住宅小区业主大会议事规则

第1页××××住宅小区业主大会议事规则（示范文本）第一章总则第一条根据《中华人民共和国物权法》、《××省物业管理条例》的规定，制定××××住宅小区业主大会议事规则（以下简称“本规则”）。第二条××××住宅小区业主大会（以下简称“业主大会”）由本物业管理区域（以下简称小区）内的全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主大会设立业主委员会，业主委员会是业主大会的执行机构。第三条业主大会、业主委员会接受物业所在地物业管理行政主管部门、街道办事处和社区居委会的指导，依法履行职责。第二章业主大会第四条业主大会议事内容（一）制定、修改管理规约、业主大会议事规则；（二）决定、变更物业管理方式，选聘、续聘、解聘物业服务企业或其他物业管理人；（三）审议物业服务费用的调整方案；（四）决定专项维修资金的使用、续筹方案；（五）选举、更换、罢免业主委员会组成人员，改变或撤销业主委员会的不适当决定；（六）审议业主大会、业主委员会工作经费预决算及人员津贴标准；（七）决定改建、重建建筑物及其附属设施；（八）制定、修改物业服务合同的主要内容；（九）审查业主委员会、物业服务企业或其他物业管理人的年度工作报告；（十）审议本小区物业共用部位、共用设施设备的使用、经营方案；（十一）决定本小区涉及业主共同利益的其他重大事项。第五条业主大会的决定（一）业主大会会议通过表决形成的决定，对本小区的全体业主具有约束力，业主必须共同遵守。持不同意见的业主不得抵制业主大会决定的贯彻执行，不得干扰业主大会的正常工作。（二）业主大会决定本规则第四条（四）（七）款规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定第四条其他款事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第六条业主大会定期会议和临时会议（一）业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议每年召开1次，召开时间为4月份，由业主委员会负责召集。（二）有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议：1、占总人数五分之一以上业主提议的：2、业主委员会委员缺额人数超过总数二分之一的；3、发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；4、本规则或者管理规约规定的其他情况。业主委员会应当在组织召开业主大会会议十五日前，按本规则第十三条第（二）款规定以书面形式向小区内全体业主公告，但前款第3项情况除外。第七条业主大会会议形式业主大会会议采用集体讨论的形式召开。可以由全体业主参加业主大会会议,也可由业主小组推选第2页业主代表参加业主大会会议。第八条业主大会会议表决形式业主大会会议采用收发表决票的形式进行表决。（一）表决程序：1、业主委员会（换届筹备组）应在投票日期15日前把表决的开始日期、截止日期、投票箱设置地点在小区内书面公告，并向业主发放征询意见票或表决票（以下简称“表决票”）；2、在小区内设投票箱，业主自行将表决票投入投票箱内；3、业主因故不能参加投票的，可以将表决票填写并签字后委托家人或其他业主代为投票。（二）已送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见的，视为“弃权”；已投入的表决票，不提出同意、反对、弃权意见的，视为“废票”。（三）业主大会会议表决采取记名投票的方式。未签署业主姓名的，视为“废票”。第九条表决票送达（一）表决票可按下列方式发送全体业主：1、当面领取或送达，并由业主或与其同住本小区专有部分的物业使用人签收；2、按照业主提供的联系地址、通讯方式发送；3、投入小区内的门卫收发室内。鉴于本小区的实际情况，各业主同意上述情形之一的，均为表决票已送达。（二）属前款第2、3项的，应当由小区内两人以上的业主或者物业所在地社区居民委员会证明，并在小区内公告已送达情况。第十条业主投票权的确定业主身份的确定，按照《××省物业管理条例》的规定执行。业主的投票权数由业主人数和专有部分面积确定。