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目录日常保养一级保养二级保养1.1、维修保养的等级分类一、维修保养的等级划分4日常维修中修工程大修工程定期卫生清理、润滑、设备安全附件检查不常使用的机械进行测试、常用机电设备地脚螺栓紧固发现小故障及时维修设备运行状态巡查、参数记录1.2日常保养日常保养是指经常性的保养工作，可在日常巡查时进行，由操作人员用较短时间完成的设备保养方式。一、维修保养的等级划分一、维修保养的等级划分6日常保养供配电设备房卫生、安全附件、运行状态、运行参数、功能检测给排水设备房卫生、安全附件、水泵运行状态、运行参数、漏油、杂音、功能检测、螺栓紧固、管道压力、渗漏水检查、给排水管道检查智能化安全附件、运行状态、故障记录、功能检测消防安全附件、运行状态、故障记录、报警功能检测、管道压力、渗漏水检查暖通空调设备房卫生、安全附件、设备运行状态、运行参数、漏油、杂音、功能检测、螺栓紧固、管道压力、燃气压力、渗漏水检查、设备报警记录检查园区公共设施安全附件、使用功能检查、设施完好检查、房屋主体门窗、栏杆、墙面、地面外观及功能检查电子设备内部除尘、接线端子紧固、功能检查、电机绝缘测试等管道、风道、机电设备局部除锈防腐刷漆、阀门渗漏处理、仪表、电路检查公共设施刷漆、墙面天花、外墙饰面维护1.3一级保养一级保养主要指对设施设备进行检查、检测，根据实际需要局部解体，进行清洗、调整、更换，公共设施刷漆保养。一、维修保养的等级划分一、维修保养的等级划分8一级保养供配电设备内部除尘、防锈刷漆、零部件更换、开关测试、绝缘检查、接线端子紧固、高压绝缘工具检测给排水浮球阀润滑、管道防锈刷漆、控制柜除尘、接线端子紧固除氧化、电机绝缘检查智能化设备内部除尘、机械设备润滑、监控室线路检查、数据备份消防管道防锈刷漆、控制柜除尘、接线端子紧固除氧化、电机绝缘检查、消防系统联动测试暖通空调管道换水、管道防锈刷漆、控制柜除尘、接线端子紧固除氧化、电机绝缘检查园区公共设施座椅、垃圾桶、木栈道刷漆、围墙检查、康体设施刷漆保养房屋本体墙面天花、外墙饰面破损检查电机抽芯检查，清理、轴承上油，密封检查，更换或修复磨损件电气设备全面清扫，母线、端子压接面除氧化，触点检查打磨，电器参数整定，耐压测试等房屋本体板、柱、梁、地基检测水箱清洗保养，各种主要阀门拆洗，水泵拆解检测加油，管道系统清洗等1.4二级保养主要指机械、电气设备进行计划性的全面清洗、调整，部分解体检查和局部更换易损件，噪声、震动、泄露检测等。一、维修保养的等级划分一、维修保养的等级划分10二级保养供配电设备全面清扫、母线端子压接面除氧化，触点检查打磨，耐压绝缘测试、接地测试给排水水箱清洗、主要阀门拆解清洗、水泵拆解检查加油、电机拆解检查加油、管道系统清洗、化粪池清掏、污水管道冲刷智能化备用电源检测、防雷接地测试、线路全面检测、监控室设备全面除尘消防备用电源检测、主机防雷接地测试、主机线路检测、主要阀门拆解清洗、电机水泵润滑加油暖通空调主要阀门拆解清洗、水泵拆解检查加油、电机拆解检查加油、管道系统清洗、锅炉内部清洗、承压锅炉检测、空调主机换油保养房屋本体板、柱、梁、地基检测一、维修保养的等级划分11日常维修：是指设备巡检及保养过程中发现的容易处理的小故障，可由维修技工单独或配合，在不影响设备运行情况下完成的维修。中修：是项目维修的主要工作，它是根据设备的故障情况，对存在故障的部件行进针对性的维修。中修时，一般要进行部分拆卸、检查、更换或复修失效零的件，对必要部件进行局部维修调整，而恢复所修部分的精度和功能。中修具有安排灵活，针对性强，停机时间短，维修费用低，能及时配合使用需要，避免过剩维修等特点。对于大型设备，水泵，发电机等关键设备，可根据日常检测、监查中发现的问题，利用夜间或业主较少使用的时间安排中修，从而保证业主生活不受影响。大修：是一种彻底恢复性修理。其目的是通过这一修理后，彻底恢复设备技术性能，保证其工作能力，延长使用寿命。