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二级市场策划品控中心深圳中原技术发展中心(王钧)豪宅标准体系研究豪宅作为居住建筑的最高端类型，代表了一个国家或地区居住建筑开发、设计的最高水平，同时也反映了少数社会精英阶层的理想生活方式，具有其存在的重要性和必然性。尤其是随着经济水平的发展和富豪阶层的出现，豪宅的产生更具有了相当的可能性。因此豪宅的开发设计研究，既是住宅技术发展的需要，也是房地产市场的迫切需求。近几年，纵观深圳市场，豪宅项目迭起，大部分的开发商都至力于做豪宅项目，以实现地块利润率的最高化，可谓豪宅总动员，这份报告集中对豪宅产品进行了一系列的分析，对其标准提出了一套参考性的建议，以便于今后咨询以及设计工作给予借鉴参考。序言豪宅的定义CHAPTER1豪宅的定义什么是豪宅?从字面上可以简单地理解为“富人居住的豪华住宅”。顶级别墅豪宅代表之华侨城天麓顶级别墅豪宅代表之观澜湖大宅1、豪宅区位优越不可替代；2、豪宅环境幽雅，或者具有不可再生、得天独厚的自然资源，或者具有历史形成的人文资源；3、建筑精美不可复制,风格各异难以仿造：4、人文价值无法再生,在一定时期内，豪宅只能为少数人所拥有.豪宅的分类住宅从大的类型来分，有独立住宅(即通常所说的别墅类住宅)和集合式住宅(即公寓式住宅)。由于要评判别墅类住宅的豪华程度，应该考虑其室外环境，比如自然山水、每户占地面积等方面的资源占有情况。而对公寓型豪宅主要看其每户的室内建筑面积及装修标准。所以对豪宅的评述应该分两类：独立型豪宅(别墅豪宅)及集合型豪宅(公寓豪宅)别墅豪宅更好的建筑材料更多的山水资源更多的绿化面积公寓豪宅更好的地理位置更佳的室内建筑更好的装修标准更多的占地面积更好的建筑材料深圳华润幸福里公寓类豪宅深圳圣莫丽斯别墅类豪宅第一，“自然生态指数”，即要求“豪宅”必须拥有永久性海景资源、原生态的自然海洋资源及完善的滨海环境保护，周边绿地同社区比(绿视率)不低于25％，空气中负离子含量不低于20％噪音不高与40分贝。第二，“交通便利指数”，即要求“豪宅”必须拥有便利的海、路、空交通体系，与市中心距离不超过10分钟车程，到机场距离不超过30分钟车程。第三，“生活配套指数”，即要求“豪宅”拥有全面的国际化生活配套，拥有大型的购物中心、休闲场所及酒店、娱乐场所。第四，“建筑规划指数”，即要求“豪宅”必须按国际通行的标准规划建筑，建筑密度不高于30％，容积率不高于1，社区绿化率不低于35％。第五，“文化教育指数”，即要求“豪宅”必须拥有国际承认学历的教育机构，实行多种语言教育。第六，“安全指数”，即要求“豪宅”必须拥有符合国际通行的安全保障体系，具备多层国际标准的安全防范措施。第七，“医疗指数”，即要求“豪宅”必须拥有国际标准的医疗设施，能够享受完备的、较具规模的医疗机构服务。第八，“社交指数”，即要求“豪宅”必须拥有符合国际习惯的社交场合，拥有不低于2000平方米国际标准的豪华会所。第九，“生活方式指数”，即要求“豪宅”必须推行国际流行的生活方式，拥有具备国际标准的网球场，能够享受冲浪、游艇等国际滨海生活流行运动。第十，“生活服务指数”，即要求“豪宅”必须拥有国际标准的服务机构，享受星级酒店标准的服务。豪宅指数豪宅的环境CHAPTER2★★：内部环境配置★★：外部环境配置外部环境配置——积聚性项目所在的区域位置是决定项目品质与未来市场的最为关键因素之一。积聚性，即豪宅区的概念，这一概念已被国内外普遍接受。纵观世界各地，单栋豪宅的孤立存在是罕有的。城市豪宅区优势豪宅代表楼盘上海佘山板块佘山自然资源低密度、低容积率住宅区上海紫园、世茂佘山庄园、佘山3号、佘山月湖山庄、紫都上海晶园浦东滨江板块滨江海景陆家嘴繁华地段汤臣一品公寓、财富海景花园、世茂滨江花园深圳后海片区深圳湾片区，海景资源，近中心区新兴的豪宅区域卓越维港、三湘海尚、宝能太古城香蜜湖片区近中心区，同时环境优越开发较早的豪宅区域香蜜湖一号、中旅国际、熙园、香蜜山大南山区靠近大南山、俯瞰深圳湾海域开放最早的区域，高度国际化兰溪谷、百仕达红树西岸花园、中信红树湾外部环境配置——交通可达性市区豪宅本身就处在城市中心位置，相对具有交通便利的优势。