搜索
@牧诗从业指南投资拓展岗个人微信：1501618963个人公号：MrThinker房地产目录1、房地产投资岗的主要工作2、土地获取的基本流程及方式3、房地产投资测算的基本逻辑4、房地产投资岗所需专业能力及素质5、房地产投资岗职业发展路径6、房地产投资岗知识清单建议7、答疑1、房地产投资岗的主要工作投资拿地产品策划营销策划融资策划规划设计施工管理销售实现产品交付物业服务融资实现投资拓展部营销管理部营销管理部设计管理部设计管理部工程管理部成本管理部成本管理部招标采购部财务管理部财务资金部运营管理部客户关系部人力资源部物业管理部法务管理部开发报建部财务资金部3区位、区位、还是区位！土地投资的成功与否决定了项目成功的70%！1、房地产投资岗的主要工作1、踏勘土地2、市场调研3、撰写市场/项目研判报告4、设计项目合作交易路径5、组织完成投资测算6、公司评审资料及项目报名/合作资料准备1、房地产投资岗的主要工作几个名词土地属性：住宅用地、商业用地、科研用地、教育用地、工业用地容积率=计容建筑面积占地面积总建筑面积=计容建筑面积+不计容建筑面积亩单价=总地价占地面积楼面价=总地价计容建筑面积2、土地获取的基本方式及流程03一二级联动02勾地等意向性拿地01直接招拍挂04三旧改造07联营合作开发06股权类合作05土地使用权转让08代管代建+品牌输出一级市场（从国家/政府获得）二级市场（从其他公司/个人获得）2、土地获取的基本方式及流程土地信息项目踏勘项目研判营销市调设计强排投资测算准备资料集团评估拿地程序挂牌公告熟悉城市了解区位项目概况拜访政府了解竞品航拍影像城市分析区位分析市场分析项目分析竞品分析产品建议户型配比售价建议方案排布规划指标投资营销成本财务可行性分析报告招拍挂净利率IRR自有资金投入获取授权价2、土地获取的基本方式及流程一手项目土地信息项目踏勘项目研判尽职调查价值判断投资测算合同谈判集团评估拿地程序集团推荐合作方推荐个人资源城市排查熟悉城市了解区位项目概况拜访合作方了解竞品航拍影像城市分析区位分析市场分析项目分析债务风险核查土地风险核查股权风险核查财务尽调报告法务尽调报告交易路径及资金安排营销/商管调研报告规划设计方案市政调研报告运营计划安排合作协议初稿投资营销成本财务确认对价合同确认稿确认收购模式收并购净利率IRR自有资金投入2、土地获取的基本方式及流程二手项目5大手段提高项目利润1、提高售价2、降低成本3、降低税金4、降低费用5、优化交易模式土地投资以股东层面的投资回报为根本目的，如何确保净利润是核心逻辑税金费用成本收入利润=---3、房地产投资测算的基本逻辑预估——收入量价销售收入收入如何确定地有多大？能盖多少？（容积率、建筑密度、限高）能卖多少？（可售面积、公建配套）项目定位产品结构价格预判：竞品降价、同质产品积存等3、房地产投资测算的基本逻辑•前期分析：地块本身及周边资源、城市宏观数据分析、微观数据分析（片区板块、土地成交情况等）•市场调研（竞品调研）：调研竞品主力客户、去化情况、产品售价、项目竞争力和卖点、面积段、主力户型、畅销户型等。通过对项目的基本情况、客户分析、市场预判、产品分析等方面对项目定位进行把握。预估——收入如何把握项目定位3、房地产投资测算的基本逻辑成本都包括哪些？前期工程建安成本基础设施公共配套开发间接费开发成本土地成本有票、无票建造成本预估——成本3、房地产投资测算的基本逻辑预估——费用销售费用是指企业在销售产品、自制半成品和提供劳务等过程中发生的各项费用。管理费用是指企业行政管理部门为组织和管理生产经营活动而发生的各项费用。财务费用是指企业在生产经营过程中为筹集资金而发生的筹资费用。销售费用加管理费用一般为销售额的5%-7%3、房地产投资测算的基本逻辑预估——税金增值税及附加土地增值税企业所得税【增值税】是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。【土地增值税】对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。