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本报告是严格保密的。1总部基地开发模式研究本报告是严格保密的。2总部基地的开发模式总部基地商务花园CBDBusinessParkBusinessPark(中文直译为“商务花园”)理念，选择在低密度、低容积率、高绿化、环境佳的地方，其园区内为规划有序的工作室或厂房的有机组合；是提高生活质量、并以优美的绿色园林景观激发工作人员灵感的地方。窗口/营销中心总部/研发等分支机构企业总部基地的选址的趋势。一些以总部经济定位的商务花园代表了未来总部选址的潮流。《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网我们对BusinessPark的认识我们将从以下几个方面阐述对BusinessPark的认识从产业类型来看:BusinessPark的产业以智力密集型产业为主,如软件、研发、生物医药、信息服务业等。从产业结构来看：截取了不同产业链的高端，使各产业链不同部分在同一个区域密集分布。通过分工、协调达到信息互动、资源共享的效果，最终形成经济学上所说的“内聚效应”。从地理区位来看：主要坐落在城市的边缘地带，相对中心城市既有一定的独立性，又有很好的可达性。从园区功能来看：已将传统的生产功能剥离开来，主要其中在研发和商务功能上，同时生活与休闲功能也表现明显。从园区规划来看：表现为低容积率、高绿化率，建筑多以小体量、多层为主。从园区环境来看：园区风景优美，注重对生态环境的保护，注重人与自然的和谐发展，并从一定程度上发哺生态。本报告是严格保密的。4BusinessPark演变历程第一代：工业园的演变第二代：商务与社区第三代：发展邻里关系第四代：NEWTOWN基本情况城市边缘，由多组小规模的建筑组成城乡结合部规模较大，交通便利大型综合社区入园企业偏重于基于科学研发的企业商业型企业出现商业型企业为主大型综合型的跨国企业承担功能研发、仓储、办公办公、部分商业设施办公、商业、银行办公、商业、居住、教育、休闲场所特点建筑标准较低，但比工业园有所提高营造出共同生活的社区气氛，融合进城市生活的元素，与城市的联系也越发紧密，成为城市功能的一部分。出现私人空间和公共空间之分，但企业无法真正拥有优美景致的独立小环境一个可以自己自足，以及可以提供足够内部交流空间的综合社区Businesspark目前已在国外经历了四代发展，形成了成熟的理念。《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网——后工业服务园区的成熟模式“商务花园”国外案例研究《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网欧州商务花园案例——杜柏林Parkwest西区商务花园PW西区商务花园概况：PARKWEST位于都柏林市西部的NANGOR大街旁，占地面积91公顷（约合230英亩），是爱尔兰最大的商务花园，其景观花园内布满了各式各样的雕塑，水景，道路两旁树木林立，配套的娱乐休闲设施一应俱全。PARKWEST拥有一座市郊通勤火车的侯车站、专业的公交运输设施、宽敞的停车位以及能够快速到达M50与NASS公路的快速通道，无论从市中心还是周边地区，都可以便捷的进入商务花园。14，000，000英镑，用于园区先进的基础设施建设。PW拥有世界先进水准的光纤通信技术，这些完善的通信设施恰好满足了园区内大型跨国企业的需求。以下几种行业的：数据处理，呼叫中心服务，软件开发，医疗保健及研发进入园区都可以享受到优厚的税收政策。园区内的办公楼面积大小的灵活多变性，其面积从3000到1，000，000平方英尺不等。到2003年为止，PW吸引了30000人来这里就业。所涉及的行业也包罗万象，包括：信息技术、医药与保健、计算机、电子与软件等。《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网新加坡商务花园概况：新加坡位于马六甲海峡，成为连接欧亚的重要国际贸易口岸和节点；为了更集约、更有效的为国际企业总部提供相关服务，新加坡政府积极规划并建设了国际商务花园，带有强烈的政府色彩。商务花园的位置选择方面注重与城市规划紧密结合——城市边缘区，土地成本相对较低；注重与城市交通的紧密联系，均有城市轻轨与其他区域连接，且在商务花园所在区域设有复合化交通转换点；注重与边缘居住组团的联系，有助于完善城市功能，保持区域持久活力；注重对商务花园的配套设施的规划——为了避免商务花园建设成为变相的商业开发，新加坡城市促进经济发展委员会对配套设施的类别及比例做出了详细规定：独立于写字楼外的配套设施，其规模最多不超过商务花园总建筑面积的15%；写字楼内部配套设施（如底层商业），其规模可以为总建筑面积的15-40%。商务花园的内部规划中注意地块划分的均好性——保证每个地块都能临近内部道路，有很好的交通可达性，保证地块内的建筑具有自身的展示面，这样的规划方法同时保证了每个地块都具有良好的商务价值；亚洲商务花园案例——新加坡商务花园裕廊樟宜《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网美国商务花园案例——美国硅谷SiliconValley美国硅谷SiliconValley概况：硅谷位于旧金山湾南端，距旧金山市区50英里。