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1金海小区工程设备管理方案一、备设施情况描述公共设施情况描述照明：一、车库照明灯名称数量（个）功率（W）区域位置平均每天使用时间（小时）备注日光灯74040W一组团车库1218040W三组团车库121640W一组团自行车库242340W二组团自行车库242840W三组团自行车库2421540W一组团车库12二、消防通道日光灯2040W一二组团消防通道121840W二三组团消防通道12三、办公区域日光灯2440W管理处办公室24四、设备房灯日光灯4240W一组团设备房246340W二组团设备房244240W三组团设备房24五、架空层照明大筒灯1387W一组团架空层12反射灯15340W一组团架空层4壁灯3425W一组团架空层12地脚灯2825W一组团架空层4大筒灯2605W二组团架空层12日光灯6025W二组团架空层12地脚灯3825W二组团架空层4大筒灯2107W三组团架空层12日光灯6040W三组团架空层12地脚灯2425W三组团架空层4六、大堂照明大筒灯455WT1-T3大堂122小筒灯363WT1-T3大堂12小射灯3050WT1-T3大堂12大筒灯727W二组团大堂12小筒灯565W二组团大堂12小射灯4050W二组团大堂12大筒灯1367W三组团大堂12小筒灯365W三组团大堂12小射灯3050W三组团大堂12七、楼道照明吸顶灯54625W一组团楼道575625W二组团楼道554625W三组团楼道5八、天台照明射灯7220W一组团天台29620W二组团天台27220W三组团天台2九、环境照明高柱灯10120W平台花园12低柱灯11225W12草坪灯11670W12围墙壁灯9625W1225100W12供水系统：名称台数功率（KW）位置平均运行时间（小时/每天）备注生活加压泵23T2天面泵房24小时一用一备23T7天面泵房23T10天面泵房生活给水泵4371#泵房3.2小时2372#泵房高区消防泵237水泵房忽略不计低区消防泵245喷淋泵237喷淋稳压泵27．5消防栓稳压泵23T2天面泵房23T7天面泵房323T10天面泵房排水系统污水泵62．2T1、T2、T3电梯底坑3小时每月82．2T5、T6、T7、T8电梯底坑62．2T9、T10、T11电梯底坑82．2二组团地下车库22．22#泵房22．2发电机房22．21#泵房给水：小区给水管总长度为5175米，其中埋地为1123米，外露4052米，小区消防给水管总长度约1020600米，其中埋地为1500米，外露为8400米，闸阀井15个。排水：小区排水管总长约4000米，其中埋地为2800米，外露1200米，小区污水井共13个，分布在一、二、三组团车库内；雨水井共53个，分布在小区道路两旁；天面排水口共23个，分布在T1—T10栋天面。小区化粪池共10个分布在各栋大堂前；化油池1个，位于会所前广场。金海小区蓄水池明细表序号位置性质容量（立方米）1T5地下室生活、消防水池3002T7地下室生活、消防水池6003T2天面生活、消防水池604T7天面生活、消防水池705T10天面生活、消防水池60电梯共20台，功率：37KW/台娱乐设施：三个儿童游乐场，一个烧烤场，一个会所。体肓设施：一个室内网球场，三张室内乒乓球台，一个溜冰场，一个露天游池，一个室内泳池，一个冲浪沙滩。休闲桌共13张，休闲椅共32张，凉亭一个，小区道路总长约1880米，其中石子路长850;长1030米;墙高度约3.2米，总长度约为1160米，主要材料是：砖墙抹灰。供电、供配电设备：配电房10个，变配电房3个，变压器6台，1250KW/台。三菱柴油发机电一台。景观：1、人工湖：面积250平方米。循环水泵2台，功率2.2KW.旱冰场：面积193.25平方米。循环水泵3台，功率7.5KW开启时间：会所前人工瀑布：面积193.25平方米。