产品设计中的成本控制

产品设计中的成本控制产品设计中的成本控制·目录·第一部分产品设计中成本控制的重要性第二部分产品设计中的成本控制误区第三部分产品设计中的成本控制要领第四部分结语第一部分重要性Part1重要性项目操作中的两条主线经线——项目发展计划纬线——各阶段盈利预测设计计划分判计划施工计划推售计划报建计划定位阶段成本盈利预测设计阶段成本盈利预测推售阶段成本盈利预测产品设计投资阶段成本盈利预测重要性成本盈利预测总表整个项目盈利的预测表，它主要关系到项目的成本支出及回报利润率，直接决定着该项目的经济效益，利润最大化是项目开发所追求的目标。Part1核心目的控制成本提升售价项目实操产品设计产品设计就是在做成本盈利，它是必由之路重要性Part1产品设计是成本盈利策划报表转化为利润的关键所在项目策划可研报告、市场定位、产品策划、推广策划、项目发展计划、成本盈利预测表……项目实际利润定位阶段成本盈利、设计阶段成本盈利、推售阶段成本盈利……（构想）（盈利率的成果化）《产品设计中的成本控制》重要性Part1课题：如何通过产品设计来控制开发成本？第二部分三大误区Part2误区在实际操作中，尚未形成正确、系统的控制体系及方法，普遍存在三大误区！我们通过对“三大误区”的解析，得出树立“正确的成本控制意识”的三个步骤。Part2误区之一只盯造价不看卖价——唯成本论只着眼于降低成本、而忽视了定位与档次，成本是可能降低了，但不能满足最初对产品的档次定位需求，原定售价难以实现，因此，事实上利润率受到损害。误区错误原因分析:这是一种简单粗放的成本控制法，造成成本与定位的脱节。Part2误区之一误区控制原则:为了售价，制定造价。——因果推导推论：树立正确的成本意识的第一步——必须制定合理的成本限额——完成《成本限额控制研究报告》。Part2误区之二看得见的无比紧张看不见的稀松平常——形式主义误区看得见的无比紧张对于直接表露在外的部分如：外立面装饰、门窗工程、电梯厅、大堂、绿化等造价极为敏感，也就是对花在刀刃上的钱非常计较。错误原因分析:这是一种仅根据视觉敏感度来进行的成本控制，缺乏正确的成本计算，造成成本与效果的脱节。看不见的稀松平常对于一些隐蔽的或一般不易注意到的部分如：土方工程、地库埋深、基坑支护、架空层数量、重复路基修筑、无功能坡屋顶……等造价不太关注。Part2误区看得见的无比紧张——例：门窗工程地区项目外立面门窗工程总造价（万元）外立面门窗平均单位造价（元/m2）窗积比各城市平均窗积比华东平均窗积比南京南京凯旋门14265580.240.230.26南京塞纳丽舍一期9824450.22南京塞纳丽舍二期20005850.22苏州苏州胥江府32956120.320.31苏州国际社区199-1、23274905000.31苏州熙岸华府28824950.29杭州杭州钱塘山水30005630.30.30杭州金溪园8804500.29宁波宁波东湖观邸四期4723500.240.25宁波雍城世家一期5946420.26在华东地区窗积比合理值在0.23-0.3之间，综合门窗单价在450-550元/m2之间。Part2误区看得见的无比紧张——例：门窗工程门窗材料制作工艺单位造价(元/m2)型材系列50系列19054系列20059系列230型材表面处理静电粉末喷涂50电泳抛光80氟碳喷涂120五金配件国产配件100合资品牌150进口配件200密封材料隔热条40密封胶条60玻璃中空白玻130中空双钢化白玻160LOW－E中空双钢化玻璃230门窗组成成本细分Part2误区看得见的无比紧张——例：门窗工程门窗工程单位造价增减数额x门窗面积总可售面积引起的可售面积单方造价增减数额==外立面门窗工程单位造价增减数额x窗积比档次铝合金门窗选型综合单价（元/m2）备注低档中空钢化白玻、普通塑钢、国产五金件350除高档、国外系统窗外，各档次价差约为100元/m2低档中空钢化白玻、热覆膜塑钢、国产五金件450中档中空双钢化白玻、断热铝合金、静电粉末喷涂、国产五金件550中高档中空双钢化玻璃、断热铝合金、电泳抛光、合资五金件650高档中空双钢化LOW-E玻璃、断热铝合金、氟碳喷涂、进口五金件840超高档国外系统窗（入门级）1000以上结论：当线密度和窗积比控制在合理值内时，外立面门窗综合成本增减一个档次时，即单项造价约增减100元/m2时对项目可售面积单方造价增减约为25元/m2。