设备的大修是工作量最大的维修计划。大修时，对设备的全部或大部分部件解体，修复基准件；更换或修复全部不合格的零件；修复和调整设备的电气件及液气系统；修复设备的附件以及翻新外观等；达到全面消除大修前存在的缺陷，恢复设备的设计功能和精度。1.5日常维修、中修、大修提高业主满意度创建设施设备管理标杆实现可视化管理有效提高设备运行效率、节能降耗设施设备健康良好运行、延长设备生命周期2.1、明确设备设施维修保养目标二、维修保养计划的制定以保养为主维修为辅，坚持保养大于维修的原则，勤小修免大修保障设备全生命周期内健康运行。根据设备实际情况合理制定维修保养周期及零部件的更换周期。根据地域差别合理安排设备设施的维修保养时间段，尽量降低对业主正常生活的影响。2.2、维修保养计划的制定原则二、维修保养计划的制定二、维修保养计划的制定以设备使用说明书、国家相关标准、公司相关作业指导书为依据，制定维修保养计划框架。依据当地气候环境、设备的运行环境对维修保养计划的侧重点及方法做出合理安排。参照地方性政策及特种设备相关条例，制定特殊设施设备的维修保养计划。2.3、维修保养计划制定的依据2.4、设备设施维修保养计划制定的流程二、维修保养计划的制定1•维修部负责人每年12月25日前将年度设备设施维保计划报物业服务中心负责人审批2•经物业服务中心负责人审批后报地区物业公司工程维护部审核3•地区物业公司工程维护部专业工程师审核后交工程维护部负责人审批4•年度维保计划审核通过后项目维修部内部张贴公示并根据年度计划制定相应的月度保养计划三、维修保养的责任划分部门岗位职责维修部职责工程维护部职责物业管理中心1、年、月度保养计划的制定及费用预算2、大中修计划的制定及费用预算3、设备设施保养计划的实施及维修4、外委单位维修保养的日常监管1、审核项目年、月度保养计划及费用预算2、审核项目每月维修材料的申购计划3、重点难点工作推进及技术支持4、维保合同签订及服务质量监督评价5、对项目设施设备保养情况进行检查评比1、物业管理中心对项目设备完好率进行收集统计，分析共性问题2、每季度对地区物业公司工程管理情况进行抽查2.1、各部门在维修保养中的岗位职责三、维修保养的责任划分工程技工工程维护部维修部负责人物业管理中心2.2、维修保养计划各部门职责流程每年12月25日前年度计划，每月25日前月度保养计划，报工程维护部部备案。监督计划实施。物业服务中心负责人审核计划组织人员审核各项目计划，根据实际情况3日内给出意见及技术支持。监督检查各项目设备维保计划的实施情况及外委单位维保服务情况。工程技工负责日常运行、维护、重大事件及时上报管理。设备完好率，重大设备改造进行数据收集统计每季度对地区物业公司工程管理情况进行抽查四、设备保养的质量控制4.1、设备保养达到的标准维修保养达到的标准良好的运行环境机房温度不超过40℃，相对湿度不超过80%设备房墙面、地面、设备本体无明显灰尘设备房无漏水，墙面、地面无破损照明、应急灯、灭火器、工具齐全无损坏设备本体铭牌、标识牌、设备卡齐全准确健康的运行状态设备运行状态指示灯、仪表显示清晰准确设备运行平稳无杂音管道无渗漏、线路无破损、接线端子无氧化设备运行能耗正常暖通空调设备使用效果良好达到设备的标准技术参数档案的完整准确设备档案清楚准确无缺失设备维修保养记录详细准确设备巡查记录数据准确无缺损四、维修保养的质量控制4.2设备设施保养流程维修部负责人根据实际需求汇报人员准备物业服务中心负责人工程维护部备件准备技术、安全管理培训费用申请维修保养计划材料计划综合管理部申请支援合同内超过定额/紧急购置工程维护部呈批报告可直接采购招投标审批完成技术方案制定物业服务中心负责人项目实际情况人员确认内部协调工程量、技术要求人员到岗检修开始前2天工程维护部维修部提前2月运营管理部直管领导审核费用供应商发货备件入库审批工程量、技术要求协调人员秩序维护部客服部现场安全技术方案确定根据上级部门意见确定技术方案保养方案通知解释技术水平强核查备件质量、数量正常计划流程检修维修部负责人四、设备保养的质量控制4.3、日常维修保养质量控制方法1.