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深圳城市更新项目法律体系与流程总述基本理论与法律体系基本理论将城市中不适应现代城市生活的区域做有计划的“再开发”、“整治”或“保护”深圳：2010/9，市府发《深圳市城市总体规划（2010-2020）》—“工作重点由增量空间建设向存量空间优化转变”法律体系《深圳市城市更新办法》深圳市人民政府令（第211号）2009/12/1《深圳市城市更新办法实施细则》深府〔2012〕1号2012/1/21（以下简称“细则”）《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》深府办〔2014〕8号《城市更新单元规划审批操作规则》（《关于印发城市更新单元规划审批操作规则的通告》（深规土[2013]786号））《深圳市城市更新历史用地处置暂行规定》深规土[2013]294号，2013/5/17，“有效期3年”《深圳市福田区拆除重建类城市更新单元实施办法》福府〔2012〕7号2012/4/13《市规划国土委城市更新项目用地审查操作规程》深规土[2011]22号《拆除重建类城市更新项目房地产证注销操作规则（试行）》（深规土〔2010〕554号，以下简称“注销操作规则”）《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》深规土告[2010]16号（以下简称“计划申报指引”）《关于试行拆除重建类城市更新项目操作基本程序的通知》深规土[2010]59号(参考)深圳城市更新的实施流程与风险总述总述定义针对现有土地功能和资源利用不符合社会经济发展要求的特定城市建成区域，特定主体根据城市规划进行的活动城市更新类型综合整治不改变建筑主体结构与功能，修葺式更新，主要由政府统筹推进功能改变改变部分/全部建筑的功能，保留原建筑的主体结构，不改变土地使用权的权利主体和使用期限拆除重建对不符合城市发展和建设要求的用地类型（土地利用率低，消防隐患，基础设施不足，环境恶劣等）进行全面改造权利主体自改模式市场主体单独改造模式合作改造模式（主要适用于城中村）政府组织实施改造城市更新参与主体政府市查违和城市更新工作领导小组领导城更工作，对涉及的重大事项进行决策市规划国土部门城更工作主管部门，制定政策规范；组织、协调、监督，统筹城更规划、计划管理，负责城更中的土地使用权出让、收回工作各区政府组织辖区内城更用地的整理，对功能改变类、拆除重建类更新项目的实施进行协调农村城市化历史遗留违法建筑处理部门处理城更单元范围内历史遗留违法建筑街道办、居委会等维护城更活动的正常秩序权利主体市场主体主要工作项目申报土地建筑物核查汇总规划编制搬迁补偿拆除房屋，注销原地产权属证书申请用地审批、签订出让合同建设回迁安置、商品房预售、办证拆除重建类城更基本流程拆除重建类城更的法律风险计划申报与规划审批风险城更单元计划申报风险申报条件不符：《更新办法》虽有规定，但很多条件仍属主观判断，需与相关主管部门做好沟通工作改造意愿取得不能商业目的难以实现：政府要求责任多，法定图则修改程序繁杂，项目周期不可控城更单元规划审批风险单元规划公示异议规划无法获批土地建筑物核查风险被搬迁人确定错误风险核查结果不利风险如未理清更新范围内合法建筑面积及地价缴纳情况，则有被政府重计地价的风险协议签订和实施主体确认风险搬迁补偿方案拟定的风险搬迁补偿安置协议签订的风险被搬迁房屋存在权利瑕疵、项目滞后的违约责任等谈判僵局风险未能成为项目实施主体的风险规划申报主体不一定是实施主体土地取得、开发建设、回迁安置风险更新计划申报更新单元计划申报更新单元须符合的条件符合以拆除重建方式实施城更的情形（《细则》第31条，《计划申报指引》第3条第2款）基础设施不足，按规划需落实用地面积大于3000坪的公共设施且不小于拆迁范围用地面积的15%环境恶劣、重大安全隐患：污染严重，危房集中，消防通道、登高面不足等土地、建筑功能利用不符经济发展要求符合城更单元的划定原则、要求（《细则》第12条，《计划申报指引》第2条）更新单元内拆除范围用地面积大于10000坪（《计划申报指引》第二条规定：拆迁范围用地面积应大于70%*城更单元总用地面积）。