第七章 房屋建筑设备设施管理

第七章房屋建筑设备设施管理基本要求------学习目标1、了解物业管理所涉及的房屋建筑附属设备设施的种类2、掌握房屋建筑附属设备设施正常运行和日常养护应注意的基本要求3、重点掌握房屋建筑附属设备设施日常运行和养护的技术要点7.1房屋建筑设备设施及维修分类7.1.1房屋建筑设备设施概述是房屋建筑附属、配套的设备设施的简称设备：指可供企业在生产中长期使用，并在反复使用中基本保持原有实物形态和功能的劳动资料和物质资料的总称。设施：为某种需要而建立的机构、组织、建筑等物业设备设施管理：是指物业服务企业的工程技术人员通过熟悉和掌握设施设备的原理性能，对其进行保养维修，使之能够保持最佳运行状态，有效的发挥效用，从而为业主和使用人提供安全、舒适的环境，保证物业保值增值的活动。7.1.2房屋建筑附属设备设施的分类7.1.2.1给排水系统：是指房屋建筑内部附属设备设施中的生产和生活用水、设备用水、消防用水、中水回收和利用及污水排放工程设施的总称。包括：房屋建筑的供水和排水设备设施、卫生设备设施、热水供应和消防设备设施等。7.1.2.2电器工程系统：包括：房屋建筑的供配电设备、弱电设备和电梯设备等。7.1.2.3供暖、供冷、通风系统：包括：室内供暖、室内供冷和室内通风设备等7.1.2.4燃气设备系统（维修主要由煤气公司专门负责）包括：煤气灶、煤气表、煤气或天然气管道等。7.1.2.5防雷装置（包括针式和带式两大类）7.1.3物业设备设施维修工程的分类1.设备设施保养的分类1）日常维护保养2）一级保养3）二级保养4）设备点检2.设备设施维修的分类1）零星维修工程2）中修工程3）大修工程4）设备更新和技术改造5）故障维修7.2房屋建筑设备设施管理的方式和内容7.2.1房屋建筑设备设施的管理方式使用管理（运行管理）日常养护管理维修管理7.2.2房屋建筑设备设施的管理内容房屋建筑设备设施的基础资料管理实质是建立设备设施管理的原始资料档案和使用、养护及维修等资料档案。即可统一也可分开三大部分组成房屋建筑设备设施的运行管理主要包括：建立科学合理的运行制度、严格的安全操作规程等标准和制度，并建立定期检查运行情况和文明规范的服务制度。房屋建筑设备设施日常养护管理：是物业管理企业工程部门（或配合有关部门）对物业管理区域内的房屋建筑附属设备设施所进行的常规性经常性的定期保养、护理工作。房屋附属设备设施日常维修管理：是根据设备的性能，按照一定的科学管理程序和制度，按照技术管理要求，对设备进行日常养护、维修、更新等。内容主要包括：定期检查、日常保养与维修制度、维修质量标准、维修人员管理制度等。维修程序（1）项目收集（2）任务落实（3）费用结算7.3房屋建筑附属设备设施的运行管理7.3.1给排水系统的运行管理落实给排水系统的运行管理要求1.水池水箱专人负责检修管理，钥匙专人保管2.水池水箱专人定期清洗消毒3.保证供水，确需停水事先通知4.巡查发现跑水漏水及时抢修5.开展节约用水宣传水泵房的管理1.地下水池、屋面水箱等专人负责保养清洁和维修2.机房重地值班人操作无关人员不得进入3.及时检查水泵，确保正常运行4.消防器材置于显眼处，严禁吸烟和存放有毒有害物品5.每班打扫每周清洁确保地面、墙面和水泵清洁6.水泵房通风干燥，及时上锁，钥匙专人保管7.定期检测水样8.按时交接班（有下列之一则不予交班）上一班情况未交代清楚；记录不规范不完整不清晰；水泵房不符合卫生标准；接班人未准时到岗；交班时发生事故或正处理事故，接班人协助交班人处理二次供水设施的使用管理二次供水，是指单位或个人将城市公共供水或自建设施供水经储存、加压，通过管道再供用户或自用的形式，因此，二次供水是目前高层供水的惟一选择方式。