深圳城市更新政策基础实务与相关案例解读

深圳城市更新政策基础实务与相关案例解读一、深圳城市更新背景2004发布《深圳市城中村改造暂行规定》，大规模城中村改造开始。2007发布《关于推进深圳市工业区升级改造试点项目的意见》，将工业用地纳入城市更新范畴，这段期间一直被命为旧城改造。2009出台《深圳市城市更新办法》，正式将各类旧改统一为城市更新，并提出“拆除重建”、“综合整治”、“功能改变”三类更新模式。2012发布《深圳市城市更新办法实施细则》，解决在城市更新中遇到的各种具体问题，进一步明确更新项目实施流程及后续监管。2014发布《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，进一步完善旧工业区升级改造路径。2016发布《深圳市城市更新“十三五”规划的通知》，明确5年内深圳将争取完成各类城市更新用地规模30平方公里。2017发布《深圳市加强和改进城市更新实施工作暂行措施的通知》，正式实行“强区放权”，各区承担起城市更新计划的审批。1986发布《关于进一步加强深圳特区农村规划工作的通知》中，提及到农村的旧城改造，为深圳城市更新政策最初的雏形。1986年2018年南山区宝安区福田区罗湖区龙岗区2008年2018年大冲村城市更新2008年2018年蛇口工业区综合整治——南海意库二、城市更新分类功能改变类综合整治类拆除重建类城市更新二、城市更新分类——功能改变定义改变部分或者全部建筑物使用功能，但不改变土地使用权的权利主体和使用期限，保留建筑物的原主体结构。审批部门几个要点规划国土主管部门主要涉及到旧工业厂房；满足城市规划、符合产业布局规划等要求，优先满足增加公共空间和产业转型升级需要；保留原建筑物的主体结构，不改变土地使用权的权利主体和使用期限；按照法定图则、城市更新单元规划等已生效规划，土地用途已发生变化或者在满足土地功能混合使用相关要求的前提下；一般不增加建筑面积；按公告基准地价补差价；补签土地出让合同。。备注：由于政策规定的不完善及私改功能的现象未能得到有效控制，几乎没有主动申报的案例二、城市更新分类——综合整治定义改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、环境整治和既有建筑节能改造等内容，但不改变建筑主体结构和使用功能。审批部门几个要点区政府主管部门由政府主导；不涉及建筑物拆建；不改变建筑主体结构和使用功能；一般不加建附属设施，加建附属设施应满足相关规范要求。程序计划立项综合整治规划初步设计项目概算区主管部门报市城管局报规划国土部门评概批资金计划项目招投标报发改施工验收二、城市更新分类——拆除重建定义特定的城市建成区按规定需要改造，且通过综合整治、功能改变等方式难以实现的，可以通过拆除重建方式实施城市更新。审批部门区规划国土部门程序更新单元计划审批土地及建筑物信息核查更新单元规划审批实施主体确认“特定的城市建成区”——省“三旧”（旧城镇、旧厂房、旧村庄）、深“四旧”（旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村），建成区而非空地。用地、建筑、施工行政许可竣工验收二、城市更新分类——拆除重建龙岗区城市更新流程依据《深圳市龙岗区城市更新实施办法》（深龙府规[2017]2号)更新计划审批申报主体：提交相关材料申报计划（权利主体单一的，可同步申请城市更新单元规划等工作）区更新局：初步审查区更新局：不合格的，书面答复1、先开展现场踏勘2、现场踏勘后向相关单位征求意见，同时组织更新意愿公示区更新局：复函申报主体，修改完善后审查通过的报区更新领导小组审批区更新局：审批通过者，组织计划草案公示。汇总并处理计划草案公示意见区更新局：无异议的予以公告，函复申报单位，报市规土委备案，同时抄送龙岗规划国土管理局申报主体：计划批准后须开展更新单元影像记录工作区更新局：定期开展城市更新计划清理工作并公告情况，同时结果报市规土委备案，同时抄送龙岗规划国土管理局土地及建筑物信息核查申报主体：向区更新局提供相关材料，申请土地及建筑物信息核查区更新局：20个工作日内完成相关工作并复函申请单位。