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房屋维修及设备设施管理授课人张险峰房屋维修管理第一节房屋维修管理概述一、房屋维修管理在物业管理中的地位与作用（一）房屋维修的概念房屋维修是指对已建成的房屋进行翻修、大修、中修、小修、综合维修和维护保养。（二）房屋维修管理在物业管理中的地位与作用1.从物业自身的角度看2.从房地产业的角度看3.从物业管理企业的角度看4.从使用和社会的角度看二、房屋修缮责任的划分国务院《建设工程质量管理条例》建设部第80号令《房屋建筑工程质量保修方法》1.新建房屋在保修期内新建房屋、自每栋房屋竣工验收合格之日起，在规定的保修期内，由施工单位负责房屋质量保修。竣工验收与业主进入的时间差，由建设单位负责。在正常使用条件下，建设工程的最低保修期为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体建筑工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间，房面和外墙面的防渗漏，为5年。（三）供热和供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；其它项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。摘自国务院《建设工程质量管理条例》第四十条2.保修期满后（一）物业管理企业承担房屋建筑共同部位，共用设施设备，物业规划红线内的市政公用设施和附属建筑及附属配套服务设施的修缮责任。（二）业主承担物业内自用部位自用设备的修缮责任。3.其他情况凡属使用不当或人为造成房屋损坏的，由其行为人负责修复或给予赔偿。三、物业管理企业房屋修缮管理的内容(一)房屋修缮计划管理(二)房屋修缮技术管理(三)房屋修缮质量管理1.强化修缮工程质量监督2.加强修缮工程质量管理3.完善修缮工程质量保修制度(四)房屋修缮施工管理(五)房屋修缮资金管理房屋修缮资金的筹措1、业主缴纳的维修基金（深圳特区是本体维修基金）２、发展商缴纳的专项维修基金（部分省市规定）４、物业管理服务费的一部分５、开展各种经营收入中的部分盈余第二节房屋损坏原因一、房屋的基本功能与要求安全性、适用性、耐久性以及艺术性二、房屋损坏的现象及原因（一）房屋损坏的现象外部损坏、内部损坏、结构损坏、装修损坏、设备损坏（二）房屋损坏的原因1．自然损坏的因素气候因素、生物因素、地理因素、灾害因素2．人为损坏使用不当、设计和施工质量的低劣、预防保养工作不善第三节房屋完损等级评定房屋完损等级是对现有房屋的完好或损坏程度划分等级，即房屋的质量等级。一、房屋常用结构及其组成部分1.常用结构房屋常用结构分为钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构和其它结构。2.组成部分结构部分、装修部分、设备部分二、房屋完损等到级评定方法按《房屋完损等级评定标准》规定的统一标准，项目和评定方法，通过目测、检测和定量、定性的分析，对整幢房屋进行综合性的评价。三、房屋完损等级的分类及标准1.完好房2.基本完好房3.一般损坏房4.严重损坏房5.危险房四、评定房屋完损等级的一般做法1.定期评定房屋完损等级2.不定期评定房屋完损等级五、房屋完好率、危房率的计算第四节房屋维修工程一、房屋维修工程的分类（一）按房屋的完损状况和工程性质划分1.翻修工程2.大修工程3.中修工程4.小修工程5.综合维修工程（二）按房屋的结构性质划分1.承重结构的维修2.非承重结构的维修（三）按经营管理性质分1.恢复性维修2.赔偿性维修3.改善性维修4.救灾性维修5.返工性维修二、房屋维修标准1.主体工程2.木门窗及装修工程3.楼地面工程4.屋面工程5.抹灰工程6.油漆粉饰工程7.