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深圳房地产企业及项目典型开发模式研究深圳天方地产顾问机构目录第一部分：土地一级开发模式1、以政府为主的模式2、以民间为主，政府辅助支持的模式第二部分：房地产企业的开发模式1、我国房地产企业开发模式的发展历程1．1、简单住宅楼宇开发1．2、住宅小区开发1．3、大规模住宅小区开发1．4、社区综合开发2、按照房地产企业的战略布局可以分为两种类型。2．1、“地头蛇型”2．2、“过江龙型”3、按照房地产的开发周期分，房地产企业可以分为三种开发模式。3．1、纵向重叠的混合开发模式3．2、开发模式4、按商业模式分，又可以分为三种模式。4．1、沃尔玛模式4．2、百货公司模式4．3、精品店模式第三部分：房地产项目的典型开发模式1、我国房地项目开发模式的演进历程1．1、短平快的合作开发模式1．2、小而全的多项目开发模式1．3、精耕细作的成片开发模式2、房地产项目典型开发模式浅析2．1、郊区住宅项目开发模式2．2、社区综合项目开发模式2．3、复合式地产项目开发模式2．4、别墅项目开发模式2．5、豪华高尚社区项目开发模式2．6、精品住宅项目开发模式2．7、康居工程项目开发模式2．8、经济适用房项目开发模式2．9、绿色住宅项目开发模式2．10、生态园林项目开发模式2．11、智能小区项目开发模式2．12、景观住宅项目开发模式2．13、旅游房地产项目开发模式2．14、专业化连锁开发模式2．15、文化主题项目开发模式第四部分：房地产项目的创新开发模式1、大规模定制开发模式1．1、大规模定制的定义和核心思想1．2、大规模定制在开发上的运用1．3、大规模定制的房地产营销理念1．4、展望大规模定制的房地产开发2、地产商与商业巨头联姻开发模式3、独立住宅供应开发模式4、新生态开发模式5、合作建房开发模式6、近两年内地房地产商选择的四种创新模式6．1、新鸿基模式6．2、香港新世界模式6．3、李嘉诚模式6．4、中介服务商引言：什么是模式？模式，英文为pattem，指的是解决某一类问题的方法论。把解决某类问题的方法总结归纳到理论高度，即成为模式。Alexander关于模式给出的经典定义是：每个模式都描述了一个在我们的环境中不断出现的问题，然后描述了该问题的解决方案的核心。通过这种方式，你可以无数次地使用那些已有的解决方案，无需再重复相同的工作。模式有不同的领域，建筑领域有建筑模式，软件设计领域也有设计模式，教学领域有教育模式，当一个行业或领域逐渐成熟的时候，自然会出现很多模式。房地产行业当然也不例外。那么，为什么要用模式呢？因为模式是一种指导。在一个良好的指导下，可以帮助我们更好的完成任务，达到事半功倍的效果。而且会得到解决问题的最佳办法。房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改变人力生存的物质环境的一种活动。随着社会经济的发展，房地产开发活动变得越来越复杂，对开发商的战略眼光和操作技巧有了越来越高的要求，在大浪淘沙的过程中，许多优秀的房地产企业针对企业规模、企业经营战略、项目自身特点等等方面贡献了各种各样极具价值的开发模式。第一部分：土地一级开发模式土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或农村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，是该区域的土地达到成熟的开发建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。土地一级开发的模式，对房地产投资者获取土地使用权的途径和价格有重大的影响。1、以政府为主的模式组建“政府土地发展公司”，该公司具有政府背景和政府授予的特殊职能，公司主要由政府各相关部门抽调主要领导和管理人员组成公司的核心，由政府提供土地开发启动资金和融资担保，统一征地，统一开发。具体做法有以下三种：1．