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香港九龙站上盖物业发展计划分析(UnionSquare)一、概况UnionSquare位于香港西九龙港铁九龙站上盖，地址为九龙柯士甸道西一号，占地13.54公顷，四面分别被佐敦道、连翔道、柯士甸道西和雅翔道四条道路包围着。它是港铁九龙站一个综合商住发展计划，由港铁公司联同九龙仓集团有限公司、恒隆地产有限公司、永泰控股有限公司和新鸿基地产发展有限公司四个发展商合作发展。西九龙：位于香港九龙半岛西面，地域由昂船洲伸延至旧佐敦道码头附近，除了昂船洲外，其余土地均是填海得来，总面积达334公顷，横跨油尖旺区及深水埗区；填海计划为《西九龙填海计划》，是《香港机场核心计划》十项核心工程之一。UnionSquare的位置图UnionSquare是一个综合发展计划，集住宅、写字楼、商场、消闲和酒店设施于一体。位于九龙站上盖的UnionSquareUnionSquare的主要物业包括：（1）16座住宅大厦及2座作混合用途的建筑（包括住宅、酒店及服务式住宅），合共提供约5866伙住宅单位、一间豪华酒店及约72472平方米服务式住宅；（2）一幢118层高的环球贸易广场，包括约231778平方米的甲级写字楼及香港丽思卡尔顿酒店，并附设天际100观景台；（3）面积达100万平方呎的大型购物商场：圆方；（4）一所1,050平方米的幼稚园；（5）巴士、小巴、的士、酒店穿梭巴士、旅游巴士、过境巴士及私家车交通交汇处；（6）约5600个车位；（7）顶层平台设占地70万呎广阔的公共空间及私人休憩绿化区，公众部份设多种主题园景地带；而平台亦设少量康乐设施，包括儿童游乐场及多用途运动场。UnionSquare发展完成后，成为香港的新地标，吸引外地游客，从而提升香港旅游业的竞争力。而发展计划把西九龙九龙站打造成另一个如中环般的商业核心区，把商业活动由港岛区伸延到九龙。项目亦可以把早已饱和的九龙中部及东部地带的人流分散到西九龙的新填海区，舒缓九龙中部及东部的挤迫情况。UnionSquare私人休憩绿化区UnionSquare道路二、项目构成及子项目简介UnionSquare的总面积达109万平方米，整个发展计划分为七个子项目组合并分七期于2002年至2011年初分阶段落成。一至七期开发的项目分别为漾日居、擎天半岛、凯旋门、君临天下、圆方、天玺、环球贸易广场。第一期：漾日居漾日居（TheWaterfront）是香港西九龙港铁九龙站第一期的私人屋苑，由永泰亚洲、淡马锡控股有限公司、新加坡置地有限公司、吉宝置业有限公司、丽新集团有限公司，环球投资（百慕大）有限公司合组的财团投得，并于2000年与曾位于九龙站内的迪生数码世界同步落成。漾日居共有6座楼宇，1,288个住宅单位，单位面积由77至232平方米。设计上可经空中花园前往铁路站，为居民带来方便和悠闲的感觉。从UnionSquare仰望漾日居漾日居东面外墙凯旋门(中)及漾日居(右)第二期：擎天半岛擎天半岛（英语：Sorrento），位于香港西九龙，港铁九龙站上盖物业，并由港铁公司管理。开发该项目的财团成员包括九龙仓集团有限公司、会德丰有限公司、新亚置业信托有限公司、联邦地产有限公司、海港企业有限公司等。项目于2003年建筑完成及入伙，共有5座住宅楼宇，提供2,126个住宅单位，单位面积约77-252平方米，拥有车位1270个。该项目为全港最高的纯住宅项目之一。擎天半岛第1座共74层（数字上81楼），楼高256米，是现时香港最高的纯住宅建筑物。而最矮的第6座共61层（数字上67楼），楼高206米。屋苑设有全天侯高级会所，设施极多，亦十分庞大，面积超过13万平方呎。高耸入云的擎天半岛第三期：凯旋门凯旋门（TheArch）是香港一豪华住宅物业楼盘，由新鸿基地产及前地铁公司（今港铁公司）合作发展，总承建商为新辉建筑有限公司（新鸿基集团旗下机构），位于香港西九龙尖沙咀柯士甸道西1号。