商业经营面积大，完全可以满足本地市场配套需求。档次跨度较大，从高档次餐饮、购物场所、健身娱乐场所到一般的街边店、杂货店、招待所等，各个档次都涉及。类型主要商业物业及配套百货通程商业广场、步步高百货超市华润万家、易初莲花超市、步步高超市、新一佳超市餐饮玉楼东、盛世湖湘、老湘食、湘知湘味、上岛咖啡、肯德基、麦当劳等宾馆明城国际大酒店、明城大酒店、开元大酒店、紫鑫大酒店等银行工商银行、中国银行、建设银行、招商银行、农业银行等公交501、127、703、808、802、102、101、701、704、星沙2路等本商圈经营类别丰富，有高档型消费场所（目前的万象汇），但大部分区域经营档次不高，特别是星沙之前老城区1、2、3、4、5、6区铺面过多，缺乏合理规划和有效管理，故目前这些老区一方面经营档次低、铺面经营情况差，另一方面空置率很高、经营环境也不好。长沙星沙商圈规划中心区域的建筑均以三、四层为主的私房，首层全部为商铺，形成了纵横交错的商业街，各种店铺充斥其间，除形成了服装一条街、建筑装修材料一条街、家私城以及招商中的皮具市场外，其余以中、小型零售、休闲、餐饮为主；服务人群以县城常住人口、私人业主和经济开发区企业员工为主，现实际已造成商铺过剩的局面。特点一：前期商业规划的缺失，造成城市部分区域商业体量过剩，规划零散。商业环境中，餐饮业非常发达，但档次较低，中高档酒楼数量较少，休闲业颇为发达，目前已有足浴，茶饮、咖啡、洗浴场所数十余家，但存在规模小，经营手段单一，品位不高，经营地域零散，不集中状况。特点二：星沙整体上缺乏上规模，上档次、有品牌、有特色的商业类型，特别是餐饮类和娱乐休闲类长沙星沙商圈分析小结商业销售情况星沙商业销售情况2016年1-9月星沙商业去化情况月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月2016年1-9月套数（套）153972363032562291443071761901面积（平方）1.651.041.932.272.731.871.273.471.3817.611月2月3月4月5月6月7月8月9月套数（套）15397236303256229144307176面积（平方）1.651.041.932.272.731.871.273.471.3800.511.522.533.540501001502002503003502016年1-9月星沙商业销售套数与面积套数（套）面积（平方）从1-9月销售套数来看总计销售1901套，销售面积17.61万方；其中8月份去化307套，其中工业性质高峰零部件商业中心项目去化186套；2016年1-9月星沙商业去化情况月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月2016年1-9月成交金额（万元）16983.2612598.6719256.8820859.8165557.9319172.2412020.5625675.613516.33205641.28成交均价（元/㎡）10292.8812114.119977.669189.3424013.8910252.539465.017399.319794.4411677.528681月2月3月4月5月6月7月8月9月成交金额（万元）16983.2612598.6719256.8820859.8165557.9319172.2412020.5625675.613516.33成交均价（元/㎡）10292.8812114.119977.669189.3424013.8910252.539465.017399.319794.440.005000.0010000.0015000.0020000.0025000.0030000.000100002000030000400005000060000700002016年1-9月星沙商业销售金额与均价成交金额（万元）成交均价（元/㎡）从1-9月销售金额来看总计销售20亿，销售均价11677元/㎡；其中5月份成交金额达6.55亿，成交均价24013元/㎡；星沙商业销售情况商业客户分析星沙商业客户情况16%2%2%1%12%0%6%11%48%2%星沙商业项目分布街道区域安沙镇黄花镇黄兴镇江背镇榔梨街道路口镇泉塘街道湘龙街道星沙街道长龙街道16%31%14%39%成交客户户籍所在区域湖南省外湖南省除长沙市长沙市除长沙县长沙县8%36%36%18%2%星沙商业项目成交客户年龄段25岁以下26-35岁36-45岁46岁-55岁56岁以上54%46%星沙商业项目成交客户性别男女1%46%53%0%星沙商业项目客户成交付款方式分期付款一次性付款银行按揭省公积金贷款星沙商业客户情况星沙商业客户主要集中在星沙街道、安沙镇、榔犁街道等地。户籍所在地大多位于长沙县或者长沙县周边区域、有部分外地投资人口、一般为娄底、邵阳等外地投资客户。客户所属年龄主要集中在35-45岁，这部分客户具备一定的经济实力，有较好的投资意向。客户所属行业主要集中在个体户中，其中餐饮、娱乐、汽配、家居建材等业态占比较大，另外投资客中也有企业高管、国企员工。这部分人群收入较高，有投资实力。客户居住区域一般聚集在项目周边，其中中心板块与中南板块人数占比较大，区域商业集中，更有利于客户选择。客户购买商铺其主要目的主要用于投资，部分客户如餐饮行业客户会选择自营，极少客户投资自营兼备。