搜索
商业管理部2016.4.20PART1----战略总纲PART3----分析与总结PART4----提升的方向PART2----商业地产行业解读一、战略总纲——供给侧改革已上升为国家战略层面一、战略总纲——我们如何去做？对于房地产业去库存的大背景下如何通过供给侧改革创新提升企业竞争力成为我们的重要思考问题？而地产库存中商业地产的去化难度相对更高，压力更大，需要改革创新的需求更迫切、更复杂更漫长！一、商业地产的需求侧和供给侧客户在哪？客户怎么来？客户怎么成交？需求侧谁来运营？经营者，业态？消费者？供给侧以往，我们只关注需求侧的解决方式，那么从现在起，我们要从供给侧思考，如何通过改革创新，打造产品竞争力！！！二、国内主流的商业地产模式分类万达•用持有项目提升形象，销售物业做为营收补充恒大•自营部分主力品牌，其他小面积商铺散售荣盛•售后8-10年返租，统一运营，多用于购物中心万科•五菜一汤，自营部分社区配套服务，其他销售一.主力店上演关店潮转型创新势在必行代表性事件:万达百货关店转业态大卖场经营业绩整体下滑关注理由:2015年,百货业态出现集中关店潮。继百盛、天虹、王府井等业内领先百货公司关闭部分门店之后,万达百货也集中关闭了多达40多家亏损门店,转型为电器专卖店与购物街。作为行业领头羊的大润发超市首次停止了增长,后来居上的永辉超市业绩也出现了小幅下滑,其他一些卖场因为业绩不佳纷纷放慢甚至暂停了开店计划。两大传统主力业态同现衰状为多年未见。传统主力店本身如何创新升级,以及商业地产寻找新的替代性主力店已成为行业紧迫课题。二、2015行业六大现象解读二.高端奢侈品关店降价求生折射消费市场变革代表性事件:Prada等奢侈品牌关店缩减规模,Gucci等降价求生存关注理由:意大利奢侈品牌Prada集团因中国区经营业绩问题,2015年关闭了11家门店。LV则一次性宣布关闭其在广州、哈尔滨和乌鲁木齐的三家门店。据财富品质研究院统计,2015年,超过八成的奢侈品牌在中国有各种形式的关店行为,还包括Dior、Cartier、Gucci等奢侈品牌。奢侈品经营困境背后,既有中国高端消费向境外外流的问题,也有中国政府打击腐败和公款消费产生的影响。这两方面的影响其实波及的并不仅限于奢侈品,还包括如卡消费、会所餐饮消费等系列高端消费市场。高端商业定位更多转向中产阶级的品质与品味消费。二、2015行业六大现象解读三.创客空间兴起商业模式待考代表性事件:优客工场打造中国特色创客空间关注理由:2015年初,在“大众创业、万众创新”政策号召下,国内企业借鉴WeWork等国外联合办公模式,纷纷打造创客空间,其中最为引人关注的当属明星企业家毛大庆辞职创业打造优客工场。随后,飞马旅、赛伯乐等创客与孵化器也加快了全国布局的步伐。创客空间也成为了商用物业招商的新型主力业态。但创客空间在中国的盈利模式及市场空间仍有待检验和探索。二、2015行业六大现象解读四.轻重资产出现分工商业地产扩张呈新路径代表性事件:1月14日,万达商业地产与光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司签署投资框架协议,4家机构宣布投资240亿元人民币,建设20座万达广场。二、2015行业六大现象解读关注理由:这标志着万达商业地产的再次重大转型。据悉,2017年以后,万达将保持每年至少开业50个万达广场的速度,其中40个以上是轻资产项目。业界对此的解读各不相同,主流看法是商业地产领域出现分水岭,今后专业的事应由专业公司做,行业进入专业化时代,市场格局开始洗牌。也有人认为,这是商业地产重资产风险加剧的标志。紧随其后,万科、星河、红星等知名企业纷纷开启轻资产模式。关注理由:在刘强东斥资43亿入股永辉超市仅仅三天后,阿里巴巴即宣布与另一家线下重量级企业苏宁云商达成全面战略合作。根据协议,阿里巴巴集团将投资约283亿元参与苏宁云商的非公开发行,成为苏宁云商的第二大股东,苏宁云商将以140亿认购不超过2780万股的阿里巴巴新发行股份。