硅谷地区集中了近万家大大小小的高科技公司，其中约60%是以信息为主的集研究开发和生产销售为一体的实业公司；约40%是为研究开发、生产销售提供各种配套服务的第三产业公司，包括金融、风险投资等公司。目前硅谷的商务花园商务群落规模已经超出城镇（NEWTOWN）的概念，而成为商务花园的区域概念。如今的硅谷商务花园已经全部独立于城市之外，其所形成的群落已经成为该地区高科技产业带的载体。在硅谷地区，Oracle的独家商务花园依shoreline湖建造，规模庞大，风景优美。整个园区内建筑风格统一，具有很强的现代感。Intel的商务花园规模与Oracle园区相仿，且其园区内设有其生产基地，这使得Intel园区的整体更为独立和完整，显示出宏伟的气魄。1998年，硅谷地区的GDP总值约为2400亿美元，占美国全国的3%左右，相当于中国GDP总值的四分之一左右，约为海淀开发区GDP总值的140倍。《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网商务花园吸引的客户类型入住商务花园客户特征中心城区浓厚的商业氛围依赖度低相对较低多数企业依靠智力创造财富对便捷的交通依赖性较强比较看重自身的形象对生态环境的追求孜孜不倦以主流企业为主要业务对象的服务企业企业类型IT类公司医药公司医疗设备生产公司集成电路厂家建筑设计公司动画制作公司广告公司大型企业的研发中心大型企业的数据中心培训中心其它服务类型产业……《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网高科技产业在产业结构中的地位日趋显著，以智力密集型生产为特征的高科技企业也随之产生。商务花园的特征与产生条件产业结构的变化城市结构的变化办公需求的多元化商务花园生态的低密度的低成本的与城市联系紧密的自成系统的有足够的人力资源支持经济发展促进了城市的发展。这种发展往往表现为城市扩张.从而城市的外延都在不断扩大，人们开始大量迁移到城市边缘区域居住。城市中传统商务不能满足所有企业的商务需求，才给商务花园的形成创造了特有的生存空间。商务花园的特征通过对国外案例的研究，我们发现一种趋势：国外的传统的产业园区正在不断低向商务花园的形式发生转变。《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网商务花园与CBD的关系是一种互补关系商务花园城市中心CBD高层写字楼位置分布1.城市边缘区域，郊区城市化较为完善的区域1.城市内部、市中心，多与城市中心商业区功能复合2.用地密度较低区域2.土地资源相对紧缺，用地紧张度高产品形态1.低容积率，高绿化率1.高容积率，低绿化率2.建筑密度低2.建筑密度高3.小体量，低层3.大体量，高层4.独立性：独门独院，占天占地，具有独立冠名权4.标准化、统一5.个性化，满足公司自身个性的特别需求，写字楼是公司个体形象的载体客户群1.需要良好的办公环境以提高工作质量的智力型公司或部门：如软件、研发等1.需要浓厚的商业氛围以增加商业机会的的服务产业：如贸易、广告、律师、咨询等公司或部门2.需要独立办公环境进行统一人力资源管理的公司：如“后台服务”公司——呼叫中心、快递服务公司等2.金融企业总部：需要在城市中心区的核心地段置业，以显示公司的实力，增强投资人的信心，促进自己商务事业发展3.某些公司总部：着重企业内部的管理统筹，其工作性质决定了其不需要聚集在商务成本很高的城市中心区。4.企业对自身形象展示的需要很高。客户心理1.通过良好的办公环境，激发研究工作人员的创造力，提供工作效率1.这些客户十分看重公司的商务综合成本，因此其需要聚集在城市中商务业区以降低其商务综合成本2.以独栋写字楼承载公司深厚实力和品牌2.以写字楼所在的知名地段体现公司形象，增加企业自信。《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网国内案例研究——模式、客户、营销的思考《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网位置:位于浦东新区中部项目概况：成立于1992年7月，规划面积25平方公里，分为技术创新区、高科技产业区、科研教育区、生活区等功能小区。至2005年9月，园区累计引进注册企业4141家，吸引跨国公司研发中心91家。交通道路:园区与内环线相连，距南浦大桥3.6公里，距市中心人民广场13公里，距外滩商务区9公里龙东大道连接内环线和浦东国际机场,西面的罗南大道是连接内环线和外环线主干道路。地铁:地铁二号线从虹桥机场途经张江到浦东国际机场,在人民广场与地铁一号线交汇。中山公园站可换乘轻轨明珠线机场：园内距虹桥机场25公里，距离浦东国际机场21公里。火车站：距上海火车站17公里。上海从上海火车可直达全国各主要城市级香港特区。张江模式——上海张江高科技园区地铁站外环内环磁悬浮《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网上海张江高科技园区规划高科技产业区主要包括：生物医药产业基地、集成电路产业区、科技产业区。技术创新区主要包括：孵化楼、办公楼、标准厂房和商业中心、文体中心、地铁站、公寓、别墅等公共配套设施。重点发展孵化和创新项目。科研教育区主要包括：研发中心、国家信息安全基地、生物医药产业基地（二期）、大学园区、医院、国家实验室等。重点发展高等教育和科学基础研究。居住服务区：主要包括一个面积为40万平方米的主题公园及商业、金融