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中国光谷产业园调研报告深鸿润地产2012.4.25目录一•武汉·中国光谷介绍二•光谷产业园发展现状三•光谷成熟产业园摸底调查四•光谷产业园案例分析五•光光谷产业园未来发展趋势六•总体比较及本项目物业发展建议一、武汉·中国光谷介绍OpticsValleyofChina•中国光谷，即武汉东湖新技术开发区，创建于1988年10月，位于武汉市东南部的三湖六山之间。关东光电子产业园、关南生物医药产业园、汤逊湖大学科技园、光谷软件园、佛祖岭产业园、机电产业园等园各具特色，2000家高新技术企业分类聚集，以光电子信息产业为主导，能源环保、生物工程与新医药、机电一体化和高科技农业竞相发展。•2009年12月，被国务院批准为继北京中关村之后的第二个国家自主创新示范区。以每年30%的速度跨越式发展，这片幅员518平方公里的土地如今已经成为创业者的乐园、领先企业的聚集地，武汉的人文科技新城。“中国光谷”是活力无限的科技创新之地。东至外环线，南至汤逊湖北岸，西至珞狮路，北至东湖南岸，面积约518平方公里。周边有东湖，南湖，汤逊湖3湖，有珞珈山，南望山，伏虎山，喻家山，马鞍山，九峰山6山。形成“干”字型的发展布局结构。二、光谷产业园发展现状中国·光谷的地域规划：光谷产业园分布：中国·光谷产业主要分为光电子信息产业，生物产业，能源环保产业，软件服务外包产业，现代装备制造，以及近几年兴起的创意型产业等六大产业。信息光电子产业集中在关东工业园一带，消费光电子产业集中在关南工业园一带，能量光电子集中在庙山区中部一带，应用软件产业集中在关山区与庙山区的结合部，光电子配套产业及生物工程，新能源新材料等高新技术产业主要分布在关南工业园和庙山区东部，新崛起的创意型产业分布在关山片区。产业结构：光谷的产业主要围绕光电子产业链进行完善的。光电子信息产业方面，形成了以烽火通信，长飞光纤光缆，武汉电信器件公司等企业为龙头的产业集群。移动通信产业，重点支持武汉NEC，多普达，新光店等规模水平大的企业，形成手机产业集群。光存蓄产业，重点推进光存储产业园及闪存卡等项目的建设汽车电子产业，正在形成我国重要的汽车产业基地，建立起汽车电子生产基地。软件信息产业方面整合了华中软件园和华软软件园资源，形成高标准的软件产业园区，形成了以中地信息，适普软件，开目软件等企业为龙头的软件产业集群。新兴创意型产业，正在逐步的形成规模，以光谷创意基地和青年产业港为中心集动漫，影视制作，服装设计，软件开发等产业一体，形成了湖北省屈指可数的创意产业智能大厦光电子产业：现有全国最大光纤光缆、光电器件生产基地，最大光通信技术研发基地，区域企业产品几乎涵盖所有光电子领域，是中国生产光电子产品最密集的地区。代表企业：烽火科技、长飞、富士康、武汉新芯、凡谷电子、华工科技、楚天激光等生物产业：2007年6月经国家发改委批准、继国家光电子信息产业基地以来，光谷建设的第二个国家级产业基地。按照规划，到2020年将实现产业产值1300亿元，成为光谷第二大支柱产业。代表企业：人福科技、科益药业、中博生化、新华扬、国药控股等产业规模光谷正式启动国家正式批准光电子产业武汉光谷着手建设光谷创业街一起竣工，入驻企业200家光谷是国家六个世界一流高科技园区之一中国光谷企业总收入突破1000亿武汉·中国光谷金融港奠基仪式武汉国家生物产业（九峰创新）基地开工武汉国家生物产业（凯迪能源）基地开工武汉研创中心奠基武汉未来科技城战略发展论坛在东湖高新区举行世界500强赛默飞入驻光谷生物城光谷大事记成熟产业园区入选条件：产业园区名气大，入驻招商情况良好，配套设施较为齐全，城市影响力大的产业园代表调研名单：光谷生物城,——包括九龙产业基地、九峰创新基地、关南医药基地、南湖农业基地、凯迪能源基地光谷软件园光谷金融港武汉研创中心华工科技园创新基地武大科技园光谷·芯中心三、光谷成熟产业园摸底调查调研光谷产业园分布地图：光谷生物城九峰创新基地光谷生物城九龙产业基地光谷生物城关南医药基地光谷生物城南湖农业基地光谷生物城凯迪能源基地光谷软件园光谷金融港武汉研创中心华工科技园创新基地武大科技园光谷·芯中心武汉国际企业中心富士康科技园武汉未来科技城中国光谷汽车电子产业园（1）光谷生物城四、光谷产业园案例分析项目简介•2007年6月，国家发改委正式批准同意建设武汉国家生物产业基地（即“光谷生物城”），这是继国家光电子信息产业基地以来，东湖高新区建设的第二个国家级产业基地。