客户情况分析：运营商业项目分析项目名称华润万象汇占地面积30万㎡所属区位长沙星沙华润万象汇位于长沙市经开区星沙大道186号总建筑面积39万㎡开发商华润置地(湖南)有限公司商业面积8000㎡产品类型街铺+分割式摊位商户总数1000余户街铺总数约350个摊位总数900余个商铺售价只租不售,内街除外营业时间2015年12月商铺租金临街180-240元/㎡/月一楼内铺100-200元/㎡/月二楼内铺100-150元/㎡/月内街价格3万-5万营业状况良好铺面描述临街门面面宽约4.5-8米，进深约10米，层高约5米商业定位超市、服饰、箱包鞋帽、餐饮、影院、儿童业态服饰，皮具，箱包，家居，眼镜，银行，花艺、美容美发长沙经开区核心位置，开元路与星沙大道交汇处东北角，是长沙经开区乃至城东中央居住区首选区域。具有明确的区域划分和业态定位；店面形象商品结构档次整体定位位高档休闲场所，是引领区域崭新生活方式的地标性商业旗舰。实行零售为主，目标消费者主要为中偏高收入群体。长沙星沙运营商业项目分析——华润万象汇1、星沙目前最大的商业综合体，主体MALL约5万方，商业街约1万方；外街铺约10个，以服装、美容、零食为主；内铺约22个，社区生活，餐饮为主；集中商业约120个服装，餐饮、休闲娱乐为主；2、集中商业为主，以品牌连锁服装、百货，商超为主营，包含大型体验型消费场所，品牌优势明显，弥补片区的中高端消费需求；长沙星沙运营商业项目分析——华润万象汇昌和购物中心恒生购物广场华润万象汇通程商业广场方略城市广场卜蜂莲花商业布局万象星街入口次出入口次出入口万象星街主出入口超市入口万象星街入口楼层布局B2：停车场B1：生活服务、停车场、华润万家1F：国际时尚、国际精品2F：淑女风范、绅士品味、美丽生活、阅读空间3F：VIP会员中心、美食天地、童趣世界、CGV影院业态规划负一层：规划为餐饮娱乐、生活配套、服装服饰，主力店是华润万家，配置有2个扶手电梯，1个直梯；一层：规划为餐饮娱乐、服装服饰、生活配套，无主力店，配置有3个手扶梯，2个直梯，1个卫生间；二层：规划为服装服饰、餐饮娱乐、生活配套，无主力店，配置有3个手扶电梯，3个直梯，1个卫生间；三层：规划为餐饮娱乐、服装服饰，主力店为CGV影城，配置有2个手扶梯，2个直梯，1个卫生间。品牌进驻进驻的品牌有优衣库、CGV影城、西西弗矢量咖啡、华润万家、屈臣氏、汉拿山、星巴克等120家品牌商家进驻，其中国际品牌几乎为0，,国内一二线品牌占比10%。商业包装与氛围万象星街包装西西弗矢量咖啡主入口内广场牛魔玩主题包装满记甜品商业包装与氛围华润万家CVG星星影城本土麻将特色店人流状况楼层布局商业氛围包装总结1、商业mall氛围包装：商业mall已开业，所有商家已进驻并进入营业状态，商业mall的商业氛围感较强，整体包装符合星沙购物区的大众形象；2、商业街区包装商业街区的商铺业主自己经营，尚未交铺未开业，仅有门头包装和桌椅包装，氛围包装欠佳租金基本情况1、万象汇商业mall由开发商自持，主力店、次主力店租金水平40元/㎡/月，品牌商家租金水平150-400元/㎡/月；2、万象汇商业街裸售，不带运营。3、内街价格3-5万不等，具体看位置功能：以品牌大型超市+品牌连锁商家为主要经营形式；满足周边居民生活购物需求；辐射带动轻量体验消费；优势：后期入市，占据覆盖型绝对优势；片区市场影响力处于起步阶段，但影响迅速成熟的客户消费群体；不足:内街人气欠缺，部分自己经营的业主尚未开业，内街包装氛围不足；长沙星沙运营商业项目分析——华润万象汇竞品分析新长海广场项目基本情况项目地址长沙经济技术开发区板仓南路26号（明城国际大酒店西侧）开发商湖南德坤投资置业有限公司建筑面积660000㎡商业面积400000㎡物业类型商业、写字楼、公寓、酒店、住宅商业类型住宅底商、裙楼（美美购物中心）、写字楼下商业在售产品美美购物中心8-50㎡商铺（地下一层，地上6层）产品分析推货：目前推售新长海广场的美食街8-50㎡商铺产品面积区间：8-50㎡主力面积段：40-50㎡热销面积段：40-50㎡层高：4.5-4.8米公摊：30%-40%价格：美美公寓下商业：1层4.2万，2层1.5万，新长海写字楼下商业：采用回购政策，20000元/㎡单价回购，到达回购年限后按购买时价格回购（抗性）租金状况：住宅底商120元/㎡/月，美美购物中心：180元/㎡/月，写字楼下商业：140元/㎡/月，收租模式：收租金招商情况：超市、火宫殿、乐皇KTV、餐饮业态落位：负一层超市，1层美食、2层西餐厅、3层火宫殿（自持物业，预计2月底进场装修），4层乐皇KTV、5层人防办、6层英语培训学校开盘时间：2014年年底前期美美公寓开盘信息：认筹2万抵5万，蓄客期为2个月，卡量200-300张客户及去化情况客户认可点：1、未来升值潜力：片区内仅此一个集多种物业于一体的商业综合体，且处于已开业的状态，未来升值潜力大2、地段配套：周边配套齐全，且新长海广场板仓路2016年年后即将动工提质改造，将成为星沙的主干道。客户抗性点：项目展示性不够客户来源区域：周边、长沙市内、星沙片区居多客户行业：个体户、拆迁户去化情况：美美公寓下商业去化率95%以上，已整体开业，新长海写字楼夏商业去化率15%，尚都汇商业开业率达95%推广渠道：围挡、户外项目分析总结1、投资前景：片区内此商业街发展能满足周边（新长海写字楼、周边住宅小区）消费人群的需求2、地段位置：新长海