万科系万科专业集成与技术标准实战案例研讨会

年度目标和行动沟通会2004万科专业集成与技术标准实战案例研讨会汉睿地产顾问赶紧，赶紧往前跑！……完全靠感悟和摸索提升房地产管理水平已经来不及了！企业自身资源何其薄弱，丰富的社会资源、成功经验奈何不拿来使用？行业重新洗牌、有效整合地产优势资源的危机已迫在眉睫！所以我们倡导：1、别人的好东西我可以直接拿来——“拿来主义”；2、别人的错误我不要再犯——“少走弯路”3、别人的成功模式我可以快速模仿并且超越——“逐步走向原创”引进，引进，快速获取企业发展资源！……模仿、复制、改进也就是一种低成本创新，一种迅速超越竞争对手的有效方法！对大多数房地产企业而言，彼此间的相似远远大于彼此间的差异！你没有必要重新开始，我们为你带来了互补的专业资源，快用最低成本和最短时间实现你的后发超越优势吧！……汉睿倡导汉睿地产顾问先知其策，然后行；先共其策，然后知！前言：万科之所以推行专业集成与技术标准化，一方面是为了解决企业自身发展速度、市场占有率、产品品质等问题，另一方面是要做到像万科所说的工厂化，“像造汽车一样造房子”，“像麦当劳一样快速复制”。万科就在行业议论纷纷的时候，已经迈出了一大步，这里有一些数据可以说明：万科2004年完成标准化产品施工图设计58.09万平方米，2005年实际开工的标准化产品50万平方米，2006年实际开工的标准化产品120万平方米。在工厂化研究方面，2006年完成了华南版情花工厂化的首轮研究，完成了日美同行的工厂化企业研究（沿产品决策与实施的线索完成美国地产企业的开发模式研究，完成日本住宅工厂化发展历程的研究），同时完成了华南版情花工厂化试验楼的建造，与工厂化研究总结之设计部分工作。到现在为止万科的华南版、华中版、华北版的工厂化产品定型已经告一段落，《万科生态住宅标准》课题研究完成，按计划两年内实实在在的生态全面走进万科住宅。万科的技术观：“应用低技术，达到住宅的高舒适性”。汉睿地产顾问第一讲：万科专业流程集成一、万科专业集成的概念二、为什么要推行专业集成三、实施专业集成的原则与方法四、万科专业集成后的流程管理体系五、万科全过程业务流程解析第二讲：万科技术标准一、万科技术标准所包含的具体内容分析二、万科经验数据库的建立与应用三、万科案例库的建立与应用四、万科工程统一技术标准相关案例介绍课程总体介绍一、万科的“专业集成”——八个环节时间进程产品实现说明物业公司客户中心销售部项目部工程部成本部设计部财务部营销部项目发展/拓展部入伙保修阶段项目策划阶段项目施工阶段设计管理阶段物业管理阶段1.阶段色块全覆盖的为主要职能部门；部分覆盖的为协助部门。2.阶段色块表示该阶段的主要工作，时间进程上有相互重合时表示各阶段有一定的承接关系。项目论证阶段销售管理阶段营销策划阶段一、万科的“专业集成”——概念整合内部和外部专业资源，提升各阶段的专业水平和操作能力。同时应用网络信息技术，打通内循环，实现集团内部数据共享、信息流畅，从而提高运作效率。业务流程的重组和优化，包括业务流程图、各节点的工作要求、业务规范、操作指引、案例库等。——万科称之为“专业集成”！万科专业集成的概念：前提条件：万科已经有了流程运作与流程管理的基础，同时发现现有的流程管理体系存在问题。•3C的需要–顾客(Customer)–竞争(Competition)–变化(Change)•超越自己•标准化、复制的需要•为IT应用打好基础需求推动变革：二、为什么要推行“专业集成”——万科基于战略的思考万科集团在业务战略方面提到加快项目开发节奏和实施标准化管理的思路，是保证总目标实现的核心，也是提高运营效率非常重要的策略，但是，必须明确各个业务环节的具体策略，才能保证两项业务战略的实现。