更新单元规划审批申报主体：提交相关材料报区更新局审查，涉及产业升级项目的应提交产业部门相关意见区更新局：初审合格的，征求各相关部门单位意见区更新局：不合格的，书面答复区更新局：汇总意见后复函申报主体修改意见，并审查修改后规划区更新局：涉及未制定法定图则地区或改变已批准法定图则强制性内容的，报区更新领导小组审议通过后，报请市建环委审批区更新局：规划草案公示。公示期满后对公示意见汇总和处理。公示期间公示意见对更新单元规划有重大调整的报城市更新领导小组处理区更新局：公告并函复申报主体；规划成果报市规土委备案，同时抄送龙岗规划国土管理局区更新局：未改变已批准法定图则强制性内容的，报区城市更新领导小组审批报请更新领导小组审议建环委审批的情形实施主体确认及用地、建筑、施工行政许可实施主体确认1、街道办：组织编制更新单元实施方案并报区更新局备案2、权利主体：形成单一主体向区更新局提交材料申请实施主体资格确认。3、区更新局：核查申报材料并公示。公示无异议的，核发实施主体确认文件，签订项目实施监管协议。4、实施主体：制定拆除方案、建筑废弃物减排处理方案向区建设主管部门备案，完成建筑拆除并注销房地产证用地行政许可1、实施主体：完成入库移交后向区更新局申请建设用地审批2、区更新局：报区领导小组审议，同意后核发《建设用地方案图》3、实施主体：向区更新局申请《建设用地规划许可证》，获批后申请土地使用权出让合同。建筑与施工行政许可【建设工程方案设计核查】实施主体向区更新局提交相关材料申请建设工程方案设计核查意见书【建设工程规划许可】实施主体向区更新局申请《建筑工程规划许可证》；需桩基础提前开工的，实施主体应向区更新局申请桩基础提前开工，通过的《建设工程桩基础报建证明书》，涉及修改已批准施工图的应先备案【建设工程施工许可】申请建设工程开工验线，审核通过的，在《建设工程规划许可证》或《建设工程桩基础报建证明书》上加盖验线合格专用章竣工验收项目监督竣工验收实施主体提交材料申请建设工程规划验收。区更新局对验收合格的核发《建设工程规划验收合格证》项目监管1、区更新局：对实施主体履行更新单元规划、实施方案、搬迁补偿安置方案及协议、项目实施阶段监管协议等情况，及项目回迁安置、配建保障性住房、创产用房和公共配套设施的落实等进行监督与引导2、实施主体：办理房地产预售许可前，实施主体需签订社区配套和公共服务用房移交意向协议二、城市更新分类——拆除重建（1）更新单元计划划定原则：规划路网；自然实体（山水）边界；权属清晰的合法土地面积占拆除范围＞60%，60%＞50%可申请简易处理；建筑物总面积2/3以上业主且占总人数2/3以上的业主同意，住宅区100%同意；用地面积的比例规模（市要求＞1万平方米，原特区内＞3000平方米）；配套搭配（贡献率＞15%且超3000平方米）。更新单元的划定——不纳入更新单元的：单独的政府社团用地特殊用地；政府土地整备范围；国有未出让用地和基本农田用地；未建设用地（＜3000平方米、10%）；单栋零散的危房；旧住宅区不满20年；旧商业区、工业区不满15年；已实施城中村综合整治未满5年。二、城市更新分类——拆除重建区城市更新部门审查更新单元计划的内容：更新意愿达成情况、申报主体资格、单元范围内建设情况、改造的必要性、范围的合理性；区规划国土部门查更新单元计划的内容：范围的合理性、改造方向与规划关系、土地权属---五类地核查（国有已出让用地、非农建设用地、征地返还地、旧屋村用地、已经处理的历史遗留违法用地和已按房地产登记历史遗留问题处理的用地，简称“两规”用地；区规划国土部门复核更新单元计划申报材料及相关部门审查意见；更新单元计划公示；区政府批准并公告。几个要点：意愿达成、常态申报、计划清理（1）更新单元计划更新单元的审批程序——二、城市更新分类——拆除重建计划申报主体委托编制更新单元规划；报区更新局审查，涉及产业升级项目的应提交产业部门相关意见；编制及申报——未改变已规划图则强制性内容，报区城市更新领导小组审批；设计未制定法定图则地区或改变已批法定图则强制性内容，报区城市更新领导小组审批后报市建环委审批。