安顺市房地产市场调研报告

安顺市房地产市场调研报告宏观经济环境状况城市地理概况3城市宏观经济安顺市于2000年经国务院批准建立，是贵州省目前最年轻的地级市，位于贵州省中部，距省会贵阳90公里。现辖平坝县、普定县、镇宁布依族苗族自治县、关岭布依族苗族自治县、紫云苗族布依族自治县和西秀区、黄果树风景名胜区、安顺经济技术开发区等8个县区。全市国土面积9264平方公里，人口264.25万人，其中布依、苗、回、仡佬等少数民族人口占全市人口的38.43％。安顺市是黄果树瀑布和龙宫风景名胜区所在地，是全国甲类旅游开放城市，是世界喀斯特风光旅游优选地区，是全国六大黄金旅游热线之一和贵州西部旅游中心。安顺是贵州历史上开发最早的区域之一。秦代即开始修建通马车的“五尺道”，元代开始建镇。明洪武年间正式定名为“安顺府”（原名为“阿达卜”），明、清期间“商业之盛，甲于全省”。战略地位重要，被称为“黔之腹，滇之喉，蜀粤之唇齿”。安顺市辖区县西秀区、平坝县、普定县、镇宁布依族苗族自治县、关岭布依族苗族自治县、紫云苗族布依族自治县和黄果树风景名胜区、安顺经济技术开发区、贵州黎阳高新技术工业园区安顺历史建制4城市宏观经济1949年11月22日，中共安顺临时县委、县人民政府建立。1958年设置安顺市，市、县分治，年底撤县并市。1963年恢复安顺县名。1966年市县第二次同城分置。1988年时任贵州省委书记胡锦涛同志亲自指导安顺创建“多种经济成份共生繁荣改革试验区”。1990年合并县市称安顺市。1992年经贵州省委、省人民政府批准安顺在试验区的基础上成立省级经济技术开发区。2019年，贵州省实行大规模的区划调整使安顺从整体上失去了三县一市（修文县、开阳县、息烽县和清镇市）。2000年，国务院正式批准撤销安顺地区和县级安顺市，建立地级安顺市，原县级安顺市改为西秀区，一城两区（西秀区、经济技术开发区）的城市发展构想得以首次提出。2019年底，省委、省政府决定深化黄果树风景区旅游管理体制改革。2019年确定安顺为全省优先发展重点旅游区。2019年1月，“多种经济成分共生繁荣改革试验区扩大到全市”。至今新的安顺市辖一区、五县、三个特区，即：西秀区；普定、平坝、镇宁、关岭、紫云县；安顺经济技术开发区、黎阳高新技术工业园区、黄果树风景名胜管理区。安顺市交通状况5城市宏观经济航空安顺黄果树机场已经通航，机场位于市区西北部、距离市中心六公里，目前开通了广州、深圳、北京、大连、青岛、昆明航线。铁路通过川黔、湘黔、黔桂铁路，安顺与省外各地相连，来自北京、上海、重庆、广州的列车均在这里停靠。贵昆铁路和株六铁路贯穿安顺全境，旅游专列“黄果树”号每日往返于贵阳和安顺之间。公路清镇、贵黄、关兴、水黄等高速高等级公路纵横交错，高速公路一小时可到贵州省会贵阳市，安顺同时是连接云、贵、川、渝通往两广、两湖和华东地区的黄金纽带。汽车南站发往地点：主要是发往贵阳、六枝特区、兴义、织金等方向的班车。发往贵阳的车终点站是贵阳体育馆长途汽车站。汽车西站发往地点：又叫近郊公共汽车站，发车的方向与南站差不多，此外还有发往普定、格凸河、花江大峡谷的车。发往贵阳的车终点站在贵阳延安西路客车站。城市人口状况6城市宏观经济县/区2019年末常住人口（万人)安顺市266.68西秀区84.65平坝县36.04普定县42.26镇宁县35.75关岭县33.49紫云县35.17市域人口规模近期2019年安顺市总人口控制在290万人，远期2030年安顺市总人口控制在330万人，规划期内市域总人口自然增长率近期控制在6‰，远期控制在5‰。非农劳动力占社会从业总人数的比重，现状为23%，规划期末达到58%。城镇人口发展目标2019年安顺市城镇人口达到117万人；2030年安顺市城镇人口达到198万人。2019年中心城区城市人口50万人；2030年中心城区城市人口100万人。城市远期规划西秀区2019年末常住人口（万人)东关办事处8.15华西办事处7.05西航办事处5.40合计20.20万人消费概况7城市宏观经济消费市场需求旺盛，城乡市场销售呈现快速稳定增长的良好态势。