1.由持《健康证》的水泵房管理员专职负责2.水池箱完好清洁有盖并上锁3.水池每半年清洗一次，每一年消毒一次4.清洗和清洁提前两天通知5.确保送检水样当天检测，如不合格清洗至合格6.清洗、消毒及检测要及时记录，并在结束3天内整理存档，保存期为两年给排水系统运行注意事项1.限水停水提前通知，及时更换到期及残破设备防止事故2.业主更改供排水管道需审批，不得随意改变或破坏计量和共用管道3.及时交费，保持水表铅封完好4.共用水系统出现故障及时报修，切勿擅自修理水泵安全操作程序启动前检查、启动按规范、停止需注意7.3.2供暖系统的运行管理7.3.2.1供暖系统的运行管理要求供暖准备阶段的管理供暖运行阶段的管理供暖前后—非供热期的管理7.3.2.2供暖系统运行注意事项7.3.2.3锅炉安全操作规程做好启动前检查按规范启动及运行注意停炉程序7.3.3供配电系统的运行管理供配电系统的运行管理要求供配电系统运行注意事项变配电室设备的安全操作规程7.3.4电梯设备的运行管理电梯设备的运行管理要求电梯设备运行注意事项电梯安全操作规程7.3.5空调系统的运行管理空调系统的运行管理要求空调系统运行注意事项冷水机组安全操作规程7.4房屋建筑附属设备设施的日常养护管理7.4.1给排水系统的日常养护管理给水系统的日常养护排水系统的日常养护水池、水箱的日常养护7.4.2供暖系统的日常养护管理供暖管网的日常养护供暖锅炉的日常养护管理7.4.3供配电系统的日常养护管理7.4.4电梯设备的日常养护管理7.4.5空调设备的日常养护管理冷水机组的养护冷却塔的养护风机盘管的养护水管道的保养阀类、仪表、检测器件的养护7.4.6房屋建筑附属设备设施日常养护的基本要求7.5房屋建筑附属设备设施的维修管理7.5.1房屋建筑附属设备设施日常维修程序确定维修项目（管理人员检查发现或业主及使用人报修）落实维修任务（上门维修时应先出示工作牌，先报价经当事人同意后在修，维修单一式三份：维修部门、客户和公司财务部门各一份）结算维修费用：业主或使用人户内保修项目，主动到物业管理企业的财务部门按维修人员开具的维修单据缴费；公用设备设施的维修则按上报的费用记账7.5.2给排水系统常见故障的处理水质污染：1.出水污浊度超标2.细菌总数或大肠杆菌数量超标3.出水含铁量超标4.住户发现出水混浊或带色管道和器具漏水1.管道接头漏水2.便器水箱漏水振动和噪声1.降低管道中的水压，使水流减速2.检查支架、吊环、管件、螺栓等是否松动、隔振措施是否到位完好3.水泵房和住户应有一定距离排水管道堵塞：是建筑施工或住户装修时杂物掉进下水道，住户往下水道随意倒赃物所致。屋顶水箱溢水或漏水：是由进水控制装置或水泵失灵所致水表记录不准：总水表与分支水表综和不符、分支水表与各住户是表总和不符。7.5.3供暖系统常见故障的处理供热管道漏水、漏气的处理散热器漏水、漏气大面积暖气不热的处理7.5.4供电系统常见故障的处理照明装置的故障处理1.短路的原因及处置2.断路的原因及处置3.漏电的原因及处置电表故障的处理变配电室火灾的处理变配电室被水浸泡7.5.5电梯常见故障的处理电梯困人的处理电梯发生火灾的处理遭到水浸的处理电梯门开关不灵活、有振动和跳动现象的处理7.5.6空调系统常见故障的处理中央空调发生制冷剂泄漏的处理方法中央空调机房内发生水浸中央空调机房发生火灾7.5.7室内燃气系统常见故障处理管道漏气管道堵塞燃气表故障的处理燃具故障的处理房屋附属设备设施日常维修流程图业主报修巡查值班人是否零修否安排中修、大修计划是否急修否72小时内修复是24小时内修复维修完毕、业主签单认可汇总统计费用计算