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•学什么：•设备简介•前期接管•保养的规程•维修的流程•开元与小区的分工合作•节能节岗•主任做什么•设备设施管理概论•物业设备简介•设备设施的前期管理和接管验收•保修期的设备管理•设备基础管理和档案建立•设备标准化改造•设备运行管理•设备设施保修与消单设备设施的保养•节能型物业管理•智能控制与物业安全管理一、设备设施管理概论•要点•1、设备设施管理的概念•2、设备设施管理的意义及其目的•3、设备设施管理的主要内容1、设备设施管理的概念•概念：对所有物业设备的使用、日常维护、维修与更新进行的管理工作的统称。其中，物业设备包括给排水系统、供配电系统、通排风系统、垂直运输系统、消防报警系统以及建筑智能化系统等几大系统。（ps：物业设备的相关内容将在下章详2、设备设施管理的意义和目的•意义（1）为人们提供良好的工作、学习及生活环境中，起到基础性管理的作用，并提供了有力保障；（2）实现物业高效率发挥使用功能，促进物业与设备现代化、规范化的强有力手段；（3）提高现有设备、设施性能、完好率及延长设备使用寿命，减少与节约资金投入，保障设备安全运行的保证；（4）城市文明建设和发展的需要，对文明卫生、环境建设，与物质文明建设起到保驾护航的作用；（5）强化物业管理企业的基础建设。目的科学、合理地对设备从使用、维护保养、检查维修、更新改造等过程进行技术管理和经济管理，使物业设备始终可靠、安全、经济地运行，确保物业使用的整体功能，体现物业的使用价值和经济效益，达到物业保值增值的目的。根本目标：用好、管好、维护检修好、改造好现有设备，提高设备的利用率及完好率。3、设备设施管理的内容•两项主要工作•用好管好设备（1）制定合理的运行管理制定，保证设备在合理的外界环境和运行工况下运行，而不至于过快老化；（2）通过合理的安排设备运行和进行技术改造，实现能源的节约，是当前社会的趋势。•开源节流（1）设备节能改造和合理运行直接带来的水电能耗的降低；（2）通过智能化设备的合理使用来替代人力，实现人工成本的节约。具体来说，根据设备的生命周期，物业设备管理主要包括设备的前期介入管理、物业设备的接收管理、设备的基础资料档案管理、设备的运行管理、设备的维护管理、设施设备的更新改造管理等方面。本课程下面将一一详细介绍。二、物业设备简介•要点•建筑给排水系统•建筑供配电系统•建筑通排风系统•建筑垂直运输系统•建筑消防系统•建筑智能化系统1、建筑给排水系统•（1）、建筑给水系统•分类生活给水系统:为住宅、公共建筑和工业企业内人员提供饮水和生活用水;生产给水系统:提供工业建筑或公共建筑在生产过程中使用用水;消防给水系统:供给以水灭火的各类消防设备用水;•系统组成•系统功能将水自室外给水管引入室内，并在满足用户对水质、水量、水压等要求情况下，把水送到各个配水点（如水龙头、生产用水设备、消防设备等）。给水方式a、一般建筑物的供水方式直接给水方式：适用于室外给水管网的水量、水压在一天内均能满足用水要求的建筑设水箱的给水方式：室外给水管网供水压力周期性不足时采用设水泵的给水方式：室外给水管网的水压经常不足时采用设水泵和水箱的给水方式：室外给水管网压力低于或经常不能满足建筑内给水管网所需要的水压，且室内用水不均匀时采用气压给水方式：设置气压给水设备，利用该设备的气压水罐内气体的可压缩性，升压供水，宜在室外给水管网压力低于或经常不能满足建筑内给水管网所需水压，室内用水不均匀，且不宜设置高位水箱时采用分区给水方式：当室外给水管网的压力只能满足建筑下层供水要求时采用，室外给水管网水压线以下楼层为低区由外网直接供水，以上楼层为高区由升压贮水设备供水。b、高层建筑的供水系统高位水箱供水方式：并列供水方式、串联供水方式、减压水箱供水方式、减压阀供水方式气压水箱供水方式：气压水箱并列供水方式和气压水箱减压阀供水方式无水箱供水方式：变速水泵并列供水方式和变速水泵减压阀供水方式2、建筑供配电系统•基本概念•电力系统组成为了充分利用动力资源及降低发电成本，发电厂通常建在远离城市和电能用户的地方，而将电能输送到较远的用电地区。