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房屋管理及设备管理3．1房屋维修管理房屋维修管理是指对已建成的房屋进行翻修、大修、中修、小修以及综合维修和维护保养，还包括不同等级房屋功能的改善更新改造。3．1．1房屋维修管理内容房屋质量管理是指定期和不定期对房屋的完损情况进行检查，评定房屋完损等级，随时掌握所管房屋的质量状况和分布，组织对危险房屋的鉴定，并确定解危方法等。（1）房屋完损等级1）完好房2）基本完好房3）一般损坏房4）严重损坏房5）危险房（2）房屋完损等级的评定1）房屋结构的分类①钢筋混凝土结构②混合结构③砖木结构④其他结构2）房屋完损标准的项目划分3）房屋完损标准的划分。房屋完损状况，根据各类房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好、损坏程度来划分的各类房屋完损标准是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好或损坏程度来划分的。4）房屋完损等级评定方法①钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构房屋完损等级评定方法（a）完好房（b）基本完好房（c）损坏房（d）严重损坏房（b）结构、装修、设备部分各项完好程度符合基本完好标准，或者有少量项目完好程度符合完好标准的，可评为基本完好房。（c）结构、装修、设备部分各项完损程度符合一般损坏标准，或者有少量项目完损程度符合基本完好标准的，可评为一般损坏房。（d）结构、装修、设备部分各项完损程度符合严重损坏标准，或者有少量项目完损程度符合一般损坏标准的，可评为严重损坏房。②其他结构房屋完损等级评定方法（a）结构、装修、设备部分各项完损程度符合完好标准的，可评为完好房。③危险房屋的鉴定与处理对危险房屋的鉴定与处理，应按照国家建设部1989年颁布的《城市危险房屋管理规定》和《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-99）执行。（3）房屋完损等级评定的基本方法第一，根据气候特征，如雨季、台讯、暴风雨、山洪等，着重对危险房屋、严重损坏房和一般损坏房等进行检查评定完损等级；第二，房屋经过中修、大修、翻修和综合维修竣工验收以后，重新评定完损等级；第三，接管新建房屋后，要进行完损等级评定。（4）房屋完损等级评定的要求1）在评定出结构、装修、设备等组成部分的各项完损程度的基础上，要对整栋房屋的完损情况进行综合评定。2）要以实际完损程度为依据评定，不能以年代来代替标准，也不能以原设计标准代替完损等级。3）要掌握好评定等级的决定因素和标准，即要认真对待结构部分的完损程度的评定，这是决定房屋完损等级的主要条件。4）评定房屋完损等级时，若超过规定允许的下降分项的范围时，则整幢房屋完损等级可下降一个等级，但不能下降到危险房屋的等级。5）评定严重损坏房屋时，结构、装修、设备等各分项的完损程度不能下降到危险房屋的标准。6）在评定房屋完损等级时，对于重要房屋或断面明显不足的构件，必要时要经过复核或测试才能确定完损程度。2．房屋维修计划管理物业管理企业应根据物业辖区内房屋完损的实际情况拟订维修方案；有计划地组织房屋按年轮修；分配年度维修资金、审核维修方案和工程预决算。3．房屋维修施工管理房屋维修施工管理就是指按照一定施工程序、施工质量标准和技术经济要求，运用科学的方法对房屋维修施工过程中的各项工作进行有效的、科学的管理。物业管理企业应根据《城市房屋修缮规定》、《建设工程质量管理条例》及《房屋修缮工程质量检验评定标准》等，强化维修工程的质量监督、检查，验收与评定，完善维修工程的质量保修制度等。4．房屋维修质量管理5．房屋维修资料管理物业管理企业在制定房屋维修计划，确定房屋维修、改建等方案，实施房屋维修工程时，不可缺少的重要依据是房屋建筑的档案资料。因此，为了更好地完成房屋维修任务，加强房屋维修管理，对房屋维修过程中产生的档案资料要做好收集、管理工作。3．1．