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——SWOT分析制作人：刘积惠2015.3.3公司简介远洋地产创立于1993年，并于2007年9月28日在香港联合交易所主板上市（股票代码03377），为内地在港上市的房地产公司十强之一。远洋地产控股有限公司全资持有境内的远洋地产有限公司（原名中远房地产开发有限公司）和境外的远洋地产（香港）有限公司，下属有19家项目公司及2个项目部。远洋地产业务范围涉及中至高端住宅、高级写字楼、零售物业、酒店式公寓开发、房地产销售及相关业务、工程及园林建设、物业管理、酒店及会所经营等。目前在全国19个城市中拥有超过50个处于不同开发阶段的项目。截至2012年12月31日，远洋地产土地储备量达到约二千三百万平方米，其中约57%位于北京及环渤海地区。公司以北京为基地，拥有多区域、多元化的开发项目及投资物业组合，凭借优质物业项目及服务，已稳固地树立了“远洋地产”品牌的知名度。SWOT模型内部因素分析外部环境分析S:strength竞争优势W:weakness劣势分析O:opportunity机会T:threat威胁SWOT分析SWOTanalysis内部因素优势融资渠道通畅，产品组合多元化区域领先，立足环渤海区域向全国拓展独特的市场定位与战略规划劣势对环渤海区域市场依赖度过高品牌竞争力相对较弱内部因素Theinternalfactors1.融资状况良好主要股东有中国人寿保险股份有限公司、南丰集团以及各大金融机构和社会资金。至2015年1月31日，公司已发行总股本约为74.96亿股，融资及财务状况优势明显。多元化产品组合远洋地产在中高端住宅、高级写字楼、零售物业、酒店式公寓及酒店等多种物业类型的开发方面拥有丰富经验和领先能力。远洋地产始终追求物业开发与投资的最优平衡关系，具有灵活的盈利模式，有选择地持有具备强大增值潜力的投资物业。竞争优势Competitiveadvantage远洋地产融资渠道2.区域领先，立足环渤海区域向全国拓展远洋地产立足于环渤海经济圈，凭借丰富的经验及雄厚实力不断强化以“环渤海”为核心的发展战略，实行区域领先战略。在环渤海经济区业务领先的优势下逐步进军珠江三角洲、长江三角洲、西南经济区等中国高速发展区域。远洋地产在开发环渤海经济圈，实行区域领先战略的同时将公司的发展重点锁定为北京市场。远洋地产已在北京拥有20多个处于不同开发阶段的项目，大多地处长安街及其延长线、各环路主干线周边、主要商业区域等核心黄金地段或交通便利地区。据最新的2014年中期报告显示，北京地区和环渤海地区的营业额在上半年度总营业额中占到了75%，其中北京地区占35%、环渤海地区占30%。在实现区域领先战略之后，远洋地产开始向全国拓展。目前，远洋地产在北京、天津、沈阳、长春、青岛、上海、杭州、黄山、武汉、重庆、成都等地共有50余个处于不同开发阶段的项目，公司的全国化战略开始逐步实现。竞争优势Competitiveadvantage3.独特的市场定位与战略规划市场定位：在房地产开发投资的行业趋势下，远洋地产将物业开发作为其核心产品。物业开发的营业额也占到了公司总营业额的90%以上，且这种发展呈快速发展的趋势。对比远洋地产2013年的中期报告和2014年的中期报告可以发现物业开发增长额度高达108%。远洋地产正是实行更为精确的市场细分和独特的市场定位，从而避开了与大型地产开发企业的正面竞争，从而获取市场份额。战略规划：远洋地产将房地产金融视为房地产未来发展的重要契机，远洋地产的目标是成为中国领先的房地产金融、实业协同发展的企业集团。区别于万科、恒大、龙湖等着眼于房地产综合开发的传统房地产厂商，远洋地产将房地产金融作为其长远的发展方向。在房地产厂商进军房地产金融产业方面，远洋地产先行一步，抢占先机。竞争优势Competitiveadvantage1.对环渤海区域市场依赖度过高结合远洋地产年度报告可得出结论：远洋地产将大部分的业务集中在北京市场和环渤海市场。北京市场和环渤海市场也在远洋地产总销售额中较大比重。因而远洋地产的发展受北京市场和环渤海市场的表现十分明显。然而由于近几年，国家加大了对房地产的调控政策。特别是北京地区，不利的行政政策、金融政策等都造成了北京房产市场低迷、上升势头疲软等问题。而低迷的市场表现直接影响到远洋地产的整体盈利水平，压缩公司的发展空间，从而对公司的长远发展存在着潜在的隐患。竞争劣势Competitivedisadvantage各地区营业额比重（对京、环渤海依赖度过高）2.品牌竞争力相对较弱随着房地产行业竞争格局日趋激烈，行业集中度显著提升，并逐步进入到品牌竞争阶段。而远洋地产在与超大型诸如万科、保利、万达等房地产企业的市场竞争中品牌竞争力相对较弱，在与同行业强势企业进行市场竞争中处于相对不利地位。