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案例借鉴——上海证大喜玛拉雅中心作者：南京大学—覃国浩TonyChinproduction2基本信息项目名称上海证大喜马拉雅中心项目位置上海市浦东新区芳甸路1188号开发商上海证大喜玛拉雅置业有限公司管理团队上海证大集团开业时间2009年定位五星级酒店、美术馆、大观舞台和商场于一体的城市综合体档次高端占地面积28,893㎡建筑面积162,270㎡商业面积50,000㎡停车位592个，25,080㎡投资金额22亿元喜玛拉雅艺术中心位于浦东新区芳甸路，是占据该地区文化艺术新高地的综合体项目，是一座以艺术文化、创新营商模式为核心，汇聚豪华五星级酒店、商场、美术馆和剧场，展现现代奢华与文化创意的综合体建筑数据来源：TonyChinTonyChinproduction区位3证大喜玛拉雅中心位于浦东新区核心位置，上海四大城市副中心之一的花木副中心内，正对亚洲最大的博览中心上海新国际博览中心，紧邻具有城市绿肺之称的世纪公园该板块围绕世纪公园（占地1,433,000平方米），分布有联洋、花木两大生活社区及其商业中心和高档别墅区（其中联洋社区作为上海第二代国际化社区已经发展成熟）浦东行政中心所在地世纪广场位于区域内，另外区域内还有东方艺术中心、上海科技馆等大型文化公建，以及上海新国际博览中心（200,000平方米）世纪公园新国际博览中心数据来源：TonyChinTonyChinproduction交通状况4证大喜玛拉雅中心交通可达性良好，周边公共交通发达紧邻上海地铁7号线终点花木路站，其3号出口可直达B2层，另外步行860米可到达2号线龙阳路站及可直达浦东机场的磁悬浮项目东侧罗山路和南侧的龙阳路是上海城市快速通道内环线的组成部分之一本案2号线龙阳路站花木路站数据来源：TonyChinTonyChinproduction物业组成5地下商业地上商业文化艺术空中花园组成分布酒店1-21F：卓美亚豪华五星级酒店地上商业1F,1M,2F：零售及部分餐饮业态5F：高端餐饮6F：SPA、书店、高端餐饮、汉医堂7-8F：海上国际影城地下商业B2-B1：零售、餐饮及儿童业态文化艺术3-4F：喜马拉雅美术馆、大观舞台、异形林空中花园5F：空中花园地下停车场地上商业数据来源：TonyChinTonyChinproduction商业6商业部分面积为50,000平方米，占整个项目面积的30%，其中包括两部分：位于B1、B2层的地下商业，以及地上部分商业商业地上部分商业地下部分数据来源：TonyChinTonyChinproduction商业业态分析7证大喜玛拉雅中心商业部分业态主要为零售（包括服装、首饰、户外用品）和餐饮，还包括小部分儿童业态、休闲娱乐等业态类型数量分布楼层零售21B2,B1,1F,1M餐饮28B2,B1,1F,1M,5F儿童业态5B2,B1休闲娱乐46F,7-8F喜玛拉雅中心商业业态类型分布数据来源：高力国际零售36%餐饮48%儿童业态9%休闲娱乐7%数据来源：TonyChinTonyChinproduction商业档次分析8证大喜玛拉雅中心商业部分的主要目标客群为浦东地区消费者客群、会议会展客群、旅游商务客群等，周边国际人士较多，商业档次定位中高端零售部分包括几家较为高端的设计师品牌餐饮部分包括品牌形象较好的精品餐厅、主题餐厅以及轻餐饮，如：唐宫海鲜坊、泰国宫廷料理、巴黎贝甜等主要类型代表商家轻餐饮和主题餐厅服装和手包数据来源：TonyChinTonyChinproduction商业部分存在问题9先确定建筑设计，再考虑商业的方式对项目的商业发展带来一定负面影响造成商业面积损失：为保持外立面艺术性，没有设置沿街商铺，同时异形林的存在挤占大量商业面积造成动线较为复杂：两条动线彼此独立，缺乏互动，导致次动线商铺可达性不佳，招商困难；部分过道过窄、过曲折数据来源：TonyChinTonyChinproduction酒店客房指标10卓美亚喜玛拉雅酒店总建面53,389平方米，共有房间401间，其中包括豪华房、超豪华房、至尊房、超级至尊房、豪华套房、超豪华套房、行政公寓房等房间类型房间面积（平方米）房间数量特色设施概况豪华房40339/免费网络接驳、42英寸的高清液晶电视、带有集成接线口的办公桌板的当代中式学者书桌、床头主控系统、带有快速蓄水深层浸泡浴缸和淋浴的豪华半开放式浴室、大空间私人保险箱、高档中国茶具和迷你酒吧超豪华房40/至尊房48独立客厅超级至尊房56豪华浴室豪华套房6445豪华浴室超豪华套房801豪华浴室、带餐桌的客厅、Illy咖