【企业所得税】企业所得税是对我国内资企业和经营单位的生产经营所得和其他所得征收的一种税。3、房地产投资测算的基本逻辑规划指标表销售计划表成本测算表现金流量表利润指标➢设计管理部➢规划技术指标➢营销管理部➢售价及去化指标➢成本管理部➢总成本及分业态成本➢财务资金部➢成本支付计划、税、贷款计划➢投资拓展部➢根据利润指标选择交易模式量价成本利润×-=3、房地产投资测算的基本逻辑3、房地产投资测算的基本逻辑-规划指标表来源：公开网络3、房地产投资测算的基本逻辑-销售计划表来源：公开网络3、房地产投资测算的基本逻辑-成本测算表来源：公开网络3、房地产投资测算的基本逻辑-现金流量表来源：公开网络3、房地产投资测算的基本逻辑-利润指标表来源：公开网络4、房地产投资岗所需专业能力及素质✓系统性✓严谨✓数据敏感✓沟通能力✓组织协调能力✓抗压能力1、踏勘土地（开车、地块踏勘的基本方法）2、市场调研（市场调研基本方法、沟通能力）3、撰写项目研判报告（PPT、word、文字功底）4、项目合作路径分析（财税法）5、投资测算（营销、设计、工程、成本、财税法）6、公司评审资料及项目报名/合作资料准备（严谨仔细）4、房地产投资岗所需专业能力及素质1、地产内部：✓投资专业发展路线：投资专员—投资主管—投资经理—投资总监—分管副总✓项目综合发展路线：投资专员—投资主管—转岗工程/运营/成本——项目总—分管副总2、跳出地产：基金、债券、不动产投资、咨询5、地产投资岗职业发展路径规划知识：✓了解控制性详细规划中各类土地用地类型，使用年限，可建成何种业态、产品；✓了解如何判断控规、土规、三规合一是否信息一致；✓了解总规、控规、修规、“两证一书”等概念及报建流程；✓了解用地指标的构成，每一种指标的概念及计算方式。政策知识：✓了解工业、村集体自留地等类型土地流转政策；✓了解当地政府最新的限购政策、限签政策、土拍政策等土地、市场调控政策。地块初判✓了解如何读懂cad地形图，包括等高线、标高、风向玫瑰图、高压线塔等；✓了解如何判断地块及周边的不利因素，如公墓、垃圾站场、高压走廊、医院、城中村等；✓了解如何判断地块及周边的有利因素，如稀缺景观、商业人流、重点教育资源、公共交通节点等；前期接触：6、地产投资岗知识清单建议尽职调查：税务知识✓了解交易各阶段各类税种的概念及计算方式；✓了解一般计税和简易计税的区别和使用条件；✓了解土地及商品房交易各阶段需缴纳的税种；✓了解土增税预缴和清缴的条件；✓了解各区域报建规费及地下室补交土地出让金标准；✓了解不同主体所得税税率及缴纳方式。财务知识✓了解净利润率、内部收益率、年化自有资金回报率等基本财务指标的概念和计算方法；✓了解地产项目成本、费用、税费三者的基本构成和逻辑关系；✓了解人行征信如何查询；✓了解资产负债表、利润表、现金流量表及以上三表的各种验证方法；✓了解如何使用投资简算表计算项目利润；法务知识✓了解工商查册、国土查册如何查询；✓了解土地查封、抵押、股权质押等基础概念。6、地产投资岗知识清单建议价值判断：营销知识✓各类产品市场价格摸底；✓产品对标选择，判断与对标产品及房企差异；✓市场客群摸底，合理判断预期；✓如何进行产品铺排。设计知识✓如何衔接营销与设计工作；✓设计规划基本规范及地方设计法规；✓地下室人防计算规定及管理办法；✓产品布局基本法则。成本知识✓各类业态单方成本；✓如何衔接设计与成本工作；✓熟悉目标成本测算表。6、地产投资岗知识清单建议合同谈判：谈判基本功✓全面了解项目情况以及合作方核心诉求，做好准备工作；✓建立信任，互相认同价值，平等磋商是达成合作的前提；✓合适的时机抛出我司核心诉求，如操盘管理权、资金归集、对等担保等，提前扫清障碍；✓掌握谈判节奏、报价技巧，快速“逼定”。合同落地能力✓项目所有的特殊事项、风险点等在合同中均须有相应收口；✓谨慎选择交易模式，并与合作方充分解释沟通，尽量避免在原则性问题上出现反复。合同协议✓熟悉《保密协议》、《认购意向》、《框架协议》、《正式协议》的适用范围和目的；✓熟悉内部合同审批流程、盖章、归档流程。6、地产投资岗知识清单建议投资人在路上！