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房地产经纪基础一、房地产经纪的概念和作用二、房地产经纪人员职业资格制度三、房地产经纪人员的权利与义务四、房地产经纪人员的基本要求第一章房地产经纪概述（一）房地产经纪的有关概念房地产经纪（掌握）是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等活动的经营行为。其中的佣金，是指房地产经纪机构完成受委托事项后，由委托人向其支付的报酬。房地产居间的概念（掌握）是指向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并收取委托人佣金的行为。房地产代理的概念（掌握）是指以委托人的名义，在授权范围内，为促成委托人与第三方进行房地产交易而提供服务，并收取委托人佣金的行为。一、房地产经纪的概念和作用房地产行（hang）纪的概念（掌握）是指一方（经纪人）接受他方（委托方）的委托，以自己的名义进行买卖或其他业务而取得报酬的活动。房地产经纪机构收购开发商的空置商品房，在未将产权过户到自己名下的情况下，以自己的名义向市场销售。其主要特点是房地产经纪机构与出售房地产的业主自愿达成了一个协议，房地产经纪机构按双方约定的价格向业主支付房款，房地产经纪机构可以自行决定标的房地产的市场出售价格。总结：居间合同中，中介的职能是促成交易，无权代理任何一方的行为；委托代理中，受托人基于委托人授权为委托人谋取利益。行纪类似于隐名代理，行纪人以自己的名义同第三方签订合同，行纪人收取一定报酬。房地产居间服务对象广泛，经纪人员与委托人之间一般没有长期固定的合作关系，经纪人以自己的名义开展经纪活动，并承担相应责任。房地产代理服务对象不如居间活动广泛，其特点是经纪机构与委托人之间有较长期稳定的合作关系，经纪人员只能以委托人的名义开展活动，活动中产生的权利和责任归委托人，经纪人员只收取委托人的佣金。房地产居间与行纪均是以自己的名义活动并承担责任，但前提是行纪占有商品，居间不占有商品。居间是最典型的中介活动。从事行纪活动的经纪人员拥有的权力较大，承担的责任也较重。在通常情况下，经纪机构与委托人之间有长期固定的合作关系。房地产经纪有关概念的区别（重点掌握）行纪是指经纪机构受委托人的委托，以自己的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的商业行为。行纪与代理的区别有以下几点：（1）行纪人以自己的名义进行一定的活动，而非以委托人的名义进行；；（2）行纪人直接与第三人产生一定的权利和义务关系（3）经委托人同意，或双方事先约定，经纪机构可以以低于（高于）委托人指定的价格买进（卖出），并因此而增加报酬（4）除非委托人不同意，对具有市场定价的商品，经纪机构自己可以作为买受人或出卖人。（5）行纪人进行活动的后果不是直接归属于委托人，而是通过转让的方式归于委托人。1．房地产经纪的服务性房地产经纪活动是一种服务性的活动，与房地产业中的开发业相比，房地产经纪、咨询等更具有服务业的性质。2．房地产经纪的专业性房地产是一种极为特殊的商品，其交易涉及价格评估以及交易法律法规等。3．房地产经纪的地域性房地产的空间固定性使房地产经纪活动具有很强的地域性。4、房地产经纪的顾问性（增加）（二）房地产经纪的特点（熟悉）传播经济信息房地产市场是一个低效率的市场加速商品流通丰富的信息、法律知识、公关技巧优化资源配置协助投资者做出正确的投资决策规范和完善房地产市场法律知识丰富，有利于避免非法交易（三）房地产经纪的作用（熟悉）房地产经纪活动在元代就已经出现，“房牙”；房地产经纪活动起源于明清时期；崛起于2000-2004年当前，我国的房地产经纪行业正步入新的调整发展与完善规范时期。（四）房地产经纪（行业）的产生和发展（了解）例题：经纪活动是社会经济活动中的一种（C）行为。A、商品买卖B、商品代销C、中介服务D、中间推销例题：经纪机构提供中介服务，是以（A）为目的，通过（）方式取得其报酬。