全市实现社会消费品零售总额48.12亿元，比上年增长21.8%。城乡市场同步发展，市、县及县以下市场分别实现社会消费品零售额17.05亿元、11.84亿元、19.23亿元，比上年分别增长23.3%、32.1%、14.9%;城镇居民人均可支配收入增幅稳定，2019年达到12249元/年，较2019年翻一翻；城市旅游、住宿、餐饮业发展状况8城市宏观经济安顺周边分布众多的旅游资源，景区之间交通便利，然而便捷的交通非但没有强化安顺作为旅游中心城市的地位，反而削弱了其成为旅游过站城市，外来游客到安顺旅游一日即可往返景点与省会贵阳，如非政策性调整，靠酒店市场单方面挖掘旅游游客资源必定势单力薄，难以为继，因此后续的酒店开房还需要政府提供一定的政策扶持；结论分析9城市宏观经济1.安顺市经济保持增长，且增幅稳定，有利于房地产市场的稳步发展，改善房地产市场环境，开放房地产市场交易。2.安顺市城市居民可支配收入增长速度较快，长期来看这对于引入住宅市场进行消费是一个有利的因素。3.受地缘关系的影响，安顺经济辐射能力界定为，关岭、普定、紫云等地，对于平坝市场的吸纳能力有限；4.安顺未来发展动因不明确，安顺地处贵阳黔中经济圈西出口的咽喉地带，随着镇胜高速、长沙至昆明高铁的开通，城市经济发展的根本动力未得到解决，基础工业呈现没落之势，未来两条路网的落成，近一步拉近了贵阳与安顺之间的距离，使得安顺的经济发展一步受到制约，未来的发展还存在较大的变数。5.航空城等一批重点项目的兴建，以及安顺旧城区改造，将极大加速当地经济的发展速度，全面带动住宅、商业、酒店等的需求；市场格局10住宅/公寓市场假日铭店东关经济适用房东方商贸城紫鑫名苑建博国际广场葡华欧洲城南方星城东方花园翠麓锦城金色国际王府大商城畔山龙庭阳光花园翰林景都锦绣黔城家运天城主城区及开发区在建/在售/待建项目一览凯旋花园加洲阳光远大丽璟苑华庭嘉园金山福园龙凤呈祥南山一品塔山小区长安大厦管元城中村改造项目恒伟·欣城国际南马片区中心片区城南片区东关片区国际佳缘市场格局11住宅/公寓市场兴伟花园蓬赛斯花园派力花园双阳片区双阳片区及开发区在建/在售/待建项目一览弘罗小区安顺新天地远大骏园项目一览12住宅/公寓市场项目名称物业类型总建面产品形态总户数住宅面积区间均价总价范围东方商城商品房3.6万别墅、多层10890-3003352派力花园商品房6万高层557103-170272028万-48万凯旋花园商品房5万洋房、别墅40788-180别墅4700、洋房230020万-85万假日铭店商品房22900高层2073600畔山龙庭商品房15.5万高层、洋房、别墅84580.51-149.6（高层）别墅5000、洋房3500、高层276022万-42万加洲阳光商品房2.5万别墅114230-360262060万-95万翠麓锦城商品房8.92万高层40086.22-156.81278024万-44万远大丽璟苑商品房1.7万多层108128-290320041万-93万兴伟花园商品房37.3万洋房、高层220499.6-148.26洋房3300、高层2860葡华·欧洲城商品房22万多层、小高层、高层130579.21-146.8269023万-40万东方花园商品房11.6万高层--瀚林景都商品房26378.67高层--38-165.55270011万-45万华庭嘉园（望城）商品房19639.97高层126金山福园商品房12559.8多层84南方星城商品房32591.6多层1927项目一览13住宅/公寓市场项目名称物业类型总建面产品形态总户数住宅面积区间均价总价范围锦绣黔城商品房54740高层、多层39287.62-173.4128-53万紫鑫名苑商品房11万高层82084-1673200龙凤呈祥商品房88744高层592南山一品商品房2万高层140塔山小区商品房186192高层1020安顺新天地商品房297895高层、小高层--金山福园一期商品房12559.8多层84长安大厦商品房23620高层150远大骏园商品房63915高层308管元城中村改造项目商品房43.17万高层、小高层、多层2727弘罗小区商品房/福利分房33363高层、多层总户124宿舍310安顺商贸城商品房16.1万高层98875.06-231.7家运天城商品房32万高层、花园洋房--合计334万结论：1.