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楼盘调查表一、基本资料项目名称天地之间广福郡（销售许可：预许昆字2012008号）项目地址广福路和拥金路交汇处大商汇一侧区位南三环开发商云南金达房地产开发有限公司楼层17-19层联系电话0871-4178999规划物业形态住宅、公寓、写字楼、商铺物业结构高层规划设计公司景观设计公司策划销售代理公司格瑞特地产行销机构广告公司观澜广告开盘日期2012年3月17日交房日期2013年年初竣工日期2012年年底二、规划指标占地面积33333㎡总建筑面积99507㎡住宅建筑面积128632㎡商业用地容积率2.19总户数（户）616户居住用地绿化率48.8%停车泊位（个）700个商业用地建筑密度本次推出房源4栋100套产权70年备注三、面积及户型户型名称户型面积（㎡）户型结构备注A89.5㎡2室2厅1卫2阳台住宅B42.61㎡1室1厅1卫1阳台住宅C189.36㎡2室2厅1卫1阳台住宅C2138.95㎡3室2厅2卫2阳台住宅主力户型户型C，面积为89.36㎡（2012年3月17日推出4栋AC1C2，3种户型）四、配套设施周边配套设施周边环境项目距市中心仅3公里，周边5条公交线路，十分顺利。片区集中省级行政单位，因而成为省级政治，文化，经济的核心。在规划和设计时致力于体现21实世纪绿色生态居住环境的小区，完全按照低密度，高绿地指标建设。项目圆2公里内紧邻大商汇商业中心，沃尔玛，国美电器，多家医院等商业，医疗配套以及多所学校，生活便利。教育海贝双语幼儿园，海贝中英文小学、关二小、北大附中医疗儿童医院南市区分院，同仁医院商业沃尔玛，国美电器、百大家电交通南市区公交车站,181路，78路，24路等银行建行、工商银行、农行、招商银行、富滇银行五、物业管理物业管理公司——物业管理费（元/㎡）——配套费——物业管理内容——备注六、装修标准毛房毛坯初装修——全装修——备注七、价格单价区间7900元-9120元/㎡起价7900元/㎡均价8500元/㎡主力总价住宅70-76.9万总价区间住宅71万-119万价格变化6万-9万/套间定价策略毛坯低价价格评估参照同区域二手房价格在9500元/㎡备注八、销售信息开盘时间2012年3月17日认购日期本次为首次2012年3月17日销售率82.57%客群定位从本次营销平台以及户型和价格定位来看，本项目开盘主要针对市场刚性需求客户：一方面是首次购房的年轻人，另外一方面是项目城中村改造项目附近的拆迁换房的家庭客户。（年龄层为25岁-50岁）营销活动1.开盘当日举行“石林抗旱救灾行动”，开盘现场5辆满载饮用水的车辆从现场前往石林县长湖镇。2.开盘当日，持卡会员一次性付款享受8%优惠，按揭享受5%。促销方法1.以网络，短信，报纸三个平台对项目进行宣传和推广；2.首先以起价开盘吸引市场注意，之后逐批推出房源，控制销售进度；3.开盘给予折扣；4.借助“抗旱”送水，扩大知名度和宣传力度；5.现场抽号，制造紧张度。广告宣传主要通过网络，短信，报纸三个平台九、楼盘点评优势1.项目区域为城中村改造区域，许多到场客户都为拆迁位置的家庭客户，意向性较强；2.项目容积率很低，绿化率非常高，是项目宣传亮点；3.和就近同区域的中天融域项目在广告时打低价牌，广告以底价做宣传吸引注意力；4.楼盘区位商圈配套成熟，属于南市区商业中心位置。5.项目请云南省设计院进行设计，部分房源已由设计院进行提前订购。劣势1.项目在宣传方面针对性较弱，项目特点不明显，因此在市场观望氛围很浓的背景下，对准客户的吸引力不是很强，仅仅靠底价广告来吸引客户，力度不够，因此蓄水不深，在开盘当天据了解只办理了不到50张认筹卡，至中午12点售出17套，虽然由于合作单位内部认购的原因，首次开盘销售率达到82.57%，但后期销售压力却不小；2.