水、电、卫、暖等设备工程8.金属构件9.其它工作第五节房屋安全管理与鉴定一、危房鉴定与管理（一）危房的鉴定机构（二）危房鉴定1.危房分类2.鉴定单位3.鉴定原则4.危险范围的判定二、危房的管理1.观察使用2.处理使用3.停止使用4.整体拆除三、装饰装修工程质量与安全管理（一）禁止行为和注意事项１、住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为变动建筑主体和承重结构；将没有防水要求的房间或阳台改成卫生间，厨房间；扩大承重墙上原有的门窗尺寸；拆、除连接阳台的砖，混凝土墙体；损坏房屋原有节能设施，降低节能效果。２、室内装饰装修，未经过批准不得有下列行为搭建建筑物，构筑物；改变住宅外立面，在非承重墙上开门、窗（以上行为，应经城市规划行政主管部门批准方可进行）；拆改供暖管道和设施；拆改燃气管道和设施（以上行为要经供暖管理单位或燃气管理单位批准方可进行）３、增加楼面荷载的，应经原设计单位批准并提出设计方案；４、改动卫生间，厨房间防水层的，应当按照防水标准制定施工方案并做闭水试验；５、遵守施工安全操作规程，不得擅自动用明火和进行焊接作业；６、装修垃圾的处理与清运；７、降低施工噪音，减少环境污染；（二）装饰装修的开工申报与监督１、开工前，装修人应向物业管理企业申报登记２、装饰装修工程的禁止行为和注意事项的告知３、签订装饰装修管理服务协议４、施工过程的监督管理（三）法律责任（由房地产行政主管部门实施）1、装修人应当负责改正和修复，承担赔偿责任的有：相邻住宅管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品损坏，侵占公共空间，损害公共部位和设施等。2、装修人除受责令改正外，并处罚款的有：前述禁止行为和未经批准擅自进行的行为。第六节房屋的日常养护房屋日常养护是物业管理部门为确保房屋的完好和正常使用所进行的经常性的日常修理、季节性预防保养以及房屋的正确使用维护管理等工作，是物业管理企业房屋维修管理的重要环节。一、房屋日常养护的类型（一）零星养护（二）计划养护二、房屋日常养护的具体内容包括：（一）地基基础的养护（二）楼地面工程的养护（三）墙台面及吊顶工程的养护（四）门窗工程的养护（五）屋面工程维修养护（六）通风道的养护管理（七）垃圾道的养护管理三、房屋日常养护的考核标准1．定额指标工时定额与材料定额２、服务指标巡检频率，巡检路线图与巡视检查表养护计划率养护及时率养护合格率第七节白蚁防治管理一、白蚁的生活习性１、四个世界之最：分工最细、食料最多、最早建复杂巢穴、繁殖最多的昆虫２、喜食纤维类物质，喜阴湿环境，全国大部份省市都有３、被称为无牙老虎，是世界性害虫二、白蚁对房屋的危害1、侵入建筑物内部毁坏木构件；2、毁坏建筑物内部含纤维物资的物品；3、能危害建筑物基础结构三、白蚁的预防和灭治1.白蚁的防治管理（1）各级政府房地产行政主管部门负责白蚁的防治（2）新建、改建、翻建项目均须进行白蚁预防处理（3）建立专业白蚁防治机构（4）有偿服务，专款专用2.白蚁的预防（1）堵塞白蚁入侵的途径（2）建筑物基部的处理（3）木材的防蚁3.白蚁的灭治（1）药物灭治法（2）控巢法（3）诱杀法4.白蚁防治安全注意事项房屋设备管理第一节概述房屋设备是指对房屋建筑内部附属的和相关的市政、公用各类设备、设施的总称。房屋设备管理是对房屋设备设施的使用、日常养护、维修与更新的管理。其根本目的是确保设备的完好率和正常使用。一、房屋设备的分类1.建筑电气设备2.给排水设备3.暖通空调设备4.消防及安保设备5.通讯及网络设备6.燃气设备7.电梯设备8.智能化监控管理设备二、房屋设备管理的基本内容与要求：（一）设备及其管理的特点1.服务性功能强2.经营性特点突出3.专业性技术性要求高4.综合性强（二）设备管理的基本内容、要求1.使用管理2.维修养护管理3.安全管理4.