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【大宁·金茂府】案例分享BY同策咨询2015-04豪宅奇迹金茂传奇2015年4月18日千万级豪宅开盘热销21亿首推房源几近售罄！三维度深度解析金茂府热销的背后秘密维度一“方兴地王效应”维度二“不失时宜的产品”维度三“极致营销手段”imension1大宁地王方兴品牌地王的前世该幅地块原来是上海四方锅炉厂和居民小区；出让面积96429㎡，容积率2.2，纯居住属性；中环内区位，东至平型关路，南至彭江路，西至共和新路，北至和源福邸、东北明园森林都市揽翠苑、规划路；地块包含诸多限制条件。上海大宁路街道325街坊住宅地块中环线内罕见住宅地块闸北大宁地块属性地王的前世2013年末周边二手房价——次新房3.5-4.5万元/㎡地块周边仍以二手公寓小区居多，如慧芝湖花园、水木年华花园、新梅共和城，最新交易价在3.5万～4.5万元/㎡。2013年末周边新房市场——新房3.1-3.7万元/㎡地块周边在售项目主要有明园森林都市三期、中星馨恒苑一期尚品新作以及大宁瑞仕花园，目前新房成交均价在3.1万～3.7万元/㎡。明园森林都市三期——3.3万元/㎡大宁瑞仕花园——3.5万元/㎡大宁地块周边市场价格2014年1月28日，方兴地产101亿豪取上海大宁路街道325街坊住宅地块，楼板价47609元/㎡，溢价率111.5%引发全城瞩目。地王的诞生15家知名房企参与，140轮的激烈竞价招商万科宝矿联合体、远洋地产、中海地产、华润置地、融创绿城、不夜城与电气与上海建工联合、保利置业、方兴地产、九龙仓地产、金地地产、嘉华置业、恒基地产、新城地产、山东鲁能，世盈投资、富博置业（世茂地产、合景泰富联合体）大宁地块出让，刷新上海宅地地王总价乐居专题搜房专题方兴品牌方兴地产，数个上海商务地标建筑的缔造者金茂大厦——陆家嘴第一座商务地标方兴地产——上海从不陌生的开发商北外滩双地标上海国际航运服务中心、上海港国际客运中心0500010000150002000025000300003500002040608010012014016018013-0113-0213-0313-0413-0513-0613-0713-0813-0913-1013-1113-1214-0114-0214-0314-0414-0514-0614-0714-0814-0914-1014-1114-1215-0115-0215-03供应成交成交均价方兴地王诞生市场变化2013.1-2015.3上海商品住宅供求走势930新政出台2013年全市共成交1296万方，2014年成交1005万方，同比下降22.5%，尤其在2014年930新政出台前，成交量萎缩明显。2014年10月起，市场需求得以释放，成交量逐步攀升。2014年初上海房地产市场销售转入低迷上海每年都会出现地王但是从未有一块地王会受到如此关注拿地时间：2013年末处于上海楼市最火热的阶段地块特质：2014年上海总价地王楼板价：面粉贵于面包是不争的事实（4.7万元/㎡的楼板价，而周边房价仅4.5万元/㎡，地块目标成本价需达到7.0-7.5万元/㎡）拿地后：2014年上海楼市的萎靡以及些许放松引发关注imension2中国的【海德公园1号】区位理念方兴理念，“只在核心地段，建造地标物业”整个大宁周边有150万平方米的商业配套设施，包括项目紧邻的25万方综合商业体「大宁国际广场」、未来将入驻上海第二家「久光百货」等……项目南边有「闸北公园」，西边有浦西市中心最大的城市绿肺「大宁灵石公园」。享有全学区概念，从大宁国际幼儿园、大宁国际小学、风华初中、上海大学均是闸北区乃至上海最为优质的教育资源。8大商圈大宁商圈、人民广场商圈、新天地商圈、中山公园商圈、静安寺商圈、徐家汇商圈、古北商圈、陆家嘴商圈100万方，三大城市公园60万方大宁灵石公园、15万方闸北公园、13万方金茂府私家公园4座学区学府大宁国际小学、大宁国际幼儿园、风华初级中学、大宁国际小学总部2座三甲医院上海市第十人民医院、上海市中医院6.42平方公里国际影视园区上海温哥华电影学院登陆大宁商圈环绕+优质教育成熟配套+绿色生态借势北上海一直以来“金茂”便是上海人心中品质、高端和地标的代名词！