Part2误区看得见的无比紧张——例：主外墙饰面地区项目外墙饰面材料总造价（万元）外墙饰面材料平均单位造价（元/m2）墙积比各城市平均墙积比华东平均墙积比南京南京凯旋门403600.71.101.39南京塞纳丽舍一期577581.3南京塞纳丽舍二期254561.27苏州苏州胥江府1528661.61.31苏州国际社区199-1、2322775661.14苏州熙岸华府1300701.2杭州杭州钱塘山水630652.12.00杭州金溪园228701.95宁波宁波东湖观邸四期431601.11.15宁波雍城世家一期301541.2在华东地区墙积比合理值在1.1-1.4之间，综合饰面单价在55-70元/m2之间。Part2误区外墙饰面材料选择综合单价（元/m2）含人工及辅料外墙饰面材料选择综合单价（元/m2）含人工及辅料常规材料普通涂料20-30非常规材料铝板幕墙300-350弹性涂料40-50国产石材湿贴400-500普通釉面砖50-60国产石材干挂500-600普通通体砖70-80进口石材干挂700以上仿石喷涂80-90……仿金属质感漆90-100劈开砖110-130看得见的无比紧张——例：主外墙饰面外饰面单位造价增减数额x外立面墙体面积x主外墙面积系数总可售面积引起的可售面积单方造价增减数额==外饰面单位造价增减数额x墙积比x主外墙面积系数注：本例中主外墙面积系数为0.6结论：当墙积比控制在合理值内时，主外墙综合成本增减一个档次时，即单项造价约增减30元/m2时，对项目可售面积单方造价增减约为25元/m2。Part2误区项目大堂及公共部位装饰造价(万元）大堂及公共部位装饰单位造价(元/m2）南京塞纳丽舍一期2291500南京塞纳丽舍二期8221600苏州胥江府11762000苏州国际社区199-1、23217301500杭州钱塘山水8801500宁波东湖观邸四期3411500宁波雍城世家一期1002000结论：可售面积单方造价增加10元/m2时，按平均开发面积20万平米计算，即增加大堂公装投入约200万，大堂品质提升显著。可售面积单方造价增加20元/m2时，按平均开发面积20万平米计算，即增加景观绿化投入约400万，项目的档次提升显著。看得见的无比紧张——例：大堂及公共部位装饰、景观绿化项目景观绿化造价(万元）景观绿化单位造价（元/m2）南京塞纳丽舍一期795224南京塞纳丽舍二期1160232苏州胥江府964250苏州国际社区199-1、2323938338杭州钱塘山水940246宁波东湖观邸四期835276宁波雍城世家一期1212201Part2误区推论：当外立面门窗+主外墙饰面+大堂及公共部位装饰+景观绿化+栏杆+入户门+百页等综合成本增减一个档次时，对项目可售面积单方造价增减约为100元/m2，对项目整体造价影响有限，但对项目档次提升显著。故而，此部分控制应慎之又慎，做到有理有据。看得见的部分成本构成提升一个档次的造价影响（元/m2）平均取值（元/m2）门窗23.4-26.825.1主外墙饰面20.5-30.625.6大堂及公共部位装饰6.4-12.69.5景观绿化18.6-22.820.7栏杆4.2-8.66.4入户门5.7-9.67.6百页5.5-9.27.3合计102.2看得见的部分Y(成本）X(效果）Part2误区结论：当地库埋深每增加半个层高（即1.5米）时，按地库面积平均为可售面积的18%计，则可售面积单方造价增加约为100元/m2。但对楼盘品质、售价提升无积极意义。