线上巨头阿里、京东从过去的正面冲突,一夜间将战场转向了线下商业资源争夺。目前线上与线下的整合还仅停留在物流与资本层面,更深层次的融合仍未破题。资本的进入也为品牌商业的拓展增加了动力。二、2015行业六大现象解读五.O2O线上线下融合实现了象征性突破代表性事件:阿里入股苏宁、京东投资永辉六.REITS兴起重燃商业资产证券化热情代表性事件:北京华联购物中心新加坡REITs上市,天虹商场资产支持专项计划成功发行关注理由:REITs,特别是股权REITs作为一种将房地产资产进行证券化的金融产品,可以提供给投资者更具流动性的地产投资工具,亦可以为开发商提高周转率。2015年是国内REITs发展元年,未来可成为一种有效的房地产投融资工具。“招商创融-天虹商场(一期)资产支持专项计划”是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所REITs项目。无独有偶,北京华联购物中心于12月11日在新加坡主板挂牌交易,这也是新交所主板今年第一只新股上市,也是新加坡主板在2015年度唯一一家IPO企业。两个REITs项目的入市,重燃了业界对于REITs热情,商业地产多元化退出通道始终是行业发展一大梗阻。二、2015行业六大现象解读一.从互联网+转向商业+近两年,中国实体商业一直在苦苦探索互联网+,如今终于意识到互联网+是互联网主导下的商业,重模式而轻服务,重价格而轻品质。新一代商业先锋开始尝试商业主导下的商业+:商业+文化+旅游+科技+健康等等,商业+既不固守传统,也不单纯比拼价格,而是强调营造有品质的生活方式,将体验做到极致。互联网只是实体商业工具之一。亚马逊的线下书店业绩再次超过线上,让实体商业多了一份信心。二、2016行业四大趋势展望二.创新业态更受关注个性化消费时代来临,“反同质化”潮流开启,设计师概念店、买手集合店当红,诸如D2C、素型、诚品、方所等正兴起。同时,包含儿童体验馆、海族馆、击剑、医疗、跨境电商、虚拟现实、创客工场等全新业态甚至成为商业中心的主题卖点二、2016行业四大趋势展望比如成都鹏瑞利龙之梦购物中心打造一个28万平方米体量的“国际医疗健康中心”,协信星光广场成为顶级跑车品牌赛麟(SALEEN)中国首家官方城市展厅,内部设置特斯拉充电桩。商业地产开始更加显现其资本属性。当开发商更多地抛弃散售模式而选择持有物业之后,如何通过资本通道退出更为重要。除了常规的上市路径之外,资产管理公司股权置换、有限包租、众筹等创新资本化工具开始出现,万达为旗下轻资产万达广场融资成功推出“稳赚一号”。资产的抛售与并购也更为常态化。二、2016行业四大趋势展望三.进入资本导向时代在行业整体性出现销售与利润下降的同时,也有一些商业中心与品牌商逆势增长,如印力印象城2015年继续保持了20%以上增长,优衣库开店速度与销售也同步增长。未来行业集中度预计将进一步提高,专业运营的价值更加彰显。二、2016行业四大趋势展望四.行业两级分化加剧未来5年，实体商业得80、90后者得天下。国家统计局数据显示，2015年全国80、90后人口总量达4.31亿，占全国总人口的35.5%。二、消费客群分析近日，中国商业地产研究中心发布《商业中心如何吸引80、90后消费者？》报告。报告指出，80、90后消费者喜欢超前消费、不盲目追求名牌与明星效应、喜欢个性化的消费体验；特别看重自我价值，不论是品牌还是业态抑或体验活动，若能带来他们对于自我族群的认同感，他们愿意为此花费大量时间与金钱。80、90后超前消费者最愿意在旅行、汽车、数码产品和娱乐、健身上花钱。而对于传统的服装零售，他们兴趣寥寥。大部分80、90后受访者都表示，他们去购物中心不是为了购物，而是为了社交和花费时光，由于电商产生的价差他们更愿意在网上消费传统零售业态。二、客群分析——消费习惯社交体验娱乐线上爱社交线下爱吃喝作为第一代互联网原住民，80、90后更热衷网络社交，尤其是移动社交，以微信为例，80后用户占比40.6%，90后用户占比达45.8%，为全年龄段最高。