方兴地产作为金茂品牌的所有者，15年44座城市地标的开发实力也同样令人折服，同时秉承的“绿金”理念更让“金茂粉”的队伍不断壮大。中国第五座“金茂府”方兴对于大宁地块的产品线的选择产品品牌行政区域闸北区位板块大宁（内中环）占地面积96039㎡建筑面积216110㎡容积率2.2绿化率35%均价75000元/㎡楼层小高层、高层车位比1:1.2总户数1558物业费5.95元/㎡·月交付标准精装修（报价10000元/㎡）开盘时间2015年4月物业公司金茂物业开发商：方兴置业（上海）有限公司代理商：易居中国基本参数物业分布：住宅东西两区，分两期开发，一二期分别配置不同主题会所功能；一期二期一期住宅二期住宅自建小学自建公园一期住宅内设计有泛会所概念，主要功能为老年活动中心、高尔夫练习、四点半学堂。社区主会所设计在二期，目前功能主题不详。2.5万方私属公园1万多方金茂自建大宁国际小学（总部）社区公建配套：特斯拉充电桩（2个）特斯拉充电桩整体规划风格：新古典主义风格建材：卡拉麦里金全石材干挂金茂府的立面风格沿袭了目前市场上豪宅表现的主流趋势。也是金茂府一贯的产品线风格。整体表现可以说中规中矩，并无亮点。建筑立面13万方主题园林，一轴一园五组团，其中约2.5万方私属公园；公建配套——大宁国际小学（总部），政府引进、学区保障；70米栋距，大视野环境，住宅私密性高；社区双会所配置，高端人性化居住享受；特别配置特斯拉充电桩，免费提供给业主使用。规划特色定制型豪宅社区国内首个获得英国BREEAM认证的科技住宅雾霾环境下的豪宅变革之路——产品特色国内首个获得英国BREEAM认证的科技住宅中国的【海德公园1号】“在英国，包括举世瞩目的海德公园1号、英国查尔斯王子基金会兴建的示范性住宅王子之家等一大批高端住宅项目都在BREEAM体系下进行了绿色建筑认证。”BREEAM中国区总裁介绍称，甚至连英国首相府邸唐宁街10号也在2012年获得BREEAM认证。因通过BREEAM认证的住宅项目往往“非富即贵”，这套评估体系也被当做亿万级豪宅的标准。其在人居环境方面倡导的“健康与舒适”标准，从居住的视觉舒适、室内空气质量、热舒适、水质、噪音、安全和可达性、污染物和隐私空间8个方面进行严格评估，同时对小区环境也提出要求，从而推动人居生活品质不断提升。事实上，BREEAM住宅认证体系和标准已经超越单纯对环境的关切，而成为亿万豪宅品质、性能和价值的标签。不失时宜的产品1.循环地源热泵系统2.抗干扰隔音降噪系统3.24小时新风置换系统4.抗霾防PM2.5除尘系统5.毛细管网辐射系统6.全屋净水软水系统7.屋顶地面热阻隔系统8.高效外墙保温系统9.高效节能外窗隔热系统10.智能家庭控制系统11.24小时热水供应系统12.同层排水系统金茂府的科技健康概念：十二大科技系统环保科技运用十二大科技系统——抗霾防PM2.5除尘系统、24小时新风置换系统抗霾防PM2.5除尘系统的原理：在新风置换系统中集成【静电除尘+盐溶液过滤】（好比空气净化器的滤网作用）过滤级：2级（初级过滤5um，终极过滤1um）金茂府样板展示恒氧静电除尘：利用高压静电场使气体电离从而使尘粒带电吸附到电极上的收尘方法；盐溶液：类似海水过滤的薄膜，只有很小的分子颗粒及水分子可以通过。环保科技运用十二大科技系统——毛细管网辐射系统无声、最安静的空调系统；无风感，高舒适度；没有冷凝水，不存在细菌孳生源；节能效果显著；占用面积小，节省建筑空间；布置灵活、安装方便；安装完成几乎不用维修；金茂府将毛细管席安装在房间顶棚上。夏季通入16/18℃的冷水，柔和的向房间辐射冷量；冬季通入32-28℃的热水，柔和的向房间辐射热量铺设情况金茂府样板展示恒温环保科技运用十二大科技系统——循环地源热泵系统清洁的可再生能源地源热泵系统利用了地球表面浅层作为热交换地热资源（通常小于400米深）进行能量转换；可靠、节能不受室外环境影响。