为减少输送电能过程中的损耗，发电厂所生产的电能除厂用电和直配线路外，大部分由升压变压器升压后，经高压输电线路输送给用户。输电电压越高，输送的容量越大，输送的距离也越远。电能输送到用户后因用户的用电设备额定电压均较低，故需经降压变压器将电压降低，再将电能合理地分配到用户，这样由发电厂、变电所、电力线路及用户组成了一个整体，即电力系统。•电力变压器一般的供电包括变电和配电两个部分，变、配电所是供配电系统的核心。功能：升高或降低电压，以利于电能的合理输送、分配和使用。基本原理：输入输出电压之比等于一次绕组和二次绕组匝数之比1-一次绕组；2-二次绕组；3-铁芯；4-负载常见变压器：湿式变压器，干式变压器因为变压器工作绕组会发热，需要冷却，湿式变压器采用绝缘油冷却，干式变压器采用空气流冷却如图：左图为湿式变压器，右边两图为干式变压器供电系统的常见设备•常见高压一次设备高压熔断器：保护电气设备免受过载和短路电流的损害，常见的如保险丝高压隔离开关：保证高压电器及装置在检修工作时的安全，起隔离电压的作用高压负荷开关：常与高压熔断器串联配合使用；用于控制电力变压器。高压断路器：变电所主要的电力控制设备，具有灭弧特性，当系统正常运行时，它能切断和接通线路及各种电气设备的空载和负载电流；当系统发生故障时，它和继电保护配合，能迅速切断故障电流，以防止扩大事故范围。高压开关柜：多个高压开关的集中控制箱常见低压设备低压断路器：既有手动开关作用，又能自动进行失压、欠压、过载、和短路保护的电器。它可用来分配电能，不频繁地启动异步电动机，对电源线路及电动机等实行保护，当它们发生严重的过载或者短路及欠压等故障时能自动切断电路，其功能相当于熔断器式开关与过欠热继电器等的组合低压开关柜:适用于发电厂、石油、化工、冶金、纺织、高层建筑等行业，作为输电、配电及电能转换之用,如右图•互感器功能：①可使仪表和继电器标准化。如电流互感器副绕组的额定电流都是5A；电压互感器副绕组的电压通常都规定为100V。②可使测量仪表、继电器等二次设备与一次主电路隔离，降低仪表及继电器的绝缘水平，简化仪表构造，同时保证工作人员的安全。③可以避免短路电流直接流过测量仪表及继电器的线圈。分类：电流互感器电压互感器•发电机分类：构造原则：用适当的导磁和导电材料构成互相进行电磁感应的磁路和电路，以产生电磁功率，达到把机械能转换成电能的目的。工作原理:（简单介绍）发电机通常由定子、转子、端盖及轴承等部件构成。由轴承及端盖将发电机的定子，转子连接组装起来，使转子能在定子中旋转，做切割磁力线的运动，从而产生感应电势，通过接线端子引出，接在回路中，便产生了电流。3、建筑通排风系统•空调系统组成：家用中央空调分为风系统和水系统两种。风系统由室外机、室内主机、送风管道以及各个房间的风口和调节阀等组成；水系统由室外机、水管道、循环水泵及各个室内的末端（风机盘管、明装等）组成。特点：（1）、整个家庭都处于舒适性条件下，避免其它分体机造成的直吹过冷和房内冷热不匀的人体不适现象；（2）、装饰性好，配合装修无任何外露管线；（3）、操作简单，自动运行，无需维护；（4）、可根据各个房间的朝向、功能等增加或减少送风（热）量；（5）、可加新风和加湿，使室内空气保持新鲜和卫生。局限性：（1）、布置上：设计和安装要与装修结合才能达到良好的舒适性和装饰效果；（2）、电源要求：电负荷较大。老式住房要考虑电路负荷是否足够。暖通空调系统的监控内容：①检测功能：监视风机电机的运行/停止状态；监测风机出口空气温、湿度参数；监测新风过滤器两侧压差，以了解过滤器是否需要更换；监视新风阀打开/关闭状态；②控制功能：控制风机启动/停止；控制空气——热水换热器水侧调节阀，使风机出口温度达到设定值；控制干蒸汽加湿器阀门，使冬季风机出口空气湿度达到设定值。