热衷线上社交的他们，对于购物渠道的选择有什么偏好？二、客群分析——价值追求超过45%的80、90后将实体商业作为第一消费渠道，但在服装配饰、运动户外及美容化妆三项产品类型上，线上消费比例明显高于线下，传统零售业态更易受电商冲击。具体到线下消费业态，餐饮、娱乐、康体、休闲高于零售。追求自我价值消费全凭喜好想知道90后为了自己心爱的东西有多疯狂？看看阿迪达斯NMD发售上海站吧，超2000人排队疯抢，提前一天通宵的更不在少数。“鞋子本身好不好看并不重要，重要的是我喜欢”，一位“90后”如是说。鲜肉们为了自己喜爱的东西，什么人潮拥挤、风餐露宿根本不叫个事，毕竟抢到自己想要的东西才最重要。二、客群分析——喜好观察发现80、90后消费品牌的诉求不再是“产品”而是“生活方式”，是彰显自己特质的生活方式，商业尽量规避具有多元选择属性的品牌，更专注于在某一个细分领域有专长的品牌，不一定要大牌，但一定是精细的、有品质的，在商业中心同质化的局面下，特色主题更易搏出位。二、客群分析——生活方式个性化主题商业更聚人气追求个性体验而非业态大阪森之宫QsMALL，定位于“运动与健康”，作为“日本第一家可以跑步的购物中心“，3楼全长300米的空中跑道是最大特色，商场还配有室内足球场、游泳池、攀岩场及健身房，全部免费对公众开放，即使不来购物，也可以享受“空中慢跑”及健身的乐趣。80、90后在选择实体商业时，最关注的是商业特色主题、交流互动空间及个性服务，大而全的品牌、价格因素、距离远近都不重要。在主题活动关注度中，超过三成的90后选择电影首映会，表明电影主题是吸客流的有效方式。二、客群分析——主题布局传统娱乐休闲业态时，可结合“旅游”“科技”类元素，打造海洋馆、水族馆、历史情景街区等营造旅游度假氛围，针对“科技控”的主题科技展、3D科技虚拟现实体验等。主打文化主题的商业中心，可在公共区域进行文艺演出及文化展览，可协调内部租赁客户，进行美术培训、音乐指导、艺术创作与分享，从多个维度渲染购物中心文化氛围。三、分析与总结——国内商业地产独特之处第一，中国开发商的实力还没有到达完全投资持有的程度上第二，中国投资者由于没有太多渠道可以投资，对商铺有天然的偏好第三，中国商铺租售的价格比，背离得特别远，对开发商来说，销售的收益会更好。同时我们将商铺比作一个容器，传统卖商铺的方法就是卖容器，但容器的真正价值取决于它盛放物质的贵重程度。“水还是咖啡，附加值也不一样。”“商铺要卖得好，前提是要租得好。”所谓“租得好”就是吸引有价值的客户到商铺中来，吸引到之后，余下要卖的就不成问题了。简言之，帮客户合理进行租售建议尤为重要。三、分析与总结——租金售价不匹配在中国，商铺年租金的收益通常只是售价2-4个点的收益。然而，没有租赁很难卖动。“租赁就相当于一个发动机，把销售整合起来就相当于把发动机放到汽车里卖车。”分析现状发现，国内商管公司擅长做商业地产的租赁，国内的开发公司擅长做住宅和商铺销售，而商铺的租售还没有谁做得更为突出。对这个市场空白，我们看的十分清楚。因此打通销售和租赁是商业管理部不断追求的使命。现状：租售结合目前是二三线市场的主流。租售结合：简言之就是部分分割出售，部分自持；方式：一般自持原则是自持一整片或者整层自持。切记莫要碎片零散自持。自持部分是作为主力店的预留经营。因为从收益的角度来看，主力店的商务条件是最苛刻的，所以自持部分放置主力店能够有效的拉高项目整体租金收支能力，对企业来说是有利的。三、分析与总结——租售结合租售结合特点：1.能够有效的回笼项目资金，2.在销售返租平衡上，企业风险是降低的。3.企业自持一部分，在业主会议中，企业是占据主导地位，比较有话语权。通俗点说，我是最大的股东，你们要听我的。4.自持部分，在物业销售过程中，是对投资客户具有很强的吸引力的。企业通过自持部分向投资客表明企业运营这个项目的决心和信心。所以对于销售来说，自持部分商业无疑是销售的助力器。三、分析与总结——租售结合特点5.根据第四条，也就是在招商过程中，能够带来很大的便利性，