•武汉国家生物产业基地核心区在东湖高新区区域内，位于三湖两山之间，风景秀美。武黄、沪蓉、京珠三大高速公路，京广高速铁路贯穿境内，交通条件得天独厚。光谷生物城规划面积30平方公里，重点围绕生物医药、生物农业、医疗器械、生物能源、生物服务和生物信息六大领域，计划用3-5年的时间，建设生物创新园、生物医药园、生物农业园、医疗器械园、生物能源园、中新（武汉）生物科技园六大园区，打造集研发、孵化、生产、物流、行政、居住为一体的生物产业新城。关南医药基地•规划面积800亩南湖农业基地•规划面积1000亩九峰创新基地•总面积约1300亩九龙产业基地•占地面积11平方公里凯迪能源基地•占地面积200亩项目规模东湖高新区高标准地规划了12平方公里土地，打算用3~5年的时间，投资100亿元，打造集行政办公、文化、娱乐、研发中心为一体的光谷生物城。基地将优先发展以生物服务外包、生物制药为主的新兴产业，大力培育以中药现代化和生物农业为主的优势产业，做大做强以医疗器械和化学药制剂为主的规模产业，超前布局以生物信息及生物能源为主的国际前沿先导产业。园区定位•光谷生物城核心区位于东湖高新区，包括关南医药基地、南湖农业基地、九峰创新基地、九龙产业基地、凯迪能源基地五部分。•重点打造九峰创新基地和九龙产业基地，将其建造成为集行政办公、文化、娱乐、研发、生产中心为一体的光谷生物城。•争取到2020年，高新区将实现生物产业收入超过1300亿元，成为继光电子信息产业之后的第二大支柱产业和又一个千亿元产业。园区建筑规划现有以辉瑞、华大基因、人福医药、国药控股、药明康德、中种集团等为代表的一批国内外知名行业领军企业的生物产业集群。以生物医药、生物农业、医疗器械、生物能源、生物服务和生物信息六大产业为主，研发与生产并重，聚集一批创新能力卓越的中小型企业。2020年，预计在光谷生物城30平方公里的土地上将聚集各类生物企业超过1000家，包括世界500强企业30余家，吸引各领域领军人才超过2000名，各类专业人才超过20000名，实现生物产业总收入过2000亿元。入驻企业九峰创业基地2008年开工，项目将分二期建设，于2009年9月部分建成并投入使用，2011年6月完成全部建设。产品只承租不销售。关南医药园2011完工，厂房在售。南湖农业园2002开建，现在已全部投入使用。九龙产业园2009年部分建成投入使用，医疗器械园2010年4月开工，持续招商中。凯迪能源基地2009年3月奠基开工，持续招商中。销售情况关南医药基地国际生物企业总部办公楼、科研孵化器、生物诊断剂生产基地、台湾生物企业基地、中小生物企业基地厂房南湖农业基地生物农业园科技产业区、科研孵化区、生物农业培训区办公楼和厂房九峰创新基地生物产业研发区、孵化区、中试区、商务区和生物技术实验室、动物实验中心、关键技术中试放大平台、专业孵化大楼、实验室100-300M2，没有写字楼。九龙产业基地（医疗器械园&生物农业园）生物制药、高端医疗仪器等生产基地及专业物流中心凯迪能源基地由凯迪科技园和凯迪生物质燃料示范工厂组成新建三栋办公楼，地上5层，实验楼、科研楼及厂房在售物业类型租售价格关南医药基地售价4800元/平租金35元/平/月，有实验台50元/平/月南湖农业基地均价4000元/平九峰创新基地只租，租金20-35/平/月，有入园要求和返利政策九龙产业基地售价4200元/平租金35元/平/月，有实验台50元/平/月凯迪能源基地均价4000元/平•专业化的生物产业基础配套设施•路――为切实推进基地的配套实施建设，我们在九峰创新基地和九龙产业基地所在区域规划了“三横五纵”八条道路。