开盘营销方案(2017.2.20)

中央公园城中央公园城首批开盘方案2017.03中央公园城定价原则Part1中央公园城销售执行力最终价格区域市场影响力产品力形象概念力区域纬度客户纬度竞品比对纬度抗风险力中央公园城视野景观因素市政景观、特殊观景、小区绿化噪音干扰因素小区内车流、快速通道、人流噪音面积户型朝向因素户型面积使用功能东西向与南北向差异其他结构板、露台、阳台赠送、边单元的特殊性产品价格因素分析中央公园城一、价格体系论证二、首开区定价说明全盘均价销售目标销售手段价格策略1亿元D2＞D3＞D14000元/㎡蓄客认筹优惠中央公园城总体价格测算地块总可售建筑面积单均价总货值8#13072.5135784445万元9#13938.9835784739.25万元一期跃层1487.484176.466621.2410万合计9805.491万元总货值合计约1亿元中央公园城住宅价格测算楼栋户型住宅建筑面积（㎡）单均价（元/㎡）套数总货值8#D32821.183500239874130D25736.4334504919790683.5D14514.9340046153506609#D32943.8435002410303440D26087.6434505221002358D14907.5340050166855008#、9#D1’顶跃层D2’D3’合计住宅建筑面积2.7万㎡，货值合计9.3千万。中央公园城住宅价格分布8#9#一期开发部分总体定为A区D1、D2为刚需快速去化；D3为溢价改善产品二期开发部分为B区；临河三栋：2#、3#、4#非临河三栋：1#、5#、6#8#，3578元/㎡9#，3578元/㎡1#2#3#4#5#6#7#10#B区部分根据产品属性分三个批次进行开发中央公园城认筹客户分析Part2中央公园城一期累计产品264套3月开始认筹，现完成认筹142组，预计9月30日一共认筹200组。按照转化率80%计算，选房当日去化180套。中央公园城认筹情况认筹客户分析认筹客户年轻客户比例较大，主要分为两类：①父母为子女购房，②改善型置业；认筹客户主要来源于长宁县城区和长宁周边重点乡镇。备注：数据统计时间0%10%20%30%40%29岁以下30-35岁36-40岁41-45岁46-5050岁以上客户年龄0%10%20%30%长宁镇竹海镇双河镇三元镇李端镇牟平镇开佛镇梅硐镇龙头镇古河镇梅白乡客户区域情况居住区域中央公园城认筹情况认筹客户分析23%23%7%20%10%17%0%10%20%30%29岁以下30-35岁36-40岁41-45岁46-50岁50岁以上客户年龄认筹客户年轻客户比例较大，主要分为两类：①父母为子女购房，②改善型置业；认筹客户主要来源于长宁县城区和长宁周边重点乡镇。57%21%0%9%1%0%0%9%3%52%23%0%9%4%4%1%4%4%0%20%40%60%南明云岩乌当小河金阳白云花溪地州其它客户区域来源居住区域工作区域备注：数据统计时间中央公园城8%8%38%8%27%12%0%20%40%60%老板中层管理人员员工/职员退休自由职业其他客户职业认筹情况3%24%14%3%0%0%0%3%21%17%14%0%10%20%30%私企员工国企公务员IT或金融教育医疗房地产服务行业私营业主自由职业其他客户行业认筹客户主要为国企单位的员工及私营业主，个体商户及公务员居次；认筹客户分析备注：数据统计时间中央公园城26%6%3%19%0%3%0%6%3%3%0%3%0%0%0%0%16%0%10%0%5%10%15%20%25%30%贵阳晚报日报都市报户外LED广告电台短信网络电视外展点夹报渠道候车亭广告杂志巡展DM朋友介绍业主介绍其他获知途径认筹情况认筹客户主要通过报广、户外媒体了解项目，另外朋友介绍比较较大，品牌传播效果较好。认筹客户分析备注：数据统计时间中央公园城认筹情况据统计，近60%的认筹客户意向A2栋房源，33%的认筹客户意向A1栋。超过八成的客户关注高层房源，临河小高层由于单价高、总价高，客户区隔明显。