技术档案资料管理三、房屋设备的保养与维修（一）设备的保养1.三级保养制2.设备点检（二）设备的维修1.零星维修工程2.中修工程3.大修工程4.设备更新和技术改造（三）设备保养与维修的原则8字经:清洁\紧固\润滑\调整,三好四会五定第二节建筑电气设备管理一、管理范围界定二、掌握设备情况三、制定管理办法1.一般内容2.供电系统管理3.配电房管理四、供电设备的正常维护和保养五、避雷设施的管理六、配电系统过负荷的问题与对策第三节给排水设备的管理一、管理范围界定1.给水设备2.排水设备二、给排水设备的验收与检查1.严格验收管理制度2.加强日常检查巡视三、供水系统管理四、水泵房管理五、排水系统的管理六、给排水设备的修理第四节消防及安保设备的管理一、消防及安管设备分类1.消防设备:自动报警系统、湿式喷淋系统、消火栓系统、二氧化碳灭火系统、防排烟系统、消防电话系统、安全疏散系统、灭火器、消防电梯；2.安管设备:闭路电视监控系统、门禁系统、周界防越系统、电子巡更系统、停车场管理系统。二、消防设备管理特点1.重要性突出，一旦火灾，特别对于高层楼宇，主要依靠大厦内部自身的消防设备；一般处于静态工作状态；2.加强日常检查巡视，定期实验确保系统处于完好，一旦发生问题及时解决，加强使用培训。三、安管设备管理特点1.户外工作，故障率较高；2.加强日常检查巡视，及时维修，加强使用培训。第五节空调系统设备的管理一、空调系统设备分类1.定义：空调对温度而言是供冷和供热；对湿度而言是加湿和减湿；对洁净度而言是对空气过滤和净化；有时还要对室内空气更新，这些空气处理过程都要用到专门的空气调节设备，我们把空调设备和相应的空气输送、分配设备，能量传递设备及各种仪器仪表称为空气调节系统，简称空调系统。2.分类:分为集中式、局部式、半集中式。其中集中式空调也称为中央空调，由空气处理部分、空气输送部分、空气分室部分组成；局部式空调就是空调机组（空调机），由空气处理和冷媒组成；半集中式空调则集中了集中式和局部空调的优点，是一种混合系统，有诱导和风机盘管两种形式。二、空调系统设备管理特点1.工艺系统复杂，造价昂贵；2.运行能耗大，空气质量要求高；3.直接影响物业管理的经营成本承担了安全运行的技术责任；4.定期维护保养，使设备的润滑、水、冷制剂等在正常的范围，保障主机、管道、冷却泵、冷冻泵、冷水泵、冷却塔的正常高效使用；2.加强日常检查巡视，记录各类有关数据，发现问题及时维修处理，加强使用培训，提高员工的业务素质水平。第六节电梯设备管理一、电梯的运行管理（一）运行时间及运行制度1.运行时间2.运行制度（二）运行报表制度二、电梯的设备管理1.接管验收2.维修管理3.技术档案资料的管理三、电梯的安全管理1.对司机和维修人员的安全管理2.设备安全管理措施3.对住户的安全教育4.安全责任制第七节智能化系统设备管理一、智能化建筑又称５Ａ或３Ａ功能建筑，既建筑自动化（ＢＡ）、保安监控自动化（ＳＡ）、消防自动化（ＦＡ）、通讯自动化（ＣＡ）和办公自动化（ＯＡ）。３Ａ即将ＳＡ、ＦＡ纳入ＢＡ。二、智能化系统设备管理要求1.中央控制室管理要求（职责、控制室管理制度、交接班制度等）2.计算机网络中心管理规定要求（职责、机房管理制度、交接班制度、值班记录等）三、维护保养要求1、BA的维保：定期调整计算机设置、DDC控制箱除尘、传感器、线路紧固2、SA的维保：定期调整监控范围、功能，保洁监视器、主机、录象机、扩展器、云台等，并检查转动接线等3、FA的维保：定期抽查烟感，检查手动玻璃按扭、模拟报警、喷淋测试水阀，看报警、水泵启动情况；检查消火栓按扭的动作连动等情况；主机自检，对各项功能逐一检测第八节节能降耗的措施节能降耗的措施：1．做好运行状态监测，适时调整运行方式2．加大新技术新产品的运用，如采用变频技术节能灯具感应开关等3．采用集中供冷供热4．提倡使用太阳能5．充分运用故障诊断技术，提高维修水平，减低维修费用