2房屋维修工程分类根据房屋的完好或损坏程度，房屋维修工程分为小修工程、中修工程、大修工程、翻修工程和综合维修工程。1．小修工程小修工程范围主要包括：（1）屋面筑漏（补漏）、修补屋面、屋脊等。（2）钢、木门窗的整修、拆换五金、配玻璃、换纱窗、油漆等。（3）修补楼地面面层，抽换个别楞木等。小修工程是指为确保房屋正常使用，对房屋使用中的正常的小损小坏进行及时修复，以保持房屋原有完损等级为目的预防性养护工程。（4）修补内外墙、窗台、腰线和抹灰等。（5）拆砌挖补局部墙体、个别拱圈，拆换个别过梁等。（6）抽换个别楞条，接换个别木梁、屋架、木柱，修补木楼梯等。（7）水卫电、暖气等设备的故障排除及零部件的修换等。（8）下水管道的疏通，修补明沟、散水、落水管等。（9）房屋检查发现的危险构件的临时加固、维修等。2．中修工程中修工程是指房屋少量主体构件已损坏或不符合建筑结构的要求，需要牵动或拆换进行局部维修以保持房屋原来的规模和结构的工程。中修工程范围主要包括：（1）少量结构构件形成危险点的房屋维修。（2）一般损坏房屋的维修，如整幢房屋的门窗整修，楼地面、楼梯的维修，抹灰修补，油漆保养，设备管线的维修和零配件的更换等。（3）整幢房屋的公用生活设备的局部更换、改善或改装、新装工程以及单项目的维修，如下水道重做，整幢房屋门窗的油漆，整幢房屋围墙的拆砌等。3．大修工程大修工程是指无倒塌或只有局部倒塌危险的房屋，其主体结构和公用生活设备（包括上、下水通风取暖等）的大部分已严重损坏，虽不需全面拆除但必须对它们进行牵动、拆换、改装、新装，以保证某基本完好或完好的工程。大修工程范围一般包括：（1）修复严重损坏的房屋主体结构的维修工程。（2）对整幢房屋的公用生活设备进行管线更换、改善或新装的工程。（3）对房屋进行局部改建的工程。（4）对房屋主体结构进行专项抗震加固的工程。4．翻修工程翻修工程是指原来的房屋需要全部拆除，另行设计，重新建造或利用少数主体构件在原地或移动后进行更新改造的工程。翻修工程适用范围主要包括：（1）房屋主体结构全部或大部分损坏，有倒塌危险。（2）因自然灾害破坏不能再使用的房屋。（3）地处陡峭易滑坡地区的房屋或低势低洼长期积水无法排出地区的房屋。（4）主体结构、围护结构简陋无修缮价值的房屋。（5）国家基本建设规划范围内需要拆迁恢复的房屋。5．综合维修工程综合维修工程是指成片多幢或面积较大的单幢楼房，大部分严重损坏而进行有计划的成片维修和为改变成片（幢）房屋面貌而进行的维修工程，也就是大修、中修、小修一次性应修尽（全项目修理）的工程。分析：对设施老化的物业进行大修，本是件利于业主的好事，但因考虑不周导致工作不到位，就会收到适得其反的效果。在进行具体的维修工程前，我们不仅要考虑维修工作本身，还要从是否方便业主的生活、工作的角度多做思考。作到真正维护好业主的实际利益。如果这样，本案例所发生的事件应该是可以避免的。想一想：如果你是该物业公司的员工，碰到陈先生这样的住户你会怎么办？3．1．3房屋日常养护房屋维修日常养护是指物业管理企业对房屋建筑的日常保养和护理，以及对出现的轻微损坏现象所采取的必要修复等保养措施和护理过程。1．房屋维修日常养护的类型和内容房屋维修日常养护可分为小修养护、计划养护和季节性养护三种类型。（1）房屋小修养护的内容1）木门窗维修及少量新作；2）给水管道的少量拆换；3）瓦屋面清扫补漏及局部换瓦；4）楼地板、隔断、天棚、墙面维修后的补刷油漆及少量新作；5）白铁、玻璃钢屋面的检修及局部拆换；6）电线、开关、灯头的修换；（2）房屋计划养护的内容房屋的结构、部件等均有一定的使用期限，超过这一期限，房屋的结构、部件就容易出现问题。因此，对房屋进行有计划的定期检修保养，以延长房屋的使用寿命，保证房屋的正常使用，就是房屋的计划养护。一般楼宇设施的养护、翻新周期见表3-1。（3）房屋季节性养护的内容这是指由于季节性气候原因而对房屋进行的预防保养工作。其内容包括防汛、防台风、防冻、防梅雨、防治白蚁等。2．房屋维修日常养护的程序（1）项目收集日常养护的小修保养项目，主要通过管理人员的走访查房和住户的随时报修两个渠道来收集。