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1©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有上海2015-03-18方兴大宁金茂府2©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有上海‖方兴大宁金茂府——基本概况方兴在沪首个住宅项目，上海宅地总价地王，北上海住宅标杆项目概况基本概况项目地址上海市闸北区彭江路333号（近平型关路口）开盘时间预计2015-04-25项目开发商方兴置业【上海】有限公司销售代理自销、易居中国（上房销售）占地面积96429㎡总建面积212144㎡容积率2.2绿化率35%物业形态高层、小高层规划户数1558户车位数1818个物业公司金茂物业（6.0元/月·㎡）装修标准10000元/㎡首批交房时间2016-06-30方兴地产是中国中化集团公司旗下房地产和酒店业务的旗舰企业，于2007年在香港上市。方兴地产实施地产开发和物业持有协同发展战略，公司旗下高端产品的“金茂”品牌为中国驰名商标位于浦东陆家嘴的金茂大厦是方兴于上海的首个物业，至今仍是上海重要地标之一，金茂府项目是方兴在沪开发的首个住宅项目3©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有上海‖方兴大宁金茂府——地理区位项目位于闸北区大宁板块，紧贴中环和南北高架，交通便利，配套齐全，但缺乏高端住宅氛围地理区位徐家汇15.5km人民广场8.9km陆家嘴13.4km虹桥枢纽20.8km浦东机场45km大宁金茂府项目区位示意图大宁金茂府位于闸北大宁板块，板块内有大宁灵石公园和闸北公园两大城市绿化配套，人居环境较好；目前随着大宁国际商业广场的运营，板块内的商业氛围也得到了极大提升，聚集了更多人气。金茂府处在地铁一号线上海马戏城站和汶水路站之间，距离大宁国际商业广场两公里不到，可便捷享受大宁商业配套。不过项目周边目前配套还比较欠缺，整体高端居住氛围较差4©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有上海‖方兴大宁金茂府——交通条件项目交通通达性极佳，自驾和公共交通出行均非常便利交通条件节点距离时间高架入口1.6km车行：3min高架出口1.8km车行：3min公交车站200m步行：5min汶水路站860m步行：10-15min上海马戏城站950m步行：10-15min共和新路彭江路站100m不行：2min自驾——大宁金茂府所处的交通四通八达，西侧是南北高架，东侧是平型关路，北面汶水路，南面灵石路，距南北高架广中路匝道（双向）近3分钟车行距离，连通中环和内环，自驾出行非常方便。但南北高架和内中环早晚高峰时段会比较拥堵，自驾出行时间成本较高。轨交——项目处在地铁一号线上海马戏城站和汶水路站中间。从上海马戏城到人民广场六站距离，到上海火车站三站距离，一号线连接了多个重要城市节点，轨交出行便利度高。从目前市场来看，轨交房无论保值性还是出租率都较高，轨交配套附加优势明显。公交——项目周边的公交站点丰富，距离最近的共和新路彭江路公交车站仅百米距离，而且此站有11条公交线路，搭乘公交出行也很方便。项目周边的公交线路大多都是跨区行车，而且全程票价基本都是两元钱，出行成本较低。项目距离地铁站示意图一号线汶水路站一号线上海马戏城站高架出入口车行路线步行路线共和新路彭江路站46、79、95等5©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有上海‖方兴大宁金茂府——配套条件项目周边居住氛围成熟，生活配套十分便利，但商业能级有待提升配套条件配套属性编号名称距离能级教育1大宁国际幼儿园750m市级幼儿园2大宁国际小学900m公办小学3风化初级中学1km区重点中学医疗1彭江医院600m民办/综合2第十人民医院1.7km三甲/综合商业1大宁国际商业广场1.5km大型城市综合体公共配套1大宁灵石公园1.1km收费2闸北公园2.1km免费12312112教育——项目一公里范围内有大宁国际幼儿园、大宁国际小学和风华初级中学的一站式教育配套，平时步行即可达到，方便业主子女上下学医疗——项目附近彭江医院可满足简单就医问诊，到第十人民医院也很方便，第十人民医院是一家大型的三级甲等医院，医疗水平较高，常规医疗项目基本都有覆盖。