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机电设备管理主讲:王平目的保证所有为业主（住/用户）提供各种服务的公共设备满足服务要求。设备分类根据设备对业主服务的重要性将其分为三级（风机类、泵类、机组类均含相应的电机、电气控制柜）Ⅰ级设备指电梯、发电机、生活水泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、低压配电柜、火灾中央报警控制柜、消防联动柜、冷水机组、BA中央管理计算机。Ⅱ级设备指正压风机、空气处理器、冷却塔、公用天线系统、对讲报警系统、防盗监视系统、气体自动灭火设施、高压开关柜、变压器、交通道闸、车场自动收费装置、泳池水处理装置、DDC现场控制器。Ⅲ级设备除Ⅰ、Ⅱ级以外的所有设备。如：区域火灾报警控制箱、小型控制箱（配电箱）、排风机、风机盘管、集中抄表装置、维修机具以及办公室、食堂、清洁、保安通讯设备等。设备管理模式总则：采用计划预修制（三级保养--日常维护保养、一级保养、二级保养、小修、中修、大修、设备更新和技术改造）与状态维修、事后维修相结合的管理模式。设备管理模式1、对于符合磨损规律的Ⅰ、Ⅱ级设备（电梯、水泵、正压风机、电动机、柴油发电机、冷水机组、道闸等），定期做三级保养，定期进行小修、中修、大修。小修包含在三级养护中。2、对于Ⅰ、Ⅱ级电气设备（高压柜、变压器、低压柜、控制柜等）、电子设备（火灾报警控制柜、放大器、计算机等）进行三级保养、探测性维修（功能检查）、状态维修。3、对于Ⅲ级设备，采取事后维修，每年一次保养。设备管理模式日常维护保养指经常性的保养工作。包括定期检查、清洁、防腐、紧固和润滑(对闸阀要求每月开、关一次，防止闸芯结垢锈坏并对闸杆除锈、清洁、加涂黄油以防锈蚀)，对不经常运行的机械进行手动盘车、试车（正压风机、消防水泵、发电机），发现小故障及时排除，作好记录。一级保养对机械设备进行检查、检测，根据实际需要局部解体，进行清洗、调整、维修更换；对电机进行绝缘摇测；对电气设备清扫，检查仪表、电器（断路器等）；对电子设备除尘、触头研磨、更换，功能检查、软件检查；对管道、风道局部除绣防腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障进行处理。二级保养对机械设备进行全面清洗、调整，部分解体检查和局部修理，更换易损件，噪声、振动、泄漏检测，发电机带负荷试车；对电机进行绝缘摇测，抽芯检查，清扫、轴承上油；对电气设备全面清扫，母线、导线、电器端子压接面除氧化，电器参数整定，耐压绝缘测试；对电子设备除尘、插接件接口清洗，系统功能、参数测试，工作点调整，软件维护；对管道、风道部分除绣、防腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障处理或更换。中修工程中修工程是指对设备进行正常的和定期的全面检修，对工程部分解体修理和更换少量磨损零部件，保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要求，使设备能正常运转到下一次修理。更换率一般在10%--30%，周期3-5年。大修工程大修工程是指对设备进行定期的全面检修，对设备要求全面解体、更换主要部件或修理不合格的零部件，使设备基本恢复原有性能。更换率一般超过30%，周期6—10年。设备更新和技术改造设备更新和技术改造是指设备使用到一定年限后，技术性能落后、效率低、耗能大或污染（腐蚀、排气、粉尘、噪音）问题日益严重，须更新设备，提高和改善技术性能。事后维修（故障维修）设备发生故障后，对失效、损坏部分作针对性的维修。状态维修通过监测设备状态参数的变化，出现明显劣化后实施的维修。设备使用管理1、作业人员必须按国家规范、公司有关制度、规定及作业指导书要求对所管理的设备进行操作使用，确保对业主服务质量达标。须认真、全面、细致的作好运行监视、检查工作，并作记录，记录应保证准确性、及时性和真实性。2、维修班人员应定期分析各种设备状态记录（含水、电抄表记录），确定系统工作是否正常。作经济性分析，确保设备工作在节能状态，及时予以控制调整。设备使用管理设备及机具的检定1、计划管理处要制定电梯检定计划及计量器具检定计划。2、检定A、电梯每年按规定时限报送政府有关部门检定。设备及机具的检定B、有功电能表、无功电能表、水表、燃气表由供电局、自来水公司、燃气公司负责定期检定，管理处须保护好计量表、柜上的铅封。C、计量器具万用表、钳形电流计由工程部检定，绝缘摇表、场强仪、转速计等送检。设备封存管理1、拟封存的Ⅰ、Ⅱ级设备在封存前防腐、防护等处理工作。2、封存地点应保持干燥、干净、安全。3、管理处应定期检查封存的设备，应贴封存标记，重新启用时预先保养一次。设备状态标识重要危险设备的工作状态须标识（如配电柜挂“禁止合闸”等），报废、封存的设备须标识。设备安全管理从事特殊工种作业的员工（电工、电梯工、空调工、消防中心值班员等），须持证上岗。发电机房维护保养重点：1、发电机平时置于自动待发状态，蓄电池置于浮充电状态，须定期进行充放电。2、每月起动机组运转检查5~10分钟。3、发电机油箱内储备８小时满负荷用油量。4、发电机房室温不可超过摄氏40度。机房及油库内消防须定期检查，确保设施完好、有效。5、发电机检查时须将主令开关掷于停止档，以避免市电意外停电，导致发电机运行，发生意外伤害。发电机房维护保养水泵房管理规定重点：1、专人负责管理。2、设备选择开关应放在自动位置。3、生活水泵每周至少轮换使用一次。4、消防泵每月进行一次“自动、手动”切换操作检查。5、无条件启动的消防水泵须对其进行手动盘车(检查时须将主令开关掷于停止档，以避免发生意外伤害)，每季度对电动机进行绝缘摇测。用水、供水管理重点：1、计划性停水提示、非计划性停水处理。2、水池清洗，水质检测合格证。3、加药（每年的5—10月份每10天加一次消毒药粉，其余月份每15天加一次消毒药粉）。4、密封水箱人孔应加盖、加不锈钢纱网密封并加锁。5、注意跑、冒、滴、漏水。6、抄表员每月要对每户用水量进行分析。7、随时向住户进行节约用水、计划用水宣传教育，提高全体用户节约用水意识。用水、供水管理装修巡查一、巡查频次强调：当装修队进场施工后，装修管理员就应开展装修巡查工作，每周每个单位不少于三次，尤其在入伙初期装修高峰期、室内装修刚开始的时间里，应多加巡查。二、巡查内容重点：主体、防火、防水、外观等。谢谢大家！