项目绿化率虽然很高，但因为目前市场环境的原因，单位平均开发成本较高，在开盘单价上基本没有优势；3.项目户型组成过于简单，仅4种而其中一种为经济适用房，可选商品房户型仅3种，主要户型为80-90平米2房，针对性虽然很强，但不免产品丰富度，而且很多拆迁户都为家庭为单位居住，需要3房甚至4房，因此产品在定位方面过于狭窄；4.项目本省综合性不强，自身楼盘配套没有亮点。楼盘平面图楼盘区位图133334566省设计院办公楼经适房开盘报告纲要一、项目介绍1、楼盘简介项目由云南金达房地产开发有限公司开发建设，项目属于城中村拆迁改造项目。位于广福路中段，拥金路与广福路交叉口东北侧，距市中心仅3公里，毗邻广福商业中心、香槟小镇、大商汇商业中心、南市区沃尔玛、国美电器、百大家电，并紧邻昆明市新儿童医院和南市区公交车站，因此配套完善，生活方便。片区集中省级行政单位，已然成为省级政治、文化、经济的核心。该项目是一个居住品质较高、设施先进、体现21世纪绿色生态居住环境的住宅小区，由综合楼、高层住宅及智能化配套服务设施等组成，总建筑面积10万多平方米，住宅总户数616户，完全按照低密度、高绿地指标建设。700个地下停车位。通过关注生态、休闲和人居舒适度的概念设计，展现项目独特的建筑风格。将生态、休闲、景观、人文、建筑等要素和谐统一，做到“人—家—自然—科技—品位—生活”的高度融合。2、户型概括本次推出的首批房源共218套，总户数616户，占比35%。由于项目已经封顶断水，本次推出的房源分布5栋住宅项目的其中4栋。为A1、C1、C2三种户型，其中A户型位于第1栋朝为东西向LOFT，复式结构设计，为二室二厅一厨一卫双阳台，面积为89.5平米；C1户型位于第3、4、5、6栋朝向为东北和西北两种，为二室二厅一厨一卫一阳台一入户花厅平层设计，面积为89.36平米；C2户型位于第3、4、5、6栋，朝向为东南或西南，面积为三室二厅一厨二卫二阳台带储物间和一个入户花厅，面积为138.95平米。3、车位停车位：项目合计700个，附一层。4、周边环境描述：项目位于广福路与拥金路交汇处，位于城市成熟地段，距离一环不到1千米。周边有10、23、61、67、3、71、K1、55、114、69、119、158、25等十多条公交线路，地铁1、4、5号线路经过本案。5、本期开盘的是11栋共340套房源。二、开盘概括1、开盘现场氛围描述开盘遇冷，到场客户不是很多楼盘自2011年12月底开始进行宣传，并于2012年开始办理认筹卡5000元/张，办卡费用较大部分楼盘的1-5万/张为低，但由于定位开盘价在8000-10000元/㎡，而市场一直低迷，因此办卡率不高，而自去年底宣传开始，项目的宣传力度不大，更加上项目亮点不突出，因此至开盘当天据了解，办卡人数不满一百人，因此原定抽号5人一组，但实际抽号时变为1人1组，而且大部分到场客户，现场办卡率也非常低，至中午12点，买房客户陆续离开，仅有熟人咨询，成交量仅为17套。2、开盘流程即操作情况描述开盘认购流程开盘之后“抗旱送水”活动项目已经封顶选房厅内销售人员进行讲解入口认购处沙盘抽号台出口咨询换号台等候区三、推出房源情况1、各户型房源单价和总价区间表、描述分析A1户型，面积89.5㎡C1户型，面积89.36㎡C2户型，面积138.95㎡二室二厅一厨一卫二阳台二室二厅一厨一卫一阳台三室二厅一厨二卫二阳台7900-8860元/㎡8000-9120元/㎡8000-9120元/㎡剩余多套剩余多套剩余多套合计销售量：套，剩余套。均价在8500元/㎡左右。2、现场认购客户描述早上9点开始选房，当天天气很好，但到场客户依然不多，此次推出房源218套，在现场了解到至开盘当天仅有不到50人办理了认筹卡。