商业——项目距大宁国际商业广场仅1.5km，该商场发展成熟，能够满足日常购物、餐饮的需求；久光百货建成后将进一步提升区域的商业能级公共配套——大宁灵石公园是闸北最大的绿地公园6©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有上海‖方兴大宁金茂府——土地概况项目土地出让时创造上海宅地单价、总价地王记录，地块限制条件较多，但在2013年底市场火爆的情况下仍被众多知名企业追捧，最终成交溢价超过111%土地概况四方锅炉厂居民区（未拆迁）地块名称2013年262号公告闸北区大宁路街道325街坊地块地址东：平型关路;南：彭江路;西：共和新路;北：和源福邸、东北明园森林都市揽翠苑、规划路出让方式招拍挂土地用途住宅区域/板块闸北/大宁环线位置内中环用地面积96429㎡起始总价477330万元总建面积212144㎡成交总价1010000万元容积率2.2成交楼板价47609元/㎡2014年1月28日上午，方兴地产101亿元竞得闸北区大宁路街道325街坊地块，溢价111.59%，成交楼板价47609元/㎡，上海最贵纯宅地出炉；该地块出让创造三宗“最”：1、该地块起始出让总价为47.7亿元，为近五年纯宅地之最；2、领取该地块出让申请表人数达到144家，为近几年之最高；3、有招商万科宝矿联合体、远洋、中海、华润、融创绿城、保利置业、方兴地产、九龙仓、金地、嘉华、恒基、新城等15家最终参与竞买，参与品牌房企最多；该地块有六大典型出让条件：1、地块内有河南会馆大殿建筑1幢，在未获区文化局行政许可前，不得对其实施拆除迁移。在开发过程中，竞得人承担保护修复相关费用，修复后无偿移交区政府；2、该地块上原建筑除了四方锅炉厂外，另有汽车零配件等加工企业。该地块应在土地出让后，由竞得人进行环评，在环评中应对地块土壤质量状况等环境因子进行分析评价；3、该出让地块由两宗地组成，由竞得人以同一主体办理两张土地证。东西两地块之间有规划广延路。两地块容积率不可统筹；4、该地块内不允许配置花园洋房等高低配产品，建筑高度以审定的方案为准；5、装配式住宅面积应不小于住宅总建筑面积的25%，配建保障性住房建筑面积应占住宅总建筑面积的5%以上；6、内资企业要求项目资本金不得低于项目总投资的30%,并需提供注册会计师事务所或审计事务所出具的验资报告；7©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有上海‖方兴大宁金茂府——板块住宅市场大宁在售住宅项目极为稀缺，近两年价格大幅攀升，但金茂府价格仍远远高于周边项目板块住宅市场明园森林都市三期均价：39000元/㎡产品：177㎡三房象屿大宁悦府预计均价：52000元/㎡产品：89㎡、94㎡、115㎡三房绿地海珀星晖预计均价：58000元/㎡产品：90㎡三房、100㎡三房、136㎡三房、155㎡四房大宁金茂府预计均价：75000元/㎡产品：95㎡三房、158㎡三房、192㎡四房闸北大宁板块长期缺少，天祥华府项目在2013年10月开盘后，200套房源在半年内就基本售罄，项目均价达到43401元/㎡，板块整体均价从2013年的35000元/㎡暴涨至40254元/㎡，涨幅达到15%;2015年2月，绿地海珀星晖项目取得新一批预证，户型为90㎡三房、100㎡三房、136㎡三房、155㎡四房，仅有93席，报价5.8万元/，金茂府超过7万的单价仍旧远远高于周边所有在售项目0100002000030000400005000005000100001500020000250003000013-113-313-513-713-913-1114-114-314-514-714-914-1115-1供应面积成交面积成交均价2013年至今大宁板块商品住宅供求量价走势元/㎡㎡8©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有上海‖方兴大宁金茂府——项目规划项目整体21万方，分两期开发，一、二期中间有2.5万方的配建公园，全地下车库；首批推出1、4、6#楼，另外3#楼建好后将交回政府作为人材公寓项目规划大宁金茂府整个项目分两期开发，容积率2.20，绿化率35%，目前一期已经在建，二期尚在规划中。