1、将开发的熟地以成本（含管理费用）价交土地管理部门，再由土地管理部门组织以招标、拍卖等方式出让。其优点是政府容易控制土地价格，有利于实现政府通过地价调控房地产市场的目标。1．2、由政府或人大授权，在开发区管委会领导下，代行政府职能，将开发成的熟地直接出让。这种模式较适合高新技术开发区或工业园区的土地开发。1．3、城市土地管理部门直接以熟地价格向投资者出让国有土地使用权，政府通过其所属的土地发展公司负责在合同规定的期限内，将以出让的待开发土地开发为熟地，交投资者使用，投资者在土地开发过程中分期缴纳地价款。政府收取地价的一定比例，专项用于改善园区范围内的大市政条件，余款由政府土地发展公司统筹使用，主要用于支付土地开发的成本。2、以民间为主，政府辅助支持的模式组建土地发展股份有限责任公司，该公司的启动资金由各级政府投资、开发区域所在单位投资、发行土地债券吸收社会投资等方式筹集。政府可将一定范围内的待开发土地一次出让给该公司，将土地出让金作为政府投资，在该公司中持有股份。该公司将到开发土地开发成熟敌后，再向其他投资者转让，获取土地开发收益。此模式下土地开发者出于利益的驱使，可能会尽量抬高土地转让价格，使政府不易控制地价。第二部分：房地产企业的开发模式1、我国房地产企业开发模式的发展历程中国房地产业虽然仅走过短短20年的发展历程，但自其出现伊始，就几乎始终保持着强大的发展态势。姑且不说中国各大城市的地价从1985年前后至今已至少发生了30倍的飞涨，中国房地产业在1992、1993年前后发生了多少惊涛骇浪的灾难，也不说中国房地产业对中国的国民经济增长率作出了和正在创造什么样的贡献，单就中国房地产开发模式的演变，就可以看出中国房地产业发展势头的迅猛。1．1、简单住宅楼宇开发这个阶段房地产开发的主要目的在于解决城市住房的长期短缺，满足城市居民对住房面积的需求。此时居民对居住条件也要求不高，主要体现在一般只关心住房有无和面积大小上，对物业管理服务没有太高的要求，仅限于物业维修和清洁绿化方面。建设单位的开发行为也相对单纯，开发规模较小，一般以一栋或几栋住宅楼为开发对象，少数国有建设单位进行了高层住宅的开发。1．2、住宅小区开发在城市住房紧张的矛盾得到初步缓解之后，人们对住房的要求不再仅仅体现在房屋面积上，而且还希望住所周围能够享受较好绿化环境和少量的配套和以及较好的物业管理服务。于是发展商开始以整片的住宅小区为开发对象。在小区内进行良好的绿化，并配套兴建小区服务中心、会所等设施。部分发展商在开发过程中还专门进行景观或环境设计，以提高小区档次。同时物业管理服务的范围全面拓展，保安、清洁、物业维护、家政服务、社区活动等均是不可或缺的内容，物业管理已成为住宅开发最重要的附加产品之一。1．3、大规模住宅小区开发在这一阶段开发规模持续扩大，小区建筑面积超过15万平方米，部分项目达到30万平方米以上的规模。小区规划水准提高，园林和环境设计成为主流，小区配套设施更加完善。物业管理服务强调亲和性和人性化，服务内容和服务质量进一步提高。可以说，这个阶段是发展商住宅小区的开发水平逐渐向极致发挥的一个时期。在这个阶段，住宅小区开发似乎已达到了顶点。然而，客户的要求却越来越高，市场需求难以预测。大幅提升小区品质已变得非常困难，房地产开发又将走向何处？这成为业内人士苦苦思索的一个问题。1．4、社区综合开发这是一种建立在规模优势和综合性优势基础上的一种全新开发模式。是以整个大规模的生活社区为项目单元，包括整个社区内的多个住宅组团（小区）、商业配套体系、交通（车行、人行系统）网络系统、城市景观及绿化系统、教育配套体系、信息网络系统和其他配套系统等多个子系统的综合规划和实施。它涉及城市设计、建筑规划与设计、商业运作、教育配套、物业开发、园林绿化和市政建设等多个领域。可以说，社区综合开发是目前房地产开发模式中最为复杂和成熟的运作模式。2、按照房地产企业的战略布局可以分为两种类型。2．1“地头蛇型”“地头蛇型”指的就是发展商占据一个区域市场，在同一个市场范围内进行房地产开发。在我国房地产行业发展的前期阶段，这是绝大部分房地产商的一种选择，这也是一种相对来说比较安全和保守的开发模式。