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物业管理费用管理费用分析1、经济来源定期收取的物业管理服务费住宅维修基金以业养业，多种经营收入集团给予的支持政府给予的政策扶持2、主要支出管理服务人员的工资和按规定提取的福利费公共设施、设备正常运行、维修及保养费绿化管理费清洁卫生费保安费办公费固定资产折旧费法定税费物业保险费维修基金范围应支出费用3、如何盈利综上所属，如何合理使用物业管理费和拓展新的物业管理项目，达到开源节流，最终实现盈利，需要珠光物业认真考虑。（1）开源部份以业养业，多种经营：本着“取之小区、用于小区”的原则，严格按照物价部门审批收费标准收取物业管理费。广泛开展各种便民有偿服务，如房屋装修、水电维修、代定报刊等服务内容。同时，开办超市、托儿所、幼儿园、活动中心、酒吧等多种经营场所，最终走上以业养业的良性循环。扩大经营规模，降低管理成本：在现代社会中，物业管理将发展成为一种有效提高居民生活质量的最佳选择，作为房地产业的组成部分，物业管理也是必不可少的配套行业，随着房地产业的逐步发展，物业管理的市场会越来越大，产值也会越来越高。在这种形势下，珠光物业必须努力提高服务质量，参与市场竞争，不断扩大经营规模，增加新的物业管理项目，降低企业负担，壮大实力，最终成为一个规范化、规模化、信息化、专业化的现代化物业管理公司，在成都，乃至全国创出自己所特有的企业品牌。（2）节流部份强化内部管理，提高工作效率：通过健全内部管理机制，不断完善服务功能，提高管理水平等有效手段和措施，以期降低企业成本，减低业主负担。每一位员工必须具备高度责任感和很高的工作效率，能够快速、高效、高质量的完成自己的工作。节约能源：能源约占管理开支20%以上，因此在节减管理开支中，节能是一种有效的方法。珠光物业在服务过程中将凭借以往的管理经验，安排成立专题研究小组，并按照实际情况制定预算，尽量节省管理开支。人员精简：按“***项目”设备及环境制定节约方案，并充分利用“***项目”的智能化系统，使人防和技防有机结合。利用专业系统的培训工作提升员工知识水平，加强工作质量和效率，强调一岗多能、一岗多专，以达到精简架构的目的。长远设备维修计划：编制并实施预防性维修计划减低设备的突发性毁坏，以便减轻维修费用的开支。提升设备系统功率：保持系统在其最高运行功率，以减低运作费用及延长设备使用期。二、维修基金维修基金是指用于“***项目”共用部位、共用设施设备的购置、更新与大、中修基金。这些费用一旦需要支出，数额巨大，单靠日常管理收费无法负担，因此，有必要以基金的形式事先提取。1、维修基金的收取建设部、财政部（1998）213号文《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第五条规定：商品房在销售时，购房者与销售单位应当签订有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2-3%比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。2、维修基金的使用与管理维修基金必须专款专用，只能用于物业共用部位和共用设施设备的购置、更新与大、中修。维修基金归全体业主所有，经业主委员会批准，委托物业管理公司实际操作使用。维修基金收缴后，应专户存入指定银行，在需要使用时，由物业管理公司提出使用计划和预算，报业主委员会批准，在使用过程中，接受业主委员会的监督检查。维修基金突出特点，就是数额巨大并可以持续使用，因此应在保证安全基础上，争取产生最大增值收益，如购买国库券、债券等，产生的利息及收益一方面用于物业的更新维修，一方面也可弥补日常管理费不足。三、***项目物管效益预测单位：人民币（元/月）序号项目入伙第1年入伙第2年前半年后半年前半年后半年1经营收入总额929477103542311191671212240均摊2.581882.876183.10883.367332管理成本总额均摊3盈亏总额均摊四、***项目物管经营收入核算1、物管收入核算总表单位：人民币（元/月）序号项目入伙第1年入伙第2年前半年后半年前半年后半年1物管费7909788474769039749604732停车场1276391595481914582233683游泳池收入无6004无60044网球场收入2311137147711375便民服务用车96291925819258192586其它特约服务1000200030002000合计929477103542311191671212240均摊至每平方米为2.581882.876183.108803.367332、物管收入核算明细（1）物业管理服务费物业管理费：建筑面积×收费标准×己入住率×收缴率空房物管费：建筑面积×收费标准×未入住率×收缴率×50%建筑面积：住宅360000㎡收费标准：住宅3.5元/月/㎡入住率：第一年前半年40%、后半年50%入住率第二年前半年60%、后半年70%入住率收缴率：95%空置房：按收费标准的50%比例收取。单位：人民币（元/月）序号项目入伙第1年入伙第2年前半年后半年前半年后半年1、住宅4788005985007182008379002、住宅空房359100299250239400179550小计8379008977509576001017450税收5.6%46922502745362656977合计790978847476903974960473（2）停车场经营汽车停车位：2000个车辆拥有率：80%固定停放率：80%收费标准：300元/月/辆，另前3月为装修期，车位空置停车场现有2种方式：第1种为住户租赁，物业按相应标准收取场地使用费。计算方式：总户数×入住率×车辆拥有率×固定停放率×收费标准（300元/月）第2种为临时停放，其标准按物价局统一标准执行。