北京房地产开发流程(二级开发)(超级详细)

返回北京市房地产二级开发流程简介返回基本节点图取得国有土地使用权立项审批规划审批开工审批预售审批其它审批节能审批项目核准建设用地规划许可证修建性详细规划方案建设工程规划许可证施工监理单位招投标备案安全监督备案面积测绘并备案地名核准人防审批消防审批施工许可证预售证交通审批竣工验收规委竣工验收权属登记勘察设计招投标质量监督注册人防规划意见书人防初设审批人防施工图审批园林审批面积实测初始登记销售机构注册备案建委竣工备案流程关系图•此节点为北京市普通商品房二级开发之节点，土地取得方式是通过公开招标、拍卖、挂牌方式取得•经济适用房、两限房、廉租房等政府保障用房及其它方式取得土地之项目可参照此节点•此节点未含大、小市政的节点内容返回取得土地使用权的注意事项1.市规委在规划意见书中明确各地块的具体规划指标，各地块之间有市政路分割2.市国土局在“招拍挂”文件中注明可按各宗地的具体规划指标与竞得单位分别签订出让合同参考规定：返回取得土地使用权的注意事项注意事项：公司在实施的土地一级开发项目划分入市土地的规模设计土地入市的顺序选择土地入市的时机控制土地入市的节奏返回取得土地使用权的注意事项注意事项：非公司实施的土地一级开发项目选择投标主体、成立项目公司结合政策规定确定土地分块方案，搭建项目操作平台返回节能审批流程编写节能专篇基本流程及所需时间环资处受理向区发改委申报编写申请报告节能中心审核第三方审核其它处室意见取得审批向市发改委申报3至7个工作日1个工作日2至4个工作日1个工作日1个工作日3至5个工作日5至7个工作日3至5个工作日1个工作日注：市发改委自收到申请材料之日起5个工作日内决定是否受理。受理之日起15个工作日内作出审查批复意见（不含专家论证的时间）因特殊情况需要延期的，由主管负责人批准，可以延长10个工作日环资处批办3至5个工作日返回节能审批主要审查内容:项目用能总量及能源结构是否合理实施项目是否符合国家、地方和行业节能设计规范及标准项目没有采用明令禁止或淘汰的落后工艺和设备国家规定的其他条件和标准返回节能审批受约束节点:制约节点:制约项目申请报告的报批项目设计方案是否足够深化，提供的设备资料、图纸等数据是否完善合理项目节能专篇编制得是否完备、符合规定项目申请报告是否及时有效返回项目核准基本流程及所需时间投资处受理向区发改委申报编写申请报告取得能评批复签订出让合同取得审批向市发改委申报2至4个工作日注：市发改委自申请被受理之日起20个工作日内作出决定。20个工作日内不能作出决定的，经负责人批准，可以延长10个工作日。征求意见期间，工作日停止计算3至7个工作日征求市规委意见会签市建委市规委建管处根据项目情况反馈意见，如需重新核发规划意见书，则需要重新审核市建委根据项目情况反馈意见1个工作日1个工作日1个工作日2至5个工作日1个工作日1个工作日2至45个工作日返回项目核准主要审查内容符合国家有关法律法规和外商投资产业政策符合国民经济和社会发展中长期规划、行业规划和产业结构调整政策的要求符合公共利益和国家反垄断的有关规定符合土地利用规划、城市总体规划和环境保护政策的要求符合国家规定的技术、工艺标准的要求符合国家资本项目管理、外债管理的有关规定返回项目核准受约束节点制约节点节能专篇批复项目申请报告的编制以及是否合格有效土地出让合同勘察设计招投标的申报年度计划任务的申报返回建设用地规划许可证用地钉桩成果基本流程及所需时间综合科受理向区规划委申报土地出让合同规划科审查副局长审查局长决定核发用地证1个工作日1个工作日3至15个工作日1至3个工作日1至3个工作日注：区规划委审查决定时间为20个工作日(可延长10个工作日)。