第2章-资产评估的基本方法——市场法

第2章资产评估的基本方法——市场比较法（市场法）•一、基本原理•1、评估思路–首先在资产市场上寻找与被评估资产相类似的参照物的成交价（又称交易案例）；–然后对被估资产与参照物之间的差异进行调整，将参照物的成交价调整为被估资产的评估值–二手自行车、二手电脑、二手房等•2、前提条件–充分发育活跃的资产市场–参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料能够收集到•3、理论基础–供求决定价值论：均衡价值论•二、基本程序及有关指标•1、寻找参照物–成交价必须真实，且是正常交易的结果–至少有三个或以上交易案例–参照物与被评估资产之间大体可替代•2、调整差异–时间因素•价格指数法–区域因素•打分法P116–功能因素•功能系数法–成新率因素–交易情况调整•3、确定评估值•三、具体操作方法–直接比较法•与参照物进行比较–间接比较法•与国家、地区等标准进行比较•1、单一因素比较法•是指利用参照物的交易价格及参照物的某一基本因素直接与评估对象的同一因素进行比较，从而判断评估对象评估价值的方法。•（1）公式•对参照物与评估对象之间的可比性要求较高。•参照物与评估对象要达到相同或者基本相同，仅在某一因素上存在差异。•（2）具体方法•现行市价法•功能价值法•价格指数法•成新率价格法•市价折扣法•功能价值法•价格指数法•成新率价格法•市价折扣法•2、类比调整法–最基本的评估方法–市场售价类比法–价值比率法•（1）市场售价类比法•是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与被评估对象在功能、市场条件和销售时间等方面的差异，通过对比分析和量化差异，估算出评估对象价值的各种方法。–交易案例A的调整值＝参照物A成交价格×时间因素调整系数–×区域因素调整系数–×功能因素调整系数–×情况补正系数–交易案例A的调整值＝参照物A成交价格±时间因素调整值–±区域因素调整值–±功能因素调整值–±成新率调整值–±交易情况调整值–案例1：–教材P46（2）价值比率法•是利用参照物的市场交易价格，与其某一经济参数或经济指标相比较形成的价值比率作为乘数或倍数，乘以评估对象的同一经济参数或经济指标，从而得到评估对象价值的一种评估方法。–成本市价法–市盈率乘数法•四、清算问题•1、市价折扣法–是指在资产清算时，首先确定该资产在公开市场上的正常价格，即公开市价，然后在根据快速变化原则估计一个折扣率，据以确定其清算价格或者拍卖底价。•2、模拟拍卖法（意向询价法）–是通过向被评估资产的潜在购买者询价，获取市场信息，然后经评估人员分析确定结算价格。•五、市场比较法在机器设备评估中的运用•运用市场法评估机器设备是根据市场上类似机器设备的交易价格资料,通过对评估对象和市场参照物之间的差异调整,确定被评估设备价格的方法•1、前提条件:–交易活跃的设备市场,尤其是二手设备市场;–被评估设备本身具有一定的通用性,即比较容易找到参照物•2、基本步骤•(1)明确鉴定评估对象，获取基本资料•(2)进行市场调查，选择参照物–可比因素：•个别因素•交易因素•时间因素•地域因素•(3)调整差异•(4)确定评估值•3、案例–教材P74-76•六、市场比较法在房地产评估中的运用•1、基本思路•是指在求取被估房地产价值时，将被估房地产与近期市场上已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，对已发生了交易的类似房地产的已知价格进行修正调整，得出被估房地产合理价值的一种评估方法。–类似房地产：是指在用途、所处地区等方面与被估房地产相同或相似的房地产。–合理价值：是指在一定评估目的下，被估房地产最可能实现的市场价值。•2、基本公式•3、前提条件–要有充分的市场交易资料–交易实例与被估房地产之间应具有较大的相关性或较好的可比性–交易实例资料及来源必须翔实可靠•4、适用对象–适用于具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、商务楼、商场、标准厂房等；–而对于很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、古建筑、教堂、庙宇等，则难以采用市场法进行评估。•5、因素修正–交易情况修正–交易日期修正–区域因素修正–个别因素修正•区域因素修正–直接比较法–间接比较法•个别因素修正:–个别因素修正的主要内容包括：•具体位置、面积、形状、地质条件、地势、土地的使用年限、土地的生熟程度、建筑结构、建筑质量、新旧程度、维修保养、装饰装修、建筑物朝向等–面积因素修正–P117–使用年限因素修正–P117–容积率因素修正–P117•6、案例–教材P115-117–作业––教材P130第27题•七、对市场法的评价–市场法是相对最具客观性的评估方法，其评估值比较容易为交易双方理解和接受。在发达市场经济国家是运用最广泛的评估方法。–但，该方法的运用需要有一定的前提条件：–一是对产权交易市场成熟度的要求；–二是对评估对象本身的要求，即评估对象应是具有一定通用性的资产。–该方法最适合用于在市场上交易活跃的资产。–作业––教材P49第3题–教材P78第5题–教材P130第12题