第五章-市场比较法

第五章市场比较法5.1市场比较法的概念市价比较法：交易实例比较法、买卖实例比较法、市场资料比较法、交易案例比较法、直接交易案例比较法。将待估对象房地产与在近期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，通过交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正和个别因素修正等，最后得出待估房地产最可能实现的合理价格。区位建筑结构用途新旧程度权利性质规模比较法5.1市场比较法的概念比准价格——用市场比较法估价求得的价格。理论依据：替代原理作用于房地产市场，表现为效用相同、条件相近的房产价格总是相互牵引，趋于一致。5.2市场比较法的理论基础5.3应用条件（一）基本条件1、充分发展的房地产市场、可便捷利用的市场资料源2、有充足的、近期的、真实的房地产交易资料5.3应用条件（二）具体条件1、充分的交易实例资料（至少3个以上）2、资料具有相关性3、市场供求关系基本一致4、交易时间接近（一年以内）5、明确显示具备的条件6、资料必须详实可靠5.3应用条件（三）不适用对象1、非交易性房地产：如古建筑、纪念堂（馆）、寺庙等，原因是交易实例少。2、少有交易的房地产：经济基础薄弱的边远农村，原因是缺乏必要的市场资料，高尔夫球场。3、可比性差的房地产，如在建工程（完工程度差异大）等。4、适用对象：交易性房地产交易性房地产是否都可使用市场比较法？5.3应用条件（三）不适用对象1、非交易性房地产：如古建筑、纪念堂（馆）、寺庙等，原因是交易实例少。2、少有交易的房地产：经济基础薄弱的边远农村，原因是缺乏必要的市场资料，高尔夫球场。3、可比性差的房地产，如在建工程（完工程度差异大）等。4、适用对象：交易性房地产交易性房地产是否都可使用市场比较法？5.4市场比较法估价步骤23451step1搜集交易实例step2选取可比实例step3建立价格可比基础step4进行各项修正step5求出比准价格一、搜集交易实例：搜集交易实例在平时就应留意搜集和积累，这样才能保证运用时有足够多的交易实例可供选用。1.查阅政府有关部门的房地产交易登记资料（偏低）2.参加房地产中介机构的房地产交易会3.深入现场进行市场调查（扮装成欲购房地产的顾客）4.查阅报刊信息（广告）5.查看房地产网站的交易信息（偏低，虚假信息多）6.同行信息交流或其他途径5.4.1搜集交易实例（一）搜集实例的途径1、查阅政府有关部门的资料【相关资料】5.4.1搜集交易实例交易实例调查表一、搜集交易实例（一）收集资料的范围1、按类似房地产交易的频繁程度定交易频繁——搜集资料的范围可以小些交易较少——搜集资料的范围可以大些2、按房地产的性质与类型定住宅——搜集资料的范围可以小些（小区范围内）厂房——搜集资料的范围可以大些（开发区范围内）5.4.1搜集交易实例一、搜集交易实例（二）交易双方情况及交易目的（亲戚）（三）交易实例房地产状况土地——繁华程度、交通便捷程度、环境、景观、公共配套设施完备程度、城市规划限制等区域因素；土地面积大小、形状、临路状况、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况、规划管制条件、土地使用权年限……建筑物——建筑物新旧程度、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向……（四）成交价格、成交日期、付款方式5.4.1搜集交易实例二、选取可比实例1.与估价对象所处区域类似（从化和天河）2.用途或性质相同或大致相同3.结构相同或相当；（砖混和框架）4.面积相同或相当；（0.5～2倍范围内）4.价格类型相同；5.估价时点相近；（小于一年）6.交易情况类似；7.数量是否足够。5.4.2选取可比实例【例题】与估价对象相似的房地产是指与估价对象的（）等相同或相似的房地产。A.区位B.用途C.权利性质D.总价E.