商品房买卖合同培训

商品房买卖合同培训总经理办公室内容提要•一、商品房认购协议解读•二、商品房买卖合同主合同解读•三、商品房买卖合同补充协议解读一、商品房认购协议解读1、认购协议第二条备注的意义“乙方选择个人住房贷款按揭之贷款方式最终审批权在相应贷款机构，乙方签订本协议时已确认并承诺能够通过相应贷款机构的审批，如因不能通过审批导致商品房买卖合同无法订立的，由乙方承担违约责任。”买受人可以贷款申请无法通过银行审批为由，主张商品房买卖合同因非双方的原因无法订立，从而要求出卖人返还定金。一、商品房认购协议解读2、定金问题：定义：指合同当事人为保证合同履行，由一方当事人预先向对方交纳一定数额的钱款。《合同法》115条：“当事人可以依照〈中华人民共和国担保法〉约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”一、商品房认购协议解读2、定金问题《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”一、商品房认购协议解读2、定金问题定金与订金、诚意金的区别订金：不是一个规范的概念,在法律上仅作为一种预付款的性质。订金只是预付款的一部分，是当事人的一种支付手段，不具有担保性质。合同履行的只作为抵充房款，不履行也只能如数返还。一、商品房认购协议解读2、定金问题定金与订金、诚意金的区别诚意金：与订金一样不是一个法律概念，十几年前从香港传过来。地产公司收取诚意金通常是为掌握具有购买意图的客户数量，从而为定价提供依据。收取诚意金必须是在取得预售证之后，如客户放弃选购，开发商应退还诚意金。一、商品房认购协议解读2、定金问题四川省消协的误读《四川省消费者权益保护条例》：房地产经营者与房屋买受人订立商品房买卖合同前，以“诚信金”、“排号费”、“预购订金”等形式向买受人收取的费用，收取后买受人改变购买意愿的，经营者应当全额退还。一、商品房认购协议解读3、客户逾期不签约的问题合同约定：乙方应在签订本协议之日起日内，即年月日前（含当日）携带本认购协议、定金收据、应付房款及产权名义人身份证原件到XXX销售中心与甲方签订《商品房买卖合同》及其补充协议和附件，且产权名义人必须是乙方本人或乙方配偶、父母及子女。若乙方未能在约定期限内与甲方签订《商品房买卖合同》及其附件的，视为乙方主动放弃本套商品房认购权，甲方有权不予通知乙方而将该物业单位另行出售，且乙方所付定金不予退还。一、商品房认购协议解读3.客户逾期不签约问题置业顾问如何催告？发短信发催告函发律师函以上方式如何保全证据？一、商品房认购协议解读4、合同条款能否协商修改？《认购协议》约定：“乙方在签订本协议时确认已充分了解所认购商品房有关内容，且已仔细阅读并对销售中心已公示的预售许可证、价格公示栏、《商品房买卖合同》及《补充协议》、《前期物业管理服务协议》、其他相关附件（以下简称“《商品房买卖合同》及其附件”）及其填充内容无异议。”一、商品房认购协议解读4、合同条款能否协商修改？案例：李某诉华润要求双倍返还定金案李某认购了华润开发的某项目房屋一套，签订了认购协议，并缴纳定金5万元，华润向客户开具了相应的定金收据。几日后，李某如约来到销售中心，在签约时提出对合同个别条款有异议，要求进行修改。我司销售人员对此进行了解释，但没有同意修改。李某随后将华润告上法院，称因我司不同意修改合同条款导致双方未能签约，要求我司双倍返还定金，并提供了与销售人员的谈话录音作为证据。一、商品房认购协议解读4、合同条款能否协商修改？案例：李某诉华润要求双倍返还定金案法院判决：“认购协议已清楚表明，双方在签订协议时原告已对合同的内容是知晓且没有异议的，即双方对《商品房买卖合同》已经进行过协商，在正式签约时不用再协商。”一、商品房认购协议解读5、客户逾期不签约的法律后果合同约定：“若乙方未能在约定期限内与甲方签订《商品房买卖合同》及其附件的，视为乙方主动放弃本套商品房认购权，甲方有权不予通知乙方而将该物业单位另行出售，且乙方所付定金不予退还。”建议：最好书面通知，并保留相关证据。一、商品房认购协议解读6、客户通讯地址与联系方式的问题《认购协议》约定：双方的联络方式以本协议所记载的电话、通信地址为准，双方对各自提供资料的真实性负责。甲、乙双方如更改通讯地址及电话号码，应以挂号邮件或以在成都本地媒体上刊登变更信息的方式及时通知对方，否则，由此导致的书面通知不能送达的法律后果由更改方自行承担。二、商品房买卖合同主合同解读第三条买受人所购房屋基本情况阳台个数为何不写入合同？1、封闭阳台：栏板以上全部用玻璃窗围闭的阳台。建筑面积按其外围水平投影面积计算；2、未封闭阳台：建筑面积按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。我们的阳台：1、错层阳台：不计算建筑面积。2、两房变三房：本为未封闭阳台，只计算半面积，但买受人需签署协议委托第三方进行统一封闭，以增加业主实际使用面积。不写的原因：无法准确填写，还不如不写。二、商品房买卖合同主合同解读第三条买受人所购房屋基本情况为何按套内面积计价？合同约定：“该商品房为住宅的，出卖人与买受人约定按照下列第1种方式计算该商品房价款。”解释：房管局标准版本，不可修改。矛盾：成都市行业惯例，宣传时以建筑面积计价。二、商品房买卖合同主合同解读第七条规划变更的约定•“出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。”•“出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿。”房管局的用意：防止开发商任意变更规划，影响买受人权益。实际情况：目前规划变更审批很严，通过可能性极小，且书面征得受影响的买受人同意很难操作。