A、赢利佣金B、沟通支付C、服务交换D、交易代理解析：经纪机构是以赢利为目的，通过佣金方式取得其报酬例题：居间形式的经纪中（D）与（D）之间一般没有长期固定的合作关系。A.经纪机构委托人B.经纪机构经纪人员C.经纪人员承受人D.经纪人员委托人例题：关于行纪的说法中，不正确的一项是（A）A.行纪是指经纪机构受委托人的委托，以自己的名义与第三方交易，由委托人承担规定法律责任的商业行为B。行纪并非自营C.行纪方式中，经纪机构与委托人之间有长期固定的合作关系D.从事行纪活动的经纪人员拥有的权利较大，责任也重c、a、a例题：房地产经纪是指以（D）为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等活动的（D）行为。（见概念）A、收取佣金商业B、中介服务经营C、中介服务商业D、收取佣金经营例题：房地产居间，是指以（C）为对象。A、房地产或有关房地产的业务B、房地产经纪人C、委托人D、政府主管部门及房地产经纪业解析：居间的概念例题：下列选择中不属于房地产经纪活动的基本类型的是（D）。A.房地产居间B.房地产代理C.房地产行纪D.房地产销售例题：中国房地产经纪行业最早有记载的时期是（B）A.明朝B。元代C.鸦片战争后D.解放初期解析：元代有“房牙”之称。例题：居间是指（A、B、D）。A、经纪机构向委托人报告订立合同的机会B、经纪机构向委托人提供订立合同的媒介服务C、居间是一种商业行为D、经纪机构撮合交易成功并从委托人取得报酬E、经纪机构接受委托人的委托，有限制地以自己的名义与第三方进行交易解析：E是行纪的行为。居间、代理和行纪均可以说是商业行为。Abcd,abcd,例题：佣金是（B、C、D、）的综合体。A、行政收入B、劳动收入C、经营收入D、风险收入E.税收收入例题：经纪活动的作用具体体现在（ABDE）。A、传播经济信息B、加速商品流通C、促进文化交流D、优化资源配置E.推动市场规范完善例题：房地产经纪的特性为(ABCE)。A.房地产经纪的顾问性B.房地产经纪的服务性C.房地产经纪的专业性D.房地产经纪的经济性E.房地产经纪的地域性例题：房地产经纪人员对客户提出的合理的服务要求应（BCE）。A、一味迎合B、注意分析、判断满足其要求的可能性C、对于由于各种客观原因明显不能满足的要求，不要轻易承诺D、立即答应E、要客观地向客户进行解释不能满足的要求，争取客户的谅解bcd,abde，abce,bce,国家实行房地产经纪人员职业资格制度。取得房地产经纪人员职业资格，并经注册生效的人员，方可在其取得职业资格证书种类规定的范围内从事房地产经纪活动。二、房地产经纪人员职业资格制度房地产经纪人员职业资格包括房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格。1、房地产经纪人执业资格房地产经纪人是指依法取得《执业资格证书》，并经申请执业，由有关主管部门注册登记后取得《注册证》，在房地产经纪机构中能以房产经纪人的名义执行房地产经纪业务，可以自行开业设立房地产经纪机构或经执业的房地产经纪机构授权，独立开展经纪业务，并承担责任的自然人。房地产经纪人可在全国范围内注册执业。（判断题或选择题）（一）房地产经纪人员职业资格的种类（掌握）必备条件2、房地产经纪人协理从业资格房地产经纪人协理是指依法取得《从业资格证书》，在房地产经纪机构中协助房产经纪人从事非独立房地产经纪工作的自然人。非独立性房地产经纪工作是指所从事的房地产经纪工作必须是在房地产经纪人的组织和指导下进行的。房地产经纪人只能在注册的地区内从业。（判断题或选择题）3、地方政府和地方行业协会所规定或同意的其他上岗就业资格（新增内容）基本条件1、房地产经纪人执业资格考试实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度，由人事部、建设部共同组织实施。原则上每年举行一次。2、房地产经纪人协理从业资格考试实行全国统一大纲，各省、自治区、直辖市命题并组织考试的制度。3、房地产经济其他上岗就业资格，重庆市国土资源房屋评估和经纪人析协会与重庆市经纪人协会共同组织实施。