根据美国环保署EPA估计，设计安装良好的地源热泵平均比传统的制冷机系统可节约yoghurt30-40%的运行费用绿色、环保不用抽取地下水，没有燃烧、没有排烟，也没有废弃物，是绿色建筑空调系统的典型代表。维护费用极低该系统的地下换热器埋于地下，此阿勇高密度聚乙烯塑料管，使用寿命长达50年以上；运行过程中免于维护，从而节省了维护费用。恒温环保科技运用十二大科技系统——高效节能外窗隔热系统•断桥铝合金：铝合金门窗是建筑能耗流散的一个重要渠道。断桥铝合金利用橡胶条隔断门窗框的冷热桥，起到节能效果，同时保持良好的气密性及水密性。•高性能双效low-e玻璃：可调节光线，防止阳光直射引起的视觉炫目，同时具备防辐射功能，过滤紫外线对家具衣物的损害。金茂府在南向卧室均设计了双层中空玻璃夹百叶的窗体。金茂府实景展示恒温环保科技运用十二大科技系统——抗干扰隔音降噪系统•保温隔音：高强度的整体抗压，吸收重物落地冲击力，保护地板，减少落伍损伤；•抗压缓冲：特有的保温、隔音性能，增强了房间的私密性，可放心的睡卧在地板上，金茂府将这项系统采用在楼层地板上，可理解为隔音地坪的作用。环保科技运用抗噪十二大科技系统——同层排水系统•与建筑物同寿命，免维护；•高效节水：内壁光滑的HDPE管材、双冲面板、冲水即停•无水管噪音•无卫生死角•双冲面板节水•用水设备灵活、凸显卫浴空间•强支撑力支架、免维护隐藏水箱•真正的产权独立。金茂府实景展示环保科技运用抗噪金茂府的科技健康概念，从产品本质上其实并不新鲜，早在08年的中鹰黑森林就主打过绿色科技环保概念。金茂府此次主要是在新风系统上增加了一道防PM2.5的装置系统。而这无疑给了我们这些生活在雾霾环境下的消费者，一个趋之若鹜的关键吸引点。绿色科技产品特色豪宅也做小面积：金茂府主打改善型住宅概念，主力面积段：150-190㎡（三房）同时推出小面积的95㎡2+1房且主卧套房设计，部分220-240㎡大四房。95㎡158㎡192㎡95㎡340032003600控制面积段，控制总价面积段选择特点：1.95㎡可改造成三房两卫，满足生活需求2.约8㎡，近12%的附送面积3.20㎡主卧套房，大飘窗，丰富室内空间4.十大收纳系统体系设计5.全明双卫设计6.大尺度景观阳台，采光性佳7.3.15米墅级层高，舒适感提升紧凑型“2+1”产品95㎡户型特点：1.约8%房附送面积，约12㎡2.全明采光设计，户型空间全部通透3.室内金茂十大收纳体系设计4.独立电梯入户，独立电梯前室，增加功能空间与私密性5.12米极致的南向面宽6.主卧全套房设计7.大尺度景观阳台，3.15米墅级层高，居住舒适度极佳舒适性三房产品158㎡户型特点：1.独立电梯入户，独立8㎡电梯前室2.15.2m四开间朝南，极致南向面宽3.4.5-7.8米可变横厅，可分可合，满足多功能居住需求4.约8%的附送空间豪华型四房产品192㎡户型多面积段户型设计，满足不同家庭置业需求全明户型，采光充足户型方正，大面宽缔造舒适居住尺度套房设计，突显主人身份尊贵感金茂十大收纳体系，满足全家庭收纳需求N+1户型灵动空间，全家庭多功能需求3.15米极致舒适层高，墅级享受宽敞客厅外加大尺度景观阳台所有卧室均带飘窗设计，丰富生活空间户型九大价值点户型设计特点户型面积95㎡、158㎡192㎡入户门美国希勒奇（7㎝定制）美国希勒奇（7㎝定制）入户门锁美国希勒奇美国希勒奇卫生龙头汉斯格雅汉斯格雅卫生洁具(全套)劳芬（瑞士）劳芬（瑞士）厨房整体橱柜百丽橱柜百丽橱柜厨房4件套（油烟机、煤气灶、消毒柜、微波炉）博士嘉格纳冰箱意大利宝格斯意大利宝格斯厨房间水槽法兰克法兰克水处理器冰特尔冰特尔垃圾粉碎机维斯特母维斯特母玻璃门窗（双层中空玻璃）Low-e阿鲁克阿鲁克控制开关okonoff柯耐弗okonoff柯耐弗以德系品牌为主的精工奢装社区装修品牌豪宅户型趋势