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1ZW/GC-11-01设备维修保养标准与要求1．目的通过定期的维修保养，掌握各项设备的运行状态和存在的问题，及时进行整改，并对平时巡检中发现的问题集中处理，确保设备的正常运行。2．适用范围适用于各管理处、外地子公司的设备维修保养。3．要求3.1各管理处、外地子公司经理牵头于每年12月初由各管理处分管主管设备工程师编制下一年度维修保养计划。3.2编制维修保养计划要严格按照公司所提供的维修保养标准进行编制，各地可根据各自设备的实际情况进行删减项目。3.3维修保养计划按各自设备的情况编制维保周期。3.4每周由设备主管工程师按照管理处、各子公司编写的维保计划，对下一周需要维保项目填出工作单，下发由各专业班长对操作单的项目进行实施。3.5班长对实施维保的项目进行分工到具体的操作人员，操作人员对实施维保的过程进行填写，按规定的表格要求具体填写相关的操作内容。3.6各专业主管工程师和班长对维保的过程进行监控，由物业部经理根据年度维保计划的内容对每周的维保项目进行验证，并签字确认维保的质量。4．检查方式4.1管理处、子公司定期按照所编制的维保计划周期对设备进行维保。由管理处经理、子公司经理每月对维保项目，进行抽查确认维保的质量。4.2工程部将每年不定期对各管理处、外地子公司的设备维保项目进行抽查。5．物业设备维修保养项目标准5.1电梯5.1.1垂直梯5.1.1.1定期保养a)舒适性C2b)制动器间隙、维持电压c)制动器滑移量d)平层状态e)润滑检查f)层门装置g)轿门和自动机构h)异常声响、振动i)各回路熔断器检查j)各紧固件紧固k)安全保养检查l)安全回路各开关动作情况m)长刀检查n)上下限位极限检查o)相序试验p)各功能开关显示器检查q)紧急急停装置检查r)光电保护检查s)曳引机、曳引轮检查t)曳引钢丝绳检查u)导靴靴衬检查v)补偿装置检查w)限速器检查x)安全钳检查y)缓冲器检查z)主回路接线端子紧固aa)充电回路检查bb)DC-CT检查cc)TSD的检查dd)TLP动作检查ee)电解电容器的检查3ff)AV-VV装置检查5.1.1.2年检5.1.2扶梯5.1.2.1定期保养a)检查操纵箱按钮b)安全保护开关检查c)噪声和振动检查d)扶手传动辊检查e)扶手压力辊检查f)扶手压力辊和扶手带内缘间隙g)空转链轮检查h)扶手传动链检查i)紧固件检查j)齿轮油油面检查k)自动加油系统检查l)制动器动作检查m)停止距离检查n)V型皮带的检查o)制动器制动片间隙检查p)接地线检查q)相序检查5.1.2.2年检5.2消防5.2.1火灾报警系统a)烟感器报警试验（抽检一个回路）b)手动报警按钮、消火栓按扭报警试验c)报警控制器各项功能试验（自检、消音、复位、指示灯）d)报警控制器、联动控制器主备电源检查e)联动试验（试验广播、警铃、声光报警、风阀等设备联动程序）45.2.2气体自动灭火系统a)火灾探测器报警试验b)手动启动、紧急停止功能试验，声光报警，“放气勿入”灯检查c)联动控制功能试验5.2.3防火卷帘门a)紧固电线接头，清洁控制箱内电器b)传动部位上油，导轨润滑c)手动操作实验，检查上、下限位，手拉链d)消防联动测试5.2.4消火栓系统a)开关系统阀门b)消火栓箱外观检查、配件检查c)将水带展开交换摺边后重新卷d)用水龙带联接消火栓与水枪e)联动试验5.2.5消防、人防送排风机a)消防柜清洁、保养b)检查电机绝缘性c)轴承加润滑油d)调整皮带松紧5.2.6自动喷水灭火系统的保养a)开、关系统阀门b)水流指示器、湿式报警阀功能试验c)联动试验5.2.7消防风阀a)风阀内部清洁b)机械部分润滑上油c)接线端子清理紧固d)联动试验5.2.8应急照明和疏散指示灯5a)外观完好性检查b)清洁外观c)充、放电试验5.2.9气压给水a)校验压力表b)控制柜清洁、保养c)功能试验5.3给排水5.3.1生活水泵、消防泵a)电机电流检测b)