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基本方法_市场法确定资产价值的视角和方法市场途径成本途径收益途径评估基准日过去未来成本法市场法收益法市场法成本法收益法类比法价值比率法重置成本成新率重置核算法物价指数法功能重置成本法统计分析法观察法使用年限法直接价值法收益额折现率收益期资产评估方法体系市场法含义理论基础基本公式使用前提如何使用，即评估程序市场法的具体操作方法案例一、市场法的含义市场法是指利用市场上类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析，以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。二、理论基础替代原理资产价价格由关键因素决定，并呈正比例关系。待估资产价值＝A*B*C*D参照资产价值＝a*b*c*d******a***ABCDABCDbcdabcd待估资产价值＝参照物价值三基本公式**评估对象价值评估对象可比因素值＝参照物价值参照物可比因素值评估对象可比因素值评估对象价值＝参照物价值参照物可比因素值参照物价值评估对象价值＝评估对象可比因素值参照物可比因素值三、基本公式待估资产评估值＝参照物价格×各种调整系数待估资产评估值=参照物价格±各种差异调整额案例1某待估资产为一机器设备，年生产能力为150吨。评估基准日为2003年2月1日。评估人员收集的信息：该类设备存在着活跃市场，收集到一个类似设备近期交易的案例，该参照物的年生产能力为210吨，市场成交价格为160万元，发现与评估对象除生产能力差异外，其他属性相同，并且两者的交易条件也相同。案例1分析：1前提分析由于待估资产的市场存在活跃市场并且可以获得交易信息，因此采用市场法进行评估。2确定并量化差异待估资产与参照资产的差异主要体现在生产能力上3调整差异评估值=参照物价格*功能差异调整系数＝160×150/210=114.29(万元)四、使用前提需要有充分发育活跃的公开市场。公开市场上要有可比的资产及其交易活动。可以收集到交易活动的信息。五、评估程序确定评估对象选择参照物确定差异因素调整差异影响综合分析得出结果1.参照物的可比性：功能、市场条件、资产实体特征和质量、成交时间等。2.参照物数量：三个以上。1.选择差异因素：根据资产种类，选择对资产价值影响较大的因素。2.指标对比、量化差异。以各参照物成交价格为基础，将各项差异指标进行调整，得出初评结果。对初评结果进行分析，用统计分析或其他方法判断结果的合理性。5.1确定评估对象实体边界产权边界5.2选择参照物何为类似资产属性类似交易条件类似―关联交易是指上市公司及其控股子公司之间发生的转移资源或义务的事项。―特别交易是指厉害关系人之间的交易5.2选择参照物要三个以上比较案例（国外五个）参照物的成交时间尽可能要接近评估基准日参照物的价格必须是实际成交价5.3确定并量化差异差异是指评估对象与参照物之间的差异调整（修正）系数5.4调整差异影响时间差异（通货膨胀因素），是指参照物交易时间与被评估资产评估基准日时间上的不一致所导致的差异。价格指数法―用定基或环比物价指数法。价格上升调整系数大于1，反之小于1。―如果评估对象与参照物之间只有时间因素的影响时，被评估资产的价值可用下式表示为：评估值＝参照物价格×交易时间差异修正系数5.4调整差异影响区域差异，是指资产所在地区或地段条件对资产价格的影响差异。地域因素对房地产价格的影响尤为突出。把参照物价格调整为与评估对象同一地区的价格，如果参照物区域条件要好，则其价格应向下调，调整系数小于1，反之大于1。当评估对象与参照物之间只有区域因素的影响时，被评估资产的价值可用下式表示为：评估值＝参照物价格×区域因素修正系数5.4调整差异影响功能差异，是指资产实体功能过剩和不足对价格的影响。（功能价值类比法）可用绝对数计算，生产能力相差一个单位，价格差多少；也可用相对数计算，生产能力相差一个百分点，价格差多少。在社会需要的前提下，功能越高价格越高。当评估对象与参照物之间只有功能因素的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：评估值＝参照物价格×功能差异修正系数5.4调整差异影响成新率差异调整成新率差异调整为同一成新率的价格，（成新率价格调整法）除土地外，一般有形资产都有有形损耗。如果参照物的成新率较低，就要将参照物的成交价往上调，则调整系数大于1，反之小于1。当评估对象与参照物之间只有功能因素的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：评估值＝参照物价格×功能差异修正系数5.4调整差异影响交易情况差异调整，主要包括交易的市场条件和交易条件。市场条件主要是指参照物成交时的市场条件与评估时的市场条件是属于公开市场或非公开市场以及市场供求状况。交易条件主要包括交易批量、付款条件等。由于销售情况的差异所需的调整，即单价与批发对交易价格的影响。