（新增内容）（二）房地产经纪人员职业资格考试（了解）国家对房地产经纪活动实行准入制度。经考试取得证书的人员还须向有关部门申请执业，经批准予以注册后才能以房地产经纪人员的身份从事房地产经纪活动。1、房地产经纪人执业资格注册注册申请经各省、自治区、直辖市房地产管理部门初审合格后，统一报国务院建设行政主管部门注册登记，由国务院建设行政主管部门换发《中华人民共和国房地产经纪人注册证》。房地产经纪人注册有效期3年，自核准之日起计算。期满需继续执业的，应于期满前3个月到原注册管理机构办理须起注册手续。续期注册需提供继续教育和参加业务培训。（三）房地产经纪人员职业资格注册（熟悉）2、房地产经纪人协理从业资格注册注册管理工作由各省、自治区建设行政主管部门和直辖市房地产行政主管部门负责。例题：申请房地产经纪人注册的人员必须同时具备的条件有(acde)A.取得房地产经纪人执业资格证书B.取得房地产经纪人协理从业资格证书C.身体健康，能坚持在注册房地产经纪人岗位上工作D.经所聘用的经纪机构考核合格E.遵纪守法，遵守注册房地产经纪人职业道德解析：必须具备的条件：（一）取得房地产经纪人执业资格证书。（二）无犯罪记录。（三）身体健康，能坚持在注册经纪人岗位上工作。（四）经所在经纪机构考核合格例题：办理房地产抵押登记时其说法正确的是(acE)。A.有营业期限的抵押人，其设定的抵押期限不得超过营业期限B.抵押物土地使用有年限，其设定的抵押期限不得超过营业期限C.共同共有的房地产设定的抵押，全体共有人为抵押人D.按份共有的房地产，设定抵押的可以超过抵押人的份额E.同一抵押物设定二次或二次以上抵押的，登记时应提交前面抵押合同的约定和抵押权人知道抵押状况的书面说明acd,ace房地产经纪人在代办房地产抵押登记时应当注意：①有营业期限的抵押人，其设定的抵押期限不得超过营业期限；②抵押物的土地使用权有年限的，其设定的抵押期限不得超过土地使用权的年限；③共同共有的房地产设定抵押的，全体共有人为抵押人；④按份共有的房地产，设定的抵押不得超过抵押人的份额；⑤同一抵押物设定二次或二次以上的抵押，登记时应提交前面抵押合同的约定和抵押权人知道抵押状况的书面证明；同一抵押物设定多次抵押的，后一抵押的存续期限不得早于前一个抵押权的存续期限。（一）房地产经纪人的权利(P4)（熟悉）（二）房地产经纪人协理的权利(P4)（掌握）（三）房地产经纪人的义务（含协理）(P5)（熟悉）三、房地产经纪人员的权利和义务（一）依法发起设立房地产经纪机构（二）加入房地产经济机构，承担房地产经纪机构关键岗位（三）指导房地产经纪人协理进行各种经纪业务（四）经所在机构授权订立房地产经纪合同等重要文件（五）要求委托人提供与交易有关的资料，支付因开展房地产经纪活动而发生的成本费用（六）有权拒绝执行委托人发成的违法指令（七）执行房地产经纪业务并获得合理佣金房地产经纪人的权利（熟悉）（一）房地产经纪人协理有权加入房地产经纪机构（二）协助房地产经纪人处理有关事务并获得合理的报酬房地产经纪人协理的权利（掌握）（一）遵守法律、法规、行业管理规定和职业道德（二）不得同时受聘于两个或两个以上房地产经纪机构执行业务（三）向委托人披露相关信息，充分保障委托人的权益，完成委托业务（四）为委托人保守商业秘密（五）接受国务院建设行政主管部门和当地地方政府房地产行政主管部门的监督检查（六）接受职业继续教育，不断提高业务水平房地产经纪人员的义务（掌握）例题：经纪人在经纪活动中具有（abcd）权利。A.在法律法规允许的范围内开展经纪活动，行使其各项合法权利B.依照合同的约定获取合法佣金，并依据合同要求当事人支付在经纪活动中开支的费用C.当委托人故意隐瞒事实真相或有欺诈行为是，经纪人有权拒绝为其提供服务D.发现委托人不具有履约能力时，有权终止经纪活动E.经纪人有权决定经纪收入的时间或现金的数量Abcd,例题：根据可从事的房地产经纪业务范围不同，房地产经纪人职业资格分为（1、4……）①房地产经纪人执业资格②房地产经纪人协理执业资格③房地产受理经纪人执业资格④房地产经纪人协理从业资格例题：经纪人在经纪活动中具有（ABCD）权利。A.要求委托人提供与交易有