电机绝缘检测c)电机轴承加油保养(委外工作)d)水泵年度大修(委外工作)e)切换检查f)泵组件检查（伸缩节、止回阀、闸阀）5.3.2清洗水箱、水池a)清洗水箱水池（委外工作）b)投放消毒剂（委外工作）c)水质化验（委外工作）d)浮球阀保养e)进出水阀检查f)水箱脱水试验5.3.3管道、阀门、管件a)管道保温检查维护b)管道油漆防腐检查c)阀门阀杆及管道加油保养d)阀门油漆防腐分色e)压力表的校验(委外)f)跑冒滴漏检查g)阀门严密性检查6h)疏水器的清理i)水管井热水管道保温检查j)水管井阀门开关检查灵活性或更换5.3.4地漏、退层、排水口、窨井、化粪池a)清理各卫生间地漏b)清理各天台、退层地漏c)清理地下室窨井地漏d)窨井检查清理e)化粪池检查清理f)隔油池检查g)污水井h)人防集水坑检查i)车道集水沟检查j)食堂油污排水管道保养、疏通5.3.5卫生洁具a)检查调整冲洗阀，水咀出水时间调整（8-10秒）b)检查调整面池水嘴出水量、时间c)清洗面池水嘴滤网d)坐便器盖紧固e)冷热水混合阀调整f)冲洗阀解体清洗g)检查清理下水弯管5.3.6潜污泵a)泵的检测b)泵电流检测c)潜污泵的保养（水密封）d)电器的检查e)液位控制阀的检查f)泵的切换检查7g)潜污泵水密封检查h)潜污泵水密封更换5.3.7生活热水装置a)容积式热水器外部保温检查、内部清洗。b)快速热水器温度计、温压表传感器检查c)电热水器内部温度传感器检查5.3.8生活污水处理装置（本体）a)抽吸2号罐内的污泥b)污水调节池清淤(委外)c)曝气风机d)添加轴承润滑油e)换齿轮油f)清洁消音器g)紧固连接件h)检测电机电流、绝缘i)调整皮带或更换5.3.9气压罐a)检查增压泵运行状况b)检查气压罐供水状况c)检查各阀门完好情况d)检查控制部分状况5.4空调5.4.1供冷系统5.4.1.1冷却塔a)检查减速机皮带b)轴承加油c)清洁填料d)冷却系统过滤网清理e)检查冷热水盘f)检查保养电动机8g)本体的除锈刷漆h)金属零部件定期涂装以防生锈i)电控柜清洁紧固j)风机叶片防腐保护k)风机叶片与轮毂的紧固及叶片高度检查l)布水装置清洗m)进水浮球阀门的检查维保n)集水盘内部清洁处理o)集水盘水量调节5.4.1.2水泵a)电机绝缘检查b)检查泵的运行状况c)检查水泵的振动及噪音是否正常d)泵前过滤网的清洁e)进出水阀门的加油维保f)接线端子的紧固检查5.4.1.3新风机组a)内部结水盘检查，是否渗漏水b)新风机叶轮偏心度检查c)新风机电机绝缘测试与运行电流测试d)风机电机电源线防腐检查与电源线外部检查e)新风机电机皮带轮与皮带松紧检查f)新风机散热次片清洗g)新风机加湿装置检查h)新风机整体外部装置检查与风管外部保温检查i)风机轴承与电机轴承检查与更换j)风阀的调节度进行检查k)检查电磁阀动作情况、机组震动、噪音等状况l)检查过滤网清洁情况并定期清洗5.4.1.4分、集水器9a)查有无跑冒滴漏b)阀门阀杆加油保养c)温度计、压力表的检查（委外）5.4.1.5变风量机组a)电器箱检查清洁b)机组电动机绝缘检测c)机组电动机电流检测d)皮带检查松紧是否正常e)各连接螺丝防震装置检查f)轴承加油保养g)风阀的灵活性，牢固准确性检查h)风管保温的检查i)风管软接头的检查j)风机叶片与轮毂的紧固及叶片是否变化k)表冷器清洗l)接水盘及冷凝管疏通清洁m)放空阀的清洗维保n)过滤网清理o)温度计、压力表的检查p)进出水阀门的保养5.4.1.6空调管道系统a)阀门检查保养b)管路系统水处理（委外）c)保温破损情况检查d)膨胀水箱补水箱浮球阀保养e)膨胀水箱补水箱清洁f)检查放气阀g)补水泵检查维护5.4.1.7风机盘管a)清洗过滤网10b)托水盘清洁c)进出水阀门检查d)风管检查e)风机检查f)电气检查g)保温检查修补5.4.1.8冷水机组5.4.1.8.1离心式冷水主机a)离心压缩机的电机运行电流测试、高、低压力现场核实b)冷冻油的油质进行检查与油温进行检查c)离心机导叶控