其名字意义与世界各地的凯旋门无直接关系，只是参考巴黎凯旋门的外形概念而得名，事实上是由4幢住宅大厦组成的一个像拱门的建筑群。凯旋门位于机场快线九龙站上盖，面临维多利亚港，景观优良，可以一览维港及港岛之景色，邻近是规划中的西九龙文娱艺术区。凯旋门共有4座住宅大厦，合共1,054个住宅单位，2005年开始预售楼花，其间引起个别单位呎价3万港元的新闻。凯旋门已经在2006年1月落成入伙。这座造型独特的建筑物，在500呎高层之上（即门廊位置），设置有摩天住客会所(SkyClub)，25米长的“空中”泳池，也有健身室等设施，亦为其卖点之一。凯旋门由于有独特的地理位置，既位于市区亦有良好维港观景，这样的物业在香港这个地少人多的地方是相当有限的，因此引来不少置业人士及富豪买家之注目。凯旋门在其77至79层高楼顶上，有5个复式“天际独立屋”，呎价高达32000港元，被喻为天价，售价超过两亿港元，是世界上最贵的住宅物业之一。该批天价单位亦牵起了一阵风波，引起广泛触目而提高了楼盘的知名度，也带动该楼盘其他单位的销售。在连带关系影响下，香港的豪宅销售市场曾一度被受刺激，甚至创出比1997年金融风暴之前的更高叫价。2011年5月12日，来自惠州的80后少妇黎嘉敏以3.45亿元，呎价高达4.5万元购入凯旋门1座77至79楼3层天际独立屋及77楼B、C室，7747呎内设一个800呎独立露天泳池。2012年12月21日土地注册处资料显示，凯旋门摩天阁68楼A室，面积3465方呎，由陈丽芬及黄富灿联合以2.18亿元购入，呎价约62915元，刷新九龙楼价新高，跃升全港住宅呎价排名榜第4位从UnionSquare内园仰望凯旋门君临天下(左)和凯旋门(右)第四期：君临天下君临天下（英语：TheHarbourside）是一个位于香港港铁九龙站UnionSquare第四期住宅项目，发展商为恒隆地产和前地铁公司（今港铁公司）。位于西九龙柯士甸道西1号的君临天下，是三座摩天大厦，单位数目为1,122个，高度为255米，75层。物业于2004年落成及开售，但数量不多，直到2006年，只有246个单位售出，其余的单位于2007年才再次推售。其建筑面积由1028呎至2922平方呎不等，景观是以向维多利亚港景色及西九文化区为主，由于单位之大和维港景观的吸引下，君临天下的呎价也相对较高，也是西九龙一带呎价最昂贵的豪宅。君临天下设有顶级的会所设施，包括电脑室、数码电影院、健身中心、儿童俱乐部、多间钢琴室、游泳池、芬兰浴室、室内水力按摩池、雪茄室、多间多用途室等。君临天下第五期：圆方圆方（英文：Elements）位于香港西九龙柯士甸道西1号，九龙站上盖UnionSquare之内，环球贸易广场之下，是香港一座大型购物商场，由香港铁路有限公司和新鸿基地产开发，于2007年10月1日正式对外开放。商场开幕典礼在2007年11月16日举行。商场楼高4层，面积达100万平方呎，由香港铁路有限公司旗下的PremierManagementServices管理。商场设有戏院，命名为TheGrandCinema，提供12个影院1600座位的戏院，是香港最多院数的戏院，已于2007年10月中开始营业。发展商声称商场设有全香港最豪华的洗手间，10个洗手间共耗资1000万兴建。此外商场也设有真雪溜冰场，以八达通收费。虽然其商场比其他大型商场有更多设施，但人流明显较其他大型商场少。而其商场特别之处，就是商场内的洗手间设施或礼宾处有免费糖果赠送。在商场设计上，圆方分为五大区域，分别以中国五行的金、木、水、火、土为主题（但其位置却与五行无关，纯属任意），商户组合包括世界名牌商店、服饰店、美容店、食肆及娱乐设施，还包括8间1楼及2楼相通的复式零售店铺及8间复式食肆。此外平台则设有70万呎的公园，公园更有多个不规则天窗照耀商场中庭。店铺组合方面，50%为时装、30%为食肆、10%为娱乐、10%为其他零售商店。圆方商场入口演荟广场金区商场通道第六期：天玺天玺（英语：TheCullinan）是香港一个位于港铁九龙站第六期住宅建筑项目，并且为香港及世界上最高的住宅。