项目地名核准1个工作日返回建设用地规划许可证主要审查内容实体审查►确定建设用地的性质►确定建设用地及代征城市公共用地范围和面积►其它法律、法规、规章中要求审查的内容形式审查►所有申报材料是否符合要求返回建设用地规划许可证受约束节点制约节点国有土使用权出让合同的签署建设用地及代征地的钉桩成果规划意见书项目地名核准批复建设工程规划许可证施工许可证预售许可证及国有土使用证返回勘察设计招投标项目核准批复基本流程及所需时间勘察设计招投标管理处确定勘察设计单位中标通知书1个工作日注：勘察设计招投标管理处审查决定时间为30个工作日(可延长10个工作日)。规划意见书1个工作日招标立案登记资格预审招标文件审核招投标备案1个工作日3至15个工作日3至10个工作日1至3个工作日返回勘察设计招投标主要审查内容勘察及设计单位资格审查及委托代理机构的资格审查对方案的技术指标进行审查程序审查返回勘察设计招投标受约束节点制约节点项目立项批复规划意见书修建性详细规划方案的申报建设工程规划许可证返回修建性详细规划方案勘察设计招投标审查基本流程及所需时间综合处受理向市（区）规划委申报规划意见书建管处审查副处长审查处长决定方案审定1个工作日1个工作日3至15个工作日1至2个工作日1至2个工作日注：市、区规划委审查决定时间为20个工作日(可延长10个工作日)。技术图纸1个工作日其它资料返回修建性详细规划方案主要审查内容实体审查►审查配套指标、车位指标、建筑间距、绿地指标、容积率、户型标准、建筑高度等各项技术指标是否满足城市控制性规划及相关规定的要求►审查项目规模、建筑退线、日照等是否符合要求►历史文化保护规划的相关要求►其它法律、法规、规章中要求审查的内容形式审查►所有申报材料是否符合要求返回修建性详细规划方案受约束节点制约节点规划意见书勘察设计招投标建设工程规划许可证人防规划意见书涉及交通、园林的方案返回规划方案示例返回建设工程规划许可证规划意见书基本流程及所需时间综合科受理向区规划委申报修建性详规规划科审查副局长审查局长决定核发规划证1个工作日1个工作日5至25个工作日1至2个工作日1至2个工作日注：区规划委审查决定时间为30个工作日(可延长10个工作日)。图纸资料1个工作日工程档案登记表勘察设计招投标文件项目地名核准返回建设工程规划许可证主要审查内容实体审查►已审查通过设计方案的建设项目：申报图纸是否符合修建性详细规划或已审查通过的设计方案。►前款规定项目以外的建设项目：①申报图纸的用地范围与规划确定的范围是否一致返回建设工程规划许可证主要审查内容②建设项目的性质符合城市规划的要求③容积率符合城市规划的要求④建筑高度符合城市规划的要求⑤建筑密度、空地率或绿地率符合城市规划的要求⑥停车位数量符合法律、法规、规章和城市规划的要求返回建设工程规划许可证主要审查内容⑦建筑间距符合法律、法规、规章和城市规划技术标准的要求，绿化率符合城市规划的要求⑧公共服务设施符合法律、法规、规章和《北京市新建改建居住区公共服务设施配套建设指标》的规定⑨建设项目后退道路红线的距离符合法律、法规、规章和城市规划技术标准的要求返回建设工程规划许可证主要审查内容⑩已安排了必要的水、电、气、热等市政基础设施►其它法律、法规、规章中要求审查的内容。形式审查►所有申报材料是否符合要求返回建设工程规划许可证受约束节点规划意见书及其中的要求修建性详细规划方案及其中的要求工程档案登记资料勘察设计招投标审查通知书项目的地名核准批复技术图纸返回建设工程规划许可证制约节点工程施工许可证工程建筑面积预测量预售许可证房屋权属初始登记返回项目地名核准基本流程及所需时间综合处受理向市规划委申报规划意见书地名办审查副处长审查处长决定地名核准1个工作日1个工作日3至15个工作日1至2个工作日1至2个工作日注：规划委审查决定时间为20个工作日(可延长10个工作日)。