外观『正确答案』ABC『答案解析』本题考查的是选取可比实例的要求。相似的房地产要：区位相近（应与估价对象处在同一供求范围内）；用途相同；权利性质相同；档次相当；规模相当（0.5～2倍范围内）。5.4.2选取可比实例二、选取可比实例【例】评估某套建筑面积为120m2的住宅在2008年9月底市场价值，收集了以下4个交易实例，其中最适合作为可比实例的是（）。A.甲B.乙C.丙D.丁『正确答案』B5.4.2选取可比实例三、建立价格可比基础选取了可比实例后，一般应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，对价格内涵和形式进行“标准化”，使之口径一致，相互可比，为后续对可比实例成交价格进行修正和调整建立一个共同的基础。建立比较基础：①统一付款方式；②采用同一单价；③统一币种和货币单位；④统一面积内涵；⑤统一面积单位5.4.3建立价格可比基础建立价格可比基础统一付款方式统一币种和货币单位统一采用单价统一面积内涵统一面积单位五个方面5.4.3建立价格可比基础三、建立价格可比基础①统一付款方式房地产交易许多成交价格采取分期付款方式支付，而且付款期限长短、付款次数、每笔付款金额在付款期限内分布的不同，导致实际价格也会有所不同。为便于比较，价格一般以在成交日期一次性付清所需支付的金额为基准。5.4.3建立价格可比基础例题某宗房地产的交易总价款为120万元，合同约定部分分期付款，部分抵押贷款方式支付。即在成交日期首付40万，半年后支付20万，一年后支付20万，余款在十年内抵押贷款方式支付。统一付款方式的计算与选择利率大小和计息时间的关系。5.4.3建立价格可比基础万元294.11840%6120%61204015.0A设年利率为6%设半年利率为3%万元269.11840%3120%3120402A设月利率为0.5%万元248.11840%5.0120%5.012040126A万元257.11840%5.1120%5.11204063A设季利率为1.5%5.4.3建立价格可比基础三、建立价格可比基础②采用同一单价土地除了单位土地面积的价格，还可以为单位建筑面积的价格，即楼面地价。单位面积只是一个比较单位。根据估价对象的具体情况，还可以有其他的哪些比较单位？5.4.3建立价格可比基础三、建立价格可比基础③统一币种和货币单位通常情况下，是采用成交日期时的汇率。但如果先按照原币种的价格进行交易日期修正，则对进行了交易日期修正后的价格，应采用估价时点时的汇率进行换算。在统一货币单位方面，按照使用习惯，人民币、美元、港币等，通常都采用“元”。5.4.3建立价格可比基础三、建立价格可比基础④统一面积内涵房地及建筑物：单位建筑面积、单位套内建筑面积、单位使用面积的价格。买房时你会遇到各种面积问题。建筑面积、产权面积、公摊面积、赠送面积……各种面积是什么意思？5.4.3建立价格可比基础④统一面积内涵套内使用面积：就是一套房子不算室内墙体，不算楼体公摊面积，实际使用的面积。套内建筑面积：就是套内使用面积+墙体所占面积+套内阳台面积。公摊面积：由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括消防通道、电梯、门厅、走廊、水暖井、通风井、强弱电箱、公共设备间等等。建筑面积：套内建筑面积+公摊面积。赠送面积：可能会是入户花园、露台、阳台、阁楼、地下室等形式。不属于产权面积。5.4.3建立价格可比基础④统一面积内涵产权面积：可能是套内使用面积、套内建筑面积、建筑面积这三种的一种。因为产权面积是根据《商品房买卖合同》中面积计算方式来决定的。目前国内销售的商品房产权面积多数是建筑面积，房改房多为套内建筑面积。总价＝套内建筑面积×套内建筑面积单价＝建筑面积×建筑面积单价＝使用面积×使用面积单价5.4.3建立价格可比基础公摊面积计算公式：公摊面积=套内建筑面积×公摊系数公摊系数=建筑总公摊面积÷建筑总套内面积公摊率=建筑总公摊面积÷总建筑面积举个栗子。