竞争劣势Competitivedisadvantage外部因素机会威胁受惠于区域发展政策同行业对手的强劲竞争不利的房产政策金融政策从紧，资金链压力增大外部因素Theexternalfactors房市低迷，扩张面临的阻力较小房地产金融的战略契机消费品质提升、物业发展空间巨大1.房市低迷，扩张面临的阻力较小受国家宏观调控和消费者的观望等因素影响，近两年房地产市场低迷，房地产价格上升疲软，诸如万科、绿城、保利等大型专注于地产开发的大型房地产公司都出现了营业额负增长的现象。而远洋地产在专注于物业开发中，营业额呈现出逆市增长的大好形式。甚至在最新的2014年中期报告中显示，远洋地产的营业额增长率高达108%，物业贡献占到了90%以上。在房地产行业普遍面临的业务收紧、增速放缓的形势下，远洋地产应该把握时机，利用自己逆市发展的优势，抓住全国化扩张竞争阻力减小的机会。积极扩张，扩大市场占有率和市场份额。机会opportunity2.受惠于区域发展政策远洋地产立足环渤海经济圈，可以充分享受到国家对打造《京津冀都市圈的规划》政策优惠以及国家对以天津新区为核心的环渤海经济圈重点规划的基础设施、开发政策等方面的优惠。同时远洋地产在向全国的进军过程中也着重开发长三角、珠三角、成渝经济带以及两湖经济带。而这些地区都是国家的重点规划项目，享受着国家的多项政策优惠。远洋地产正可借此契机进行业务的开发与市场的拓展。国家重点开发地区机会opportunity3.房地产金融的战略契机远洋地产的未来战略规划在于成为房地产金融和实业协同发展的企业集团。远洋地产将房地产金融视为房地产行业最大的产业性机遇，一直以来都是远洋地产积极拓展的三大核心业务之一。当下,远洋地产应该努力推动房地产行业开发模式创新及融资方式创新，架起投资人与资金需求方的桥梁。充分借鉴国外以美国、德国、新加坡和日本为代表的房地产金融模式，在房市放缓的情况下大力发展房地产金融产业。房地产金融作为各大房企普遍关注的重要领域存在着潜在市场广阔、潜在竞争压力增大等多方面特点。因此远洋地产可以充分发挥自身的优势，着力打造房地产金融与实业协同发展的第一品牌机会opportunity4.消费品质提升、物业空间巨大随着房地产市场日益成熟、消费者消费品质逐渐提升，消费者的购房需求从单纯的购置房产到更加注重物业开发倾斜。而远洋地产作为以物业开发为核心产品的房地产开发企业面临着巨大的商机。同时，远洋地产可以充分利用自身的物业开发能力，协同带动住宅型地产开发、商业型地产开发以及房地产金融业务的开发。充分发挥自身的核心竞争力，抓住消费品质的巨大商机，完成市场业务的进一步拓展。机会opportunity1.行业对手的强劲竞争随着房地产行业由扩张期向平稳期的过渡，房地产行业也呈现出抢占市场的白热化竞争。各地纷纷出现拍出价格不菲的“标王也反映出各房企之间激烈竞争的情况。远洋地产虽然也是中国房地产业的大型企业，但是仍然面临着万科、恒大等早已布局全国的特大房地产公司以及着力于区域发展的区域性房地产公司的多重竞争压力。远洋地产索面临的挑战日益严峻。威胁threat2.不利的房产政策在投资和投机的双重推动下，房地产市场泡沫越来越大。国家针对性地推出了限购、险贷、房产税等不利的房产政策，在相当大的程度上平稳住了房价的上涨趋势。然而对于以远洋地产为代表的房地产开发商们而言，房产政策阻碍了房地产市场的告诉发展。房地产行业也结束了十年的黄金发展期，接下来的房地产利润空间会逐渐的压缩。远洋地产也可能将面临这销售业绩下降、企业发展受阻等种种不利情况。威胁threat3.金融政策从紧，资金链压力增大近几年，国家金融货币政策多次将适度宽松向稳健和从紧调整。2014年央行便9次上调存款准备金率，5次提高存贷款基准利率，6次发行定向央票来收紧银根、降低贷款规模，从而影响整个房地产行业的高速发展，远洋地产作为房地产行业内的大型公司，受从紧的金融货币政策十分明显。而从紧的金融政策很有可能导致远洋地产的资金链紧张、资金周转与运作效率放缓、资金链压力过大甚至有断裂的风险。因此远洋地产要针对性地做出应对措施，拓宽融资渠道，吸引社会资本和境外资本。缓解自身的资金压力。资金链压力增大威胁threat结论与建议根据对远洋地产的SWOT分析，可以得出结论。远洋地产作为我国实力雄厚的房地产巨头之一，自身拥有着区域发展领先、战略规划明确等竞争优势以及面临着多种发展机会。在房地产金融日渐繁荣的今天，将房地产金融作为其主要业务的推进，并致力于将房地产金融与实业协同作为其未来战略目标的远洋地产面临着新的机遇与挑战。同时，远洋地产要合理规避自身的竞争劣势与外部威胁。在房地产市场的蛋糕划分上夺取先机。针对远洋地产所面临的竞争劣势与挑战，我给出以下建议：首先远洋地产要继续要保持自身的战略定位与市场定位，避免与强势企业发生正面激烈竞争。其次远洋地产要把握住发展的时机，顺势而发。在整个房地产市场低迷疲软之时大力拓展，抢占国内市场。最后远洋地产要时刻关注宏观经济形势与房地产行业形势，蓄势待发。将未来的战略规划与整体环境有机统一，提前做好实现战略目标的准备。谢谢观赏Thankyouforwatching