啡机行政公寓房8016豪华浴室、带餐桌的客厅、Illy咖啡机数据来源：TonyChinTonyChinproduction客房照片11数据来源：TonyChinTonyChinproduction酒店会议指标12卓美亚喜玛拉雅酒店共有会场11个，其中最大会场的面积为864平方米，最多可容纳1,000人根据需求选择不同会场和摆放形式，按可容纳人数数量由小到大依次可举办课桌式、宴会式、剧院式、鸡尾酒会等形式的宴会会议会议设施包括有线/无线/台式麦克风、灯光设施、WIFI、带LCD投影机的下拉式屏幕、高档音响系统及高速互联网接入等会议室名称可容纳人数（人）面积（平方米）【嘉】贵宾室18-4050-145【儒1】会议厅90-140【儒2】会议厅36-60【鸿1】会议厅20-40【鸿2】会议厅20-40【风】会议厅45-95【惠】会议厅36-80【蝶】宴会厅150-350【欢1】大宴会厅210-500432【欢2】大宴会厅210-500432【欢】大宴会厅480-1,000864数据来源：TonyChinTonyChinproduction酒店餐厅13牧•牛排馆：拥有开放式厨房供应日本和澳大利亚神户牛肉及安格斯牛排及丰富的小吃，适宜朋友、恋人聚餐J-MIX日式餐厅：正宗日式美食餐厅，冷食区现场制作新鲜美味的寿司。铁板烧区精心烤制的可口海鲜、肉类和蔬菜迷上海：地道上海美食，并常常在传统名菜的基础上进行创新改良，口味新颖而独特数据来源：TonyChinTonyChinproduction酒店咖啡厅及酒廊14大堂酒廊：陈设有珍贵文物与现代艺术品，是绝佳的休闲会面场所。提供各种精品鸡尾酒和其他美味，还有精彩纷呈的现场表演艺术咖啡厅和酒廊：气氛独特，自助式餐厅汇聚世界各地美食，提供各式休闲餐饮，而且每天更换不同的主题数据来源：TonyChinTonyChinproduction酒店其他主要服务15其它主要服务——付费接送机服务健身中心（配备健身专家）高温瑜珈室、桑拿房、冰屋、火室及热石浴缸泰丽丝水疗中心数据来源：TonyChinTonyChinproduction美术馆及大观舞台16喜马拉雅美术馆：总面积是6,497平方米。展厅面积2,720平方米；喜玛拉雅美术馆的空间高度是15米，可容纳250-500人，可展出大型当代作品；定位：常态性展示以中国当代艺术作品及传统美术为主；特展则包含设计、时尚等与艺术相关的作品；经营情况：3-11月为展览旺季，2013年约有10个展览大观舞台:总面积9,996平方米，包含部分的停车场面积,可容纳1,200人,挑高20米；舞台开口宽14-18米，深度为9-14米，面积约为310平方米；大观舞台定位：以剧场为主的多功能厅，提供演出、会议、品牌发布等功能；经营情况：与上海国际电影节和上海国际艺术节战略合作；平均每月有2-5天的演出租用数据来源：TonyChinTonyChinproduction项目亮点——异形林及无极场17异形林和无极场占据了项目中间部分1F-2F的空间，其造型独特，具有极佳的艺术景观效果，是项目的标志性部分极具艺术效果的异形林构成了整个中心建筑的外墙，提升了整个项目的文化内涵无极场建筑面积约为2,000平米左右，为空间宽阔的半开放广场，约可容纳500人左右，是举办产品发布会和小型展会的合适场所是可供市民、游客休憩娱乐的文化艺术公共空间数据来源：TonyChinTonyChinproduction项目亮点——空中花园18隶属于卓美亚喜玛拉雅酒店的樵·花园总面积达5,000平方米，为位于5F的室外楼顶空中花园独一无二的露天活动场地，拥有极具特色的烧烤场和300平方米的活动舞台充分利用了楼顶空间，同时增强了项目的景观效果，与建筑外立面的艺术性相融合数据来源：TonyChinTonyChinproduction上海证大喜马拉雅中心总结19物业品质区域内最高端豪华五星级酒店、商业品质，最具文化创意气息的美术馆，大观舞台，异形林，空中花园，打造文化创意商业综合体，树立区域标杆，成就中国文化创意产业之未来典范品牌档次喜玛拉雅中心在注重引进高端餐饮、高端零售品牌的同时，注重体验式消费商家的引进，提供互动的购物乐趣，发展部分儿童业态和休闲娱乐业态整体定位整个项目围绕着文化创意进行展开，配合商业，美术馆，大观舞台，异形林，空中花园及卓美亚酒店，发展高档物业，充分挖掘项目的艺术潜力，吸引浦东地区消费者客群，旅游商务客群，周边国际人士，会议会展客群等存在问题为追求文化创意，使得建筑的形态影响到商业的布局，表现为地下商业的动线设计造成部分商铺的可达性不佳，以及异形林挤占了大量的商业面积数据来源：TonyChin