2018年龙岩房地产市场半年报

2018年龙岩房地产市场半年报龙岩融侨观邸项目2018年上半年楼市政策新特征012018年上半年楼市政策新特征本轮楼市调控政策回顾2016年3月一线城市开启本轮楼市调控，二线、三四线城市房价轮动上涨，楼市调控政策跟随下沉。2018年地方政府放松落户限制客观上为楼市托底、造成市场短期反弹，住建部等多部门联合出台措施整治房地产市场乱象本轮楼市调控的主要发展脉络9天21城重启楼市限购限贷政策，以长三角区域上海周边的热点二线城市（苏州、合肥、厦门、南京）调控加码较为严厉从2017年9月的重庆开始，近30个城市开启“限售”政策第二阶段，尤其是全国普通二线城市及热点三四线城市中西部、东北部热点城市收紧楼市调控政策多部委联合出台措施整治房地产：住建部519政策、七部委开展房地产乱象治理行动、国开行收紧棚改深圳试点探索长效机制收紧：调控下沉至东部三大经济圈内的热点三四线城市和全国普通二线城市，限售第一阶段收紧：普通二线及热点三四线城市进入限售第二阶段收紧：核心城市周边及全国热点二线城市收紧：近期热点城市调控加码放松：户籍人才政策加码托底楼市需求收紧：核心一线城市2016年3月2016年9-10月2017年3月2017年9-10月2018年3月（开始于2017年2季度）2018年3-6月房地产调控蔓延至东部三大经济圈内的热点三四线城市近60个城市出台户籍人才政策，其中普通二线城市（如西安）力度较大，措施包括降低落户学历要求，落户绿色通道，人才购房补贴等一线城市增加限购门槛，同时提高限贷标准，如上海首套房首付比例提升至3成，二套房（普通和非普通）首付比例提升至50-70%从厦门开始，开启超过30个城市及地区的“限售”政策新特征一：调控政策在区域轮动2018年两会后，房价上涨过快的中西部、东北部热点城市密集出台调控政策，政策调控跟随房价上涨进行区域间的轮动，呈现从东部城市蔓延到中西部、东北部热点城市的趋势城市政策时间政策内容政策时间政策内容大连2018.3.21中山区、西岗区、沙河口区及高新区限购（本地2套，外地1年社保）；2年限售；二套公积金贷款首付60%；商贷首套30%,改善40%20185.25土地政策推出限地价+竞配建长春2017.12.29增加土地供应、使用多种土地竞价方式、限价、3环内2年限售差别化信贷、培育租赁市场、规范市场秩序2018.4.24明确限售政策时间沈阳2018.4.17增加土地供应、使用多种土地竞价方式、区域限价、限售扩围（全市）、3环内限购（本地2套，外地连续6个月社保）哈尔滨2018.5.8主城6区新房3年限售西安2018.3.30摇号选房2018.6.24年限售，暂停企事业单位买住房成都2018.3.31公证摇号，刚需优先选房2018.5.15住房限购对象由个人调整为家庭，新落户需缴纳1年社保，取得房产证后3年限售重庆2017.1.13征收个人房产税2017.9.22主城区2年限售太原2018.5.18城六区限购（本地2套，外地1套），差别化信贷（首套30%,2套40%），2年限售昆明2018.3.1热点区域3年限售，差别化信贷（首套20%，二套50%）贵阳2018.5.14年限售，限制多次反复申请公积金贷款，严打“首付贷”“假按揭”长沙2018.6.25多项措施升级调控政策，填补人才落户漏洞，4年限售，新落户人群同样要求2年社保或满1年，本地已有1套住宅要求产证满4年方可买第2套近期中西部、东北部城市的调控政策新特征二：楼市调控区域扩围从城市角度看，尤其是中西部、东北部等长期执行去库存政策的城市，本轮楼市上涨行情多由中心城区或未来规划重点区域领涨，其后蔓延到远郊城区、周边县区。因而在楼市调控区域上也客观存在着区域性扩围的趋势楼市调控区域的扩围2017年10月2018年3-4月案例一2017年8月2018年4月沈阳发布政策，在三环区域及浑南区(不含沈抚新区)全域第二套住房网签备案日起限售5年沈阳扩展限售区域，在全市行政区域(不含辽中区、新民市、康平县、法库县)内执行限售三亚发布政策，外地人购房需2年社保，限售5年海南省密集出台政策，从3月份全域5年限售，限购区要求5年社保，到4月全域均限购地级市主城区地级市行政区地级市附近区域地级市中心城区案例二新特征三：人才政策与楼市需求的再平衡2018年，近60个城市相继出台人才政策，但不同层级城市目标引入的主要人才群体呈现梯度分化。