（一）业主人数投票权按照专有部分的数量确定，一个专有部分按一人计算，但以下情况除外：1、车库、柴房不计入确定业主人数的专有部分数量；2、单个业主拥有多个专有部分的，按一人计算；3、业主拒付物业服务费用、不缴存专项维修资金的，不计算业主人数和总人数，不享有投票权。总人数按照前项的统计总和计算。（二）业主面积投票权的认定：专有部分面积按照不动产登记簿或者房屋买卖合同记载的面积计算；建筑物总面积，按照以上统计总和计算，但前款第3项被限制表决权的业主所拥有的专有面积不计入建筑物总面积。第十一条业主大会会议与会业主的计算业主大会会议与会业主人数以表决票送达的业主总和计算。第十二条业主小组（一）本小区按单元（或楼层）设立业主小组，多层每单元设立一个，高层每6层设立一个。（二）业主小组由该单元（或楼层）的全体业主组成，履行下列职责：1、讨论、决定本小组物业共用部分的维修、更新事项；2、讨论、决定本小组专项维修资金的使用、续筹事项；3、推选业主代表参加业主大会会议，表达本小组业主的意愿。业主小组通过召开业主小组会议履行上述职责。业主小组组长由该小组业主推选具有业主身份的人士担任，业主小组会议议事方式，参照本规则中相关规定执行。（三）业主小组做出的决定不得违反法律、法规及管理规约，不得与业主大会的决定相抵触。（四）业主小组推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加会议3日前，就业主大会会议审议的事项征求业主们的意见；业主代表按照所代表业主们的意见参加业主大会议事，但不能代替第3页业主本人投票表决。第十三条业主大会会议召开规则业主大会会议按下列规则召开：（一）会议筹备。由业主委员会（换届筹备组）核实业主情况，确定会议召开的日期、地点，拟定业主大会审议的议案，制定表决票，做好会务组织、会务记录等工作安排。（二）发布公告。业主大会会议召开前15日，由业主委员会（换届筹备组）以书面形式向小区内全体业主公告。公告应该包括以下内容：1、集体讨论会议的日期、地点；2、提交大会讨论审议的议题；3、投票表决的开始、截止日期，票箱设置地点；4、需要征询意见或表决的事项。（三）召开集体会议。由业主委员会（换届筹备组）召开会议，组织与会业主（业主代表）对大会需要审议的事项民主讨论，充分发表意见。（四）投票表决。业主委员会（换届筹备组）应按照本规则第八条和第九条的规定向业主发放表决票，组织业主投票。（五）回收统计表决票：1、业主委员会（换届筹备组）应采取公开验票方式，在规定的表决截止日期，对回收的表决票进行计票、统计汇总。计票统计汇总应有3名业主代表和半数以上业主委员会（换届筹备组）成员参与，并对计票统计汇总相关情况予以书面签字认可；2、如果回收的表决票数没有达到与会业主人数一半以上的，业主委员会（换届筹备组）可以通过书面公告，延长一次投票时间，但延长时间不得超过15天。（六）通报大会会议决定：1、业主委员会（换届筹备组）根据计票统计汇总结果形成业主大会的议事决定；计票统计汇总结果、议事决定应当以书面形式在小区内公告，接受业主的查询和监督；2、业主委员会（换届筹备组）应当做好业主大会会议书面记录；业主大会会议决定的议事文件由业主委员会发布或签署，并由出席会议的业主委员会委员签字并加盖业主大会印章后存档。第三章业主委员会第十四条业主委员会职责业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，向业主大会负责并报告工作，受业主大会和业主监督。业主委员会履行下列职责：（一）召集业主大会定期会议和临时会议；（二）向业主大会报告工作，接受业主大会和业主的监督；（三）监督管理规约、业主大会议事规则以及物业管理制度的遵守和执行；（四）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业或者其他物业管理人签订物业服务合同；（五）监督和协助物业服务企业或者其他物业管理人履行物业服务合同；（六）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；（七）监督管理业主共有收益;（八）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；（九）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；（十）业主大会赋予的其他职责。