湖北省城镇土地定级更新技术规范

土地资源网-------国内最大的土地流转平台、从事土地流转、土地出租、土地买卖、土地事务代理等尽在土地资源网．总则1.1编写依据为进一步加强政府对国有土地资源的宏观管理，全面准确掌握土地质量和利用状况，落实科学发展观，科学管理和合理利用土地，根据《城镇土地分等定级规程》GB/T8507-2001和《城镇土地估价规程》GB/T18508-2001，结合本省实际，制定本规范。1.2适用范围本实施规范适用于湖北省各城镇建设用地范围以及独立工矿区、开发区、旅游区的土地级别的更新。城镇土地定级更新范围与城镇总体规划和土地利用总体规划协调一致。1．3湖北省城镇土地定级更新原则1.连续性原则在原有基础上进行的土地定级成果的更新，必须考虑土地级别变化的渐进性和原有成果资料的连续性，在更新时充分利用原有成果，使新旧成果具有一定的连续性。2.可比性原则定级成果更新的目的是为了及时准确的提供现势性成果，满足城镇土地市场管理的需要，为经济建设服务，因此修订后的成果资料必须与原有成果有可比性。3.实用性原则成果更新要尽量采用最新资料，能反映社会经济和自然状况的现实，并考虑近期规划即将实施的项目，反应未来土地级别变化的趋势，使更新的成果资料具有实用性。1.4湖北省城镇土地定级更新技术途径（1）以多因素加权评价法为主，级差收益测算法或市场交易地价资料为辅，参照原土地定级成果更新土地级别；（2）以原土地级别成果为主，市场交易地价资料或级差收益验证局部更新土地级别。1.5湖北省城镇土地定级更新方法利用土地市场交易资料及城镇地价监测体系，结合原土地级别进行地价空间结构分析，当地价随社会经济发展，空间结构发生变动，以及因新区扩展、旧城改造、城市建设等导致地价突变时进行土地级别更新。当全域地价空间结构发生非均衡变化，进行全面更新；对于全域地价空间结构变化不大，仅因商服、交通、基础设施、环境条件等影响因素个别发生变化使得少数区域级别发生变化的城镇，可针对发生变化的区域以及上轮土地定级不同级别交界处，进行局部更新，局部更新区域较多时，宜进行全面更新。1.6湖北省城镇土地定级更新分类城镇土地定级分综合定级和分类定级两种。小城镇城市市区面积小，人口少，土地利用率较低，土地结构单一，各种用地分区不明确，可只进行综合定级；大中城市社会经济发展水平较高，城市土地利用结构分异明显，在进行综合定级的同时，必须按照商业、工业和住宅等主要城市土地利用类型，进行分类定级。土地资源网-------国内最大的土地流转平台、从事土地流转、土地出租、土地买卖、土地事务代理等尽在土地资源网技术应用湖北省城镇土地定级更新原则上要求采用计算机技术，如MapGis、Mapinfo、Arcinfo等工具软件以及相关的应用软件。数据库要独立于特定的软件平台，避免对特定软件的依附，保持数据本身的完整性与一致性；同时数据格式要具有兼容性，满足与其它数据资源融通的发展要求，提高资源共享程度；数据库要素编码遵循《城镇土地分等定级数据库标准》规定。2.湖北省城镇土地定级更新程序1．前期工作准备各城镇根据社会经济条件及相对区位条件变化、市场地价水平变化以及原土地级别在实践应用中暴露出的缺陷和问题，编写土地定级更新任务书，制定土地定级更新调查表和工作表、准备工作底图、确定土地定级更新范围等。土地定级更新任务书的内容包括：城镇社会经济条件及区位条件变化、市场地价水平变化以及原土地级别在实践中的应用情况、土地定级更新工作的领导和组织、更新时间安排和经费预算、更新成果要求及技术方案等。表格和图件准备参见《城镇土地分等定级规程》11.2和11.3的规定。2．资料更新调查基础资料和土地定级因子资料的收集以上轮定级原始资料为主，更新调查为辅，先部门收集相关信息，后实地补充调查；原土地定级成果不完善、原始资料不完备，则以更新现状调查为主，原始资料补充为辅。