标准量化统一:设备设施日常保养标准量化统一，按照保养周期、保养标准对每一名技工进行维修保养培训，使每一名技工清楚明白做什么、怎么做、做到什么程度、多久做一次。2.责任到人：建立设备责任人制度，设施设备责任到人，分工明确。机房悬挂设备责任人标识牌及责任人联系电话。2.监督检查:必须严格按照保养计划对所辖区域内的设备进行定时保养，发现异常及时维修严禁设备带病工作，维修部负责人对所辖区域内的设施设备日常维护负有监督检查的责任，随时检查技工的工作情况并对其业务进行指导合同标准明确:外委单位的合同应注明双方责任、保养标准、评价及考核标准。监管机制健全：建立严格的外委单位评价机制，工程维护部每半年进行一次外委单位综合考评，并将存在的问题汇报给外委单位高层，督促问题整改。双方沟通顺畅：与外委单位建立良好的沟通渠道，尽量每季度召开一次外委单位会议，将维保中出现的问题与外委单位的高层进行面对面沟通四、设备保养的质量控制4.4、外委单保养质量控制外委单位保养的项目:电梯、消防、智能化、暖通空调等外围单位保养的原则：国家有特殊规定的项目。存在严重安全风险的项目。技术难度较大，目前物业无法保养的项目。五、设备维修的质量控制5.1、设备维修达到的标准日常维修：设备巡检及保养过程中发现的容易处理的小故障或故障隐患，在保障安全的情况下及时处理，使设备快速恢复正常运行状态。大中修：通过合理的计划、安排，更换部分零配件使设备彻底恢复或接近原有性能。设备升级改造：升级改造后的设备效率提升、能耗下降、维保成本下降。五、设备维修的质量控制部位、故障详细记录加强巡视制定检修计划确定故障原因材料备件日常巡查、故障报修通知厂家质保期内质保期外客户服务部有领取备件厂家发货停水停电通知或安全围壁重大事件上报紧急申购不能及时维修运行管理部公司领导审批维修维修部负责人不能使用能继续使用汇报上级领导维修方案无地区物业公司物业管理中心维修档案记录应急预案解释通知故障严重程度留存转扣费用证据维修技工现场及时维修处理不能及时处理的能及时处理的人员材料准备因维修对业主生活造成影响的客服部、安保部配合严重影响业主正常生活的包括故障原因维修时间等5.2设备设施维修流程五、设备维修的质量控制5.3、设备维修质量控制方法1.计划周详：根据故障情况准确判断故障原因，制定合理的维修方案，并提前做好各部门的人员协调、材料采购、时间安排、应急预案、安全管理等。2.分工明确：维修过程中需要分工协作完成的，维修部负责人需提前将每人的责任分工明确，避免维修过程中因分工不明、操作不当造成事故及损失。3.技术过硬：维修部负责人需熟悉维修设备的功能、特性及维修方法，并在维修前进行安全技术交底，禁止蛮干、乱干。对设施设备不熟悉的及时向工程维护部寻求技术支持。4.痕迹管理：详细记录设备维修情况，对重要的操作步骤进行拍照存证，填写设备大中修及零配件更换记录表并存档。合同标准明确:外委单位的合同应注明双方责任、施工质量标准、竣工验收标准。监管机制健全：建立严格的外委单位评价机制，工程维护部要严格把控施工改造的竣工质量，并对施工过程进行抽检。双方沟通顺畅：定期与对方负责人沟通工程进展，存在问题。对施工中发现的问题早沟通早解决。五、设备维修的质量控制5.4、外委单位维修质量控制五、设备维修的质量控制5.5、维护保养中的安全风险管理1.制定详细安全应急预案：检修前根据项目的实际情况制定设备维护的的应急预案，包含供配电、高空作业、火灾、水浸等，避免突发情况处置不当引起事故的扩大化。2.制定精准的检修方案：检修前制定详细的检修方案，包含人员调配、责任分工、技术资料、材料准备、安全教育等内容，安排专人进行监护，避免人员伤害。3.外委单位的管控：加强外委施工单位的监管，安全措施不全着，坚决不能开工。发现违章作业及时制止并进行安全扣罚，外委单位应购买维修保养专项保险，避免造成财产和人员损失。安全风险管理就是指通过识别生产经营活动中存在的危险、有