一般的别墅项目讲求远离城市的喧闹，对于豪宅产品更不例外。但是，并非离开城市越远，其区位价值就越高，如果脱离了城市生活、居住的半径，这样的“世外桃源”或许只存在于东晋年代。现代豪宅追求的是“离尘不离城”的一番净土。交通可达性：无论是否豪宅，交通可达性都是衡量住宅位置的一个重要指标。豪宅交通条件表与市中心距离与机场距离与交通要道关系市区豪宅近距离，满足条件车程在一小时内需靠近高架、隧道、环线、轨道交通等市郊豪宅车程少于30分钟，满足条件车程在半小时内需临近环线、高速公路等外部环境配置——自然资源市区豪宅因区位限制，周边罕有山景资源，则更加追求自然水景，如临江、临河等。有的市区豪宅周边没有自然山水等景观资源，则通过人工水景、绿化资源弥补，如项目毗邻某大型公园绿地，以获得人造景观。豪宅的购买者并非缺房子住，其购买豪宅的主要目的是提高生活质量，特别追求更好的周边环境，如天然山水、绿化资源。深圳半岛城邦俯看深圳湾外部环境配置——利用或创造资源环境相比市区豪宅，市郊豪宅更需要以自然环境资源为依托。由于市郊住宅相比市区住宅，建筑密度会降低不少，其低密度确实提高了居住质量。深圳香蜜湖1号位于20万㎡香蜜湖畔，占尽自然景观资源的同时，又与欢乐谷游乐场相邻，增加游乐场所这一环境依托。外部环境配置——创造资源豪宅发展到如今，又产生以娱乐休闲度假场所为依托的豪宅，其中高尔夫别墅最为典型。深圳观澜湖高尔夫大宅坐落于216洞世界最大的观澜湖高尔夫球场中央，通过每一户阳台窗户都能看见最少180°的高尔夫球场景观。内部环境配置——社区规划要有好的社区环境，规划是第一步。无论市区豪宅还是市郊豪宅，纷纷高价聘请名家名师精心打造社区环境，在有限的社区面积内加大小区规划的力度，从而增加产品的附加值，提升自身的定位。豪宅社区的规划，一般需要满足如下要求：要求市区豪宅市郊豪宅规划容积率低绿化率高建筑密度低总户数适中车位配比高私密性高安全性高必须满足尽量满足较难满足市区豪宅——由于高容积率的制约，市区豪宅多为高层、甚至超高层建筑。豪宅的超高层化在美国、澳洲、甚至香港等地，已经突破了市中心这一区域概念，延伸到了旅游圣地，比如澳大利亚黄金海岸市的Q1大厦（Q1Tower，共78层）、美国纽约曼哈顿区的特朗普世界大厦（TrumpWorldTower，共72层）等。豪宅的超高层化其实也更容易与城市的繁华景致相一致，并收获丰富的城市景观视野。内部环境配置——社区规划——容积率澳大利亚Q1大厦1栋78层的超高层住宅深圳华润幸福里3栋49层的超高层住宅上海汤臣一品4栋40-44层的超高层住宅市郊豪宅——不同于市区豪宅。由于其远离市区，追求的是低容积率的生活环境，与北京上海不同，深圳市郊豪宅的豪宅小区多由几种不同建筑形态的住宅组成，分期开发，且各期间有明显的区域分隔，因此在容积率问题上需将建筑形态不同的区域分开看待。内部环境配置——社区规划——容积率深圳圣莫丽斯，分三期开发，一期联排独栋，二期叠加，三期高层内部环境配置——院落景观——入口景观美丽的水景可以增加项目的景观优势。豪宅业主更加相信风水，对社区的景观布置要求高。水是生态环境中最活跃、最有灵性的因素，也是财富的象征，上风上水在中国更是风水宝地。因此在豪宅社区内，水景运用不可或缺，且位于财位之处。水景应尽量是活水。天然水景为最佳水景，人造喷泉、涌泉、水帘、叠水、瀑布等，亦为次佳的活水布置。而人造河道或室外泳池等人造水景，可以增加社区的美观感。社区可以根据其规模，将不同水景加以组织。深圳圣莫丽斯多角度水景园林营造，成为打动客户的重要原素。内部环境配置——院落景观——休闲室外场地中信红树湾1期招华曦城内部环境配置——院落景观——私家游泳池深圳兰溪谷中央大型泳池景观内部环境配置——院落景观——私家游泳池深圳香蜜湖1号五星级会所室外泳池若是会所的室外泳池配置，则会更显高档。