主推户型为C1户型89.36㎡左右的二房。但由于办卡人数很少，现场将5人一组抽号调整1人一组抽号。但销售不是很理想，据了解，大部分办卡客户为该区域拆迁家庭，一方面都有回迁房，另外一方面预期理想价位都在8000元/㎡以内，因此销售进度较慢，大部分客户进场看房后都离开了，而且6楼至16楼的大部分房源都未在此次推出，楼层不是很理想。至中午12点，仅17个客户成交。客群主要为昆明本区域居住需求的较多。但在此次开盘之前，有多位客户为云南省设计院员工，至下午17点开盘活动结束时，公布售出180套房源。四、关键营销节点1、营销优惠开盘当日给予5%（按揭付款）-8%（一次性付款）的折扣优惠。2、销售状况分析当天公布上榜约218套，销售起价7900元/㎡，均价8500元/㎡，至上午12点仅售出17套套，至下午17点共售出180套，当天销售82.57%。五、开盘宣传包装情况建筑大横幅广告，外场彩休息区，咨询区，内场销控区。六、楼盘销售汇总开盘时间均价推出套数销售率首开盘售出180套3月17日8500元/㎡218套82.57%合计第一次开盘8500元/㎡218套82.57%七、楼盘总结评论项目位于三环附近，周边配套齐全。项目配套有沃尔玛商业广场、大商汇商业中心、南市区公交站，多所幼儿园和小学、多家医院等。今年首次开盘，总推出房源218余套，占总房源35.39%，当日销售180套去化率为29.22%。项目营销分析：项目本次开盘推出1、3、5、6栋的部分房源，共218套，共3种户型，两种为2房户型，一种为3房户型，其中3栋-5栋户型为平层设计，每栋两梯四户，北向两户为2房户型，南向两户为3房户型，而1栋为LOFT复式双层公寓设计，东西向。依据其户型产品设计，此次主要消费客群主要定位于首次结婚的刚需客户，因此一半以上的产品为2房，而三房也仅设计一种户型。项目位置配套齐全，区位优势也比较明显。商业，学校，医院等都在项目方圆5公里内的范围，生活方便。而且项目紧邻南市区公交车站，因此从项目出发到市中心也非常方便。项目此次开盘价格在备案价格的基础上做了15%的下调，2011年年底原定开盘价格预计在8000元/㎡至10000元/㎡，而此次开盘实际最高售价为9117.81元/㎡。开盘营销方面，采取了在开盘当天进行“石林抗旱救灾行动”活动，扩大活动宣传力度和项目知名度。项目在设计和规划时引入了云南省设计院，并且在项目南面位置建设了省设计院办公楼，这也为项目争取到了部分合作单位的员工成为准客户。优势：1.项目区域为城中村改造区域，许多到场客户都为拆迁位置的家庭客户，意向性较强；2.项目容积率很低，绿化率非常高，是项目宣传亮点；3.和就近同区域的中天融域项目在广告时打低价牌，广告以底价做宣传吸引注意力；4.楼盘区位商圈配套成熟，属于南市区商业中心位置。5.项目由云南省设计院进行设计，部分房源已由设计单位进行提前订购。劣势：1.项目在宣传方面针对性较弱，项目特点不明显，因此在市场观望氛围很浓的背景下，对准客户的吸引力不是很强，仅仅靠底价广告来吸引客户，力度不够，因此蓄水不深，在开盘当天据了解只办理了不到50张认筹卡，至中午12点售出17套。虽然由于合作单位内部认购的原因，首次开盘销售率达到82.57%，但后期销售压力却不小；2.项目绿化率虽然很高，但因为目前市场环境的原因，单位平均开发成本较高，在开盘单价上基本没有优势；3.项目户型组成过于简单，仅4种而其中一种为经济适用房，可选商品房户型仅3种，主要户型为80-90平米2房，针对性虽然很强，但不免产品丰富度，而且很多拆迁户都为家庭为单位居住，需要3房甚至4房，因此产品在定位方面过于狭窄；4.项目本省综合性不强，自身楼盘配套没有亮点。