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精益管理——从制造业到房地产业张何之2015年5月•BestOperationPractices“BringingWorldClassExecution”主讲人简介张何之翰理企业管理咨询（上海）有限公司高级合伙人中建协企业经营和劳务管理分会理事中国建筑学会施工分会理事中国智慧城市创新发展研究中心理事北大/清华/同济建筑地产总裁班讲师SixSigma黑带（SBTI）手机13761145781信箱zhanghezhi@hywit.com即时通QQ：1079230858部分管理咨询项目经验：商业模式重庆某钢结构工程公司供应链金融业务商业模式创新某建筑设计企业基于BIM的EPC业务商业模式创新战略规划中铁三局集团“十二五”战略规划多家国有或民营建筑地产企业战略发展规划集团管控五矿二十三冶建设集团一体化管控体系设计多家国有或民营建筑地产企业集团管控体系设计组织优化中铁建设集团组织结构调整多家国有或民营建筑地产企业组织结构优化设计流程设计复地集团商业地产及住宅地产流程优化多家国有或民营建筑、地产企业管理流程优化设计精益建筑中铁二局城通公司地铁施工精益建筑体系设计多家国有或民营建筑、地产企业精益建筑体系设计卓越绩效山西省电力勘测设计院卓越绩效管理模式辅导实施多家国有或民营建筑地产企业卓越绩效体系设计标准化山西省电力勘测设计院标准化良好行为企业AAAA认证多家国有或民营建筑地产企业标准化体系设计信息系统中国水电集团路桥公司综合项目管理信息系统开发多家国有或民营建筑地产企业信息化系统设计绩效薪酬港珠澳大桥管理局薪酬体系设计多家国有或民营建筑地产企业绩效薪酬体系设计2精益管理——从制造业到房地产业BestOperationPractices“BringingWorldClassExecution”3精益管理——从制造业到房地产业引言：精益管理与房地产Part1：客户价值与策划Part2：消除浪费与成本Part3：关注流程与计划Part4：JIT拉动与供应链Part5：追求完美与质量Part6：贵公司精益管理思路研讨附录：万科组织结构精益管理——从制造业到房地产业BestOperationPractices“BringingWorldClassExecution”精益思想的起源•起源于20世纪50年代丰田汽车公司，而在80中期被欧美企业纷纷采用。随着微利时代的来临，精益生产模式成为企业竞争的有力武器。4收入利润直接材料直接人工制造费用管理费用销售费用财务费用利润直接材料直接人工制造费用管理费用销售费用财务费用收入收入=成本+利润利润=收入-成本收入、成本、利润公式的变化精益管理——从制造业到房地产业BestOperationPractices“BringingWorldClassExecution”房地产企业的项目开发流程与项目工程管理5投资决策规划设计施工准备采购、施工物业服务后评估资金、策划与销售工程管理（常规理解）项目定位规律：•中国人买什么什么昂贵——铁矿石、石油、拉菲、土地（！）•中国人卖什么什么便宜——服装、家电、汽车、住宅（？）精益管理——从制造业到房地产业BestOperationPractices“BringingWorldClassExecution”6龙湖北京：唐宁龙湖北京：唐宁ONEONE龙湖北京：唐宁龙湖北京：唐宁ONEONE产品类型上下叠拼HOUSE左右叠拼HOUSE多层花园洋房高层公寓SOHO商务公寓购物中心底层商铺廉租房1.产品线的复杂性和多样性，不利于产品的快速复制和工程成熟经验的总结。2.需要及时了解并满足不同客户的个性化需求。客户类型新婚夫妇三口之家三世同堂商超卖场企业办公房地产企业工程管理模式日益复杂精益管理——从制造业到房地产业BestOperationPractices“BringingWorldClassExecution”•精益管理是从顾客的角度来研究价值流的增值，致力于降低成本并满足顾客，提高流程的速度。其中心思想是在产品设计、制造、销售以及零部件库存等各个环节消除一切不必要的浪费。–丰田生产方式（消除一切浪费、均衡生产、JIT拉动）–六西格玛管理（客户导向、零缺陷品质、数据驱动决策）–业务流程管理（标准化、流程优化、流程运营）7为了客户导向、高品质、成本效益的战略主题落地，华润置地开始转向制造业学习精益管理“推广TPS是艰难、漫长的旅程，有时候你甚至可能想放弃，如果你没有准备好的话，最好不要玩火！”——KenjiHara，日本米其林轮胎有限公司生产总监精益管理——从制造业到房地产业BestOperationPractices“BringingWorldClassExecution”8精益管理实现客户导向、高品质、成本效益的战略主题落地的5个流程精益管理系统Value价值站在客户的立场上定义价值ValueStream价值流消除从订单到交付过程的一切浪费Flow流动以卓越的操作流程为战略性武器DemandPull需求拉动JIT拉式生产，向供应商输出精益管理Perfect完美没有任何事物是完美的；不断改进，努力追求卓越客户导向、高品质、成本效益精益管理——从制造业到房地产业BestOperationPractices“BringingWorldClassExecution”主导精益管理技巧与工具以及丰田模式的4类/14项做事原则，是精益管理的思想精髓9图：丰田生产方式的4P及14项原则精益管理——从制造业到房地产业BestOperationPractices“BringingWorldClassExecution”精益生产的体系框架——精益企业屋10观念转变，消除浪费，价值流管理，团队精神及5S，持续改进设备总有效性自动化及防错作业快速转换流动生产设备布局多技能员工小批量生产缩短生产周期均衡混流生产看板拉动准时化生产库存降低消除浪费降低成本全面质量管理全面生产维护精益企业精益管理——从制造业到房地产业BestOperationPractices“BringingWorldClassExecution”11精益管理——从制造业到房地产业引言：精益管理与房地产Part1：客户价值与策划Part2：消除浪费与成本Part3：关注流程与计划Part4：JIT拉动与供应链Part5：追求完美与质量Part6：贵公司精益管理思路研讨附录：万科组织结构精益管理——从制造业到房地产业BestOperationPractices“BringingWorldClassExecution”12深入理解质量的定义•一组固有特性满足要求的程度；能满足顾客的期望，并且通过产品是否完全与说明书相一致来衡量。