几个要点：更新单元规划的深度（属实施性的专项规划，介于图则和详蓝之间）；效力——覆盖修改图则，行政许可依据。（2）更新单元规划二、城市更新分类——拆除重建（3）实施主体确认实施主体形式——单一主体合作实施权利主体自行实施市场主体单独实施政府组织实施仅限城中村项目，单一市场主体与股份公司合作。二、城市更新分类——拆除重建（3）实施主体确认审批程序——单一主体向区更新部门申请实施主体确认区更新部门审核相关材料通过签订搬迁补偿安置协议形成单一主体公示签订监管协议核发实施主体确认书几个要点：1.单一主体形成属收购方式而非征地拆迁（市场行为非政府行为）；2.监管协议（公共设施用地移交、回迁房及过渡安置、项目实施进度安排、资金监管等)3.区更新部门核发实施主体确认同时抄送市场监督管理部门，如实施主体股权后续发生变更，市场监督部门应及时将变更情况向税务部门进行通报，由税务部门督促企业依法纳税。因此，如果想要规避税务风险，最好是在实施主体确认前完成相应已经签署拆迁补偿协议公司的股权变更工作或者仅一直保留部分股权至项目开发完毕。二、城市更新分类——拆除重建（4）用地、建筑、施工行政许可申请行政许可条件——建筑物拆除和房地产证注销完成后，实施主体凭实施主体确认书、监管协议、更新单元规划批复、相关土地权属证明文件，向规划土地主管部门申请相关行政许可。征转地手续、选址、用地方案图、宗地图、用地规划许可证、土地出让合同、建筑工程规划许可证‥‥‥行政许可内容——二、城市更新分类——拆除重建工改工项目——工业区升级改造的方向（工改居、工改商、工改工）由法定图则确定；产业项目一般指工改工和部分工改商项目；工改工项目分为物流型和研发型项目；工改工项目可建设不超过总建筑面积30%的配套（公寓、商业用途），70%用于产业用房；工改工出售物业需以公司名义购买。属拆除重建类城市更新项目（5）其他：工改工、村民统建、用地审批、地价二、城市更新分类——拆除重建（5）其他：工改工、村民统建、用地审批、地价用地审批——开发建设用地≤拆除范围内五类合法用地+3000平方米零星用地，如何完善拆除改造范围内用地手续协议出让原用地有合法手续变更其规划条件和使用年限签订补充合同调整非农用地核定旧屋村用地按“两规”“三规”完善手续“三规”：深圳关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定（2009）三、城市规划——分类总体规划（全市）次区域规划（特区、龙岗、宝安）分区规划（组团规划）（内：区;外：功能组团）法定图则（控制性详细规划）（内：片区；外：镇）详细蓝图（修建性详细规划）（街坊或地块）城市规划五个阶段总体规划、次区域规划、分区域规划均属于法定图则的上层次规划；详细蓝图规划须按照法定图则确定的指标提出建设方案。三、城市规划——总体规划总体规划层面岗贝村改造项目位置分区规划层面岗贝村改造项目位置三、城市规划——分区规划三、城市规划——法定图则（控制性详细规划）法定图则层面《深圳市龙岗201-06号片区【吉祥路地区】法定图则》岗贝村改造项目位置三、城市规划——详细蓝图（修建性详细规划）详细蓝图层面《龙岗区龙城爱联岗贝村改造专项规划》总平面布局三、城市规划——城市更新单元规划（专项规划）城市更新专项规划《龙岗区龙城爱联岗贝村改造专项规划》城市更新项目现状权属图城市更新项目专项规划——总平面图四、城市更新趋势——解读及分析步骤宝安福田盐田罗湖龙岗南山龙华大鹏光明计划与规划申报402837438233330252525282040实施主体确认15136131520131320用地审批504020/4065257060建设工程规划与施工许可452030205030152055规划验收151717172022151720总计16511811093158185129170220备注：上述时限