这种开发模式有利于开发商全面和深入地掌握市场信息，准确了解市场供需状况和消费者的需求，使产品的客户定位更加准确。这也是我国房地产发展到目前，仍旧比较普遍的一种模式。采用这种模式的最典型的企业应该是胡葆森领军的河南建业集团。1992年，胡葆森以港商身份从香港回到了家乡河南郑州，选择了当时正热的房地产业。10年时间过去了，建业一直坚守郑州这片土地，以绝对的地位占领了郑州，领先了河南。在郑州，胡创造了一串有意思的数字：10年坚守1个城市，做到净资产10个亿，5个地产项目面积100万平方米，盘子不大，却和王石、冯仑被并称为“中国房产三君子”。2．2、“过江龙型”显然，与“地头蛇型”相对应的“过江龙型”就是指那些采用异地扩张开发战略的企业。任何一个区域的房地产市场化都是有阶段性的，随着市场的不断发展，市场竞争越激烈，利润率越薄，边际效益越低。按照市场规律，那些具有过硬的职业经理人团队、雄厚的资本和企业必然会选择一地扩张的模式。我们可以看到很多这样的例子：万科的全国扩张计划、奥园集团的“奥龙”计划、从北京跨越黄河长江的天鸿集团、北上皇城的广州地产大佬富力集团，等等等等，不胜枚举。这其中广东地产企业的扩张势头最为显眼。广东的房地产业在经过10多年的市场化洗礼后已相对成熟，激情燃烧的岁月已经过去，发展商的利润率越来越低，越来越多的发展商开始北上或者是全国扩张，寻求更大的市场份额和利润空间。抛开去其他城市大展拳脚的开发商不谈，仅进京赶考的广东兵团的大举北伐就很让人注目了。据初步统计，仅珠江合生、富力地产、星河湾、奥园、万科、金地、中海、华侨城这广东八大品牌开发商在2003年北京市场的供应量就将达到近千万平米，占整个北京住宅市场份额的近20%。在广东兵团中尤以珠江合生的动作最为生猛，进京不过两年就已拿下七八个大项目，2003年将全面开盘，总开发面积达600万平方米，约占北京楼市近年来年开发总量的10%。同时，近年来在北京表现不尽如人意的万科也在东南五环黑庄户狠狠圈下5000亩地，在精耕细作之余也开始染指大盘开发；初来乍到的华侨城则一口气在东南四环南磨房乡圈下1平方公里的土地，欲再度上演主题地产的好戏。为什么广东房地产商如此看重北京？其一，北京作为中国的门户和最大的政治中心、文化中心与新闻中心，是发展商打造全国性品牌梦寐以求的绝好高地。其二，北京是发展商实现跨地域发展战略的必经之地。其三、北京市场目前的利润空间比广州大。3、按照房地产的开发周期分，房地产企业可以分为三种开发模式。3．1、纵向重叠的混合开发模式即现在传统的开发公司采取的模式，从拿地一直到物业管理纵向重叠起来，所有环节你自己都要做，这样功能上就不够专业化，公司内部管理上又互相重叠。在广东，甚至有相当多的企业还有自己的设计院、建材公司、施工建设公司。3．2、开发模式这种模式的典型案例是珠江投资和合生创展，该模式使拿土地和开发房子、建房子有适当的划分。珠江大片的拿地，但是合生创展几乎不自己拿地，只做房屋。这样交叉起来，同时又是一个老板，在北京、上海和广东有大量的开发，去年他们也将近有30亿元的销售。这种方式能够避免什么？按照第一种混合模式，如果你是十万平方米的项目大概要三到五年才可完成，如果是三十万平方米以上要五到七年可开发完，因为你是纵向混合，你从拿地开始一直到做完，那么合生和珠江的方式，使得每一个公司的财务周期都缩短到三年左右的时间。财务周期的缩短，使公司对经济周期的抗跌性比较好。4、按商业模式分，又可以分为三种模式。4．1、沃尔玛模式此种模式比较典型的案例是万科集团，在不同城区的郊区大规模的拷贝，产品极其单一化，目标客户极其准确，体制上采取一个总部强势控制，有计划地在郊区连锁开店，该模式经济增长非常快，万科今年营业额估计可以超过40亿元，会打破近五年来一个地产公司年销售额最高不超过30亿这样一个纪录。4．2、百货公司模式现在的华润置地就是这个模式，即在同一个地域，各种产品同时做，产品多样化，像一个百货公司高中低档什么产品都有，商户、写字楼、住宅、酒店、公寓。这种百货公司模式比较多