技术图纸1个工作日其它资料返回项目地名核准主要审查内容申请人提交的材料齐全、规范、有效，符合法定形式以上文件图纸均按A4规格折叠装订符合各类城市规划保证全市范围内无重名，并避免同音符合地名科学化、标准化、规范化的总要求，与国家地名标准一致用字符合《中华人民共和国通用语言文字法》要求，不使用生僻字、繁体字、异体字和简化字返回项目地名核准主要审查内容无损国家主权及领土完整，不使用外国地名（包括别称、谐音等）符合社会主义精神文明无民族歧视性质和妨碍民族团结内容，少数民族聚居区地名符合民族政策符合北京地名文化传统符合“尊重习惯，照顾历史，体现规划，好找好记”的北京地名命名总原则非纪念地地名原则上不含人名返回项目地名核准主要审查内容非纪念地地名原则上不含人名市政设施名称中不含企事业单位名称申请名称的专名、通名齐全，汉语语义明确通名使用准确，与地域功能、建设规模相符申请材料中所用地名（所在政区、四至等）全部为标准地名使用行业专用语词，需有行业主管部门同意使用的函件返回项目地名核准主要审查内容合作项目需提交合作方同意申请名称的有效文件住宅区地名更名，需提供经公证处公证的全体业主同意更名的意见（未建、未出租、未出售的，要提供书面说明）公安部门对原有地名变更或撤销没有异议地名命名或更名方案必须公示，征求公众对公示方案的意见，并根据公众意见提出修或确定地名命名、更名方案，按程序报请批准返回项目地名核准受约束节点制约节点规划意见书相关技术文件建设工程规划许可证预售许可证楼门牌号权属登记返回施工监理单位招投标备案招标文件编制（含清单）内部招标流程及所需时间确定候选单位注：内部确定候选单位约需7至15天。7天发放招标文件提问及答疑开标1天4天评标1天返回施工监理单位招投标备案招标文件发放外部招标流程及所需时间签订合同并备案注：外部确定中标单位约需45天。1—3天标底编制提供拟派专家资料开标15天1个工作日书面报告备案选定专家并备案评标中标及结果备案1至3个工作日1个工作日1个工作日1至3个工作日1至3个工作日1至3个工作日返回施工监理单位招投标备案审查内容程序审查招投标范围与建设方案的一致性招投标内容审查返回施工监理单位招投标备案受约束节点制约节点立项建设工程规划许可证安全监督备案质量监督注册施工合同及监理合同相关费用的缴纳返回质量监督注册中标通知书及合同基本流程及所需时间质量监督站北京市、区建委施工图纸审查通知书备案通知1个工作日1至3个工作日注：建委质量监督站审查注册时间为5个工作日。1个工作日返回质量监督注册主要审查内容施工单位、监理单位执行质量管理有关强制性标准及要求质量监督人员的资质审查工程建设应当严格执行国家有关质量管理的基本程序定期进行取样检测并报告返回质量监督注册受约束节点制约节点施工单位招标程序及中标通知书施工及监理合同施工图纸审查文件建设工程规划许可证施工许可证返回施工安全监督备案中标通知书及合同基本流程及所需时间施工管理处受理、审核并备案北京市、区建委社会保险登记及缴费凭证备案通知1个工作日1至3个工作日注：建委审查备案时间为5个工作日。1个工作日返回施工安全监督备案主要审查内容安全设施、保障措施、安全预案、应急预案及执行建设工程有关的强制性标准工程特种设施的安全保障措施施工企业资质审查及相关人员的资质审查食品安全、消防安全、疾病安全措施及环境保护措施等返回施工安全监督备案受约束节点制约节点施工单位招标程序及中标通知书建设工程规划许可证建设用地规划许可证项目社会保险登记手续施工许可证返回施工许可证建设用地规划许可证基本流程及所需时间开发办受理向市、区建委申报建设工程规划许可证两项基金副职审查核发许可证1个工作日1个工作日1至2个工作日1至2个工作日注：市、区建委审查决定时间为10个工作日。技术图纸及审查通知书人防施工图审查备案银行资金证明安全监督备案领导决定质量监督注册1至2个工作日1个工作日返回施工许可证受约束节点建设工程规划许可证建设用地规划许可证人防初步设计审查意见安全及质量监督手续施工及监理单位招投标树木移伐审查施工场地占道审批节能及专项基金缴纳等返回施工许可证制约节点工程开工预售许可证返回房屋面积预售