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方案汇报三亚市双本水库片区控制性详细规划三亚市规划局海南津杭设计工程咨询有限公司PART1项目背景PART2现状概况PART3规划思路PART4功能与业态分析PART5规划布局PART6专项规划PART7开发控制PART8城市设计PART9市政工程汇报目录项目背景PART1本次规划项目位于三亚市吉阳镇镇域的东北部。规划用地紧邻海榆中线，距离吉阳镇区7千米，距离三亚市主城区不到20千米。距离吉阳镇区东北部高速公路（绕城高速公路）出入口约6.5千米。吉阳镇在海三亚的位置项目背景——区位分析项目位置示意项目背景——规划范围示意本次规划东以海榆中线为界，西至双本水库，北靠甘什岭，南至大茅村二组，东西最宽处为905米，南北最长处为1221米。规划面积为50.92公顷。项目背景——政策背景《国务院关于促进健康服务业发展的若干意见》针对健康服务业发展提出八项主要任务：（1）大力发展医疗服务：各地要鼓励以城市二级医院转型、新建等多种方式，合理布局、积极发展康复医院、老年病医院、护理院、临终关怀医院等医疗机构。（2）加快发展健康养老服务：（3）积极发展健康保险：鼓励和扶持优秀的中医药机构到境外开办中医医院、连锁诊所等，培育国际知名的中医药品牌和服务机构。（4）全面发展中医药医疗保健服务：（5）支持发展多样化健康服务：发展健康文化和旅游。支持健康知识传播机构发展，培育健康文化产业。鼓励有条件的地区面向国际国内市场，整合当地优势医疗资源、中医药等特色养生保健资源、绿色生态旅游资源，发展养生、体育和医疗健康旅游。（6）培育健康服务业相关支撑产业：鼓励各地结合本地实际和特色优势，合理定位、科学规划，在土地规划、市政配套、机构准入、人才引进、执业环境等方面给予政策扶持和倾斜，打造健康服务产业集群，探索体制创新。（7）健全人力资源保障机制：（8）夯实健康服务业发展基础：本次项目的建设应该抓住国务院对健康服务业发展调整的契机，有针对性的提出规划区产业的发展战略。三亚市总体规划项目背景——上位规划指导在《三亚市总体规划（2012—2020）》土地利用规划中确定了本次规划用地的用地性质为绿地（暂定）。三亚市总体规划（2012-2020）市域城乡用地布局规划图吉阳镇总体规划项目背景——上位规划指导《三亚市吉阳镇总体规划（2011—2020）》城乡用地布局规划确定本次规划用地为绿地（暂定）。《三亚市吉阳镇总体规划（2012-2020）》镇域乡用地布局规划图吉阳镇总体规划项目背景——上位规划指导产业类型发展方向空间布局1旅游服务业滨海度假旅游亚龙湾国际旅游度假区生态文化观光旅游落笔洞风景区温泉度假旅游半岭温泉度假区民俗风情体验与休闲农业旅游博后、南丁、落笔、中廖、红花养生度假、运动休闲、民俗风情与特色农业体验大茅热带雨林观光与休闲农业旅游罗蓬休闲农业与文化娱乐服务业榆红科普教育、红黑文化爱国主义教育与休闲农业旅游田独社区现代物流结合高速公路出入口建设中廖村高速出入口附近、荔枝沟高速公路出入口附近创意、科研、高新技术产业产业发展高新技术产业园区高新技术产业园区房地产业旅游地产业、商品房、经济适用房吉阳镇区、南新农场迎宾路中段、荔枝沟社区、田独社区、落笔洞景区周边商贸服务业与后勤服务业结合镇区、居住社区、军港区、高校区和火车站附近发展服务业吉阳镇区、荔枝沟社区、田独社区、落笔村。《吉阳镇总体规划（2011-2020）》产业布局规划中将吉阳镇划分为五个区域：综合服务区，环保工业发展区，落笔、半岭旅游度假区，农业与民俗旅游发展区以及亚龙湾旅游度假区。本次规划项目用地位于“吉阳镇总体规划—产业布局规划”中的农业与民俗旅游发展区，对规划区的具体要求为发展农业生产、特色休闲农业、民俗风情体验为主，适当发展养生度假、农副产品加工以及农副产品物流。本次规划在吉阳镇总规——产业布局规划的引导下，可结合自身特点发展”养生度假”等产业。