认筹客户分析备注：数据统计时间33%58%3%13%0%10%20%30%40%50%60%70%A1A2A7A8认筹客户意向楼栋中央公园城认筹情况认筹客户意向中，高层产品集中在98㎡及123㎡两个户型，小高层集中在170㎡户型；（性价比是客户主要选择因素——功能与价格的权衡）认筹客户分析备注：数据统计时间33%45%30%9%3%16%2%2%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%101㎡128㎡131㎡142㎡154㎡173㎡206㎡207㎡客户意向面积中央公园城认筹情况认筹客户分析各楼层客户选择呈相对均衡的状态；河景资源对客户居住选择的影响力并不明显备注：数据统计时间26%35%35%4%0%5%10%15%20%25%30%35%40%10F以下10-20F20-30F顶跃客户意向楼层中央公园城认筹情况据统计，已认筹客户中大部分客户意向单价均在6000元/㎡以下；50%的客户意向价格于6000-6300元/㎡之间。50%21%13%17%6000-63006300-65006500-68006800-700078%16%0%6%0%0%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%6000以下6000-70007000-80008000-90009000-1000010000以上意向单价认筹客户分析备注：数据统计时间中央公园城1.现阶段客户以国企及事业单位、个体工商户为主；2.客户关注高层户型明显大于小高层户型；3.对改善型客户来说，价格因素仍然是客户选择的第一因素；客户意向单价集中在6000-7000元/㎡之间，其中约一半的客户意向价格于6000-6300元/㎡。认筹客户总结中央公园城开盘执行Part3中央公园城认筹目标450组开盘目标150组首批开盘力争完成认购5000万元开盘目标：意向登记目标1000组开盘任务中央公园城上筹措施上筹措施推广活动渠道销售增加频率全城突击1234暖场活动热度高涨持续CALL客兼职覆盖大客户拓展现场老客户挖掘兼职扫荡增加客户基数，老客户积极邀约，持续活动保持高涨热度，营造热销氛围中央公园城98首批次楼栋户型总面积（㎡）总套数（套）预计总货值（万元）8#D32821.18239874130D1，D210261.339535141343.59#D32943.842410303440D1，D210995.1410237687858合计——27011.4924493006771.5首批A区8#、9#两栋，推售约2.7万㎡，共264套，预计总货值9千万元。推售计划合理搭配房源：D3套四户型树立品质标杆，D1、D2小面积段高层快速去化。中央公园城时间销售动作行销短信活动物料准备6.15解筹5.15认筹6.1示范区开放6.9认筹喜宴5.25活动客户邀约完成现场展板、桁架设计，选房卡、认购书等物料准备开盘倒计时认筹+认筹活动认筹+认筹活动示范区开放+认筹活动开盘时间、产品释放，价值点植入完成物料准备认筹老客户认筹信息释放开盘现场布置开盘前工作铺排示范区+认筹活动价值点植入订房定价开盘专场活动开盘开盘人员安排及物料准备全部到位开盘前工作铺排注：行销推广、短信、公交站台、户外大牌、全民推荐等全面铺开，强推项目价值中央公园城推广行销、短信5.26行销6.96.15盛大开盘时间：5月15-25日内容：一户一价+认筹信息+认筹活动邀约数量：整版（DM单）时间：5月19-6月1日内容：一户一价+示范区开放+项目价值点数量：整版（DM单）时间：6月9-14日内容：认筹信息+开盘倒计时数量：整版（DM单）6.1示范区开放短信时间：5月14-30日内容：一户一价+认筹信息+认筹活动邀约数量：新老客户群发（每天100条）时间：5月20-30日内容：示范区开放+新老客户认筹活动邀约数量：新老客户群发（每天100条）时间：6月8-14日内容：认筹信息+开盘倒计时数量：电访所有客户并确认到场时间及人数中央公园城活动6.86.15盛大开盘推广活动示范区开放认筹产品说明会行销借势全开全体电CALL蓄势待发6.36.95.266.1示范区开放中央公园城开盘推售方式推售时间：2017年6月15日推售人群：已入会并成功认筹客户推售方式：摇号选房，统一认购优惠方式：选房客户交订房订金10万元，确定房源，可享受4%认购优惠。