内部环境配置——社区景观——入口现在豪宅的通常做法，大门布置显高档、气势，设置独立出入车道。深圳兰溪谷入口造型深圳圣莫丽斯入口造型内部环境配置——院落景观——水景的营造上海九间堂别墅将天然河道引入活水，做成九曲十八弯的水景，与社区的中式园林规划及别墅的中式建筑风格相辅相成，达到户户临水的效果。主道路口的大型喷泉，与小区“鱼”景雕塑巧妙融合。景观墙上亦将雕塑与喷泉结合，气势宏大。小区与3万㎡的劳伦逊湖面、1.6万㎡的维多利亚中央花园水景为邻。配以叠石、亭台、长廊桥等小品。小区亦有大型叠水和人造瀑布等活水景观布置，与玫瑰花遥相呼应。内部环境配置——院落景观——水景的营造北京玫瑰园建筑篇CHAPTER2★★：公寓类豪宅★★：别墅类豪宅公寓类豪宅公寓类豪宅一般位于市中心且为容积率在4以上的住宅产品，属高层或超高层建筑，基本都具备良好的地段优势，因此评判公寓型豪宅主要看其每户的室内建筑面积，户型各部分功能以及装修标准。深圳御景东方深圳红树西岸深圳幸福里公寓类豪宅在其地段优势相当的情形下，户型功能的是否完备是衡量其价值的一个重要的评判标准。公寓类豪宅评价体系公寓类豪宅标准体系关键驱动项目地段指标环境观景面最大化户型设计和室内空间别墅化入户突间营造新技术\新材料的运用与城区中心的关系内部境营造所处地段的特殊价值独户感的营造空中花园营造公寓类豪宅超豪华的装修品质的比较是其价值的另一个重要判断依据。公寓类豪宅深圳红树西岸中山白朗峰公寓类豪宅——户型功能配置——充足的停车位对于购买豪宅类产品的人士而言，应考虑户均拥有2-3部私家车。豪宅为了适合其特定客户的需求，需要配备充足的停车位。地面停车场影响社区美观与整洁度，一般用于临时停车。地下停车库应具有充足车位，且设有从地下车库通往上部建筑的内部电梯。兰溪谷二期规划户数：537户车位比：1：1.3香蜜湖1号规划户数：447户车位比：1：2充足的地下车位。地下停车场入户的豪华大堂布置。公寓类豪宅——户型功能配置——充足的停车位公寓类豪宅——户型功能配置——豪宅公共大堂大堂是整个公寓的窗口，出入的必经之所，豪华材料的运用常常能够提高豪宅公寓的品质，另外一些人性化会客等候的空间也能给人留下深刻的印象。中山白朗峰大堂全大理石铺装，奢华大气公寓类豪宅——户型功能配置——独户感的营造多数豪宅公寓采用主佣电梯分离的设计，既避免主佣人流交叉又显示出尊贵豪华。电梯采用双开贯通门设计，开门直接入户，变公用电梯厅为私家入户花园，增加各户使用面积的同时，保证其独立空间及私密性。电梯同时运用智能IC卡控制系统。香蜜湖一号公寓类豪宅——户型功能配置——入户空间营造带游泳池、赠送大露台是现在市场上很多开发商销售豪宅的普遍手法。香蜜湖1号露台泳池香蜜湖1号露台室内景观公寓类豪宅——户型功能配置——大进深面宽客厅宽大的客厅为家具的摆设提供了多种可能，方便主人营造多样的功能空间。深圳东堤园中山白朗峰公寓类豪宅——户型功能配置——全套房设计每间卧房都带有独立卫生间设计，方便使用。公寓类豪宅——户型功能配置——中西厨设计中西厨房设置给主人提供了更为灵活的厨房操作空间。公寓类豪宅——户型功能配置——佣人房佣人房的设计独立而隐蔽，且带有独立卫生间，方便与厨房，洗衣间和室外的联系。某公寓豪宅项目佣人房配置实景图公寓类豪宅——户型功能配置——主卧套房的豪华配置深圳皇家·海洋公馆套房主卫公寓类豪宅——户型功能配置——宽大阳台设计宽大的阳台为主人提供了休闲，娱乐，甚至室外就餐的空间，呼吸新鲜空气以及享受阳光的场所。中信红树湾阳台公寓豪宅须有舒适度的突破(人造环境是关键)：地段好、面积足够大、装修豪华是公寓豪宅必备的条件。由于公寓豪宅没有足够的自然环境资源可利用，因此对其室内外空间及景观环境的精心营造，创造出更加怡人的居住环境就显得异常重要。人造环境的成功与否，是关乎公寓豪宅居住舒适度优劣的关键因素。具体表现在三个层面上，公寓类豪宅——小结设计层面技术层面心理层