土地机会寻找市场定位概念设计投资决策规划设计工程建造销售推广聚焦、合作逐个项目研究，还是前置研究机会导向还是有策略性拿地创新还是复制或者标准化适度创新提高品质的手段是什么获取溢价加快项目开发节奏，必须根据万科集团特点实施流程再造实施标准化管理，必须对对过去的管理进行梳理和总结，结合公司战略作调整，并加以固化万科集团的管控模型、大流程、大节点控制的深入思考二、为什么要推行“专业集成”——基于现有流程管理问题的思考同时对流程管理中经常性问题的回顾1.流程结构不完整－执行力的检查、监督、处罚机制不建全，分级层次不清；2.主体不清－责任意识、流程意识虽然建立，但落实不足；流程和业务有脱节；有时流程成为部门之间推卸责任的借口；3.流程过细－描述过细同时又不能穷举，不利监控和维护；描述过粗，不能有效解决实际问题；4.审批繁琐－环节多，时间长，反应速度较慢，不利于企业竞争力提高；5.推动不足－推动力单一，主要来自于流程管理部门，流程负责人不稳定，对管理理念、方法等缺少系统的培训三、专业集成的原则流程整合所应遵循的原则：1、组织应以“为客户创造价值”和“企业持续赢利”为中心强调顾客满意，而不仅仅是上司满意强调内外顾客满意相统一的原则强调把供应商纳入“顾客满意”流程体系的原则2、全面关注业务流程的系统优化重流程而不是重职能、组织和部门的原则集成化原则：最大限度地实现信息整合和实时共享整体、均衡原则简约化原则3、从上到下的整体联动效应企业最高层领导居于至关重要的地位——最高决策权强调详细授权和组织扁平化，避免产生信息与处理信息脱节，提倡“流程由使用者主导”强调团队合作和并行工作三、专业集成的方法——ESIA流程改造或优化的重点工作，就是消除非增值活动和调整核心增值活动。其基本规律可概括为ESIA代表的四个单词：清除：(Eliminate)简化：(Simplify)整合：(Integrate)自动化：(Automate):流程整合的方法ESIA：三、专业集成的原则与方法——ESIA原则1找出并清除非增值活动过量生产或供应等待时间转移或移动失控流程中的加工处理环节库存或文牍缺陷和失误重复的活动反复的检验程序和流程沟通表格工作流：赋权一个人完成一系列简单的任务工作团队：以高效满足顾客为前提，用于承担单个成员无法承担的系列任务。供应商：建立信任关系，整合双方流简单重复的工作数据的采集、传输与分析流程与信息的高度重合组织趋于扁平化，决策权力下放审核与控制明显减少同步并行工作代替顺序工作方式复合型人才的作用增大管理者的工作职责由控制和监督变为指导和帮助2对剩下的必要的活动进行简化3经过简化的工作需要整合，使之流畅、连贯并能满足顾客要求4运用信息技术，提升流程速度，加强顾客服务的准确性和时效性再造之后的组织与流程呈现以下特点三、专业集成的设计路径——客户价值、企业使命客户体验客户需求客户忠诚\满意规划设计市场定位概念设计工程制造销售推广售后服务土地机会寻找投资决策物业管理持续赢利理念方法流程结果业务流程改造或优化的设计路径万科业务流程应该作为贯穿企业承上启下重要环节为客户创造价值为公司带来利益三、专业集成的原则与方法——用客户的感知推动业务改进客户指标不仅反映了客户感知，也为企业流程再造、品质和服务的提供指明了具体方向。看楼看楼签约签约等待等待收楼收楼居住居住规划设计规划设计销售服务销售服务工程质量工程质量物业管理物业管理客户服务客户服务性价比最大化•小区设计•户型设计•配套设施•发展商•物业管理供应商•总价/单价•披露信息全面真实公平和效率•合同条款•签约时间•签约服务工程进展•整体进展•房屋进展•主要配套进展房屋质量•建设质量•销售承诺一致性•装修管理社区氛围•物业管理•邻居•社区活动企业文化和品牌形象企业文化和品牌形象小区环境和房屋设计小区环境和房屋设计配套设施配套设施房屋质量房屋质量社区人文氛围社区人文氛围销售服务销售服务物业管理物业管理客户抱怨处理客户抱怨处理客户持续关注客户持续关注地段地段物有所值物有所值投资价值投资价值客户的感知和视角企业的管理视角看楼看楼签约签约等待等待收楼收楼居住居住规划设计规划设计销售服务销售服务工程质量工程质量物业管理物业管理客户服务客户服务性价