第十五条业主委员会组成与任期第4页（一）业主委员会由主任、副主任、委员以及候补委员组成。业主委员会有表决权的组成人员为7人，任期为3年，可以连选连任。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生；候补委员列席业主委员会会议，不具有表决权。（二）业主委员会可以根据需要设置专职工作人员，负责处理业主大会、业主委员会的日常事务。专职工作人员可以由业主委员会组成人员兼任，也可以在本小区的业主中选聘。第十六条业主委员会成员条件业主委员会组成人员应当是本小区的业主并符合下列条件：（一）长期居住在本小区内具有完全民事行为能力；（二）遵纪守法、模范遵守管理规约、履行业主义务，未拖欠专项维修资金或者未违反物业服务合同恶意拖欠物业管理服务费；（三）本人、配偶及其直系亲属未在本小区的物业服务企业任职；（四）热心公益事业，责任心强，具有一定的公信力和组织能力；（五）具备开展工作必要的身体条件和工作时间。第十七条业主委员会成员禁止行为业主委员会组成人员不得有下列行为：（一）接受物业服务企业或者物业管理利害关系人提供的利益或者财物；（二）承揽本小区物业服务企业或者其他物业管理人的业务；（三）收受可能妨碍公正履行职务的其他利益；（四）泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动。第十八条业主委员会成员资格终止业主委员会组成人员有下列情形之一的，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定业主委员会组成人员资格是否终止；（一）不履行业主委员会组成人员职责或者无故三次缺席业主委员会会议的；（二）不履行业主义务，不遵守管理规约，经批评拒不改正的；（三）违反本条例第十七条禁止行为的；（四）向业主大会或者业主委员会提出辞呈的；（五）其他原因不宜担任业主委员会组成人员的。业主委员会组成人员资格终止的，应当自终止之日起三日内，将其保管的有关资料、印章等物品交回业主委员会。第十九条业主委员会会议业主委员会会议应当按下列规则召开：（一）业主委员会会议分为定期会议和临时会议。定期会议每月召开一次；三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当召开业主委员会临时会议。（二）业主委员会会议由主任召集和主持；主任不能履行职责或者不履行职责的，由副主任召集和主持；副主任不能履行职责或者不履行职责的，由业主委员会半数以上委员共同推举一名委员召集和主持。（三）会议召开3日前要把会议日期、地点、会议议题通知业主委员会组成人员；因故不能参加会议的，应当提前1天向业主委员会召集人说明。（四）业主委员会讨论、决定物业管理公共事项，应当于会议召开7日前，在小区内公告会议议程，听取业主的意见和建议。（五）业主委员会会议应当有过半数有表决权的组成人员出席，作出决定须经有表决权的组成人员半数以上签名同意。业主委员会组成人员不能委托代理人参加会议。（六）做好会议书面记录，并由主持人和记录人签字；涉及重要事项的会议由全体出席会议的委员第5页签字。（七）业主委员会应当在作出决定之日起三日内，将会议情况以及决定事项在小区内公告。第二十条业主委员会成员罢免（一）占总人数五分之一以上的业主联名，可以向业主大会或者业主委员会提出罢免业主委员会组成人员的建议。业主委员会应当在收到罢免建议之日起30日内组织召开业主大会临时会议，对罢免建议讨论表决：（二）业主大会罢免业主委员会组成人员须经专有部分占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意。第二十一条业主委员会换届选举（一）成立换届筹备组。业主委员会应当在其任期届满前3个月召开业主小组组长联席会议，通过协商提出换届筹备组人选名单，并在小区内公示。换届筹备组成员条件同业主委员会委员条件。但换届筹备组人员不得作为新一届业主委员会组成人员人选。（二）候选人产生办法：1、由业主小组组长向业主发放《业主委员会候选人推荐（自荐）登记表》，动员业主推荐或者自荐。换届筹备组应当将推荐或者自荐的名单在小区内公示，征求业主意见；2、换届筹备组召开业主小组组长联席会议，根据公示期内业主的反馈意见、候选人的代表性和广泛性等因素，协商提出新一届业主委员会