（农村集体经济组织地域范围原则上应整村划定单元，整村划定的：可小于70%*城更单元总用地面积）属拆除重建的，拆除范围内权属清晰的合法土地面积占拆除范围用地面积的比例应当不低于60%（深府办[2014]8号第1条第1款）不违反基本生态控制线、橙线、黄线等城市控制新区域管制要求未建设用地不划入城更单元，因规划统筹确需纳入的，属于边角、夹心、插花地，总面积不超过项目总用地面积10%，特区内不超过3000坪部分可划入拆迁范围边界涉及道路时的边界拟定原则规划道路与现状道路一致，以现状道路边界为界，现状道路用地不纳入拆迁范围规划道路与现状道路不一致且规划道路为未建成区，以规划道路边界为界，规划道路用地不纳入拆迁范围规划道路与现状道路不一致且规划道路现状为建成区的，原则上以规划道路中心线为界；规划道路为支路的，拆迁范围应包含相对应的规划支路用地。申报主体类别权利主体自行申报权力主体委托单一市场主体申报区政府相关部门申报（以旧住宅区为主的计划申报，通常由区重建局或旧改办）申报与审批流程申报途径（《计划申报指引》第3条第4款）所在地的市规划国土委各管理局（区城市更新职能部门）（福田区：区城中村改造办）申报材料（一式三份附电子文件，《计划申报指引》第4条，福府[2012]7号第4条）《城市更新单元规划制定计划申请书》城更单元的：现状建设情况，社会经济发展情况，用地及建筑物产权情况申报城更单元规划制定计划的理由再开发用地功能、开发强度、产业发展方向的具体请求承诺按照城市规划及我市城更相关政策的要求履行相应的义务和责任。城更单元现状整体情况照片（3-5张）《深圳市城市更新单元规划制定计划申报表》《地块现状详细信息一览表》申报主体的身份证明《工商营业执照》（加盖工商部门复印专用章）法定代表人或负责人身份证明图纸（参照政府格式）《更新单元范围图》《现状权属图》“现状权属图”应附表，以地块为单元申报各地块宗地号或用地方案号、用地面积、现状用地利用功能、权属性质、权属单位、权利人数量、总建筑面积、建筑物竣工时间、同意申请更新权利人数量占比及占有建筑物占比等详细信息《建筑物信息图》标明：建筑物平面位置、编号、楼层、结构、已用年限更新意愿证明材料《更新单元计划申报委托书》业权分散或地块较多的，提交：《更新意愿统计表》土地及建筑权属证明材料每一建筑单体近期实物照片（电子文件，照片上附拍摄日期，文件名与信息图上编号一致）其他材料旧居住区，须提供：《经济可行性研究报告》危房：须提供：质检部门认定书受理阶段（5工作日内）（《细则第38条》）区城市更新主管部门受理并先进行形式审查，材料完整并符合要求的，予以受理审核阶段（20工作日内）（《细则》第38条）审核内容认定意愿达成情况及计划申报主体资格核查更新单元内现状建设情况综合判断申报的城更必要性及城更单元的合理性福府[2012]7号第9条：区城中村改造办对改造意愿达成情况进行为期7天的公示，公示完毕后汇总整理，行成汇报方案报区城更领导小组审定审定通过后，区城中村改造办2工作日内报市规划国土部门派出机构审查审查阶段（《细则》第39条）市规划国土部门审查后，形成更新单元计划草案，于深圳特区报、深圳商报、本部门网站上公示不少于10日后，报市府审批审批阶段（《细则》第39条）市政府市府审批通过后，市规划国土部门会同区政府在5工作日内，在项目现场、特区报本部门网站对计划内容进行公告。