计算方式：总户数×入住率×临停率（10%）×收费标准（150元/月）单位：人民币（元/月）序号项目入伙第1年入伙第2年前半年后半年前半年后半年1固定停车1382401728002073602419202住户临停8640108001296015120收入小计1468801836002203202570403税收5.6%82251028212338143944保险5%7344918011016128525成本支出2.5%3672459055086426支出小计19241240522886233672合计127639159548191458223368（3）游泳池经营收入月票：100元/月，次票：5元/次第一年按按入住率比例的10%计算每月月票收入，每年旺季为5月。第二年按按入住率比例的20%计算每月月票收入，每年旺季为5月。单位：人民币（元/月）序号项目入伙第1年入伙第2年前半年后半年前半年后半年1、月票无4389无122892、次票无9000无24000收入小计无13389无362893、税收5.6%无-750无-20324、电耗30×30×5×0.63=-28355、人力成本600×3=-18006、其它-2000支出小计无-7385无-8667合计无6004无27622（4）网球场经营收入20元/小时，每天按3小时计算，每半年递增20%(前2月不计收入)单位：人民币(元/月)序号项目入伙第1年入伙第2年前半年后半年前半年后半年1、收入12002160252028802、税收-67-121-141-1613、电耗16×1×30×0.63=-3024、人力成本600×1=-600合计231113714771817（5）便民服务用车收入大客车：收费标准：3元/单边客源：业主、商业项目、物业工作人员、散客等营业时间：6：30-21：30，每2小时往返一次，每天8次头3月不计收入，以每车20人/次计算车费收入为：3×8×20×30=14400元/月（前三月无）税收支出为：14400×5.6%=806元/月利润为：13594元/月（前三月无）观光车：车费收入为：1元×5人×10次×4辆×30天=6000元/月（前三月无）税收支出为：6000×5.6%=336元/月利润为：5664元/月（前三月无）两项合计：19258元/月（前三月无）（6）篮球场、足球场暂不考虑收费，最终根据实际情况另行测算五、***项目物管成本支出核算1、核算总表单位：人民币(元/月)序号项目金额均摊物业费（元/平方米）比例1、管理、服务人员工资及福利费2825121.8980671.7%2、公共设施设备运行维修保养费436430.2932211%3、绿化养护、管理费65000.043671.7%4、清洁卫生费88180.059242.2%5、保安费30400.020420.8%6、办公费171400.115164.4%7、社区文化建设费30800.020690.8%小计364733行政管理费：前7项之和8%计提291790.196047.4%合计3939122.6465100%2、物管成本核算明细单位：人民币（元/月）序号项目计算公式合计一、工资和福利费（一）至（五）和282512（一）管理、服务人员工资1-5之和1791501、总务部共6人17800（1）经理6800×16800（2）总务主管兼行政专员3000×13000（3）品控兼采购、生活兼保管2500×25000（4）司机1500×230002、客户服务中心共6人12500（1）主管兼区房管员3000×13000（2）区房管员、会计兼档案、出纳兼收银2500×37500（3）客户协调兼接待1000×220003、工程部共12人17400（1）总工程师4000×14000（2）主管兼工程监理3000×13000（3）组团、维修、万能工1000×1010000（4）兼职领班津贴200×24004、保安部共89人85450（1）经理助理4000×14000（2）保安队长3000×13000（3）保安副队长1800×23600（4）保安干事1200×44800（5）保安850×8168850（6）兼职领班津贴200×612005、环境部共65人46000（1）经理助理4000×14000（1）保洁、绿化主管3000×26000（3）保洁550×4826400（4）绿化600×148400（5）兼职领班津贴200×61200（二）按规定提取福利费1-3之和313511、福利基金179150×14%250812、工会经费179150×2%35833、教育经费179150×1.5%2687（三）劳动保险费1-4之和246631、养老保险、502×17.6%×178157272、医疗保险502×7%×17862553、失业保险502×2%×17817874、工伤保险502×1%×178894（四）工作餐费1-2之和305701、保安250×89222502、保安中夜餐1.5×30×89÷3×226703、管理、工程值班250×10+1.5×30×1029504、其它150×182700（五）加班费1-3之和167781、职工日常补贴20×4×168134402、保安节日加班30×10/12×8922253、其余人员节日加班30×10/12×89/21113二、设施设备运行维保费（一）至（七）和43643（一）照明系统维保费1-16之和156351、庭院灯照明电费46×5×30×0.63+46×6×30×35%×0.6361732、景观灯光彩灯照明电费68×5×30×0.6364263、高杆照明电费3.2×11×30×0.636654、楼道白炽灯照明电费22×53×0.04×1×30×0.638815、节日社区活动灯光电费40×3×20×0.63÷121266、楼道白炽灯更换1166×2×1÷121947、楼道声光控更换1166×5%×15÷12738、草坪灯更换200×40%×10÷12679、庭院灯更换200×40%×45÷1230010、镇流器更换200×10%×150÷1225011、启动器更换200×40%×12÷128012、