项目由建筑事务所KohnPedersenFoxAssociates（KPF）负责。地产发展商为新鸿基地产和香港铁路有限公司，项目于2008年12月底取得售楼纸。天玺I全幢已于2009年3月落成，2009年12月拿锁匙入伙；而天玺II则已经有港景汇（2008年6月）及WHotel（2008年9月）。现由PremierPlusManagementServices负责物业管理。天玺由两座约270米高的摩天大厦组成，成为香港最高的住宅，并配合玻璃幕墙设计。合共提供825个单位，面积由800至2,200平方呎，另有小部分面积约600余平方呎的1至2房细单位，其中83至90楼共有7间“至尊门”，面积2,200平方呎，位于“日钻玺”和“天钻玺”的顶层91至93楼共有1伙三层复式单位，名为“至高无上”，单位面积各约4,000平方呎，分别设有6房3套房及6房4套房间隔，附连私人泳池及2,000平方呎空中花园。物业平台的巨型玻璃幕墙内藏特大金黄色天玺徽号，该徽号由20多万块珍贵黄宝石水晶镶嵌砌成，整个徽号高35米，阔15米，并由18组LED灯点縀。据悉，物业除了用料佳外，每个单位都装置有音乐系统，令住客于家中每个角落，由主人套间、客房、客饭厅、厕所、厨房以至空中花园，均能创透过极高质素的音响效果聆听音乐，而不同房间或区域都可按住客的喜好收听不同乐曲。天玺天玺第七期：环球贸易广场环球贸易广场（InternationalCommerceCentre，简称ICC）位于香港西九龙柯士甸道西1号。它是九龙站UnionSquare第七期发展计划，亦是整个规划最后一期发展项目。环球贸易广场是一座118层高的综合式大楼，其可用楼层的水平高度达490米，总楼面面积为2,822,039平方呎。分别有250万平方呎甲级写字楼，每层面积约35,000平方呎，拥有先进设计及设施。大楼顶层设有六星级的香港丽思卡尔顿酒店。于100楼设有天际100公众观景层，游客可以从高处欣赏维多利亚港景色。大厦由建筑事务所KohnPedersenFoxAssociates（KPF）设计，新鸿基地产负责发展及兴建，于2011年落成，成为全球第4高、全港第1高的建筑物。建筑特色：（1）全幢采用双层玻璃幕墙建造，达至天然采光环保效果。（2）48及49楼设有空中大堂。（3）设有30部分别可同时容纳21人的升降机，穿梭地面及各层办公室。另有14部直达高层的升降机及2部贵宾升降机。（4）升降机采用迅达独家专利的Miconic10智能分配系统。（5）设有24小时出入管理及保安系统。（6）办公室、升降机和大堂均设置无线手提电话通讯装置。（7）配备卫星电视接收器。（8）装有12台发电机，以应付紧急事故。（9）与商场、住宅及酒店相邻，构成多元化的独立社区“UnionSquare”。（10）与对岸的国际金融中心二期组成巍峨“维港门廊”，构成独特海港景观，成为香港的新地标。（11）因保安理由，由2010年开始，办公室大堂及地下车道入口禁止游客进入，连接圆方的入口大堂则驻守一名保安，以谢绝游客进入。（12）环球贸易广场低层楼面称为第一期，于2008年9月建成后陆续租出，其余楼面于2010年内落成。该手法仿效美国在911袭击中倒塌的世界贸易中心，1972年时，世界贸易中心仍未完成，已租出部分楼层。出租情况：2007年8月8日，投资银行摩根士丹利与新鸿基地产签订协议，承租环球贸易广场其中16层超过合共约35万平方呎的楼面，作为其位于香港的亚太区总部新址。估计今次的成交呎租约35元，涉及月租约1000万元。预计摩根士丹利将于2008年底迁入环球贸易广场，成为其最大租户之一。同日，新鸿基地产代理执行董事雷霆亦指出，除了摩根士丹利外，还有不少国际跨国机构有兴趣承租环球贸易广场，并透露第一期的楼面已几乎全部承租。2007年12月5日，瑞信（CreditSuisse）与新鸿基地产达成长期租赁协议，承租环球贸易广场87至97楼一共10层写字楼楼层，合共30万平方呎楼面，作为其香港区