从人口流动角度看，二线城市承接一线（京沪）疏解转移人口、吸纳三四线城市流入人口，人口规模加速扩张并促使全国人口分布再平衡。人口的变化必将导致楼市需求的再平衡，二线城市的新增购房需求客观上为楼市托底第一层级第二层级第三层级第四层级代表城市：北京、上海目标人群：国际化的外籍人才、海外留学生、能对城市长期发展做出特殊贡献的特级、高级创新技术性人才政策目标：控制人口与人才政策结合，调整人才结构代表城市：杭州、天津等准一线城市目标人群：主要是各高校的研究生、能助力城市快速崛起的特殊人才、高层次海外人才政策目标：吸纳各行业高精尖人才，助力城市崛起代表城市：南京、成都、青岛为代表的区域中心型城市、准一线城市、强二线城市目标人群：主要是各高校的研究生、本科生政策目标：通过各种货币补贴，吸引支撑城市长远发展的中坚人才代表城市：郑州、武汉、西安、济南等区域单核心二线城市目标人群：本科生、中专生政策目标：实现人口扩围，扩张城市规模一线城市（京沪）二线城市三线城市三线城市三线城市三线城市三线城市人口流入人口流入人口流入人口流入人口流入疏解转移人口新特征四：重大规划与楼市调控同时出台2017年以来，两大全国性规划落地，区域性收紧的调控政策均紧随规划出台，防范借机炒作房地产市场。未来这种管理思路或成为常态，粤港澳大湾区规划出台后极有可能跟随规划收紧楼市调控涿州市固安县涞水县永清县霸州市容城县雄县安新县文安县保定市任丘市高阳县定兴县定兴县2017年4月1日中共中央、国务院决定设立河北雄安新区2017年4月2日雄安新区三县冻结房产交易、关停中介机构2017年4月5日周边县市加强房地产调控，形成环新区限购圈2018年4月24日2018年4月14日2018年4月22日海南省出台《关于进一步稳定房地产市场的通知》，实施全域限购《中共中央、国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》对外公布海南省印发《关于进一步稳定房地产市场的通知》的补充细则，限购范围扩大海南深化改革指导意见落地后跟进全省限购政策雄安新区规划落地后形成环新区限购圈新特征五：政策时效性依然成立从全国历年政策来看，政策时效期均值为6-8个月。出台收紧的调控政策后，调控政策的时效性逐步降低，未来将进一步出台政策巩固调控成果。2018年4季度，“十九届四中全会”对未来楼市调控政策的走向是值得关注的时间点城市出台时间政策性质距离上一次政策调控时间全国2007年9月收紧全国2008年10月放宽13个月全国2009年5月放宽7个月全国2010年1月收紧8个月全国2010年9月收紧8个月全国2011年1月收紧4个月全国2011年8月收紧7个月全国2012年6月收紧10个月全国2013年2月收紧8个月全国一热点城市2013年11月收紧9个月全国2014年9月放宽10个月全国2015年3月放宽6个月全国一二线热点城市2016年3月收紧12个月全国一二线热点城市2016年9月收紧6个月全国一二三四线热点城市2017年3月收紧6个月全国二三线热点城市2017年9月收紧6个月全国中西部东北部二线热点城市2018年3-6月收紧6-9个月政策实效均值6-8个月◼抓紧调整住房和用地结构◼切实加强资金管控◼大力整顿规范房地产市场秩序，加强舆论引导和预期管理◼进一步落实地方调控主体责任新特征六：深化住房制度改革的试点将集中涌现深圳市6月5日发布《深化住房制度改革》的征求意见稿，明确以构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应与保障体系为发展目标，深入房地产长效调控机制的探索。