•对于质量有两种不同的理解：一种是把产品质量同企业本身自行确定的产品的性能、属性或特征联系起来，即所谓的“产品中心说”；另一种则是把产品质量与顾客的满意程度联系起来，即所谓的“顾客中心说”。充分不充分满意不满意狩野质量模型魅力质量基本质量一元质量案例分析：项目销售月报精益管理——从制造业到房地产业BestOperationPractices“BringingWorldClassExecution”启示：关注顾客的声音13100230280350340405500景观成本DCBACBA分级80配套商品房170有社区感有公共活动空间城市年轻白领，首次置业，2人世界为主，看中经济实用。210有社区感有中心绿地门口绿化好周边配套较好经济实用为首选条件，多为普通三口之家二次置业，部分年轻白领首置业.250绿化整体好社区功能齐全高品质大绿地安全便利看中地段成熟的二次置业家庭，多为三口之家。公寓300风格明显高品质绿化小面积私家花园大型企业或外资中高层管理人员，中小型企业负责人。360追求风格精细，重视感觉要求有私家花园企业高管或老总，家里有全职主妇或保姆的比例较高。320自然景观绝对私密高品质大面积私有花园国内成功人士和境外在华工作的高级管理人员。别墅绿化成本客户需求客户基本特征品类100230280350340405500景观成本DCBACBA分级80配套商品房170有社区感有公共活动空间城市年轻白领，首次置业，2人世界为主，看中经济实用。210有社区感有中心绿地门口绿化好周边配套较好经济实用为首选条件，多为普通三口之家二次置业，部分年轻白领首置业.250绿化整体好社区功能齐全高品质大绿地安全便利看中地段成熟的二次置业家庭，多为三口之家。公寓300风格明显高品质绿化小面积私家花园大型企业或外资中高层管理人员，中小型企业负责人。360追求风格精细，重视感觉要求有私家花园企业高管或老总，家里有全职主妇或保姆的比例较高。320自然景观绝对私密高品质大面积私有花园国内成功人士和境外在华工作的高级管理人员。别墅绿化成本客户需求客户基本特征品类精益管理——从制造业到房地产业BestOperationPractices“BringingWorldClassExecution”案例研讨：七对眼睛的产品定位方法•我们的目标客户是谁？•目标客户需要什么产品？14总经理◎战略市场◎客户成本◎分析设计◎分析经营◎粗算开发计划经营◎测算框架计划销售工程◎项目发展◎七对眼睛第一轮七对眼睛第二轮精益管理——从制造业到房地产业BestOperationPractices“BringingWorldClassExecution”案例分析：基于股东利益最大化的营销“五步法”15营销五步法知己知彼关注同期周边竞争楼盘，收集售价、供应套数、库存、户型等信息资源细分通过对项目资源的精细梳理，确定项目产品价值排序；对应产品、客户制定更精准的价格体系田忌赛马中马先行；下马跟进，实现中马价格；上马拔价；中马跟进，实现上马价格。投石问路采用小步快跑的方式，以15000的均价入市场，全期预计可以实现累计均价16000元/平米，高价单位在17000元/平米左右，总价控制在150万左右；根据市场变化调整价格。随机应变根据当期市场及竞争楼盘表现随时调整价格、放量策略。精益管理——从制造业到房地产业BestOperationPractices“BringingWorldClassExecution”统一房地产企业的价值链与客户的价值链才能真正做到以客户为导向•我们的产品与客户的契合点在哪里？——客户怎么做，我们就怎么做！–客户流程化了，我们也要流程化；–客户变得精益了，我们也要变得精益；–客户在研究我们了，我们也要研究客户。•企业的行为链条与客户的行为链条是环节一一对应的，通过分析分析和改善企业行为链条上的每一个环节，适应客户行为链上的对应环节。16精益管理——从制造业到房地产业BestOperationPractices“BringingWorldClassExecution”17精益管理——从制造业到房地产业引言：精益管理与房地产Part1：客户价值与策划Part2：消除浪费与成本Part3：关注流程与计划Part4：JIT拉动与供应链Part5：追求完美与质量Part6：贵公司精益管理思路研讨附录：万科组织结构精益管理——从制造业到房地产业BestOperationPractices“BringingWorldClassExecution”我们所做的，其实就是注意到从顾客订单到向顾客收账这期间的作业时间，由此剔除不能创造价值的浪费，以缩短作业时间。（大野耐一）18在过程中不增值的Anythingthatdoesnotaddvaluetotheprocess对于符合客户的规范要求不会产生任何帮助Anythingthatdoesnothelpcreateconformancetothecustomer’sspecifications您的客户不愿支付的费用Anythingyourcustomerwouldbeunwillingtopayyoutodo浪费的定义过度生产Overproduction库存Inventory返修/次品Correction动作Motion加工Processing等待Wai