看不见的稀松平常——例：地库埋深地库埋深所造成的各方面影响土方量支护工程结构增加成本挖方+外运支护桩止水帷幕深轴搅拌……Part2误区结论：每建1层架空层时，按可售面积单方造价为2500元/m2计，小高层18层——则可售面积单方造价增加约为5.6%即140元/m2,小高层11层——则可售面积单方造价增加约为9.1%即227元/m2，但在华东地区架空层对楼盘品质、售价提升效果不显著。看不见的稀松平常——例：架空层数量架空层——相当于无围护结构的正常楼层，其造价与标准层造价相差无几。Part2误区结论：体型系数对成本的影响，就同等精细化控制的细微差异（如相差3%）也会造成可售面积单方成本的增加约100元/平米。看不见的稀松平常——例：体型系数体型系数=单体表面积/单体体积体型系数由单体表面积与单体体积决定，通常情况下，难以察觉其数值的变化，但由体型系数可引起一系列的成本问题，如：墙积比、窗积比、保温用材、结构形式等……Part2误区看不见的稀松平常——例：单车位面积地库造价在总造价的10%—16%之间，对成本影响重大。而影响其造价的重要因素即单车位面积，而通常柱网的尺寸、车道宽度、车位布局形式不受到直接的关注，因此往往造成成本的巨大浪费。单车位面积合理值为33—38m2。结论：单车位面积对地库成本影响巨大，就一般性控制与精细化控制的差异（如相差5m2)会造成可售面积单方成本增量100元/平米以上。Part2误区推论：当对地库埋深、基坑维护、架空层数量、体型系数、含钢量、含砼量、单车位面积等隐蔽部位的成本控制不力时，其每一项对可售面积单方造价增加约为100元/m2以上，对项目整体造价影响极大，但对项目档次品质、购房意向几乎没有影响。故而，对此一定要严格控制，做到“无比紧张”。看不见的部分成本构成变化额可售面积单方造价增减数额（元/m2）地库埋深每增加半个层高时约100基坑支护支护形式每递进一档时约250架空层数量以18层为例，建造一个架空层时约150体型系数增加约3%时约100单车位面积增加约5m2时约100………………Y(成本）X(效果）看不见的部分Part2总结控制原则:看得见的有理有据看不见的无比紧张——敏感度排序误区分析:这种形式主义的控制方法，因小失大，造成效果与成本的脱节，所以必须按成本敏感度进行排序，按主次进行控制。推论：树立正确的成本意识的第二步—必须制定合理的成本盈利敏感度排序—完成《成本、效果敏感度序列报告》、《建安各组成成本切分报告》。成本敏感度项目总体造价=增加的成本数额x100%Part2误区之三只考虑线性成本而忽视环境变量——静止的、一刀切成本波动受多方面因素影响：随市场变化而变化，随地域不同而不同，且与开发周期、税务策划密切相关，不能一刀切、静止不变。误区推论：树立正确的成本意识的第三步——必须因时制宜、因地制宜、随机应变——分阶段做好《重大成本变化补充报告》。错误原因分析:这是一种静止的、单一的成本控制法，缺乏应变意识，造成成本与环境变量的脱节。Part2误区综述：上述三大误区分别未处理好成本与定位、效果、环境变量这三者的平衡关系。树立正确的成本控制意识分三个步骤——第一步：制定合理的成本限额——《成本限额控制研究报告》第二步：制定合理的成本效果敏感度排序——《成本、效果敏感度序列报告》、《建安各组成成本切分报告》第三步：制定因时制宜、因地制宜、随机应变的成本变化策略——《重大成本变化补充报告》第三部分控制要领Part3要领之一严格控制非可售结构面积要领不可售地下室面积应严格控制的非可售结构面积组成架空层面积配套设施面积教育配套物业用房社区用房无功能坡屋顶医疗配套无功能夹层……非观景凸窗利润率项目发展总成本=单方售价x可售面积—项目发展总成本x100%为达到利润最大化，必须使非可售面积最小化。因造型需要造成的土建面积…………当单方售价、可售面积、单方造价基本不变时，欲使利润率增加，则必须减少非可售面积的数值。非可售面积利润率即：项目发展总成本=（可售面积+非可售面积）x单方造价+其他各项费用其中：Part