循环水泵4台，功率2.2KW;开启时间：4周六7:00—13:00空调方面：名称数量（台）容量位置平均每天开启时间备注大堂空调343匹各大堂15小时夏天5月-10月电梯机房空调201匹各电梯机房24小进5月-10月电梯轿厢空调200．8匹各电梯内18小时5月-10月中控室空调31．5匹中控室16小时5月-10月管理处空调45匹管理处8小时5月-10月会所空调2200KW会所8小时5月-10月冷却水泵27．5KW会所地下室8小时5月-10月冷却水泵211KW会所地下室8小时5月-10月以上各项设备投入使用时间为2000年11月，现运行状态良好，均能正常使用。通风系统：小区通风管道总长4500约米，送风机8台,排烟机8台，功率11KW，每月保养运行2次，每次半小时。其它设施设备：水泵控制箱7台，位于各水泵房，闸阀114个，位于各泵房消声止回阀12个，位于各泵房，减压阀20个，位于各栋槽井，压力表4个，位于1#、2#泵房.设备管理难点：1、小区设备分布较广、分散。2、设备技术含量高、人员的总体技术力量薄弱。3、设备数量多、人员偏少。设备管理重点：1、对设备的检修保养及时性，确保设备的正常运行。2、加强对设备的巡视，及时发现问题，预防事故的发生。3、对外包保养项目，要严格把关，控制好对承包方的技术力量的审核及保养的服务态度。二、工作目标:工程管理的工作目标内容工作目标工作标准备注房屋管理小区的各类设施完好率达98%。房屋零修、急修及时率达100%以上。维修质量合格率达100%。房屋外观完好、整洁、无妨碍观瞻。防盗网、空调架、外墙无锈迹、无安全防患、外墙装饰无破损或污迹。无违章装修、无乱搭建、无乱张贴悬挂等。无擅自改变房屋用信得用途。坚持房屋修缮制度。5道路畅通无损坏、路面平坦整洁、排水畅通。公用排污、排雨水管线设施完好无损。停车场、棚、建筑小品、雕像等完好无损。设备管理重大管理责任事故发生率达100%。公共配套设施无好率达100%。路灯完好率达100%。供电、供水、供气通讯管线及设施完好无损，运行正常，二次供水水箱加盖，环境整洁、无二次污染及隐患。便民服务便民有偿服务维修及时率达100%。维修合格率达100%维修回访达100%。维修回返率达0%。便民服务接到通知15分钟到达业户家中。维修回访达得到业户的满意为止。维修应一次维修完毕并反复测试，做到业主满意并从技术角度出发可行为止。培训管理持证上岗率达100%。培训合格率达100%。岗前培训率达100%。对工程人员要求有上岗证方可招聘入司。新进员工岗位培训应对进行岗前培训。并做好相应的记录。培训应通过实操、笔试、口试等方式进行考核。直到考核合格。三、人员编制6序号姓名岗位任职要求人数备注1方晓斌工程主管大专以上学历，工民建或机电专业毕业，2年以上工作经验，具有较强的沟通协调能力；熟悉物业管理法律法规，持有物业管理上岗证。12叶代飞工程助理中专学历，3年以上作经验，熟悉管理处各种设备、设施的日常维护，有较强的沟通协调能力。持有中级电工上岗证。13吴成业设备运行值班员中专以上文化，机电专业毕业，2年以上作经验，熟悉管理处各种设备、设施的日常维护，持有深圳市电工进网许可证。1管理处准备增加1人。4余文超15姜仁兵综合维修员综合维修员：初中文化，2年以上作经验，熟悉小区各种设备设施的日常维修、维护，持有相关上岗证。泥水工：初中文化，2年以上作经验，熟悉楼宇结构、各种建筑材料的性能与用途。弱电工：大专文化相关专业毕业，2年以上作经验，熟悉弱电系统各种设备设施的日常维护。1泥水工6罗武帮17周光松18麻俊亚19毛龙110钟正乾1泥水工11温尤鹏1弱电工7四、监督程序:监督检查程序管理处采用三级监督检查管理直线机制，对维修工程实行有效的监控与管理，在监督检查过程发现问题及时改进，有效保证工程管理工作的有效性与及时性。序号监督检查人监督内容及频次检查内容1主任1、主任对工程每月的工程计划进行审核.2、对工程的重大维修进行组织及监督.3、对工程外包项目进行审定及监督.4、应每月二次对各类设备房、公共设施进行20%抽查并在相关的记录签名，是否有按相关的作业指导书进行操作。