③保护功能：冬季当某种原因造成热水温度降低或热水停供时，应停止风机，并关闭新风阀门，以防机组内温度过低冻裂空气——水换热器；当热水恢复正常供热时，应能启动风机，打开新风阀，恢复机组正常工作。④集中管理功能：智能大楼各机组附近的DDC控制装置通过现场总线与相应的中央管理机相连，于是可以显示各机组启/停状态，送风温、湿度、各阀门状态值；发出任一机组的启/停控制信号，修改送风参数设定值；任一新风机组工作出现异常时，发出报警信号。冰蓄冷空调系统介绍冰蓄冷中央空调，简而言之，就是在夜间空调负荷较低时，（同时也是电网用电处于低谷、电价较低廉时），开启一部分制冷机组制冰，并将能量以显热和潜热的形式储存冰蓄冷槽中，待白天在空调负荷高峰期间（同时也是电网用电处于高峰、电价较贵时），采用融冰提供的低温水供冷，将储存的冷量释放出来，从而满足高峰空调负荷的需求，同时也利用了供电峰谷电价差，有效降低了用电成本。从技术层面分析，采用冰蓄冷空调的好处，具体体现在以下几个方面：一是可减少制冷机组、风机、水泵等设备初装机的容量。二是机组的运行效率较高，故障的发生率降低。在节能方面，冰蓄冷空调系统能在多种灵活工作模式下运行。根据不同的天气情况，合理地采用不同的运转模式，使运行效率最优化，从而节约能源。排烟通风风机是依靠输入的机械能，提高气体压力并排送气体的机械，它是一种从动的流体机械。风机的工作原理与透平压缩机基本相同，只是由于气体流速较低，压力变化不大，一般不需要考虑气体比容的变化，即把气体作为不可压缩流体处理。4、建筑垂直运输系统•常见的分类按照用途分：乘客电梯，载货电梯等；按照速度分：（1）低速梯，常指低于1.00m/s速度的电梯。（2）中速梯，常指速度在1.00～2.00m/s的电梯。（3）高速梯，常指速度大于2.00m/s的电梯。（4）超高速，速度超过5.00m/s的电梯。按机房位置分类：机房在井道顶部的（上机房）电梯、机房在井道底部旁侧的（下机房）电梯，以及有机房在井道内部的（无机房）电梯•基本结构：垂直电梯：曳引系统、导向系统、门系统、重量平衡系统、电力拖动系统、电气控制系统、安全保护系统自动扶梯：梯级、牵引链条及链轮、导轨系统、主传动系统（包括电动机、减速装置、制动器及中间传动环节等）、驱动主轴、梯路张紧装置、扶手系统、梳板、扶梯骨架和电气系统等5、建筑消防系统•火灾探测器分类：基本原理：感烟火灾探测器：在初燃生烟阶段，自动发出火灾报警信号。感温火灾探测器：通过热敏电阻等器件测得室内温度高于某设定值，发出报警信号。•自动报警系统主要形式：“可寻址开关量报警系统”、“模拟量探测报警系统”和“多功能火灾智能报警系统”等；基本原理：火灾报警控制系统作为一个完整的系统由三部分组成，即火灾探测、报警和联动控制。火灾探测部分主要由探测器组成，是火灾自动报警系统的检测元件，它将火灾发生初期所产生的烟、热、光转变成电信号，然后送入报警系统。报警控制由各种类型报警器组成，它主要将收到的报警电信号显示和传递，并对自动消防装置发出控制信号。前两个部分可构成独立单纯的火灾自动报警系统。联动控制由一系列控制系统组成，如报警、灭火、防烟排烟、广播和消防通信等等。联动控制部分其自身是不能独立构成一个自动的控制系统的，因为它必须根据来自火灾自动报警系统的火警数据，经过分析处理后，方能发出相应的联动控制信号。•灭火系统灭火系统包含电消防设备、水消防设备（消火栓及喷淋系统）、CO2气体灭火设备、防排烟设备、防火卷帘、疏散指示等设备。6、建筑智能化系统建筑智能化系统主要包括有室内防盗报警系统、周界报警系统、楼宇对讲系统、门禁、停车场收费管理系统、巡更系统、背景音乐系统、有线电视系统等部分。通过这几个部分的有机整合，形成了建筑的智能化系统。在现实的物业管理中，不一定所有的系统都会用在同一个项目中，但一般都会有楼宇对讲系统、门禁系统，部分项目的停车场收费系统是以人工代替。三、设备前期管理和接管验收•要点•前期介入的概念•前期介入的内容•接管验收的流程1、前期介入管理•基本概念设备设施的前期管理主要从物业公