位于西侧地块的一期规划将引进大宁国际幼儿园总部，而东侧的二期地块将打造大面积的公园绿化，并规划有会所配套设施。一期共由10栋15-22层的高层组团而成，2.5万方的公园配套虽然位于二期，但对一期业主而言也可近距离享受到大面积的绿化设施；社区全地下车库设计，车位配比约1：1.2首批推出1、4、6#楼，其中1#楼为95㎡三房；4#楼为192㎡四房，仅推出西侧一侧，6#楼为158㎡三房；另外3#楼建好后将交回政府作为人材公寓大宁金茂府社区平面图项目一期在建中项目二期规划中项目一期项目二期学校1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#9©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有上海‖方兴大宁金茂府——不利因素项目内部的学校和车库入口将对附件房源有一定影响，而南北高架和北面加油站的噪音影响不可避免不利因素学校大宁金茂府一期社区平面图车库出入口人行出入口内部——项目一期规划有大宁国际幼儿园总部，学校后期投入运营后可能会带来比较大的人流，成为一个比较大的噪音污染源。另外分析师提醒购房者注意的是车库出入口会对附近的房源带来一定的噪音影响，低区房源可能还会受到夜晚车辆的扫光。除了以上两个影响因素外，社区内基本无其它不利影响。外部——金茂府项目紧贴着南北高架，南北高架的车流量非常大，过往车辆造成的噪音影响不可避免；此外在项目的北面有一个已投入使用的加油站，加油站一般会在夜间给油站加油，油罐车的噪音影响也非常明显。加油站10©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有上海‖方兴大宁金茂府——户型简介项目首批推出95、156㎡三房和192㎡四房三种户型户型简介95㎡三房两厅两卫158㎡三房两厅两卫192㎡四房两厅两卫项目首批推出的户型中95㎡三房是本案最小的户型，为两梯四户设计，中间套南北通透全明设计，西北侧房间为全附赠面积，得房率较高；但该户型面宽尺度较小，房间相对促狭，对于700万元以上的改善型产品来说，市场接受度存疑158㎡三房和192㎡三房四房为两梯两户设计，面宽尺度把握合理，双南卧室、主卧套间设置，南北通透，全明设计，均符合豪宅的需求户型面积套数占比三房95㎡（1#、2#、8#、7#东）34840%158㎡（5#、6#、10#、7#西）25630%四房192㎡（4#、9#）789%公租（3#）18221%合计864100%以上为项目一期规划，二期产品全部为大平层产品但具体方案待定11©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有上海‖方兴大宁金茂府——装修配置项目装修报价1万元/㎡，除主流豪宅配置品牌外主打的科技概念为最大噱头和卖点装修配置交付标准配置品牌/材质厨房系统台面、橱柜嘉格纳或柏丽水槽弗兰卡龙头弗兰卡抽油烟机、燃气灶、消毒柜德国博世烤箱、蒸炉、冰箱德国博世墙砖、地砖高级墙砖、大理石卫浴系统坐便器、台盆、浴缸德国汉斯格雅龙头、淋浴瑞士劳芬墙面、地砖大理石客厅地板大理石墙面高级墙纸卧室门实木地板实木复合地板墙面高级墙纸全屋开关罗格朗大宁金茂府公寓产品均为精装修交付，装修报价10000元/㎡，装修配置除了表格中列出比较主流的豪宅配置品牌外，主打的科技住宅概念为本项目最重要的卖点或噱头：1、循环地源热泵系统：利用地下恒温层进行冷热交替，节约使用成本2、毛细管网辐射系统：室内常年保持20-26度最适宜的温度3、防霾抗PM2.5除尘系统：采用欧洲最新盐溶液及经典除尘术，PM2.5终效过滤达90%以上4、24小时新风置换系统：全屋一天置换空气25次，免除细菌病毒干扰，湿度保持在40-60%彻底告别黄梅天5、全屋净水软水系统：水纯度达99.9%，远离重金属危害，预防结石、心血管等疾病6、外墙，屋顶、地面热阻隔系统：给结构穿上保暖衣，减少能量流失，保温节能7、高效节能外窗隔热系统：双层LOW-E中空玻璃，保温节能8、防辐射中置百叶遮阳系统：避免太阳辐射和刺眼光照，白天黑夜只有切换9、抗干扰隔音降噪系统：室内营造人体舒适声环境，达到瑞士一级声标准：30-