其中“三横”指高新大道、高新二路、高新三路；“五纵”指光谷三路、光谷四路、光谷六路、光谷七路和光谷八路。•电――在供电方面，开发区投资建设2座110KV变电站及输变线路。•水――在水务方面，将将现有水厂扩容20万吨，并建设相应的配套管网与供水设施。•环保――在污水排放项目上，计划建设污水处理厂（近期规模10万吨）一座、泵站二个。相关配套武汉东湖开发区的各项优惠政策，同时还享受武汉市、湖北省和国家有关农业开发和农业产业化的各项优惠政策，更重要的是在对孵化企业进行跟踪服务的过程中，寻找有市场潜力的高科技项目，为后续发展储备人才、技术；通过参股、控股等方式获取投资收益。政府支持优势东湖高新区建设的第二个国家级产业基地，基础设施齐全，产业链完善，产业分工明确，产业竞争力强的产业聚集区。劣势配套住宅无，考周边如光谷桃花源公建房或商品房等住宅供给。项目优劣势小结最大化发挥深鸿润国际文化科技城的配套住宅综合优势和尚未成熟产业园区的低价格定价策略吸引产业化企业入驻本项目，从而借势带动商业住宅相关产品。对比光谷生物城项目，本项目的产业化特征塑造需要加强，并在前期及建设期依据定位就可开始进行相关产业招商工作。对本项目启示（2）光谷软件园项目简介•光谷软件园位于武汉·中国光谷，关山大道和南湖大道交汇处，属于武汉市洪山区。规划用地680亩，总建筑面积73万平方米，其中地上63万平方米，地下10万平方米。•光谷软件园是科技部认定的“国家火炬计划软件产业基地”和商务部认定的“中国服务外包基地”，是我国中西部地区规模最大的软件及服务外包产业园。目前已建成45万平方米，第五期的开发工作正有序进行中，计划2010年全部建成。技术指标位置洪山关山大道与南湖南路交汇区域,中国光谷关山大道1号建筑类别多层、高层、小高层、独栋别墅占地面积680亩建筑面积73万㎡容积率2.03绿化率35.2%物业公司丽岛物业物业费3.5元/平米/月开发商武汉光谷联合股份有限公司一期二期三期四期五期六期项目分期开发示意图开发周期•项目首期产品以周边中小企业为主，产品物业类型以多层、小高层和别墅为主，产品类型完善，即有形象类产品，又有大众化产品。•二期通过订制化操作引入世界名企迅速提升项目档次和知名度，为后期销售与招商打下坚实的基础。•后期产品每期都很有针对性，针对不同类型、不同规模的企业进行量身定制，项目招商与销售速度较快。国家火炬计划湖北省软件产业基地中国服务外包产业基地华中地区金融后台服务中心园区定位目前入园企业达百余家，员工规模近万人，入园企业主要有：软件开发及服务外包企业美国EDS、微软公司、法国电信、爱立信、华为技术、中冠信息等国际知名企业，以及江通动画、博彦科技、软通动力、联想利泰、传神信息、地大信息、武钢软件、中地数码、地大信息、达梦数据库、东湖软件等国内龙头企业。金融后台服务机构招商银行信用卡武汉营运中心、交通银行太平洋信用卡中心、交通银行客户服务中心、交通银行华中金融服务中心、银联商务后台中心、光大银行营运中心。研发创意及相关配套服务类企业恒隆企业集团、中铁二院、传神联合信息、群茂科技、中国汽车系统、泛亚班拿、国电武仪、奋进电力、新电电力、豪迈电力、博晟科技、恒亿电子、中科通达等创意和电子信息服务类企业。光谷软件园的建设目标为“特色鲜明，实力雄厚，国内一流，国际知名”项目全部建成后，入园企业将达400余家，新增就业5万人，园区年产值120亿元，税收5亿元。入驻企业项目分五期开发，目前已建成45万平方米，五期开发于2010年全部建成，已售罄，目前持续租赁中。销售情况写字楼3.6-4米层高，30—100米开间，一层面积2000平米在售物业类型租售价格租金：毛坯45-50元/平/月，简装55-60元/平/月售价：公寓：6500元/平，别墅：8400元