安顺在售项目以多层为主，房地产发展处于初级阶段，高层产品供应量少，但未来竞争激烈；2.公寓类产品为市场空白类产品，且本地业内人士以及消费者对于公寓类产品缺乏认知度；安顺市在建经济适用房项目14住宅/公寓市场项目房屋类别占地面积（m²）总建筑面积（m²）结构比例项目地址开工时间项目投资名称90㎡以下户型面积90㎡以下户型所占比重合作路廉租住房廉租房（㎡）区位西秀区13783.5431023.5廉租房31023.5廉租房占100%合作路09、43000万南山路廉租房二期市级64401000010000100%火车站09、51000万雷打坡廉租住房开发区60001000010000100%雷打坡09、41000万廉租房小计26223.5451023.551023.5100%5000万东关经房三期经济适用房市级113749.320000016000080%体育路09、315000万南山路经房市级20000360003132085%火车站09、53000万双阳经房一期开发区85666700005460078%双阳片区09、324000万开发区经房开发区12000200001500075%雷打坡09、42000万萝卜冲经房西秀区23605814206513680%萝卜冲09、39000万开发区军工企业经房开发区27400500003750075%开发区09、51500万贵航飞机设计所经房开发区208012500875070%09、11300万经济适用房小计284500.346970037230655800万市场格局——版块解构15住宅/公寓市场区域名称中心城区目前均价高层：2900-3500多层：--洋房：--别墅：--代表案例假日铭店、翠麓锦城、东方花园供应量22.81万潜在竞争项目恒伟·欣城国际、塔山小区、管元城中村改造项目主要特征：区地处于安顺成熟的商业圈和中心圈之上，商业繁华，居住氛围成熟，但由于旧城改造难度大，拆迁成本高，因此本片区现有楼盘并不多。加之旧城区建筑布局混乱，民房混杂，而其他片区离市中心也并不远，目前此片区并不是适宜居住的首选，因此此片区除了位置特别好的个别项目可以标出个超高房价以外，该片区的大部分项目销售价格也并没有绝对高于其他板块片区的项目中心城区项目16住宅/公寓市场项目名称物业类型总建面产品形态总户数住宅面积区间均价总价范围假日铭店商品房22900高层2073600长安大厦商品房23620高层150翠麓锦城商品房8.92万高层40086.22-156.81278024万-44万塔山小区商品房186192高层1020东方花园商品房11.6万高层管元城中村改造项目商品房43.17万高层、小高层、多层2362市场格局——版块解构17住宅/公寓市场区域名称南马片区目前均价高层：2500-2700多层：2680-3100洋房：3400-3800别墅：7000-8000代表案例畔山龙庭、瀚琳景都、锦绣黔城供应量23.6万潜在竞争项目畔山龙庭主要特征：片区属于安顺市经济开发区，离新老大十字非常近，较早的进行了整体规划开发，布局较为规整，由于也是近几年新开发的区域，区内周边建筑物业形态相对规范，拥有近20多个小区型物业集群，区域生活配套日趋成熟。目前，该板块是安顺房地产市场最为活跃的区域。此板块开发之初，凯旋酒店、凯旋水会、千禧酒店、休林酒店、休闲岛等旅游休闲娱乐配套产业对该片区的人气拉动，起到了关键的作用。随后南马广场的修建、投入使用，点亮了该板块片区的居住氛围。北京华联将进驻南马广场的王府大