产业园市场调研攻略

产业地产培训系列一产业地产培训系列一————产业园市调攻略产业园市调攻略咨询与研究发展中心咨询与研究发展中心2011.052011.05相关案例分享相关案例分享产业园市调准备产业园市调准备筛选市调对象，确定内容筛选市调对象，确定内容市调执行市调执行报告内容报告内容..引引子子..“知己知彼，百战不殆；不知彼而知己，一胜一负；不知彼，不知己，每战必殆。”——《孙子兵法·谋攻篇》无论是产业地产、办公地产、还是商业、住宅地产，市调的目的无非是想了解市场、竞争者的策略。知己知彼、百战不殆市调的过程和大的内容无非也主要是如下三块：引引子子..主要的区别主要的区别是，产业地产的开发商与住宅、商业等地产开发商关注点不同，相对来说，他们更加关注：关注因素ƒƒ园区定位园区定位ƒƒ开发策略开发策略ƒƒ产业定位产业定位ƒƒ启动策略启动策略ƒƒ资金投入状况资金投入状况解决：9园区应该承担的功能9园区定位的格调产业是园区利润的主要来源和依托。解决功能模块功能配比方案规划等解决启动次序体量如何启动等问题引引子子..————产业园市调与其他项目市调的区别产业园市调与其他项目市调的区别相对应的产相对应的产业园市调更业园市调更加关注如下加关注如下88方面内容。方面内容。产业园市调重点关注因素产业功能分类企业入驻状况产品特征规划特征功能布局及配比优惠政策园区背景等引引子子..————产业园市调与其他项目市调的区别产业园市调与其他项目市调的区别‹因此我们市调的主要对象不是住宅，也很少是市区的办公楼，而是往往位于郊区的产业园。‹当然，产业园一般体量规模都比较大，往往涉及到多种物业形态，住宅、办公、商业等是涉及频率较高的物业，有时候也会涉及到酒店或者酒店式公寓等其他物业形态。‹这时根据我们项目的服务阶段不同，将有不同侧重的涉及到其他区域的相应物业。市调对象市调对象引引子子..————产业园市调与其他项目市调的区别产业园市调与其他项目市调的区别‹无论是何种项目的市调均需要制定详细的市调计划，特别是在需要几个人或者多个人进行合作市调的时候，便于市调资料的统一、详实。‹市调计划通常需要包含以下内容：99市调目的市调目的99市调范围市调范围99市调对象市调对象99市调主要内容市调主要内容99市调时间市调时间99负责区域划分负责区域划分99市调资料的整理市调资料的整理99市调资料讨论、反馈市调资料讨论、反馈99补充市调补充市调市调准备市调准备————制定市调计划制定市调计划‹通常情况下，针对市调的对象和市调内容，都会先通过网络、电话等方式，收集相关的基础信息，比如楼盘地址、占地、建筑面积、容积率、绿化率、建筑密度、建筑风格、物业类型、开发商、物业管理费等。然后再针对查询不到的信息实地调研，如推盘节奏、立面风格、社区景观、景观节点、装修成本、装修器具、客户来源等。做到有的放矢，降低市调压力和辛苦做到有的放矢，降低市调压力和辛苦市调准备市调准备————制定市调计划制定市调计划„去实地市调之前，我们首先需要划定市调范围或者区域。„在做这项工作之前，我们需要首先确定城市产业的主要集中区域，一般是集中在不同的几个区域。——最好能画出一张产业分布图，这样比较一目了然。郑东新区经济技术开发区马寨食品工业园马寨食品工业园科技物流园科技物流园海马汽车工业园海马汽车工业园医药物流产业园医药物流产业园电子信息产业园电子信息产业园日产汽车工业园日产汽车工业园装备制造工业园装备制造工业园河南科技园河南科技园大河工业园大河工业园郑州包装印刷产业园郑州包装印刷产业园郑州信息创意产业园郑州信息创意产业园生态创意园国家动漫产业基地（河南基地）生态创意园国家动漫产业基地（河南基地）威科姆国际生态软件园威科姆国际生态软件园国家大学科技园东区国家大学科技园东区国家大学科技园西区国家大学科技园西区光伏产业园光伏产业园新材料产业园新材料产业园固态照明产业园固态照明产业园中部软件园中部软件园生物医药产业园生物医药产业园光机电产业园光机电产业园保税物流产业园保税物流产业园郑州高新区郑州高新区郑东新区郑东新区市调执行市调执行————筛选园区发展方向筛选园区发展方向„其次再查郑州高新区和郑东新区的产业定位是什么？