比最大化•小区设计•户型设计•配套设施•发展商•物业管理供应商•总价/单价•披露信息全面真实公平和效率•合同条款•签约时间•签约服务工程进展•整体进展•房屋进展•主要配套进展房屋质量•建设质量•销售承诺一致性•装修管理社区氛围•物业管理•邻居•社区活动企业文化和品牌形象企业文化和品牌形象小区环境和房屋设计小区环境和房屋设计配套设施配套设施房屋质量房屋质量社区人文氛围社区人文氛围销售服务销售服务物业管理物业管理客户抱怨处理客户抱怨处理客户持续关注客户持续关注地段地段物有所值物有所值投资价值投资价值客户的感知和视角企业的管理视角三、专业集成的步骤发现流程改进机会确认再造流程主导变革者成立再造团队制定项目计划确定目标分析现有流程实施改进优化开展培训实施计划流程绩效评估持续改进流程设立远景项目启动分析设计实施评价专业集成实施的步骤包含：管理制度、管理程序、流程图、作业指引、作业表单、权责一览表三、专业集成的原则与方法——ISO9000固化区别：1、BPR重优化，通过ESIA提高流程效率。2、ISO重规范，做到的要写到，写到的就要做到联系：相辅相成持续发展相互穿插，并不矛盾案例：万科的BPR与ISOBPR优化ISO9000规范ISO9000与BPR关系制度固化系统固化ISO9000三、专业集成的原则与方法——过程再现1.万科原专业集成总负责人离开了万科，如何在以万科为学习标杆的其它房地产企业进行流程整合，再现了万科建设路径。2.沿海集团中高层管理人员三分之二为原万科地产的职业经理人专业集成的过程再现——沿海地产集团的专业集成四、万科流程管理体系关系图企业宗旨企业文化企业愿景……..市场拓展人力资源计划现状描述要素分析问题诊断流程优化流程运作持续改进企业资源ERP客户关系CRM供应商关系SRM…….人力资源HRM知识管理KM切入点组织职能调整岗位设计绩效考核制度规范流程接口IT接口供方接口数据接口管理配套与其他组织的接口战略规划IT支撑专业集成－流程体系中心五、万科业务流程管理体系——实施目的流程管理的意义流程企业与传统企业的区别实施目的原则与方法项目策划项目论证规划设计施工管理经营销售系统设计业务流程企业系统能力分析3种系统流程及关系先共其策，然后知！——我们直接看具体的业务流程企业的使命是为顾客创造价值给企业创造价值是企业的优异流程企业的成功来源于优异的流程运营优异的流程运营需要优异的流程管理流程管理不是管理的全部，但有益的流程管理能够推动企业取得成功、达成使命实施目的原则与方法项目策划项目论证规划设计施工管理经营销售流程管理能带给我们什么？1、流程管理能带给我们什么？产品开发人力资源与外界联系技术开发工程企业方向设计销售售后服务学习利润营销12方盒实施目的原则与方法项目策划项目论证规划设计施工管理经营销售系统设计业务流程——充分考虑各种因素2、系统设计业务流程战略流程经营流程保障流程实施目的原则与方法项目策划项目论证规划设计施工管理经营销售万科的3种流程及关系4、3种流程及关系企业方向人力资源产品开发营销工程设计销售售后服务客户利润技术管理学习与外界联系实施目的原则与方法项目策划项目论证规划设计施工管理经营销售企业系统能力分析5、企业系统能力分析刚性组织架构－封闭客户更象组织的破坏者强调形式上的组织架构－因人而设行政部门实现控制业务流程部门架构人事开发市场销售建造公司流程实施前（职能性）业务开发产品开发面向客户，以客户为中心柔性组织架构－面向市场强调建立工作网络－以流程为核心工作流经理灵活控制业务流程人事开发市场销售建造基于流程的组织架构客户服务流程实施后（流程性）公司实施目的原则与方法项目策划项目论证规划设计施工管理经营销售企业实施流程管理前后比较6、企业实施流程管理前后比较什么是流程？流程的六个要素流程的六个特点BPR—业务流程重组（一）BPR—业务流程重组（二）流程管理的原则流程管理的方法课程学习方法地产运作的8个环节项目策划项目论证规划设计施工管理经营销售实