制进行检查与试动作d)离心机内部二次控制弱电原件清洁处理，内部接线检查e)冷水机总控制柜内部交流接触器线圈检查与触点进行检查试动作f)离心机安全阀组进行检查与试动作d)离心机所有压力温度传感器进行检查与调动作e)离心机回油过滤器、齿轮和轴承进行检查i)对更换的干燥器芯进行识别，根据油视境内的色差进行确认j)清洗冷凝器、蒸发器水室，清洗管内壁水垢进行通炮，并清洗各温度探头k)检查油压与油压调节阀的灵敏度l)检查油位、油路系统情况m)检查机组防震装置、油泵、排、吸气温度情况n)检查系统的渗漏情况5.4.1.8.2活塞式冷水机a)检查油压及油压继电器情况b)检查机组的运行记录对运行参数进行分析c)检查高压油分离器、油位，油质、压缩机顶温情况d)检查膨胀阀、电磁阀动作情况，进行通电动作试验e)检查电气自控系统的动作情况f)对压缩机的安全防护装置进行动作试验g)检查异常的噪音及震动进行排除11h)检查膨胀阀的感温包的介质与捆扎点进行确认i)检查干燥过滤器并每年进行更换j)检查冷凝器、蒸发器结垢状况并进行清洗k)检查电机绝缘、各阀门、各类表具等正确状况l)检查控制箱内的电器性能、电器动作状况并对内部进行整理5.4.1.8.3风冷热泵a)检查压力与温度传感器的灵敏性b)检查控制面板各参数的设定值c)检查电气自控系统的接线端接线紧固情况d)检查高压油分离器、油位，油质、压缩机顶温情况e)检查膨胀阀、电磁阀动作情况，进行通电动作试验f)对压缩机的安全防护装置进行动作试验g)检查主机散热风扇电机绝缘、运行平稳、轴承h)风扇电机的温度，排气温度、吸气温度进行测量i)风扇电机的固定支架、排气面罩进行检查j)风扇电机的连接线进行绝缘测试与更换k)检查异常的噪音及震动进行排除l)检查膨胀阀的感温包的介质与捆扎点进行确认m)检查干燥过滤器并每年进行更换n)检查冷凝器、蒸发器结垢状况并进行清洗o)检查电机绝缘、各阀门、各类表具等正确状况p)检查控制箱内的电器性能、电器动作状况并对内部进行整5.4.1.8.4溴化锂冷水主机a)检查蒸汽执行阀、电磁阀、凝结水系统阀是否动作灵敏b)检查各换热设备溶液的液位、温度是否正常c)检查液位控制器、温度传感器、压力传感器、各继电器的动作状况d)检查真空度、真空泵、真空油是否在正常状态下e)检查机组的各系统是否有渗漏现象12f)检查发生泵、溶液泵、冷剂泵的绝缘g)检查各泵的叶轮与回液管的液位与温度状况h)检查冷剂水的污染状况，确认是否再生i)检查真空隔膜阀密封老化程度确认是否更换，要求每周对密封性能进行检查k)检查控制箱内的电器性能、电器动作状况并对内部进行整5.4.1.8.5直燃式冷水机a)点火棒之间的距离、电极、污染程度检查调整并清洁b)油、气喷嘴、过滤器检查并清洁、检测c)风量调节阀、火焰扩散器、光电管检查、调整清洁d)油泵，风机绝缘、叶轮进行检查e)油路，风道进行检查，自控系统进行检测f)检查蒸汽执行阀、电磁阀、凝结水系统阀是否动作灵敏g)检查各换热设备溶液的液位、温度是否正常h)检查液位控制器、温度传感器、压力传感器、各继电器的动作状况i)检查真空度、真空泵、真空油是否在正常状态下j)检查机组的各系统是否有渗漏现象k)检查发生泵、溶液泵、冷剂泵的绝缘l)检查各泵的叶轮与回液管的液位与温度状况m)检查冷剂水的污染状况，确认是否再生n)检查真空隔膜阀密封老化程度确认是否更换，要求每周对密封性能进行检查o)查控制箱内的电器性能、电器动作状况并对内部进行整5.4.1.9阀a)丝杆、齿轮加注润滑脂b)清洁除锈c)填料的添加和更换5.4.1.10膨胀水箱a)浮球阀的检查b)水位计的检查5.4.1.11放气阀13a)清洁放气阀b)检查放气阀的工况5.4.2供暖系统5.4.2.1除氧器a)清洗表盘玻璃b)排放储水箱,冲洗全部沉淀物.5.4.2.2软水器定期保养a)水质定期化验b)各进水阀门与内部树脂进行检查5.4.2.3锅炉a)热交换器检查并清洗b)燃烧效率测试分析c)炉膛检查并清扫d)人孔、烟管、烟道检查并清扫