资料更新调查包括：商服繁华程度资料、交通条件资料、基本设施状况资料、环境条件资料、城市规划资料、人口资料以及其它资料。3．数据分析处理包括更新完善土地定级估价信息系统，调查资料的分析整理，资料录入计算及定级更新，初步成果实地验证和校核等。更新完善土地定级估价信息系统。若原土地定级是在土地定级估价信息系统中完成，在更新的过程中根据城镇特点以及资料调查的情况，更新完善定级估价信息系统。否则，应逐步构建定级估价系统完成基准地价更新工作。调查资料的分析整理。根据土地定级因素，对收集到的样点资料进行初步筛选，并进行分类整理。资料录入计算及定级更新。将所有数据库资料全部录入计算机，形成基础资料数据库。对录入的数据进行分析，对有疑问的数据进行复核，检查录入过程中产生的失误，并对其改正或剔除。根据不同的技术途径选择相应方法进行定级计算，更新土地级别。初步成果分析与实地校核。对初步划定的级别与原土地级别进行对比分析，并进行实地校核检验并与同类型同等别城镇土地级别进行比较分析。4．成果完善与编制该阶段就定级更新初步成果进行讨论，就定级估价的初步成果讨论，征求有关各方面意见，并结合实际情况对成果进行适当调整完善；撰写土地定级更新的技术报告、工作报告及专题报告等；进行土地定级及基准地价成果图等专题图编制、表格等成果材料整理；整理各类成果数字化存档。土地资源网-------国内最大的土地流转平台、从事土地流转、土地出租、土地买卖、土地事务代理等尽在土地资源网．成果检查验收土地定级更新工作完成后,由完成工作的作业组或队伍对成果进行全面检查,写出成果检查说明,报请省国土资源管理行政部门进行验收。省国土资源管理行政部门负责本辖区土地定级更新成果的检查验收。由省级国土资源管理行政部门和有关单位抽调技术人员组成验收组，按《湖北省城镇基准地价更新验收办法》进行验收。3．湖北省城镇土地定级更新3．1利用多因素综合加权法更新土地级别利用多因素综合加权法更新土地级别的要求及技术程序根据《城镇土地分等定级规程》3.6.2与本规范规定进行。3.1.1土地定级更新因素的选择原则根据《城镇土地分等定级规程》，土地定级更新因素选择遵循显著性和差异性原则；各城镇在选择定级因素时尽量简化所选因素的数量，突出重要因素对土地级别的影响。3.1.2土地定级更新因素选择范围3.1.2.1综合定级因素因子选择范围1．商服繁华程度方面因素a．商服繁华影响度：商服中心、高级商务区b．商服集聚影响度：商服网点密度2．交通条件方面因素a．道路通达度：道路类型、路网密度b．公交便捷度：公交站点流量c．对外交通便利度：火车站、长途汽车站、港口码头、机场、高速路出入口3．基础设施方面因素a．基础设施完善度：供气、供水、排水、供电、供暖、电讯b．公用设施完备度：高等院校、中小学、幼托所、医院、邮局、农贸市场、电讯营业厅、体育馆、图书馆、文化馆、影剧院4．环境条件方面因素a．环境质量优劣度：声环境、大气环境、水环境、视觉环境、人文环境b．自然条件优劣度：地形、地质c.绿地覆盖度5．发展潜力方面因素城市规划：规划商服中心、规划道路、规划基础设施6．人口方面因素a．客流人口密度b．居住人口密度7．其它方面因素3.1.2.2商业用地定级因素因子选择范围1．商服繁华程度方面因素土地资源网-------国内最大的土地流转平台、从事土地流转、土地出租、土地买卖、土地事务代理等尽在土地资源网．商服繁华影响度：商服中心、高级商务区b．商服集聚影响度：商服网点密度2．交通条件方面因素a．道路通达度：道路类型、路网密度b．公交便捷度：公交站点流量3．基础设施方面因素a．生活设施完善度：供气、供水、排水、供电、供暖、电讯b．