以下图中的88平米3房户型为例：建筑面积88㎡，套内建筑面积72㎡，赠送面积约10㎡公摊面积=建筑面积-套内使用面积=(88-72)=16㎡公摊率=公摊面积/套内建筑面积=(16/88)=18.2%得房率=套内建筑面积/建筑面积=[72/88]=81.8%5.4.3建立价格可比基础公摊面积多大较合理：注意：不同住宅类型公摊比例不同，公摊面积并不是越小越好。市场上有一些公摊比例的惯例可供参考：联排、叠加别墅类：公摊率1-8%7层以下多层住宅：公摊率7-12%7-11层住宅：公摊率10-16%12-18层住宅：公摊率14-20%18-33层住宅：公摊率16-25%公摊面积越大，开发商利润越大。5.4.3建立价格可比基础例题【例】某建筑物套内建筑面积100m2，套内墙体面积10m2，套内阳台面积5m2，分摊共有建筑面积20m2，已知该房地产套内房屋使用面积价格10000元/m2，则该建筑得房率是多少？其按建筑面积计算价格是多少？建筑面积=套内建筑面积+公摊面积=100+20=120m2使用面积=套内建筑面积-套内墙体面积-套内阳台面积=100-10-5=85m2得房率=套内建筑面积/建筑面积=100/120=83.3%建筑面积单价=10000X85/120=7083元/m25.4.3建立价格可比基础④统一面积内涵在现实房地产交易中，有按建筑面积计价，有按套内建筑面积计价，也有按使用面积计价的。它们之间的换算如下：5.4.3建立价格可比基础⑤统一面积单位在面积单位方面，中国大陆通常采用平方米(土地的面积单位有时还采用公顷、亩)，美国、英国和中国香港地区习惯采用平方英尺，日本、韩国和中国台湾地区一般采用坪。1公顷＝10000平方米1亩＝666.67平方米1平方英尺＝0.09290304平方米1坪＝3.30579平方米5.4.3建立价格可比基础例题【例】搜集了甲、乙两个交易实例。已知甲交易实例的建筑面积为200m2，成交总价为80万元人民币，分3期付款，首付款为16万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元人民币于1年后支付。乙交易实例的使用面积为2500平方英尺，成交总价为15万美元，于成交时一次性付清。乙交易实例的建筑面积与使用面积的关系为：1平方英尺建筑面积＝0.75平方英尺使用面积。如果选取该两个交易实例为可比实例，请在对它们的成交价格进行有关修正和调整之前，进行“建立比较基础”处理。5.4.3建立价格可比基础『解答』对该两个交易实例的成交价格进行建立比较基础处理，包括统一付款方式和统一计价单位，具体如下：（1）统一付款方式，如果以在成交日期一次性付清为基准，假设当时人民币的年利率为8%：乙总价＝15.00（万美元）5.4.3建立价格可比基础5.4市场比较法估价步骤（2）统一计价单位。①统一价格表示单位。统一采用单价：②统一币种和货币单位。如果以人民币元为基准，则需要将乙交易实例的美元换算成人民币元。已知乙交易实例成交当时人民币与美元的市场汇率为1美元等于7.7395元人民币，则：甲单价＝3821.00（元人民币/平方米建筑面积）乙单价＝60.00×7.7395＝464.37（元人民币/平方英尺使用面积）③统一面积内涵。如果以建筑面积为基准，已知乙交易实例的建筑面积与使用面积的关系为：1平方英尺建筑面积＝0.75平方英尺使用面积，则：甲单价＝3821.00（元人民币/平方米建筑面积）乙单价＝464.37×0.75＝348.28（元人民币/平方英尺建筑面积）④统一面积单位。如果以平方米为基准，由于1平方英尺＝0.09290304平方米，则：甲单价＝3821（元人民币/平方米建筑面积）乙单价＝348.28×10.764＝3749（元人民币/平方米建筑面积）5.4.3建立价格可比基础市场比较法的基本公式采用市场比较法评估不动产的价格，需要进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素的修正，通过这四个方面的修正后，就可以把可比实例不动产的实际成交价格变成估价对象