里面又分那些小的园区？分别的产业定位是什么？„除非是开发商真的对这块地没有一点看法，一般情况下，开发商都会有一些大的产业发展方向，比如说要做物流园、高科技园、软件园等等。„而我们要做的就是将这些大的产业方向进一步细化，这样园区在招商的时候才知道应该重点面向哪些产业进行招商。一般首先一般首先//重点要市调的版块往往是项目所在的区域或者版块，然后再逐步向外延重点要市调的版块往往是项目所在的区域或者版块，然后再逐步向外延伸，是其他园区。伸，是其他园区。市调执行市调执行————筛选园区发展方向筛选园区发展方向根据市调目的，确定需要园区市调的物业形态根据市调目的，确定需要园区市调的物业形态一般情况下，需要了解园区提供了哪些物业形态，除了办公以外，还提供了哪些一般情况下，需要了解园区提供了哪些物业形态，除了办公以外，还提供了哪些配套功能。配套功能。市调执行市调执行————确定市调物业形态确定市调物业形态„在做园区市调之前必须要做园区区位分析市调执行市调执行————园区区位园区区位要求做出，园区机能图要求做出，园区机能图„其次介绍园区的经济指标：9占地9建筑面积9容积率9绿化率9建筑密度9开盘时间9去化率9售价/租金等„项目地址：广富林路4855弄近鼎源路„项目四至：东临东升港南到文翔路西至鼎源路北到广富临路„交通配套：A5嘉金高速、A8沪杭高速公路、A30同三国道、轨道9号线„周边环境：毗邻台积电和上海金陵工业园，临近佘山国家旅游度假区和在建的辰山国家植物园，紧靠松江大学城地理位置偏远，周边极度缺少生活及办公氛围，总体环境较差。A30A30大业领地大学城站松江新城站市调执行市调执行————园区区位园区区位„项目占地：1800，一期约178亩，预留800亩„建筑面积：60余万M2，一期总建20万M2„面积段：一期1300~4000M2„总套数：57栋，88个单元„容积率：1.3„绿化率：40%广富林路鼎盛路文翔路主要入口一期次要入口市调执行市调执行————园区区位园区区位„来到一个园区，首先看到的就是园区的入口，那么入口的图片是必不可少的。9最好要有园区全称的图片市调执行市调执行————园区入口园区入口„由于规划方案及办公面积办公面积的分割是重要的服务内容之一，市调时要重点关注目标园区的办公楼单体的：①外立面②建筑风格③单体体量④标准层面积⑤分割大小⑥标准层高⑦大堂层高⑧大堂设计⑨空调种类（集中式中央空调、VRV空调、独立分体式空调等）⑩有无装修、装修成本11装修部位12单体的平面图13租赁价格14售价市调执行市调执行————办公楼办公楼必须有的照片，立面、建筑单体、大堂、办公空间内部、装修部位、平面图必须有的照片，立面、建筑单体、大堂、办公空间内部、装修部位、平面图„办公楼外立面示意图：„立面风格：大多数产业办公楼的建筑风格都是现代建筑风格现代建筑风格面砖+真石漆涂料+玻璃幕墙面砖+玻璃幕墙面砖+玻璃幕墙+铝板石材+玻璃幕墙+涂料市调执行市调执行————办公楼办公楼总部楼A楼型B楼型B、C楼型市调执行市调执行————外立面展示图片外立面展示图片A1/A2：建筑面积1250-1550平方米，4-5层¾大楼运用简洁果断的折形屋面，将建筑体块做大胆的竖向切分，给人耳目一新的感觉。立面采用现代和古典相结合的手法，大块的石材和通透的玻璃形成强烈的虚实对比。¾细节丰富的石材墙面和入口处形似中国古建花窗的金属条拼图，赋予建筑深厚的文化内涵，满足现代人追求简单而精美的审美取向。¾建筑面积1250-1550平方米，4-5层。¾顶部局部退层，留出足够的屋顶花园平台，为企业高层创造了私秘又风景绝佳的视觉空间。市调执行市调执行————单体体量及特征单体体量及特征B1/B2：建筑面积1500-2000平方米，6-7层B3/B4：建筑面积1450-1750平方米，6-7层¾B1/B2:建筑面积1500-2000平方米，6-7层。