当评估对象与参照物之间只有交易情况的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：评估值＝参照物价格×交易情况修正系数5.4调整差异影响个别因素差异调整，主要包括资产的实体特征和质量。如外观、结构、规格型号和工艺水平当评估对象与参照物之间只有个别因素的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：评估值＝参照物价格×个别因素修正系数5.4调整差异影响多种差异共存时评估值＝参照物价格×交易时间修正系数×区域因素修正系数×功能修正系数×交易情况修正系数×个别因素修正系数5.5综合分析并确定评估值选择最优的评估结果平均或加权平均法5.6间接比较法间接比较法，当评估对象与参照物之间无法直接比较时，可通过专家综合评分来衡量两者之间的差异，并进行差异调整。原理和计算过程与前面相同。衡量差异的指标是综合评分，而非关键特征。六、市场法的优缺点优点能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格。评估结果易于被各方面理解和接受。缺点需要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可对比数据难以应用。不适用于专用机器设备和大部分的无形资产，以及受到地区、环境等严格限制的一些资产评估。案例2*某待估资产为两室一厅居住用房，面积为58平方米，建筑时间为1989年，位置在某市闹市区，评估基准日为2003年5月1日。在待估房屋附近，于2001年12月曾发生过房屋交易活动，交易价格为58000元。经调查和分析，2003年居住用房价格与2001年相比上升了9.3%，评估人员认为该居住用房所处位置、面积、建造时间、交易的市场条件等方面与待估资产基本相同。案例2分析：1前提分析，由于可以找到待估资产的市场交易案例，应采用市场法进行评估。2确定评估对象3量化差异，待估资产与参照资产的差异仅仅在交易时间这一指标上，所以只对时间差异进行调整即可推算出被估资产的市场价值3调整差异影响，资产评估值=58000×(1+9.3％)=63394元案例3某企业因严重的资不抵债而进行破产清算，其中有一套机器设备急需拍卖。评估人员从市场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例，该参照资产与待估设备型号、性能、新旧程度基本相同，成交时间为2002年6月，成交价格为365.2万元。评估基准日为2002年8月。案例3分析：1前提分析2确定评估对象3量化差异待估资产与参照资产的差异仅仅在市场交易条件这一指标上，经评估人员分析，待估资产快速脱手的价格将低于正常售价的30%。4调整差异影响资产评估值=365.2×(1—30％)=255.64（万元）案例4*待估资产为某机器设备，其生产时间为1993年，尚可使用13年，评估基准日为2003年1月。评估人员搜集到一交易案例，该机器设备和待估设备型号相同，属同一厂家生产，交易时间为2001年12月，交易价格为124000元，该机器设备的生产时间为2001年1月，尚可使用15年。并且在2002年同类机器设备的环比价格指数为10%，通过对交易条件的分析认为参照物的成交价格较正常价格低20%，并且其他情况与评估对象非常相似，请评估该设备的价值。案例4分析：1前题分析资产的市场交易案例易于选取，应采用市场法进行评估2确定评估对象3确定并量化差异，待估资产与参照资产的价值差异主要来源于成新率差异、价格水平变动差异和交易条件差异。案例4成新率差异待估资产成新率=待估资产尚可使用年限/（待估资产已使用年限+待估资产尚可使用年限）×100%=13÷(10+13)=57%参照资产的成新率=15÷(1+15)×100%=93.75%。成新率调整系数＝57%/93.75%=0.61案例4时间因素（价格水平）差异时间因素调整系数＝1+10%＝1.1案例4交易条件差异交易条件修正系数为（1+20%）or1/80%案例44调整差异影响待估设备的评估值＝参照物成交价*成新率调整系数*时间因素调整系数*交易条件修正系数＝124000×(57%÷65%)×（1+10%）×(1/0.8)=149515.6(元)THANKS!!!练习题评估过程中的资料直接来源于市场，同时又为即将发生的资产行为估价，此种情况下最为简单、有效的方法是（）A．成本法B．市场法C．收益法D．割差法练习题市场法中进行的区域因素修正的目的在于将可比交易实例价格修正为（）A．评估基准日的价格B．正常交易的价格C．待评估对象自身状态下的价格D．待评估对象区域因素下的价格练习题某被评估企业的净现金流为1500万元，评估人员在上市公司中寻找到与被评估企业相类似的ABC公司，该公司的股价目前为20元，每股净利润为0.8元，用市盈率法计算被评估企业的评估值应为（）A．37500万元B．30000万元C．1875万元D．无法计算练习题通常情况下可以用市场法进行评估的资产有()A.专利权B.专用机器设备C.通用设备D.专有技术练习题.某待评估宗地与交易案例相比而言，某地段要好，由此引起待评估宗地的价格比交易案例价格高20%，则地段因素修正系数为（）A.100/120B.80/100C.120/100D.100/80