《三亚市吉阳镇总体规划（2012-2020）》镇域产业布局规划图吉阳镇第三产业发展引导现状概况PART2土地利用现状情况：项目背景——现状场地条件（1）本次规划范围内用地包括：园地、林地、草地、村庄建设用地、道路和水域，其中园地占本次规划用地的80%以上。（2）双本水库的泄洪沟从规划区的中间穿过，沿着规划区西侧山体有一条灌溉渠自南至北穿过规划区域。（3）规划区内西部有两条220KV的高压线穿过。用地分类用地面积(公顷）所占比例村庄建设用地1.93.73%园地40.7980.10%林地1.322.59%草地2.354.62%道路和水域用地4.568.95%合计50.92100.00%现状用地构成表土地利用现状图现状居民点分布项目背景——现状场地条件安置人口规模：规划区总人口110人，户数20户。现状居民点分布图场地高程项目背景——现状场地条件本次规划范围内地势高差较大，最高点位于规划区的西北侧，高程为92米，最低点在海域中线西侧侧，高程为45米。场地坡度项目背景——现状场地条件本次规划范围内，坡度大于25%的区域较多，占用地的30%以上；少部分用地的坡度在10%以下，占用地的15%左右用地适宜性评价项目背景——现状场地条件根据地形条件，对规划区建设条件综合评价，将规划区用地划分为:适宜建设区域，基本适宜建设区域和不适宜建设区域。适宜建设区域：坡度在10%以下，用地完整的区域。基本适宜建设区域：坡度在10%-25%以及水域部分。不适宜建设区域：坡度在25%以上，220KV高压线留出的30米区域和沿双本水库泄洪沟3米区域。本次规划范围不适宜建设区域面积为15.19公顷，占本次规划范围用地的30%左右，适宜和基本适宜建设用地占本次规划建设用地的70%左右。用地类别用地面积(公顷）所占比例适宜建设区9.418.74%基本适宜建设区25.5850.99%不适宜建设区15.1930.28%合计50.17100.00%用地适宜性情况一览表规划思路PART3规划思路项目定位总体定位产业细分规划布局市场需求(切入）1、社会和个体需求2、区域发展需求3、周边关系需求场地特征（支撑）1、生态景观资源需求分析——社会与个体的需求生态环保健康休疗养度假成果：经济进步科技发展恶果：环境污染资源枯竭社会发展成果：资产积累地位提高恶果：身心疲惫老龄化加剧个体奋斗社会可持续发展个体可持续发展需求分析——区域发展的需求(1)海南省层面：建设海南国际旅游岛进入实质推进阶段，需要开发一批高品位、高质量、高标准的精品旅游项目(2)三亚市层面：三亚市的旅游产业需要进一步发力，打造有特色的新产品，形成旅游产业链。(3)吉阳镇层面：面临吉阳镇域范围内山体旅游项目的同质化竞争，双本水库需要找到适合自己个性的发展思路。海南省层面需求分析——区域发展需求(1)、起步阶段(4)、成熟阶段2018-2028年建成世界一流的国际旅游岛，入境游客占30%以上，旅游外汇收入占40%以上(3)、快速发展阶段2013-2018年基本建成国际旅游岛，入境游客占20%以上，旅游外汇收入占30%以上(2)、发展阶段(现阶段)2009-2013年入境游客占10%以上，旅游外汇收入占20%以上(1)、起步阶段2008年成功申请设立国际旅游岛综合实验区国际旅游岛建设需要发展有特色、有个性的精品项目，避免单纯化、低水平、同质化的竞争和重复建设。健康主题特色休闲度假旅游可以填补市场空缺。健康旅游尚空缺……(6)、会展旅游博鳌论坛美丽之冠(5)、宗教旅游南山文笔峰(4)、民俗旅游槟榔谷黎村苗寨(3)、温泉旅游七仙岭南田(2)、生态旅游吊罗山呀诺达(1)、海滨旅游亚龙湾三亚湾海南国际旅游岛建设已进入发展阶段，入境游客占10%以上，旅游收入占20%以上。在众多旅游项目中健康旅游尚存空缺三亚市层面需求分析——区域发展需求三亚市海岸资源丰富，沿海分布有南山大小洞天、南山文化旅游区、天涯海角、鹿回头、西岛、亚龙湾。蜈支州岛等众多滨海旅游度假区。三亚市总体旅游业发展重点放在南部滨海区域，格局上轻山重海。