1）组织咨询活动—般利用节、假日时间，物业管理在辖区内主要通道处、公共场所摆摊设点，征求住（用）户提出的意见并收集报修内容。2）设置报修箱在辖区内的繁华地段、主要通道处设置信箱，供住(用)户随时投放有关的报修单和顶约上门维修的信函。物业管理企业要及时开启信箱整理报修信息。3）设立报修接待中心物业管理企业在管理辖区内设立报修接待中心，配备一名专职报修接待员，负责全天接待来访、记录电话和收受信函。接待员应填写报修单（见表3-3）或用户维修委托单（见表3-4），协调住户与维修工程部门间的关系。物业管理企业接受住户报修的途径主要有以下几种：（2）编制小修工程计划（3）落实小修工程任务（4）监督检查小修养护工程[案例3-2]分析：楼顶排水管道是房屋的共用部位，作为物业管理公司应对营区内的住宅共用部位、共用设备实施定期养护，保持其良好的状态，但由于物业管理公司疏于管理，致使楼顶落水管被异物堵塞，造成暴雨时排水不畅，给原告家庭造成了损失，对此，物业管理公司应当承担赔偿责任。想一想：你认为本案例给物业管理公司一些什么启迪？3．1．4房屋维修标准及考核指标1．房屋维修标准修缮标准按主体工程、木门窗及装修工程、楼地面工程、屋面工程、抹灰工程、涂料粉饰工程、水、电、卫、暖设备工程、金属构件及其他等九个分项工程进行确定。（1）主体工程维修标准（2）木门窗及装修工程维修标准（3）楼地面工程维修标准（4）屋面工程维修标准（5）抹灰工程维修标准（6）油漆粉饰工程维修标准（7）水、电、卫、暖等设备工程维修标准（8）金属构件维修标准应保持牢固、安全、不锈蚀（9）其他工程维修标准房屋修缮应注意做到与抗震设防、白蚁防治、改善居住条件等相结合。2．房屋维修管理的考核指标房屋维修工程考核指标是考核房屋维修工程量、工程质量及房屋维修管理服务质量的重要指标。（3）小修工程的考核指标小修工程的考核指标主要有定额指标、服务指标、安全指标及经费指标。1）定额指标。它包括人工定额和材料定额。①人工定额是指每个小修养护人员应完成的小修养护工程量。②材料定额是指完成一定的合格小修养护工程所需耗用的材料量，是考核小修工程材料成本降低率的一个指标，也是考核小修养护工程是否充分利用旧料的一个重要指标。2）服务指标。小修工程的服务指标包括走访查房率、小修养护计划率和小修养护及时率。①走访查房率是指物业管理企业每月走访查房户数与所辖区内住（用）户总户数的百分比，可分为月度走访查房率和季度走访查房率。②小修养护计划完成率是指物业管理企业当月完成的属小修养护计划内项目的户次数和当月养护计划安排的户次数之比。③小修养护及时率是当月完成的小修户次数与当月全部报修中的应修户次数之比。3）安全指标和经费指标安全指标是考核小修养护工程是否确保住（用）和小修安全的指标，包括事故率、违章率，要求小修工程中的事故率和违章率降为最低。3．2．1物业设备的分类物业设备是房屋建筑内部附属设备的简称。它是构成房屋建筑实体的有机组成部分。3．2物业设备管理物业设备管理是指物业管理企业的工程管理人员通过熟悉和掌握设施设备的原理性能，对其进行保养维修，使之能够保持最佳运行状态，最有效地发挥效用，从而为业主和客户提供一个更高效和更安全、舒适的环境。1．供水设备指用人工方法提供水源的设备，由供水箱、供水泵、水表、供水管网构成；组成生活给水系统、生产给水系统、消防给水系统。2．排水设备指用来排除生活污水和屋顶雨雪水的设备，包括排水管道、通风管道、清通设备、抽升设备、室外排水管道等。3．热水供应设备包括淋浴器、供热水管道、热水表、加热器、循环管、自动温度调节器、减压阀等。4．消防设备指房屋设备中的消防装置部分，包括供水箱、消防箱、兰花喷头、灭火机、灭火瓶、消防龙头、消防泵等5．卫生与厨房设备指房屋卫生间与厨房内部的各种设备。卫生设备包括浴缸、水盆、小便池、抽水马桶、面盆等。6．供暖、供冷、通风设备（1）室内供暖设备包括锅炉、壁炉、鼓风机、水片、回龙泵等设备。（2）室内供冷设备包括冷气机、深井泵、空调机、电扇、冷却塔、回龙泵等设备。（3）室内通风设备包括通风机、排水门及一些净化除尘设备等。7．燃气设备房屋