公用设施完备度：医院、邮局、电讯营业厅、体育馆、图书馆、文化馆、影剧院4．环境条件方面因素a．环境质量优劣度：声环境、视觉环境b．自然条件优劣度：地形、地质5．发展潜力方面因素城市规划：规划商服中心、规划道路、规划基础设施6．人口方面因素客流人口密度7．其它方面因素3.1.2.3住宅用地定级因素因子选择范围1．基础设施方面因素a．生活设施完善度：供气、供水、排水、供电、供暖、电讯b．公用设施完备度：高等院校、中小学、幼托所、医院、邮局、农贸市场、电讯营业厅、体育馆、图书馆、文化馆、影剧院2．交通条件方面因素a．道路通达度：道路类型、路网密度b．公交便捷度：公交站点流量3．环境条件方面因素a．环境质量优劣度：声环境、大气环境、水环境、视觉环境、人文环境b．绿地覆盖度4．商务繁华程度方面因素a．商服繁华影响度：商服中心b．商服集聚影响度：商服网点密度5．发展潜力方面因素城市规划：规划商服中心、规划道路、规划基础设施6．人口方面因素居住人口密度7．其它方面因素3.1.2.4工业用地定级因素因子选择范围1．交通条件方面因素土地资源网-------国内最大的土地流转平台、从事土地流转、土地出租、土地买卖、土地事务代理等尽在土地资源网．道路通达度：道路类型、路网密度b．公交便捷度：公交站点流量c．对外交通便利度：火车站、长途汽车站、港口码头、机场、高速路出入口2．基础设施方面因素生活设施完善度：供气、供水、排水、供电、供暖、电讯3．产业集聚规模方面的因素a．产业集聚影响度b．企业聚集度4．环境条件方面因素自然条件优劣度：地形、地质等5．发展潜力方面因素城市规划：规划道路、规划基础设施6．其它方面因素3.1.3城镇土地定级更新因素选择方法因素选择方法参照《城镇土地分等定级规程》12.3规定。3.1.4土地定级更新因素权重确定3.1.4.1权重确定原则参照《城镇土地分等定级规程》12.4.1规定。3.1.4.2权重确定方法定级因素权重确定的方法一般有特尔菲法、因素成对比较法和层次分析法（AHP方法）。各方法的要求和确定程序根据《城镇土地分等定级规程》的规定进行。并将更新结果与原土地定级因素权重进行比较确定。3.1.5定级更新资料的调查定级更新资料调查的一般要求和调查的内容根据《城镇土地分等定级规程》13规定进行。3.1.6定级更新因素资料的整理与量化3.1.6.1定级更新因素资料的整理与量化的基本要求1.资料整理定级因素按其分布类型及对土地质量的影响方式不同可分为点（或点面）状因素、线状因素、面状因素三种类型。点状因素、因子：商服中心、高级商务区、对外交通便利度（火车站、长途汽车站、港口码头、机场、高速路出入口）、公用设施、水环境、视觉环境、规划商服中心、线状因素、因子：道路通达度、公交便捷度、声环境、规划道路、面状因素、因子：商业网点密度、基础设施、大气环境、人文环境、自然条件优劣度、绿地覆盖度、客流人口密度、居住人口密度、产业集聚影响度、企业聚集度、规划基础设施2.因素定量化的基本要求根据《城镇土地分等定级规程》14.1进行。土地资源网-------国内最大的土地流转平台、从事土地流转、土地出租、土地买卖、土地事务代理等尽在土地资源网．商服繁华影响度资料整理商服繁华影响度主要由商服中心、高级商务区两个指标体现，商服中心的划分及功能分、作用分计算按照《城镇土地分等定级规程》14.2规定进行，高级商务区的规模指数及作用分计算按照《城镇土地分等定级规程》15.11.3规定进行。2．商服聚集影响度资料整理商服聚集影响度主要由商服网点密度体现，用其来衡量区域性的商服活动频度，选择一定范围内单位面积的商服店铺的数量作为商业店铺集聚度的指标，作用分按下式计算：minmaxmin100()()iBBBBBieXXXX