（为确保订房订金统一标准，如不足10万元，大于5万元的享受3%认购优惠；小于五万元的享受2%认购优惠）推售方式中央公园城开盘时间安排日期时间流程备注6月12日/所有物料准备全部到位6月13日/新浪——开盘流程对接与培训6月14日/布置场地，最后确认开盘流程6月15日8:00-9:00客户签到，客户资料审核并发放选房卡9:00-9:30宣布选房规则9:30开始选房每组客户选房时间5分钟11:30选房结束中央公园城开盘流程签到签到时间为6月15日上午8:00—9:00，客户需携带入会协议和入会收据及身份证，工作人员审核客户资料，发放选房须知等摇号9:00主持人宣布规则，向公众展示摇号系统。并提醒客户留意E金券编号，9:30主持人宣布开始摇号，每次电脑摇出5组号码，当场宣读选房E金券卡号、并进行相应登记、公示。客户同时核对E金券编号是否被抽中。选房区已抽中客户到中签确认处签字确认选房顺序，进入选房区。由销售人员协助其选择单位并由销控确认人员撕下主销控条，确定销控后宣布该单位成交。（每组客户选房时间5分钟）财务区已成功选房的客户进入财务区，填写认购确认单及房源条，回收入会优惠凭证，并缴纳10万元认购金，开具定金收据。签约区工作人员引领进入签约区，签署《中央公园城认购书》，完成所有认购手续后从出口离开。开盘流程中央公园城外场动线安排中央公园城停车场电瓶车区域开盘区域开盘动线外场动线——示范区保安桁架停车场电瓶车区域签到区看房动线开盘区域导视牌指引牌中央公园城候选区、签到区及售楼中心门口物料配置物料用途数量导视牌放置在主入口的“岔路口”，引导自驾客户及步行客户动线1个桁架1、停车场引导桁架2、开盘桁架：开盘主画面示意及客户引导2个指引牌放置在停车场及示范区作客户引导6个示范区物料及人员准备区域人员安排负责单位主入口保安1名（客户引导）物管公司停车场保安2名（停车场安全工作及客户引导），保洁1名物管公司示范区保安10名（6名看房车驾驶，4名客户看房引导），保洁4名物管公司中央公园城售楼部外场动线安排中央公园城开盘动线外场动线——售楼部外场候选区入口入口签到区中签确认候选区舞台摇号区保安公式桁架客户选房动线客户离开动线工作人员LED屏幕销控桁架中央公园城签到区、候选区物料配置物料用途数量条桌（条布）放于客户签到处3张椅子用于签到人员进行使用5张铁马用于区隔签到区、候选区与其他区域的链接，是的签到客户直接进入候选区若干签到区导视板示意客户，做区域导视标示1个签到本已认筹客户签到本3个（签到本序号根据认筹数量多少来排），未认筹客户签到本1个，迟到的客户签到本1个5本签到笔（黑色）若干，用于客户签到使用若干开盘公示板开盘流程，温馨提示，开盘优惠体系3个选房卡正面填写客户E金劵编号，作为摇号凭证（签到后发放给认筹客户）；背面客户填写意向房源及楼层若干认购流程4折页认购须知、认购流程、签约须知，温馨提示（签到后发放给认筹客户）64开纸张，1000份户型图供客户了解意向户型若干矿泉水客户签到之后发送若干面包客户签到之后发送若干座椅布置在售楼处场外候选区，供客户休息900张签到区、候选区物料及人员准备中央公园城签到区、候选区物料准备铁马椅子认购流程4折页开盘公式板中央公园城区域人数人员安排负责单位签到人员5负责客户签到、登记、及发放选房卡龙睿/中地行/保代候选区工作人员8负责现场客户问题答疑，维护现场客户情绪龙睿/中地行/保代保安人员7维护现场秩序物管公司保洁人员4维护现场保洁工作物管公司签到区、候选区物料及人员准备中央公园城摇号区物料配置物料用途数量摇号区舞台搭建在摇号区，进行宣读规则