5、对有偿便民服务价格的审定及监督。6、对物料采购的审定及用料的抽查。1、值班人员、工程主管巡视检查情况及巡视记录；保养记录。2、标识及操作工具、灭火器是否齐全、机房是否干净无杂物。3、机房照明、通风是否良好，机身地面、各开关器件、柜体是否干净；电梯轿箱、风扇、各指示灯是否正常。4、喷泉、水/游泳池、休闲桌椅、公共照明、儿童游乐设施、电表箱、水表、区内标识是否正常。5、道路、路牙、道闸、卫生设施、燃气管道及阀门是否正常；雨水井、污水井是否畅通，无杂物。6、装修有无违章作业现象。7、对上门维修的服务态度是否良好。是否有按规定进行收费。82工程主管1、工程主管应对维修物料的监控。2、对外包项目合同的审核。3、对各项维修项目的质量的监督检查。4、对维修人员的日常工作的检查。5、对各设备房及公共设施应每星期至少两次的进行检查。并在相关的记录签名。1、值班人员巡视检查情况及巡视记录；保养记录。2、识及操作工具、灭火器是否齐全、机房是否干净无杂物。3、机房照明、通风是否良好，机身地面、各开关器件、柜体是否干净；电梯轿箱、风扇、各指示灯是否正常。4、喷泉、水/游泳池、休闲桌椅、公共照明、儿童游乐设施、电表箱、水表、区内标识是否正常。5、道路、路牙、道闸、卫生设施、燃气管道及阀门是否正常；雨水井、污水井是否畅通，无杂物。6、装修有无违章作业现象。7、对上门维修的服务态度是否良好。是否有按规定进行收费。维修质量的检查。8、对维修人员上班是时的仪容仪表进行检查。3班长1、对维修人员日常的行为规范进行检查监督。2、对维修工的维修质量进行监控。3、对维修人员的领料进行监督及控制。4、对各设备房及公共设施进行实时巡视及检查。5、对外包项目进行实时的跟进与监督。1、班人员巡视检查情况及巡视记录；保养记录。2、及操作工具、灭火器是否齐全、机房是否干净无杂物。3、机房照明、通风是否良好，机身地面、各开关器件、柜体是否9干净；电梯轿箱、风扇、各指示灯是否正常。4、喷泉、水/游泳池、休闲桌椅、公共照明、儿童游乐设施、电表箱、水表、区内标识是否正常。5、道路、路牙、道闸、卫生设施、燃气管道及阀门是否正常；雨水井、污水井是否畅通，无杂物。6、装修有无违章作业现象。7、对上门维修的服务态度是否良好。是否有按规定进行收费。维修质量的检查。8、对维修人员上班是时的仪容仪表进行检查。104工程人员工程人员至少每天两次对以下的设备进行检查并在相应的记录表上签名。变电房的检查内容：1、高压环网柜运行指示灯是否正常、有无异常响声、气味、刀锁及标识牌是否齐全。2、变压器温度是否正常、器身及高低压接线端有无异常响声和气味。3、配电柜电源指示灯是否正常，开关、断路器接触是否良好，接线端子有无发热现象。4、电压是否正常，电流是否在正常范围，计量仪表是否正常运转，转换开关是否处于正确位置，标识是否齐全。房内、柜内外无器件是否清洁，通讯照明是否良好。发电机房的检查内容：1、机油、燃料是否充足、是否良好。2、蓄电池电压电解液是否充足，外观有无锈蚀、积水。冷却水是否充足。3、油箱、水箱机身有无漏，能动皮带是否正常。4、控制面板指示灯是否正常，有无报警信号，处于正确位置。5、配电柜输出开关是否处于正常状态，接线端有无发热迹象。6、机房照明、通风是否良好，机身、地面及各开关器件、柜体是否清洁。电梯机房的检查内容：1、电梯轿箱、风扇、各指示灯（按钮）照明是否正常。2、电机有无过热运行时响声是否正常，曳引机是否漏油。3、标识及操作工具、灭火器是否齐全、机房有无堆放杂物。4、电源柜指示灯开关、接触器是否良好，有无异常响声。5、各接线端子有无发热变色迹象。6、机照明、通风是否良好、设备、设施及地面是否整洁无积尘，蜘蛛网。水泵房检查内容：1、水泵运行时温度是否正常，有无异常声音。2、泵体、闸阀管道有无渗漏、闸阀是否处于正确位置。3、电源柜及控制柜指示灯是否良好，功能开关是否处于正确位置。4、接触器能否正常吸合，有无异常响声，接线端子有无发热迹象。5、机房照明通风