¾大楼简洁明快的玻璃墙面，最大限度的满足办公空间对采光的要求;¾而局部半透的磨砂玻璃和金属框的运用，改善了玻璃单一的质感和立面的长宽比例，增加了建筑的多样性。¾B3/B4:建筑面积1450-1750平方米，6-7层。¾大楼顶层和底层局部架空的空间，成为室内和室外空间的过渡，很好地联系了不同的截面，并延伸了室内的视觉空间。¾入口的尺度做了挑高处理，简洁大气。整体建筑风格简约明丽。市调执行市调执行————单体体量及特征单体体量及特征C1/C2：建筑面积2000-2200平方米,8-9层¾C1/C2:建筑面积2000-2200平方米，8-9层。¾大楼左右两个办公单元用对比的墙面进行处理，创造出了两种肌理效果，很自然的分出两种办公单元。¾从组团拼接来看，这种组合打破一味重复、单调乏味，这个外型富于变化，而且每个单元一目了然。¾无论是以玻璃凸窗户为主，还是以竖立向条窗为主，是突显一种简洁果断的立面风格.市调执行市调执行————单体体量及特征单体体量及特征¾D:建筑面积4200平方米，9层。¾大楼近似六边形的平面，为独栋的单体创造了更多的视野面。¾在造型上采用不同的材质分离体块，优化了立面的高宽比例。¾屋顶的斜切处理，不仅丰富了变幻效果，而且使整个楼宇更富有活力。¾立面上运用材质的大胆对比，体现富有个性的企业形象。C1/C2：建筑面积2000-2200平方米,8-9层市调执行市调执行————单体体量及特征单体体量及特征六大类产品，形态丰富独栋型13004F双拼型650+6504F围合型（三户）1800-45004F风车型650×44F展示型2800-50004F弧线型3600-65004F产品类型123456市调执行市调执行————单体体量及特征单体体量及特征立面外观采用多样化的几何体块形体外立面采用面砖与外墙漆组合，颜色是灰色与砖红搭配弧线型3600-65004F独栋型13004F双拼型650+6504F围合型（三户）1800-45004F风车型650×44F展示型2800-50004F市调执行市调执行————单体体量及特征单体体量及特征33233241329独栋型1621624646弧线型95~145110~1604400~600展示型2132134850围合型1631634650风车型1个/220方3.2~3.54.51621624646双拼型财富兴园车位配比标准层层高底层层高标准层面积底层面积层数单体建筑面积产品形态项目名称必须有的信息市调执行市调执行————单体体量及特征列表单体体量及特征列表„对于园区的商业商业，我们关注的对象和普通的商业项目市调并无差异，我们需要关注以下内容9商业业态9商业体量9商业在园区的位置9商业布局特征9商业面宽9商业进深9商业售价9商业租赁价格9商业的其他特征市调执行市调执行————商业配套商业配套卖新公路主入口次入口商务配套区高尔夫练习场、网球场及篮球场泗砖南路„对于园区的住宅（如果园区有相关住宅配套），住宅（如果园区有相关住宅配套），我们关注的对象和普通的住宅项目市调差异也不大，我们需要关注以下内容9住宅的体量9住宅的位置9住宅的布局特征9住宅类型（多层、小高层、别墅、花园洋房等）9住宅的售价等9住宅的定位可以多贴一些图片可以多贴一些图片市调执行市调执行————配套住宅配套住宅„另外，园区的车位车位//车库车库也是我们关注的重点之一，因为园区要根据企业的入驻数量及规模，规划相应的车位数量。对于车位，我们需要关注以下信息：9车位的位置9车位的数量9车库的入口9车库内有无景观资源9车库的其他特征要求：要求：这些信息除车位数量这些信息除车位数量““以外，均以外，均需在规划图上标出，并用图片说明需在规划图上标出，并用图片说明市调执行市调执行————车库车库泖亭路都会路嘉金高速路主入口次入口地下车库出入口„车位共400多个，其中地下70多个„车位价格：8万/个„每户保证3个车位市调执行市调执行———