未来其他一线、热点二线城市或将跟进住房制度改革的试验新特征七：多部委联合监管房地产业2018年6月28日，住建部等七部门联合公布，从2018年7月初至12月底，将联合开展30城治理房地产市场乱象专项行动。从城市名单列表来看，大部分为核心一二线、楼市动态对全国房地产市场具有风向标意义的城市。发改委、财政部联合发布通知收紧房企海外融资、国开行收紧三四线城市棚改货币化安置打击发布不实房源和价格信息、进行不实承诺等欺骗、误导购房人的虚假房地产广告打击操纵房价房租、捂盘惜售、捏造散布房地产虚假信息、人为制造抢房假象、恶意炒作哄抬房价、违规提供“首付贷”等投机炒房团伙打击暴力驱逐承租人、捆绑收费、阴阳合同、强制提供代办服务、侵占客户资金、参与投机炒房的黑中介打击操纵房价房租、捂盘惜售、捏造散布房地产虚假信息、人为制造抢房假象、恶意炒作哄抬房价、违规提供“首付贷”等投机炒房团伙七部委联合开展30城治理房地产市场乱象专项行动的打击重点上海、深圳交易所出台《关于房地产业公司债券的分类监管方案》2016年10月发改委、财政部联合发布《关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知》2017年5月提高了房企公司债发行门槛，要求违法违规、哄抬地价、资金未用完或违规使用的房地产企业不得发行公司债通知提高了企业举借中长期外债的门槛和要求监管部门发布《关于规范银信类业务的通知》2016年12月商业银行和信托公司开展银信类业务时不得将信托资金违规投向房地产，提升了房企通过信托进行融资的难度龙岩楼市环境022018年上半年楼市政策新特征龙岩楼市政策控房价，稳楼市，引人才龙岩楼市相关政策✓2018年4月1日起住房公积金开通手工提取冲还贷业务✓加推产品预售价格不超过上次备案价的10%✓新盘入市根据省住建厅《关于加强精准调控稳定房地产市场的通知》精神，以“同地段、同区域、同品质”楼盘近半年成交均价为基准参考定价✓体量大10万㎡及以上楼盘，单次取得预售体量需达到3万㎡；未超过10万㎡体量楼盘，单次取得预售体量需占全盘三分之一首套首付贷款利率二套首付贷款利率商业贷款20%上浮10-30%30%上浮15-30%公积金贷款30%-50%上浮10%高层次人才住房公积金特殊支持政策✓缩短申贷缴存时限。购买首套房申请贷款所需正常汇缴时限缩短为当月汇缴即可。✓提高贷款最高限额。一至三类人才购买首套房申请住房公积金贷款最高额度可分别放宽到现有标准的4倍、3倍、2倍。✓优先保障贷款的发放，不受住房公积金贷款轮候的限制。基础设施成就龙岩楼市✓城北版块以会展中心为核心规划，带动版块关注度✓龙岩大桥年内通车，连接南北，助力南北发展✓市政府、龙津湖为核心的南部版块（曹溪、龙腾南）成为城市新中心一级市场032018年1-6月共有计划出让11幅地块，其中商住地块9幅，商住用地供应量93万㎡，成交量74万㎡，楼面均价3360元/㎡。➢2011-2013年综合体地块出让体量大，龙岩市区商品房开发迎来品牌开发时代；同时，爆发式的供地导致楼市存量暴增，楼市在2013-2014年遭遇困难时期；➢2014-2016年，龙岩以去库存为主，土地供应量减少，进入2017年3595元/㎡，最高楼面单价6988元/㎡（安置房转商品房带地上建筑物拍卖），地块由本地国企土发集团竞得。注：数据来源于龙岩房地产信息网，及个人数据库429411231051639342941123105.116372220035342750241839843595201320142015201620172018（1-6）近年龙岩市区土地供销统计图供应面积成交面积楼面均价(元/㎡）土地供销情况土地成交明细（2018年）2018年1-6月龙岩出让9宗商住用地，其中2017拍-9带地上建筑物出让地块流拍，、2018拍-3为2018年地王（仅低于2017年2017拍-6楼面价），为德兴地产竞得，楼面价达6476/㎡。序号成交日期宗地编号地址土地用途占地面积（m2）建筑面积（㎡）容积率成交地价（万元）溢价率（%）楼面地价受让单位12018/3/292018拍-1东外环路与浮东路交