买受人权益的损失更难界定，因此，本条并不具有太强可执行性。二、商品房买卖合同主合同解读第八条设计变更的约定•何种变更需通知买受人？经规划行政主管部门批准的规划变更或者设计单位同意的建筑工程施工图设计文件的结构形式、户型、空间尺寸、朝向、用途的变更等影响到买受人所购商品房质量或使用功能的；通知时间：变更批准之日起十日内未通知后果：买受人有权退房通知后未在15日内书面回复：视为接受变更二、商品房买卖合同主合同解读第十条交付条件交付时必须具备的条件：《规划验收合格证》《面积实测报告》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《住宅工程质量分户验收表》（依据：《成都市住宅工程质量分户验收管理暂行规定》07年10月1日起执行）未按约定期限达到交付条件——逾期交房，买受人可拒绝收房，并追究出卖人的违约责任（详见合同第12条）。二、商品房买卖合同主合同解读第十条交付条件《住宅工程质量分户验收表》是什么？理解误区：分户验收说明政府相关部门对每一户的建筑质量均进行过检查，有力地保障了业主合法权益。实际情况：分户验收工作由建设单位组织实施。建设单位项目（技术）负责人、施工单位项目经理及专业技术（质量）负责人、监理单位项目总监理工程师及专业监理工程师等人员参加，并组成分户验收小组。建筑质量监督机构对验收表进行核查，对交验房屋进行抽查。竣工验收程序：分户验收→工程竣工验收→专项验收（消防、防雷、环境、卫生、电梯、人防）→规划验收二、商品房买卖合同主合同解读第十条交付条件为什么不选择选项三和四？3、出卖人已取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明（大产权）原因：该项适用于现房买卖，不适用期房买卖4、满足第十一条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件；原因：如果选择这一条，则我司一旦出现交付时市政基础设施不达标的情况，客户即有权拒收房屋，公司还需因为逾期交房承担高额违约金。二、商品房买卖合同主合同解读第十条交付条件两书应该什么时候给？《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（建设部建房【1998】102号文件）第三条房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》可以作为商品房购销合同的补充约定。合同第十条“该商品房交付时应当符合下列第1、2X项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。”二、商品房买卖合同主合同解读第十一条市政基础设施和其他设施的承诺客户说：“违约责任太轻。”由于是公共设施，一旦为达到承诺，则每户业主都需进行赔偿，违约金并不少。客户说：“为何不承担逾期交房责任？”因为我们在合同第十条并未选择第四项作为交付条件，既然不属于交付条件，那么即使未达到也不构成逾期交房。况且第十一条已经约定了专门的违约金赔偿责任，也不可能同时和第十二条一起重复计算违约金。二、商品房买卖合同主合同解读第十二条逾期交房责任逾期在XX日内买受人不得退房；出卖人承担逾期违约金逾期超过XX日买受人可以退房，出卖人承担全部已付款X%的违约金。买受人选择不退房，出卖人继续承担逾期违约金直至实际交付。二、商品房买卖合同主合同解读第十三条面积差异处理为何只按套内面积补差？答：因为计价是按照套内面积计算的。如果按建筑面积计价和补差，则可能出现房屋公摊面积增加，套内面积减少，总建筑面积增加的情况，损害到买受人的实际使用利益。套内面积补差的计算方法套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。二、商品房买卖合同主合同解读第十四条交接手续为何只在交付前7日通知？答：首先，这是房管局合同不可更改的条款。其次，作为期房销售，其交付时间已经在合同中明确写明，买受人应自行提前做好准备。为何出卖人要代收办理产权相关税费？答：按揭客户按照银行的要求，必须由出卖人代办，一次性付清客户在收房时也可与出卖人约定自办产权，自行缴纳相关税费。二、商品房买卖合同主合同解读第十五条商品房质量、装饰、设备标准的约定地基基础和主体机构质量不合格买受人有权退房。室内空气检测不合格买受人有权退房。背景：北方冬季施工添加防冻液，造成“氨味房”。验房时发现质量问题由出卖人按照国家和本省有关工程质量的规范和标准，在与出卖人约定的期限内对该套商品房进行整改，并承担整改费用，但买受人应在本合同约定的交付时间内办理完毕房屋交付手续，否则视为本套房屋已交付。装饰设备标准不符合约定出卖人应在双方约定的时间内进行整改，如仍达不到约定标准，出卖人赔偿装饰、设备差价；但买受人不得以此拒收房屋，出卖人不因此承担逾期交房法律责任；二、商品房买卖合同主合同解读第十九条产权登记初始登记交付后90天内转移登记交付后365天内分户国土证分户产权办理完毕后三年内，开发商协助办理三、商品房买卖合同补充协议解读1、逾期付款责任补充约定买受人未按照约定的时间付款的，根据逾期时间，分别按照下列方式处理：1、逾期在X（含第X）日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之X的违约金，并于实际支付应付款当日一并向出卖人支付违约金，合同继续履行。2、逾期付款超过X日后，出卖人有权单方面解除合同，并向买受人收取本套商品房成交价总额X％的违约金。出卖人有权在买受人已支付的购房款中扣除买受人应给付的违约金，然后将剩余购房款退还给买受人。如买受人已支付的购