应重点挖掘依托山林田园生态景观资源打造健康生态休闲旅游项目，与滨海游相互促进，形成山海互补的态势。吉阳镇层面需求分析——区域发展需求吉阳镇的旅游发展总体格局为“一轴两带三区。“一轴”指以吉阳镇区为中心，向西经至荔枝沟社区至三亚市区，向东经田独社区至海棠湾度假区的旅游综合服务功能轴。“两带”是指串联吉阳镇主要核心旅游景点的发展带“三区”是指以吉阳镇优势旅游资源为核心形成的三大旅游功能区；即滨海旅游度假区、生态文化景区、休闲农业与民俗旅游区。从吉阳镇总体旅游业发展格局分析：吉阳镇旅游发展重点放在南部亚龙湾旅游度假区，亚龙湾旅游优势非常明显，但对吉阳镇旅游的发展带动不大。而本地丰富的山林资源潜力未充分挖掘因此吉阳镇应充分挖掘本地的山地生态旅游资源打造休疗养度假旅游。需求分析——周边关系需求•三亚湾亚龙湾•海棠湾滨海旅游•落笔洞旅游度假区文化旅游•奥林匹克国际生态体育公园生态旅游•半岭温泉旅游度假区温泉旅游•空缺。。。。。。。。健康疗养旅游本项目周边分布有以热带滨海风光为特色的三亚湾、亚龙湾、海棠湾旅游度假区，以文化旅游为主题的落笔洞度假区，以生态观光体验为特色的奥林匹克国际生态体育公园以及具有热带风光特色和文化内涵的半岭温泉旅游度假区，而以健康疗养为主题的旅游度假区尚存空白。吉阳镇区需求分析——周边关系需求提供政策、中低端商业、市政水电方面的支撑作为吉阳镇北大门，提升陵水整体生态和城市形象及高端旅游服务水平吉阳镇区本项目三亚市吉阳镇位于本项目以西约7公里处。人口12.4万人，镇区面积627.74公顷，是整个吉阳镇的行政、商业、文化、交通中心。主要景观有亚龙湾、落笔洞。目前镇区各类餐饮、住宿、娱乐、购物、金融等服务设施较为齐全，但普遍来说档次不够高。吉阳镇是三亚旅游经济圈中不可分割的一部分。未来将继续以旅游经济为主导，发展观光旅游、度假旅游及旅游配套服务。奥林匹克国际生态体育公园项目背景——周边关系需求雨林生态大背景，是东部海滨的绿肺优先发展，起到带动、示范作用；提供游轮、免税店、博物馆、海洋公园等高端硬件支撑遥相呼应，让森林生态旅游向交通枢纽和海滨度假区延伸过渡奥林匹克国际生态体育公园本项目区位：位于海南岛东南部沿海陵水黎安片区，距离本项目2公里。规划面积65平方公里。地位：《国际旅游岛建设发展纲要》明确将黎安地区作为旅游发展重点，成为国际旅游岛建设的最优先发展区域定位：国际旅游岛建设先导区，中国最大的文化产业聚集区，滨海城市的示范区及世界一流的旅游度假胜地。项目：国际免税购物娱乐城、南海博物馆、海洋主题公园、豪华游轮港、黎安风情小镇、高尔夫运动区、文化创意区。对外交通项目背景——周边关系需求提供快捷便利、大流量的交通支撑条件，有利于人员进出和客流聚集让进出陵水的旅客近距离体验沿线独特的滨海山林生态景观本次规划项目有交通条件有以下几个方面的特征:项目用地紧邻国道224。离东线高速公路在吉阳镇东侧的出入口仅有6.5千米，西侧有一条中线高速公路穿过，项目用地南侧有一条县道与中线高速公路出入口连接，距离亚龙湾火车站7.5千米景观格局项目背景——场地资源规划区以周边山体为背景，以规划区水系为纽带，并与规划范围内山体景观相结合，构成“群山环抱、山水相间”的优美景观格局。规划区现状景观资源可概括为山、水、林三类：山体景观：规划区西面和北面均为山体，构成整个规划区的山体生态背景；规划区内小山包高低错落，形成优美的界面景观。水域景观：规划区西北部为双本水库，其泄洪通道和两条山间溪流纵横交错流经规划区域；规划区中部有一处面积较大的水塘，为规划景观打造创造了条件。林地景观：规划区主要分布为成片的槟榔林和芒果林，植被葱郁，与规划区水域交辉相印。Swot分析项目背景——现状场地条件Strengths优势:群山环抱，山水相间，景观资源丰富；植被丰富，无污染，生态优越；邻近高铁、高速口，交通便捷。Opportunities机遇：《国务院关于促进健康服务业发展的若干意见》的发布，为健康旅游、康复疗养等项目的发展提供了政策支撑国际旅游岛上升为国家战略；三亚开发已形成品牌效应；Th