更新意愿征集定义指是否同意进行更新改造的意思表示，具体体现为：《更新单元计划申报委托书》目标任务取得《更新单元计划申报委托书》占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上权利主体同意（《细则》第37条，《计划申报指引》第3条第2款第9项》）申报拆迁范围内涉多地块的，同意的申请拆除面积占拆迁范围用地面积4/5（《计划申报指引》第3条第2款第9项》）取得权属证明材料身份证明文件身份证、企业营业执照及相关资质证明文件房地产证若无，提供相关证明材料：房屋买卖合同，房地产抵押贷款合同，土地使用证，土地使用权出让合同等存在共有人的，需婚姻、继承方面的证明材料如结婚证、离婚证、财产分割协议、遗嘱过程中的注意事项做好政策法规解释工作如，要求权利人提交权属证明材料，是出于政府需据此审查市场主体与权力主体之间的意愿委托的真实、有效、合法性，不会对权利主体的利益造成任何侵害注重对自身实力的宣传与区域内大业主做好沟通对权利人主体资格的认定应宽严并济委托书签署不涉及权力变动、影响，只要有证据证明权属关系，即可与之签署委托书如无相关权属证书，但存在房屋买卖、赠与、遗赠，并未办理无权变动手续的，经有关权利人认可，可认定权属关系应以全体共有人（如夫妻）为共同权利主体权利人死亡又无确定的继承人，根据《继承法》规定确认合法继承人委托第三人签署《...委托书》的，提供经公证的授权委托书旧住宅区为主更新单元的意愿征集只能由政府进行更新意愿公示的异议处理政策法规未对更新意愿公示作强制规定，但深圳更新项目中，一般会在现场、报纸、部门网站公示7-15日不等土地建筑物的核查认定1目的确保权属清楚无争议，以防出现任何差错及纠纷完善各类历史用地手续，解决历史遗留问题2深圳城市更新核查确权的规定《深圳市城市更新历史用地处置暂行规定》第5条城市更新单元计划经市政府批准后，在城市更新单元规划编制之前，申报主体应向市规划国土主管部门申请对城市更新单元范围内的土地、建筑物信息进行核查、汇总核查内容土地的性质、权属、功能、面积等建筑的性质、面积等核查依据土地使用权出让合同；用地批复；房地产证；旧屋村范围图；建设工程规划许可证、测绘报告、身份证明等材料政府相关部门信息管理系统记载的数据核查流程（《细则》第40条，《深圳市城市更新历史用地处置暂行规定》第5条）受理单位市规划国土部门时效对提交的材料进行核查和汇总后，20个工作日内将该结果函复计划申报主体所需材料土地、建筑物信息核查申请申请人身份证明土地权属证明材料建筑物权属证明材料未取得房地产权利证书的，提交规划验收证明文件或者建筑物现状测绘报告土地信息一览表、建筑物信息一览表及相关图示土地征（转）情况证明材料等其他必要材料核查结果土地认定分类国有出让土地已签订土地使用权出让合同或已办理房地产产权登记的用地城中村用地旧屋村用地指1979年设市前已存在的传统村落历史遗留用地经处理的历史遗留违法用地其他用地违法用地、储备用地、边角、夹心、插花地建筑物认定分类商品房取得房产证的建筑物经土地清理确认的城中村等范围内建筑物历史遗留建筑物已取得规划确认文件和土地权属证明文件并缴纳地价的建筑物经处理的历史遗留违法建筑物已取得确权通知书并缴纳地价、罚款的建筑物需完善手续的其他建筑物不予确权的其他违法建筑物和批准临时使用的违建3核查的法律性质及内涵一般意义上的确权行政确权行政主体，对公民、法人或其他组织间已发生的事实或已建立的权利义务关系给予确定、认可或证明的行为司法确权司法机关，通过司法程序对当事人之间已发生事实或已建立的权利义务关系给予确定、认可或证明的行为城市更新中的确权目的为补偿安置和项目实施提供基础性的法律依据概念确认土地、房屋、附着物和构筑物的权属及其所处的状态具体事务申请人申请，主管部门核查提供的权属证明材料，对土地及房屋的权属、性质、功能、面积等进行清理和认定，以明确权利主体及其应享有的法律地位性质是依申请的行政行为，由申请、受理、审查、公示、确认等程序构成，行政主体作出确认行为时必须以确认书、认定书等书面形式体现。该确权行为具有法律效力，体现为证明力，属于宣示性行政行为，表示法律关系现有状态，而不以法律关系产生、变更、消灭为目的。4深圳城市更新确权的难点确权程序规定不明且不够完善确权结果的法律定位不明确权结果在主管部门对申报主体提交的材料进行核查之基础上形成，对于确权行为，存两种不同理解：仅对材料文本、内容真实性进行确认，不涉及权力关系的变动对材料中涉及的权属关系二次确认，该结果可能推翻之前的认定，对当事人相关权益造成事实影响对不符合确权条件的土地及房屋没有